利用規約・免責事項
8月, 2015年
買う人はこう考えています！ ①
月末の週ということもあり、忙しくなってきました。
でも富士企画はいつも元気に営業中です！
物件を販売するにあたって特にお急ぎの場合は売りに出している物件が購入検討者さんにどう見えるか？どこを重点的に見るか？
気になるところです…
まず、富士企画で物件を買うお客様がたいてい踏んでいくステップはこんな感じです。
まず、物件情報を見る。
賃貸物件の場合、「売り出し中！」と看板が出ているわけではないので
現地が先ということはあまりありません。
最初は富士企画のメールマガジンみたいなものであったり、
健美家や楽待などのサイトであったり、
営業マンの直接の紹介であったり、
当然これがないと何も始まらないわけです。
まず、お客さんの目に触れる機会を多く作ることが大切です。
ネット広告が出せない場合などもあると思いますので、なんとかしてこれは紹介してもらいましょう。
興味をもった方からは大抵資料請求という流れになります。
机上で検討する上ではもっとも重要なところです。
ここで現地に行くまでするかどうか決まります。
やっぱり、利回り15％以上希望の方が利回り8％の物件は見ないですし、
三鷹市で探している人が福岡市の物件も見ないです。
でもアピールの仕方次第で上記は極端ですが、こっちも考えてみようかな。
と思い直してもらうケースもあります。
中古の物件なので内見ができないことは重々承知されていますが
やっぱり室内がどんな間取りか、賃貸状況はどうか物件はきれいなのか。
というところは気になります。
よく言われるのが
「賃貸募集時の室内の写真」や「募集条件」
これから賃貸運営をやられる方なのでもちろん気になります。
というか一番気になるところです。
初めてや経験が浅い方でしたらなおさらです。
この方面からアピールするのもよいやり方です。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
東京都内の土地を探しています
本日はある不動産業者様より要望頂いております情報をご紹介したいと思います。
ご要望頂いているのは、土地情報ですが、多少売却が難しいような条件でも
大丈夫です。
今回お探しになっている不動産業者様ですが、おもに、最近はやりのシェアハウスをと
都内で多く建築しておりまして、新築投資物件として、投資家様に新築シェアハウスを
売却をし、その後の管理まで行っている会社様になります。
売れ行きとしてはかなり好調のようで、建物が完成するまでにはほぼ売れている状況
のようでして、とにかくそのシェアハウスを建築できる土地を探しているということでした。
条件としては、シェアハウスになりますので、都内でも比較的場所が良いところが好ましい
ようですが、城南や城西地域だけではなく、ある程度広範囲エリアにてお探しになっています。
駅からはできれば１０分圏内が良いということでした。
特徴としては、目的がシェアハウスになりますので、建物の種類は寄宿舎となるため、接道条件
は２ｍの接道幅があれば、検討できることです。
またアパートなどの建てる場合には、最低でも５０坪くらいのまとまった土地が必要ですが、
シェアハウスの場合には、３０坪くらいからでも８世帯くらいの建物が建築できるため、
それほど大きな土地は必要としておりません。
旗状敷地のような、接道が２ｍ程しかなく、通路を先に土地があるような一般的には
戸建でも敬遠されやすいような土地でも十分検討できる情報となります。
都内にて、所有されている土地で遊休地などになっている情報がございましたら、ぜひとも
ご紹介くださいませ。
どれくらいで買い取りしてもらえるかすぐに確認してもらいます。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
宜しくお願いいたします。
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国道16号内側にて物件を探しております
今回は１都３県になりますが、国道１６号線の内側にて物件を探しておりまして
そちらのご紹介になります。
なぜ、国道１６号線より内側なのかといいますと、実は投資家様のご要望ではなく、
銀行サイドからの要望なんです。
現在投資物件は数年前から比べると随分価格もあがり、利回りも下がってきた
印象が強いですが、そんな時代に投資物件を購入して、キャッシュフローを
しっかり出していくには、よっぽど安く物件が買うことができるか、もしくは
いかに融資の条件を良くしていくかになります。
値上がりしている時に、物件を安く買うのは、大変難しいですが、現在は
融資条件が非常に良い銀行もあり、融資条件の良さを利用してキャシュフローを
出していく方法の方が購入しやすいと思います。
この融資条件が良い銀行が、富士企画が良く利用している静岡銀行になります。
静岡銀行の融資条件が国道１６号線の内側というエリアに対して積極的に
融資をしているわけなんです。
実際国道１６号線の内と外では、売れるか売れないか、かなりはっきりしており、
静岡銀行が利用できないエリアの物件は正直売れにくいです。
この静岡銀行の融資基準がいつまで続くかわかりませんが、この基準が続いている
今、国道１６号線より内側に所有している方は、ぜひお声掛けください。
富士企画スタッフ一同心よりお待ちしております。
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収益物件売却 越境があっても大丈夫？
今日は越境についてのお話です。
この写真もそうですが、この路地が自分の敷地でない場合は越境です。
逆にこちらの敷地に入られている場合は「被越境」といいます。
越境といってもいろいろありますが、
植木などの軽微なもの、（根っこだとやっかいですが）
軒先など建物の一部が越境している当面改善が難しいものもあります。
