新着情報

保育所の建築用地を探しております。

2019-12-02

富士企画では現在、認可保育所の建築用地を探しております。

お探しのお客様は企業の方ですので2020年までに建築用地として土地を仕入れております。

弊社は収益物件専門で仲介を行っておりますが、実は新築のマンション用地や

このような土地からのご紹介も多く行っております。

今回お探しの方は企業様で保育所の建築用地ですのでいくつか条件がありますが

情報をお持ちの方や空きビルとして売却をご検討されている方がいらっしゃれば是非ご紹介下さい。

区分所有でも構いませんので条件として1フロア90坪以上あればご検討いただけそうです。

エリアですと東京都内か千葉・神奈川が条件です。

早期売却が出来るように水面下で進めさせていただきます!

また、富士企画では積極的に一棟アパート、一棟マンション等の無料査定をしておりますので

売却をご検討されている方は一度ご相談下さい。

売却をお急ぎの方は弊社で買取も行っております。

すでに他社様で現在売り出しているが、思うように売れない等のご相談もお受けいたします。

下記から売却査定のページへ飛ぶようになっております。

それでは皆様のご連絡心よりお待ちしております。

〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6階
富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780  FAX:03-6380-6783
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

年またぎの不動産売買について

2019-11-22

11月も後半に入り、街はクリスマスムードになってきましたね。

 

クリスマスが終わるとすぐ次は年末年始に差し掛かり、

賃貸も繁忙期を迎えますので大家さんも不動産業者も忙しくなってきます。

 

例えば、来月の12月に売買契約をした場合ですと決済・引き渡しの時期は

来年の1月又は2月になるケースが多いと思います。

このように「年をまたぐ」不動産売買になった場合はいくつか通常とは

違う注意点が出てきます。

 

◆固定資産税、都市計画税の清算方法

固都税は「1月1日の登記上の所有者」宛に大体4月ごろにその年の

請求がきます。

という事は売主さん宛に決済後に請求が来ることになりますので、

新しい年の税額がわからない状態で固都税額の清算をする必要が出てきます。

 

一般的にこのような場合は前年度の税額をもとに清算を行うのが通例です。

また、後から固都税額に差異があっても改めて清算する事はありません。

 

◆契約は年末年始休み前に!

一般的にどこの不動産業者でも金額や条件が折り合うようであれば

極力早めに売買契約を締結する、と考えています。

 

理由としては年末年始等の大型連休を挟むと帰省して親戚と会ったり、

地元の友達と会ったりする機会が出てきます。

その時に不動産の知識が余り無いにも関わらず、「買うのをやめた方が良い」

とアドバイスされる可能性が出てきます。

 

折角、買主さんが見つかったのに年末の多忙を理由に契約時期を先送りの

年明け予定していたら「キャンセル」になってしまった、というのも

よくある話です。

 

単に不動産屋さんが早く契約をしたいから言っている訳では無く、

長年やっていると何度もこのような事を経験しているからこその理由です。

 

そんな経験豊富な富士企画にご売却相談をしてみてはいかがでしょうか?

 

 

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「平成」も残りわずかとなりました

2019-01-14

明けましておめでとうございます。

本年も富士企画を宜しくお願い致します。

 

以前も記事で書きましたが、平成が終わる日が刻一刻と

近づいてきております。

 

皆様は平成⇒新しい年号に変わった時のイメージはできているでしょうか?

その際に出てくるのが、「昭和築の物件をどう扱うか?」です。

 

単純に平成は約30年続いた訳ですから新年号に変わった時に

昭和築=築30年以上という古いイメージがより強くなってしまいます。

 

昭和築だからダメという事は全くないのですが、こういった節目の

タイミングで売却検討するのも良いかもしれません。

 

富士企画では購入意欲が強いお客様が常にいる状態ですので、

どうすれば高く売れるかを熟知しております。

きっと一番高く売れる方法をご提案できると思います。

 

ご相談は随時受け付けておりますので、お気軽にご相談下さいませ。

 

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12月から繁忙期です

2018-12-08

「今年中に物件を買いたい!せめて契約までは済ませておきたい!」

12月に入るとそんな声を良く耳にします。

 

