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投資不動産を売却する時の税金対策！損益通算とは！？

投資不動産を売却する際に、中には数年前から所有している不動産で今売却すると

大きな利益となるという方も多くいらっしゃると思います。

 

前にも記載させて頂きましたが、売却による利益というのは譲渡所得税と言いまして

特に所有期間が５年未満の短期になりますと、市県民税併せると利益に対して３９％

もの高い税率がかけられるのが譲渡所得税となります。

 

こういった場合にはやはりうまく税金対策をしなければなりません。

 

今回はそういった税金対策のひとつ、損益通算というものをご紹介したいと思います。

 

 

 

投資不動産を売却して仮に１０００万円を売却益が出たとします。

このまま申告してしますと、記載しましたとおり、

短期譲渡所得税として課税されるのであれば３９％の約４００万円が税金として、

納税する必要があります。

 

そういった場合には、お持ちの不動産で売却損が大きく出てしまうような物件があれば、

上記の利益が出る不動産と同じ年に、売却することで、１０００万円の利益を圧縮できる

というのが、損益通算というものになります。

 

もし売却損が５００万円出たとすると、１０００万円－５００万円で

その年の利益は５００万円になり、税金も２００万円になりますので、

約半分の所得税が圧縮できたことになるわけです。

 

もし売却損を次の年にしてしまったら、損益通算できず、

譲渡所得税も４００万円払って終わりということになります。

 

売却損が出ても当然、あとから取り戻すことはできませんので、

ポイントとしては、同じ年に売却できるかどうかという点になります。

 

譲渡所得税に関しては所有期間が５年以上の長期でも２０％程の税金がかかるため、

大きく売却益が出た場合には、いろいろと対策をとる必要があります。

 

ほかの経費（減価償却費など）では、損益通算はできませんので、

何か損が出そうな物件があれば、同時期に売却することで、価格も柔軟に対応でき、

成約まで至れるケースもあると思います。

 

不動産投資ではこういった税金対策も必要になってくることもありますので、

まずはいろいろと相談をして頂くのが一番かと思います。

頭の中で悩んでいても何も始りません。

 

富士企画は、投資不動産専門ですので、きっと皆さまのお役に立てられると信じております。

ぜひお気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

投資物件を売却する時の注意点とは！家賃滞納編

投資物件を売却する時に注意をしなければならない事とは、

どういうものがあるでしょうか？

 

一般不動産でも注意しないといけない点はいろいろとありますが、

投資不動産は特に注意をしないといけないことは多くあります。

 

今回はそのあたりをご説明したいと思います。

 

 

 

まず、投資不動産で特有なものといえば、家賃に関してのことがまず言えると思いますが、

売買の時に問題となるケースが滞納しているケースになります。

 

アパートやマンションの投資不動産を所有されている方はほとんどの方が、

管理会社に管理をしてもらっており、毎月１５日～２０日あたりに

管理会社から送金してもらっているケースが多いと思います。

 

ですから、現在入居されている方の賃料全員分の金額が送金されていれば、

滞納はないと思われる方は多いと思います。

 

でも実は、中には滞納している入居者もいるケースがあるんです。

 

なぜこんなことが起きるか言いますと、入居時に加入する保証会社が

代位弁済ということで肩代わりしてしまっているからです。

 

オーナーからみれば、保障会社が肩代わりしてくれるわけですので、

当然家賃の回収リスクがないわけですので、ありがたい話ですが

管理会社から送られてきた家賃が、入居者が支払った家賃か、

保障会社が払った家賃かというのは、わかりません。

 

ですから、これは管理会社に確認を取らなければならない事になります。

また厳密には管理会社も家賃滞納しているということは、

オーナーにも知らせるべき事実ともいえると思います。

 

保障会社というのは、入居者の家賃送金が１日でも期日に遅れると、

すぐに管理会社にその家賃を送金して、入居者には事故扱いとして、家賃の督促をします。

さらに３か月家賃が滞納してしまうと、強制退去の準備を始めます。

 

