売却の流れ

売却相談

専門家に任せる違いがあります!

まずは不動産会社に相談しましょう。

お客様のご事情、スケジュールなどによって、売却方法は変わってきます。

所有する不動産がどれくらいの価格で売れるか、税金や手数料などの諸費用はどのくらいかかるか、ローンが残っているが物件を売ることは可能なのかについて、お客様(売主様)の状況にあった売却方法をご提案させて頂きます。

諸費用と税金について

仲介手数料 売却成約の際に、規定の仲介手数料がかかります。
税金関係 印紙代 売買契約書に貼付する印紙代です。
所得税/住民税 売却によって譲渡益が生じた場合、所得税と住民税がかかります。
ご自宅の場合には特別控除が受けられる場合もございます。
ローン諸費用 ローンが残っている場合は抵当権抹消費用や、司法書士への報酬、ローン事務手数料などがかかります。
その他 地積を確定させるための測量費用や、建物を解体し更地にした方が良い場合には、その解体費用、また引越し費用などがあります。

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査定

収益物件の専門家に任せる違いがあります!!

不動産売却はまず所有不動産がいくらくらいで売れるかを調査する価格査定から始まります。

売却を決めているお客様はもちろん、今後、所有不動産の売却を考えている方や、買い替えを計画されている方、まずは不動産会社に査定調査を依頼してみましょう。

売却金額を知ることで、未来へのよりよい計画を考えることができます。

価格調査

売却予定の不動産の状況、状態を調べた上で、市場動向や近隣の相場、取引事例によって本格的な価格調査を行います。

査定価格は「販売価格」ではなく、これから行われる売却活動後、約3ヶ月以内に売却可能と思われる「成約予想価格」となっています。

お客様の売却希望価格をヒヤリング、打ち合わせを行いまして、査定価格を参考にしながら販売価格を決定します。

媒介契約する

売却を不動産会社に依頼する場合は、お客様と不動産会社が「媒介契約」を結ぶことになります。
この媒介契約によって、お客様は不動産会社に正式な依頼をしたことになります。

媒介の種類

媒介契約には以下の3つの種類があります。

» 専属専任媒介契約
不動産会社の立場

契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」(※)への物件登録が義務付けられています。

売主様に対し1週間に1度以上の割合で、業務の進捗状況を書面にて報告することが義務付けられています。

売主様の立場

一社の不動産会社のみに物件の売却依頼が可能です。

必ず依頼した不動産会社を通し、売買契約の締結が義務付けられています。

» 専任媒介契約
不動産会社の立場

契約後7日以内に指定流通機構「レインズ(※)」への物件登録が義務付けられています。

お客様に対し2週間に1度以上の割合で、業務の進捗状況を書面にて報告することが義務付けられています。

当社では1週間に1度の割合で、お客様に進捗状況をご報告させて頂きます。

売主様の立場

一社の不動産会社のみに物件の売却依頼が可能です。

必ず依頼した不動産会社を通し、売買契約の締結が義務付けられています。

但し、売主様(お客様)ご自身で買主を見つけた場合は、直接売買契約を締結することが可能です。

» 一般媒介契約
不動産会社の立場

法律上定められた義務はございませんが、当社では指定流通機構「レインズ(※)」にお客様の物件登録を行います。

また、1週間に1度の割合で、お客様に進捗状況をご報告させて頂きます。

売主様の立場

複数の不動産会社に物件の売却依頼が可能です。

必ず依頼した不動産会社を通し、売買契約の締結が義務付けられています。

但し、売主様(お客様)ご自身で買主を見つけた場合は、直接売買契約を締結することが可能です。

売却活動

あなたの場合は 「 じっくり派 」 か 「 スピード重視派 」 かどっち??