年末から3月位まではやはり買いたい人・売りたい人が増え、

売買が活発になる時期です。

 

賃貸だと12月~GW位までが繁忙期と良く言われておりますが、

アパートの売買ですと法人の決算や金融機関の決算期との絡みがあり、

こんな感じになります。

 

売却を検討する際には購入する側の事情を少し気にするだけで、

実は高く売れたりします。

 

富士企画ではそういった購入希望のお客様が非常にたくさんおりますので、

購入する側の事情が凄く良くわかります。

ですので、売却相談を頂いた際には購入希望のお客様の気持ちを

代表してお伝えする事ができますので、売却する戦略も立てやすいのです。

 

ご相談はご面談、お電話、メール、どれでも結構です。

ご連絡お待ちしております。

 

 

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売却と融資の関係

2018-11-10

不動産を売却する場合、売却したいタイミングで売りに出すのではなく、

高く売れるタイミングで売るのが理想です。

 

もちろん色々な事情があり、すぐに売りたいというケースも

あると思いますし、我々不動産業者の立場的にも売却相談を

されるとすぐに仲介したいとは内心思います。

 

ですが、高く売る為には買い手さんの状況を良く理解する事が必要です。

市場やライバルとなり得る物件の取引事例等は勿論ですが、

ほとんどの場合は融資を利用しますので、厳密には金融機関の状況が最も重要です。

 

同じ物件でも金融機関の融資姿勢が積極的な時期であれば、評価額が伸びて

融資額は上がり、金利も頑張ります。

逆に融資姿勢が消極的になってしまうと買い手さんの属性のバーが上がり、

思ったように評価額は伸びず、金利にも影響が出来てきます。

 

物件を高く売る為には色々な工夫が必要ですが、その中でも融資の状況を

理解する事は売却のタイミングを計る上でも、一つの指針になると思います。

 

富士企画では単にその時売れればよい、買えればよい、という考えで

進めるのではなく投資家様の最善を常にご提案しております。

ですので、タイミングによっては売却相談を頂いても

「今は売らない方が良いですよ」というご返答になってしまうかもしれません。

 

収益不動産の売却は全てケースバイケースですのでまず個別に

お話しして頂ければと思います。

 

お問合せお待ちしております。

 

 

10月になりました!

2018-10-04

毎年そうなんですが、一般的には決算や申告の関係で年末に向けて不動産を

売買したいという声が非常に増えてきます。

 

法人や金融機関についても同様で四半期の締めになりますので、

動きが活発化してきます。

 

ですが、いざ直前の12月に入ると忘年会や飲み会のシーズンで

実際には動きがかなり鈍くなってしまいます。

 

しかも、年末早くから休みに入ってしまう不動産業者も多いですし、

何よりも法務局は12/29日から休業しますので、実質は28日までに

決済を完了しないといけません。

 

12月末までに決済したい場合、スケジュールを逆算しますと

少なくとも1か月前の11月末までには売買契約を締結する必要があり、

売却活動の期間を考えると1~2か月掛かるケースが多いので、

そろそろ売り出していないと間に合わなくなってしまします。

 

富士企画では良い物件を買ってもらうことはさることながら、

良い売り方も常に考えてきました。

 

物件を売りたいけどどう進めたらいいかわからない、

そんな方には一から、最善の方法をお伝えでき、

不動産に関するご不明点は全て解決できると思います。

 

みなさんのご相談お待ちしております。

 

 

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これって告知事項ですか??

2018-05-19

アパートやマンションの売却において時折目にする「告知事項」

 

もちろん広告では具体的な内容を伏せている場合がほとんどですが

どういったものが告知事項でどんな影響があるのでしょうか??