実際に滞納がないという事で売買をしてみたら、翌月には滞納が原因で退去する方がいたなど

所有者が全く知らないところで発生している可能性もあります。

 

不動産売買は大きな金額の取引ですので、すこしでも話が違うと問題になりやすいケースが多いです。

特にお金儲けの投資不動産であれば、家賃の源となる入居者が居ると居ないのでは、大きな話になる

ケースがあるんです。

 

投資不動産を売買する時にはこのあたりはしっかり確認されることを

おすすめします。

 

富士企画ではもちろん投資不動産専門ということで、

このあたりは細心の注意を払ってお取り扱いしております。

 

売却するときでも、気をつけて売却する必要はありますので、もし売却を検討されている

ようであれば、ぜひご相談くださいませ（●＾o＾●）

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

お気軽にご相談ください

 

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投資不動産を少しでも高く売却するためにはタイミングが必要！

投資不動産を少しでも高く売却するためにはタイミングが

すごく大事な時があります。

そのタイミングとはいったいどういう時が良いのでしょうか？

 

 

まず分かりやすい時で言えば、相場が上がっている時は

当然、高く売却できる時期と言えます。

周りの物件が上がっている事で、所有物件も高く売れるということです。

このタイミングとしては、まさに今かと言えるかもしれません。

 

現在投資不動産は、東京を中心に非常に高い水準で取引をされている状況です。

それも株式の日経平均とほぼ並行して、ここ２年くらいで、

急激な上昇をしている状況です。

 

投資家としては、高いと思っている方も多いですが、購入しなければ何も始まらない

という事で、高い価格の水準ですが、その中でもより条件の良いものを探して

購入されている状況です。

 

ただ実は相場が上がっているから売却できるというわけではなく、

その裏には融資の条件が現在は非常に良いというという事が

隠れていることを忘れてはいけません。

 

そもそも投資不動産を購入するときの融資は、それほど長期間の融資条件を得る

というのは今までは難しい状況でした。

鉄筋コンクリートなどの法定耐用年数が長い構造は別にして、

木造物件でしかも耐用年数がすでに過ぎている築２５年くらいのアパートなどは今までは、

良くても２０年くらいしか融資期間は取れないというのが一般的でした。

 

現在でも１５年や、中には融資はできないという金融機関も多い状況ですが、

現在富士企画でご紹介しております某地銀の融資条件は２７年間という

長期の融資をして頂けます。

 

これだけ長期間になりますと、多少利回りが低くても月々の返済金額が

少なくなることで手元に残るキャッシュフローが多くなり、

アパート経営としても資金繰りは楽に経営することが可能になってきます。

 

現在の投資不動産が高騰している背景にはこういった融資の背景があることも、

木造でも高く売れる状況を作っているかもしれません。

 

以前のバブルも銀行融資がバブルを作り、また崩壊も銀行融資がきっかけだったという

ことを、私も記事やニュースで見た事があります。

銀行融資がでなければ、買いたくても買えず、相場としては下がり、

融資が良くなる事で、幅広く相場も上がってくるという構図です。

 

特に投資不動産をとりまく、金融商品は１年単位でガラッと変わることも多いです。

投資不動産を高く売却するためには、こういった銀行融資の流れをつかむ事も

大事です。

またこの融資というのは、目的物件がどこにあるかといったエリアの事もあります

ので、一概には言えないところもあります。

 

富士企画では、日々投資不動産の仲介をする中で、

融資条件もいろいろと確認しておりますので、

お持ちの投資不動産が売りどきかどうかは

すぐに見分けることができます。

 

いつでもご相談は受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

平日でも休日でも、ご予約頂ければご対応させて頂いていております。

スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）

 

 