弊社では時間をかけて購入希望者様を募集し、交渉お話させて頂く 「 じっくり売却プラン 」 と、
価格相談の上、弊社の提携業者に物件を紹介し、スピーディーに売却、契約を進める
スピード売却プラン 」 の 2つのプラン をご用意しております。

弊社では多くの購入希望者様に売却物件を知って頂く為に、インターネットでの宣伝はもちろんのこと、以下にある広告活動を集中して行います。また、定期的に売却活動内容をお客様にご連絡致します。

  • じっくり売却プラン
  • スピード売却プラン

売却活動内容

  • ■既存のお客様に紹介
  • ■弊社提携業者に紹介
  • ■不動産ポータルサイトへの物件の掲載
  • ■ダイレクトメールの配布
  • ■新聞折込チラシの配布
  • ■指定流通機構(レインズ)への登録

お客様(売主様)への売却活動報告

定期的に活動内容、反響状況、市場動向をお客様にご連絡し、今後の売却活動の計画や状況に応じた価格変更のタイミングなどをご提案させて頂きます。

売買契約

購入希望者様から購入依頼を頂ければ、売却の条件・支払方法・引渡しの日取りなどを話し合います。

その結果、売主様と購入希望者様の間で売却条件に合意されましたら、正式に売買契約を結びます。

その時にこの契約で定められた手付金を現金または小切手で受領します。

契約後、引渡し準備に移ります。

売買契約

「不動産売買契約書」にて契約の詳細を取り決めます。

売買契約にあたって、売主様は購入者様に対して物件の状況を報告します。

雨漏りがあるか、近隣に嫌悪施設がないか、騒音問題など、細かい部分での状況についても報告が必要です。

物件に付帯するエアコンやキッチン、給湯器などの設備、不具合や故障の有無、過去に修理のある設備なども報告します。

不動産売買契約を締結した後は、契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。

物件の引渡し時には、契約内容と同じ状態で引渡すことになります。契約内容に違反しますと違約金の支払いが発生する場合があります。

問題が起こらないように現状を正確に把握し、不動産会社に報告、確認を行いましょう。

売買契約時に必要なもの

  • 【1】 権利証
  • 【2】 実印
  • 【3】 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
  • 【4】 印紙代(売買契約書に貼付する印紙のため)
  • 【5】 本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート、健康保険証など)
  • 【6】 仲介手数料の半金
  • 【7】 設備表
  • 【8】 物件状況等報告書

引渡し準備

契約終了後、残代金の受領日までに、隣地との境界確認や公共料金の精算、引越しを済ませ、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。

引渡しは契約内容でお約束した状態で行わなければなりません。

引渡しと残代金決済

残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行います。これにて売買契約は全て完了します。

残代金決済は基本的に買主様指定の銀行、金融機関で行われます。登記手続きについては、司法書士に依頼し、決して間違いのないように進めます。

残代金決済の流れ

1. 登記関係書類の確認
司法書士が所有権移転登記に必要な売主様・買主様の登記関係書類を確認致します。
2. 残代金の受領

各種負担金の精算、買主様から売主様に残代金を支払います。
基本的に金融機関にお集り頂き、残代金はその場でお振込みによって支払われます。
その他、固定資産税やマンション管理費用などの日割り精算も行います。

ローンが残ってたら?
売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合は残りの債務を一括して返済し、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼します。

3. 鍵や関係書類の引渡し
物件の鍵や境界確認書、各種設備の説明書、検査済証、設計図書、マンションの管理規約やパンフレットを買主様にお渡しします。
4. 諸費用の支払い
不動産会社への仲介手数料、司法書士への報酬などの支払いを済ませます。
5. 引渡し完了
これで「売買契約」は完了です。

残代金決済時に必要なもの

残代金決済時には、一般的に以下のようなものが必要です。
必ず事前に不動産会社へ確認しましょう。

  • 【1】 登記済権利証・登記識別情報
  • 【2】 実印・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
  • 【3】 建物に関する書類(管理規約、パンフレットなど)
  • 【4】 鍵
  • 【5】 預金通帳
  • 【6】 本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート、健康保険証など)
  • 【7】 各種売却経費(境界確定費用、登記関係費用、仲介手数料など)

そろそろ収益物件を売却しようかなと迷っている方は、まず富士企画で不動産査定をお試しください。
富士企画の不動産査定は自社販売という利点を活かし、他社よりも高くお見積もり致します。