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一言で告知事項といってもこれは色んな、購入者に伝えなければならないことの総称です。

事故、殺人などはもちろんのこと、隣地の工場の騒音が日中ある、フリーWiFiでオーナー負担が発生しているなども告知事項といえば告知事項です。

 

そこは言い方の問題ですがもっと狭義の告知事項というのは

販売図面(マイソク)にある備考欄に「告知事項有」と記されているものです。

 

これを不動産屋の視点でみると思い浮かぶのはやっぱり自殺、他殺などの事故です。

 

ですが、時折、聞いてみるとそうでないものもあります。

例えば病死などです。

これももちろん告知事項です。

ですが、販売図面に告知事項有といれるかどうかは別の話です。

図面を一見しただけだと、「なんだ事故物件か…」で終わってしまうケースもあると思います。

 

特に客付け業者の人がレインズなどで見た場合、これで物件の価値を低く誤認してしまうということになります。

 

単なる確認不足であるといえばそれまでですが

これは実際にそうなのです。

実際は結構売れそうな物件でも「告知事項有」がひっかかって残っている場合があります。

 

一番重要なのは、悪いことを伝えるタイミングと伝え方です。

遅すぎるのはもちろんダメですが、早すぎてもダメです。

メールや紙面で伝えた方が良い場合と口頭でも伝えた方がいい場合があります。

 

物件で人が亡くなるというのは至極自然なことでさかのぼればサイトなどにでていなくとも

そういった敷地はかなり多くあるはずです。

 

富士企画は収益物件仲介のプロとしてこれまで培ってきたノウハウがあります。

そこで重要なのは意外とこういった細かいやり方だったりします。

 

お客様の持つ物件を一番ベストな方法で売ります!

なんでもすぐ売りに出せばいいというものではありません。

富士企画は来年でも5年先のお話しでもご相談に応じます。

 

是非一度お会いさせて頂き、じっくりと物件の演出方法を一緒に考えていければと思います。

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これからの収益物件売却

2018-05-07

ゴールデンウィークも明けてこれから仕事が再開された方も多いと思います。

富士企画も今日から本格始動です。今日も多くの投資物件の相談を頂くことができました。

 

下から見た木

 

感じられている方も多いと思いますが、現在収益物件に対する融資は厳しくなっている状況です。

 

不動産を売却する際、融資は大きな指標です。

ことさら収益物件に関してはこれがかなりの影響を及ぼします。

地域によっては去年と今とで2割くらい違うところもあるのではないでしょうか。

 

しかし、富士企画ではだからと言って取引数が減ってはいません。

これは富士企画が仲介に特化した会社だからです。

 

富士企画ではこれまでも、一つの金融機関で売却方法を想定し物件を買って転売するという方法は行ってきませんでした。

 

これは企業としては売り上げを建てる基本的な手段であるのにも関わらず、です。

そうではなく売主さん、買主さんから仲介手数料を頂いてそれを軸に営業してきました。

 

仲介はその物件、売主さん、買主さん、様々な違う状況をうまくまとめて成立させる経験とテクニックが求められます。

富士企画はこれを養うため、地道に仲介を中心とした営業をしてきました。

これはいったん、一年でもやめてしまうと取り戻すのが難しいのです。

 

だからこそ、世間的に難しい状況であっても、継続して成約させることができます。

 

収益物件は売るか、もしくは完済するかで本当に最後だと思っています。

 

今まで他で売りに出していて、結局まだ売れ残ってしまった物件、

売りに出そうとしていたが状況が変わって、希望近くでは売ることが難しいと感じている物件など

宜しければ富士企画にも一度見させてください。

他ではなかった視点からの査定ができるかもしれません。

 

ご興味がある方はご面談、もしくはお持ちの物件の概要等を

メール(info@fuji-plan.net)で頂くだけでも査定を致します。

 

皆さまのご相談お待ちしております。

 

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売却した時の手残りはいくらに??