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投資不動産を少しでも高く売却する方法②

投資不動産を少しでも高く売却する方法として、前回、修繕をすることで

付加価値を上げて、修繕費以上の価格ＵＰで売却するというお話をさせて

頂きましたが、今回は、修繕をすることで、価格のほかどういうメリットが

生まれるかというお話をさせて頂きます。

 

 

 

 

売却しようと考えている物件に大きな資金投入をするということで、びっくり

される方もいらっしゃると思いますが、それは、買主さんからみれば、修繕されている

方が買いやすいという背景があるためです。

 

購入するときにも自己資金は何かと出てしまう事が多く、最低でも購入する時の

諸費用に関しては自己資金で捻出して頂くケースが多いですが、さらに購入後に

修繕費というのは、なかなか難しい話になってくるわけです。

 

ですから、あらかじめ修繕されている物件の方が良いと思われる傾向にあるのですが、

当然見た目としても汚い物件よりかはきれいな物件の方が良いと思われるはずです。

 

 

さらに修繕をすることで、いろいろなトラブルからも解消されてきます。

売買では、瑕疵担保責任という売主様に課せられる責任もあります。

 

個人様であれば２か月程度の期間は雨漏りなどがあった場合には、

修繕をしなければならないという取り決めもあるのですが、

以外にこの２カ月で万が一のことを考えると怖いというお話を売主様から

お話を聞いたりします。

そういう中で外壁などの修繕をしておく事で、安心できることも多いかと思います。

 

また修繕をすることで、外観が良くなり、賃料をＵＰできるかもしれません。

前にもお話しましたが、賃料ＵＰはそのまま利回りに直結してきますので、

より高く売却できる要素があります。

 

そして何より、現在の入居者様にも気持ちよく住んで頂けるという事にも

つながります。

 

汚いよりかは、きれいな物件の方が好まれますし、逆に売買にとっても

売主様に有利に働く事も多いというのが、この修繕というものです。

 

当然、修繕をすることで高く売却出来る物件、出来ない物件いろいろですので、

ケースバイケースです。

富士企画は投資不動産専門の会社ですので、ぜひそのあたりもご相談ください。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

 

 

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投資不動産を少しでも高く売却する方法

投資不動産を少しでも高く売却する方法とは？

これは投資不動産を持っていらっしゃる方は

みなさん気になるところではないでしょうか？

 

今回はそんな気になるところを、投資不動産を専門に扱っている

富士企画から少しご紹介したいと思います。

 

 

富士企画では、投資不動産を仲介させていただく事が多いですが、中には

私どもが投資不動産を購入して、売却することもあります。

 

当然会社になりますので、利益のために、仕入れて、売却をするわけですが、

売却する以上はもちろん高く売れる事に越したことはありません。

 

そこで弊社がやっていることは、物件を仕入れたら、基本的には外壁や

室内の修繕をして付加価値を高めたうえで、商品として売却をしております。

 

修繕をするということは、お金がかかりますので、

その分は取得コストにつながるわけですので、

その分安く買えることが前提となってきますが、

 

安く買えたとしてもきれいにすることで、より修繕費を差し引いてもより

利益が出るということを見込んでいるわけです。

 

それは、買主である投資家様から見て、修繕されていない物件よりも、

当然きれいな物件の方好まれるのはもちろんですが、多少高くても

修繕されている物件を選ばれる事が多くあるからです。

 

仮に３０００万円の物件が１１％で売却できるとします。

こちらの物件を売却する時には２００万円かけて修繕するとなると、

売却価格を３３００万円に設定することが可能になってきますので、

差し引き１００万円得することになります。

 

修繕されていない物件で１１％よりも修繕されている物件を

１０％で買いたいという方は、大多数ではありませんが、

必ずいらっしゃいます。

 

これは資金的なことからも裏付けがありまして、

買主様は融資を受けて購入するわけですが、

物件価格は融資が使えても、購入後の修繕に関しは融資が使えないということも多く

そのため修繕されている物件であれば、取得後に自身での修繕費用を出さなくても

良いというメリットもあります。

 

