コラムNo,039｜収益物件における減価償却について

税金の計算は利益に対して行われる

収益物件を保有すれば賃料を収入として受け取ることができます。
税金の計算では課税対象となる金額に対して税率を乗じます。
不動産へ投資を行った場合、賃料が課税対象となるのではありません。
不動産投資に必要な様々な経費を差し引いた利益に対して税率を乗じて計算します。
ですから、経費が大きければ税額は小さくなるという点に注意しましょう。
たとえば、経費が賃料収入を上回っていれば利益はマイナスとなりますから、
当然のことながら税金を支払わなくて良いのです。
ですから、収益物件を修繕するための費用や、維持するための費用がかかった場合には、
それを経費として算入することで節税ができます。
ただ、費用がかかると言うことですからキャッシュの流出を伴います。
減価償却が優れている点は、キャッシュの流出を伴わずに経費として計上できることです。
つまり、お金は出て行っていないのに経費を計上できますから、
税金を安くできるという点で特徴的です。

減価償却の意味と節税効果

減価償却とは、建物が劣化していく事による資産の減少を、
経費として計上することを指します。
たとえば建物が劣化することによって資産価値が500万円減少したという場合、
500万円を経費として計上できます。
その金額は税制によって厳密に定められていますから、勝手に計上するわけにはいきませんし、
普通に考えたら建物が劣化しただけなら、それに対してお金を支払う必要はありません。
それにもかかわらず、何かの出費があったときと同じように経費として計上できます。
つまり、お金が出て行かないのに、帳簿上だけで経費を発生させることができます。
これによって、税金を安くできるために、手元にお金を残すことができます。
そのために、利益を得ていても税金をほとんど支払わなくてよいケースがあるのです。
マンションやアパートなどの住居系の収益物件を所有すれば、
税制上で様々な優遇を得ることができますが、
その節税効果よりも、減価償却による節税効果は大きいのです。