2018-04-15

収益物件を売却して銀行の残債を超える部分においては当面「手残り」となるわけですが

売却時には売価以外にも清算金、費用がある為、そのまま売価-残債の引き算では項目は足りません。

実際に売価を決めて契約した後では出遅れですので全て抜け目なくチェックしておきましょう。

 

「今年の控除額を計算する子供今年の控除額を計算する子供」[モデル:ゆうき]のフリー写真素材を拡大

 

まず売却時に必要な費用ですが

・仲介手数料

・金融機関返済手数料

・抵当権抹消費用

・印紙代

おもに必要なのはこれくらいです。金融機関返済手数料は高額になる場合がありますのでどういう契約でお金を借りているのか、見返してみて下さい。違約金などある場合は金銭消費貸借契約にかかれているはずです。

なお、登記より住所変更がある場合は住所変更の費用がかかります。

 

これ以外は「オプション」の扱いです。

例えば、測量費用、残置物の撤去費用、原状回復費用など

境界非明示、現況渡し、だったりするとこれらはかかりませんが

契約後に空いた空室の原状回復などは基本的に売主負担で実施することが多いです。

 

これらは費用ですが、売却時には物件と一緒に引き渡しをするものがあります。

敷金や保証金などの預かり金です。

こちらは購入時も代金と相殺する場合が多いので見落とされる場合がありますが物件によっては結構な金額になったりします。

返還義務がないクリーニング代もクリーニング代に充当する預かり金ですのでこちらも承継が必要になります。

 

ただこれは預り金に限った話で

保証金など時間の経過によって償却されていくものに関しては未償却分だけを引き継げばよいので

承継額を当初の金額よりは減額することができます。

 

最後に、物件を高値で売却できたとき、一番大きい問題は税金です。

個人所有の場合、短期譲渡か長期譲渡か、他の不動産売買での赤字を合算できるか等

個々の税務のお話しなので詳しくは触れませんが、税金は重要なファクターです。

 

物件の売価を決める際、手残りがいくら程度になるのか。

前もって計算しておかないと、契約して決済をするとき、そうでなくても申告時に思わぬ出費とならないよう

売却の際は担当者にご相談頂ければと思います。

 

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収益物件売却時の土地建物按分

2018-04-07

収益物件の購入時に「建物価格を多くしたい」という希望を出されたことがある方も多いと思いますが

今回はこれを言われる方側の話です。

 

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不動産の売買は収益物件に限らず、土地価格、建物価格を分けるのが普通です。

見慣れない漢字ですが、按分といいます。

 

冒頭の「建物価格を多くしたい」は減価償却を多く取りたいなどの理由でこういった要望が出てくるわけですが

売主側にはもちろん特にメリットはありません。

 

この按分の調整で問題になるのが消費税です。

税法では土地建物の売買の場合、建物には消費税が課されることになっています。

ただし、これは消費税を納税しなければならない「消費税課税事業者」に該当している場合だけです。

 

この課税事業者になるかどうかのジャッジは課税売上高で見られます。

1000万を超える課税売上高がある場合、その翌々年度

つまり2018年度の課税売上高が1000万を超える場合、2020年度の申告は消費税を納税しなければならなくなります。

 

ちなみにこれは売買価格ではなく課税売上高です。

従って土地建物の売買の場合、課税売上になるのは建物だけになります。

 

例えば課税事業者が売主で税込5000万円の物件を土地2000万円、建物3000万円とした場合、

3000万円は内税ですので逆算して2,222,222円を消費税として納税する必要がでてきます。

不動産は高額なものですので消費税もばかにならない金額になりますね。

 

ただ、だからといって建物の価格を極端に小さくしてしまうと

多くの投資家さんからはキャッシュフローを出しづらい物件と見られてしまいます。

 

ちなみに個人売買であればほかの経費とは分離して考えなければならないので

法人の方がその場合の節税方法としてはやりようがあります。

 

次に課税事業者でない場合、消費税は当然かかりません。

建物の割合を大きく設定されたとしても特段負担金が多くなることもないです。

 

従って買い手側も建物価格を大きくすることができれば

いくらか税上のアドバンテージを得られる、という点で売却時にもアピールができます。

 

ただし、ご注意いただきたいのは課税売上が1000万円を超えると課税事業者でない場合も

翌々年は課税事業者になるということです。

 

今後のことを考えれば今年が消費税課税年度でなくとも按分の調整をした方が良い場合もあります。

 

富士企画ではその時売れればよい、買えればよい、という考えで進めるのではなく

その先を見据えたアドバイスをするようにスタッフ全員心掛けております。

 

収益不動産の売却は全てケースバイケースですのでまず個別にお話しして頂ければと思います。

お問合せお待ちしております。

 

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