ほかにもいろいろと修繕をして売却をすることでのメリットは

多くありますので、これはまた次回にお話しさせて頂きます。

 

富士企画では投資不動産専門の会社になりますので、

アパートやマンションといった投資不動産の売却のご相談を受け付けております。

 

どんなことでもきっとお役に立てるお話ができると思いますので、

お気軽にお問い合わせくださいませ。

心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

 

 

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投資物件を売却する時に必要なものとは？②

投資物件に売却する時に必要なものとは？

前回は権利証に代わる登記識別情報のこと、

また賃貸借契約書のことをお話しました。

 

今回は少し細かい資料に関してもお伝えしたいと思います。

 

 

不動産である以上、境界に関しては、売買のときには、

かならずどうなっているかという確認をします。

 

境界というのは、一般的には境界杭というのを現地で確認して、

買主様に明示をするのですが、その杭が現場になければ、

どこが境界が分からないということもありますので、

やはり測量をしなければならないという事もあります。

 

ただ測量をすると当然費用もかかりますので、

できれば境界に関しての資料が何らかあれば、助かります。

 

たまに、隣地を測量するといった際に、境界の立会や、

図面を交付されることがあると思いますが、

そういった資料はすべて残しておいた方が良いです。

 

そういった資料から境界がわかることもありますし、いざ測量をするといった時でも、

その資料があることで測量費用が下げられることもあります。

 

また所有されている期間の記録として、入居状況や、建物に関しての修繕関係、

ランニングコストなどの記録も細かく付けておく事で良い事があります。

 

売却する時には、買主様にはご依頼を受けた富士企画がご紹介するわけですが、

営業としては、今ある状況をみて判断するしかないのですが、正直、入居状況が満室だったとしても、

入居付けに苦労されたのか、全くされていないのか、そのあたりは判断はつきません。

 

ただ、空室がいつに発生して、入居がいつから決まったなど詳細な資料を頂く事で、

営業としては、自信を持ってお客様にご紹介していくことができます。

 

これは修繕などに関しても同じで、しっかりされていれば

ご紹介しやすくなります。

 

不動産仲介の営業といえども人の子ですので、

やはり良い物件というのをご紹介する時には

勢いがある紹介をすることができます。

 

オーナー様から頂く資料にはそういった力がありますので、

ぜひ参考にして見てください。

 

 

富士企画では常に投資家様に物件のご紹介をしております。

ご紹介頂ければすぐに査定をして、ご紹介させて頂きますので、

お気軽にご相談頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

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投資不動産を売却するために必要なものとは？

投資物件を売却するためには必要なものはいくつかあります。

絶対必要なものもありますが、あれば、良いものなどいろいろです。

今回はそのあたりをご紹介したいと思います。

 

 

 

まず絶対に必要なものをいくつかご紹介します。

まずはじめにあるのは不動産の売買になりますので、権利証は必ず必要になります。

 

土地建物に関してそれぞれ１通づつありまして、

土地の複数の筆に分かれている場合には

その筆数分の権利証が必要となります。

 

現在は権利証ではなく登記識別情報というのが発行されており、

こちらが権利証に代わるものとなります。

 

これは書類自体が大切という事ではなく、大事な部分は数字となります。

発行された時には、数字の部分にシールが貼ってありますが、一度はがすと元に戻らない為、

もし手元にある登記識別情報のシールが剥がれていたら、権利証を盗まれたと同じくらい

危険性がありますので、一度ご確認ください。

 

もし権利証や、登記識別情報を紛失されていても、費用を支払うことで売買はできますが、

それ以上に、紛失≒悪用されるという危機感を持つ事は必要です。

 

また印鑑証明書や住民票、物件の土地建物の評価証明書はかならず必要になりますが、

これらは役所などですべてとれるものになります。

 

