コラムNo,062｜老朽化アパートの活用方法とは？

老朽化アパートと賃貸経営の人生

老朽化アパートは建て替えをするべきでしょうか、不動産売却するべきなのでしょうか。新築アパートは人気があって、入居者も多いものの、
老朽化した不動産物件ともなると、対策としても迷いが出てきます。
アパートなどを余裕した賃貸経営というのは、人間の人生に例えて考えることができます。アパートの青年期は、築15年目まででしょう。壮年期に入るのは、築16年から30年です。これが31年を過ぎると、もう老年期に入っていきます。
青年期のアパートは外観もキレイですし、周りの物件よりも引き立ちます。
家賃設定も適切で立地もよければ、部屋も満室であるケースが多くなります。
修繕費もかからずに賃貸経営も安定しています。
設備や内外装に老朽化が見えてくるのが、壮年期の築16年以上の物件です。
空室が明らかに多くなってくるのが、老年期の築31年以上の物件です。
建物の解体や建て替え、大幅なリニューアルなど対策を迫られる時期に入ります。

老朽化アパートと不動産売却

築31年以上経過した老朽化アパートは、不動産売却も視野に入れる段階となります。
最初に頭に浮かぶ選択は建て替えかもしれません。
この頃になればローンも完済しているはずですから、
またローンを組んで建て替えをすることもできます。
リフォームする場合は中途半端にするのではなく、大幅にリニューアルを行います。
古いイメージを一新させるような大幅な投資も必要となります。
投資する金額としては、最初に新築したときの1/2くらいの費用を目安とするとよいです。ローンが完済していて、計画も現実的であれば、
金融機関でのローンも組みやすくなります。
他にあるのは建物を解体して、土地を売却するという方法です。
土地は既存建物がある状態で売却することもできます。
しかし収益還元法の評価は売値としても低いものです。
更地での売却は、価格としてのメリットも期待ができます。
将来を見据えて、賃貸経営をやめるというのも、選択肢の一つなのです。