無くされている書類で困るのは、賃貸借契約書です。

投資不動産の場合、賃借人が住んでおりますので、どういった権利にて住んでいるのか

また賃料は、敷金は、保証人様は？など多くの確認をする必要がありますが、これらの情報は

すべて賃貸借契約書の中にあります。

 

管理を任せている不動産管理会社から、契約が決まり次第、郵送にて送られてきますが、

それらをしっかりまとめていないと紛失してしまう可能性があります。

おすすめとしては、賃貸借契約書原本はすべて不動産管理会社に預かってもらうことです。

オーナーとしては、コピーをもらっておく事で、万一紛失しても再発行してもらえます。

また税務申告の際にも、特別原本である必要性はありません。

原本が必要なのは、売買の時もしくは、滞納などで裁判をするときだけです。

自信がない人は、管理会社に預かってももらいましょう。

 

あとは、修繕などの記録や、いつ入居が決まったかなどの情報を詳細にまとめることで

売却する時に大きな役に立つ事もあります。

資料はないよりかは、あればある分だけありがたいので、

資料は出来る限り取っておいて頂ければと思います。

 

富士企画では随時、投資不動産のご売却相談を受け付けております。

仕事に出勤されるまえの朝早い時間でも・・

仕事帰りの遅い時間でも・・・

ご連絡頂ければ対応させて頂いております。

 

売却するには良い時期ですので、どれくらいで売れるのかなくらいでも

結構ですので、ご相談頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

宜しくお願いいたします(^。^)y-.。o○

 

 

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投資物件を上手に売却するための方法～区分マンション編～

投資物件を上手に売却するための方法として、

今回は区分マンションを売却するときのお話をさせて頂きます。

 

 

 

まず第一に区分マンションの場合に注意したいところは、

１棟物件と違い同じマンション内に、売却物件が出ており、

その物件が売れ残っているもしくは直近にて、

成約価格が出ているというケースですと、正直その価格から大幅に

売却価格を上げることは難しいと思います。

 

 

大型マンションであれば、あるほど、戸数は多くなり、

相場感はより強まっていきます。

 

そんな中で、より高く売却するためには、

やはりリフォームして売却する方法しか無いと思います。

 

同じ内装では、ほかの売却事例と比較されることで、

同じ相場感でしか売却はできません。

 

ただし、リフォームをして、特に若い夫婦などにうける仕様にすることで、

価格を大幅にあげる事が出来る可能性があります。

 

融資から見ると物件価格は満額の金額が融資されても、

いざ購入してから、リフォームをするとなると

自己資金を出さないといけなかったりしてしまいます。

 

また若い方は特にですが、映像を多く見て、育ってきておりますので、

頭の中で想像ということがなかなか出来ないという話を聞いたことがあります。

きれいなものをそのまま直感で良いと思うところがあるようです。

ですから、見た目を良くすることで、うまく売却できるかもしれません。

 

 

区分マンション特有の事でもう１つ注意点があります。

修繕積立費や管理費ですが、ほかの同じような規模のマンションと比べて

所有されているマンションがすごく安い状況でしたら、値上げをするまえに

売却した方が良いかもしれません。

 

投資物件の場合、賃料から、修繕積立費、管理費は差し引いて考えますので、

これらの費用が値上げされてしまうとそのまま、利回りの低下につながってしまいます。

 

富士企画ではどちらかというと１棟の方が得意としておりますが、区分マンションも

投資物件であれば、ちょくちょく売買はしております。

 

また最近入社しました営業担当は、区分マンション専門の会社に勤めていた経験も

ございますので、こういった知識も豊富にあります。

 

ぜひお気軽にご相談してみてください。きっと何かが見えてくると思います。

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

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投資物件を上手に売却するためには②

投資物件を上手に売却するためという事で、

前回は利回りを少しでもあげるというお話をさせて頂きましたが、

今回は少し具体的なお話をさせて頂きます。

 

 

前回でもお話しましたが、不動産投資における利回りは家賃の

年収より割り出しされますので、家賃が上がることで

利回りはあげられることになります。

 

 

しかも家賃は毎月定額となりますので、

１室の月額の家賃を１０００円上げることは、

年収換算で１２０００円収益が多くなることを意味します。

 

１部屋だけでしたら、それほど大きな利回りＵＰには

つながらないかもしれませんが、１０室あげる事ができたら、どうでしょうか？

１０００円×１０室×１２カ月で、年間１２万円の年収ＵＰとなります。

 

具体的な例をあげますと

例えば３０００万円のアパートで１Ｋ１０室

利回り１０％の物件があるとします。

 

１０％ですので、年収としては３００万円になるわけですが、

こちらの１０室の家賃を各１０００円上げられれば、

年収として１２万円増えることになり、

利回りとしては１０．４％となります。

 

仮に同じ利回りで売れるのであれば、

単純計算ですと３１２０万円で１０％となります。

 

１０００円といえば、１食分です。

 

エアコンや、モニター付きインターフォン、

追いだき機能、ウォシュレット・・・

 

ガス会社が無料で設置してくれるサービスもある中、

１０００円の値上げは、それほど募集にとって

インパクトがあるわけではありません。

 

それでも実行することにより、最終的な売買価格は１２０万円ＵＰ

という大金に変えられる可能性があります。

 

１０００円でも大きな金額になるところが、

投資不動産のおもしろいところです。

 

富士企画ではこういったご相談も受け付けておりますので、

お気軽にお問い合わせくださいませ（●＾o＾●）

 

数字のマジックのように感じるかもしれませんが、投資利回りというのは

そういうものですので、これを上手に利用して、ご売却のお手伝いを

させて頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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投資物件を高く売却するコツとは？

投資物件を高く売却するコツは、いろいろとありますが、

中でも一番効果として、出やすいのは、利回りを上げる事です。

 

 

富士企画では日々投資物件として、アパートやマンションを投資家様に

ご紹介しておりますが、一番初めにご紹介する資料として、販売図面という

ものがあり、またそれに付随して家賃表（レントロール）という資料があります。

 

物件によって、それぞれ立地が違いますし、間取りや、内装、築年数、また現入居者

がその部屋を入居された年などが違うため、家賃というのはバラバラです。

同じアパートの同じ階であっても、家賃の差が１万円以上違う事も多くあります。

 

こういった家賃をまとめて、年収を出すわけですが、空室に関して、募集賃料を

記載して、満室想定賃料という形で、年収を計算し、その年収を販売価格で割る事で

その投資物件の利回り（物件価格に対する家賃回収割合）が出ます。

 

投資物件ですから、どんなものにも利回りというのは付き物かと思いますが、やはり

利回りは低いよりかは高い方が良いのは当たり前です。

 

ここでポイントですが、投資物件の場合、家賃そのものが利回りの

根拠となる収入になるということが実は大きいのです。

 

利回りは家賃を少しでもあげることで、毎月の家賃があがり、

その１２倍が年収となるわけです。

家賃は、月によって変動することもなく、毎月決まった家賃が入りますし、

現在では家賃保証会社が付くケースが多いので、その決まった家賃は必ず

回収できると収入と計算できるわけです。

 

収入が変動する投資（例えば投資信託など）に比べるとはるかに、

家賃は先が見通せる間違いない収入と言えると思います。

 

また初めの販売図面に記載されている利回りは

現オーナーが管理をしている中での利回りです。

現在の家賃自体高いのか安いのか、それは調査してみなければわかりません。

 

例えばですが、いろいろな物件を見る中で、オーナー様の都合などで、

すごい家賃を下げて入居が決まっているということもたまにあります。

 

そういった相場に見合っていない家賃であれば、

当然家賃はあげられると考えられます。

 

富士企画では、現在所有されている物件を少しでも家賃をあげることで、

利回りが向上できるようなことも相談できますので、お気軽にご相談くださいませ

 

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

 

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