目には見えないところでも越境はあります。
例えば配管が他人の敷地を経由してきている場合、
電線などが隣りの敷地の上空を通っている場合など…
よく越境に関するトラブルなどをテレビで取り上げられているのを見ますが
収益物件の場合、自分で住んでいないのであまり気にならない場合が多いです。
お隣もアパートだったりするとなおさらそうなります。
買主さんからするともちろん越境がなければ一番よいですが、
越境があった場合、なかなか改善するといっても難しいと思います。
実際収益物件を購入する場合、越境に関して問題になるのは
トラブルを抱えているか。
売却する際に大きく査定に影響するマイナス要因でないか。
といったところです。
越境があるから物件が売れない！ということはありません。
配管などに関しては掘削を承諾する覚書があったり、
事実上、私道が公道に近い扱いになっている場合など
問題が解決している場合もありますのでしっかり把握しておくことが重要です。
物件を売却したいが、
問題になりそうな越境がある…
そもそも越境があるかどうか全く把握していない…
こんなときは富士企画が物件を調査してご回答差し上げます。
ややこしい問題こそ不動産投資専門業者に一度ご相談下さい。
問題は事前にすっきりした状態で売りに出しましょう！
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愛知県刈谷市、豊田市付近にて物件を探しています
先日お会いした方で、愛知県内で探している方とお会いしました。
出身が愛知県ということで、土地勘はあるということでしたが、名古屋市ではなく
少し中心部から離れたところをお探しになっているということでした。
今回は、そういった地域限定でお探しになっている方のご要望をお知らせさせて頂きます。
場所としては、刈谷市や豊田市といった地域で物件を取得したいということです。
愛知県ですと、一般的には名古屋市というのが県庁所在地でして、人口も当然一番多いのですが、
刈谷市と豊田市は名古屋市からみると、だいぶ離れた地域になります。
なぜそういった地域で探されているのか聞きましたところ、トヨタ自動車関連の需要が多いとの
ことでした。
構造としては木造でも鉄骨造・鉄筋コンクリート造なんでもけっこうです。
予算としては、良い物件であれば２億円くらいまででしたら、ご紹介可能です。
ただし１点だけ、法人の社宅で、一括借り上げになっているような物件は、ＮＧということで
言われております。
この地域であれば、トヨタ関連の会社が一括して借り上げているアパートやマンションも多いと
思いますが、会社の動向次第で、一気に空室になってしまうような物件だけは避けたいという
ことでした。
こんなご要望を満たす物件をお持ちの方はぜひともお声掛けくださいませ（●＾o＾●）
何卒よろしくお願いいたします。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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農地を売却するとき
不動産を売却する時、買主さんに物件を売り渡すわけですが、
こちらでもやらなければならないことがあります。
その中であるのが農地転用です。
農地法では農地を宅地等他の用途に変更する時、
または農地を他人に所有権移転する時、
またはその両方の場合について届出や許可制を取りきめています。
富士企画は収益物件専門の会社ですので、当然扱うのはほとんどが宅地の物件です。
しかし、この宅地ですが、登記簿や評価証明などにでてくる
地目が「田」「畑」の物件は「農地」として取り扱われます。
現況がそうでなくてもそういう扱いになります。
この農地を人に売る場合、農業委員会に届出が必要です。
（これが規模や市街化区域内かどうかでまた違ってきます）
実際地目が「田」の土地にアパートが建っていても現況は問題はさほどありません。
しかし買う側からすれば、融資を利用する際、
地目を農地から宅地に変更しなければならないと言われたりします。
実際取引になると
ここを売主側としては地目変更をしなければならなくなるわけです。
これが結構時間がかかる場合があります。
例えば年末や期末など節目の時期には買う方も「どうしても今月中に決済を終えたい」
という希望がでたりします。
こういったニーズに答えることができれば、それに越したことはありません。
早めに農地移転の届出の準備をしておいた方が後であせらずに済みます。
また、農地にご自分でアパートを建てている場合などは、
その時に地目変更の許可を得ているはずです。
その場合は農業委員会の結果を待たなくてもよいのでご相談下さい。
ご相談お待ちしております。
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収益物件売却に向けて資料準備②
引き続き売却に際して必要書類の準備についてお話致します。
③物件の間取り図
これもアパート、マンションの売却には必須になる資料です。
部屋1つだけの間取り図ではなく建物全体の間取り図になります。
駐車場がある場合はこれの配置図も必要です。
でも売主様にない、と言われることも結構多かったりします。
これは物件を購入した時の販売図面などに載っていることが多いです。
もしくはこれもない場合は賃貸募集時の募集図面もご用意下さい。
④レントロール
物件の賃貸状況の一覧になります。
ご自分で作成されている方も多いですが、賃貸借契約書の写しを頂ければこれで足ります。
もし、賃貸借契約書と相違する実態がある場合はご連絡下さい。
家賃の滞納などもこれにあたります。
⑤付帯する契約や覚書の資料
これがどういったものかというと、
プロパンガスの契約書、ケーブルテレビ契約書、借り上げ駐車場の契約書など、物件の設備に関する契約書です。
交付されていない場合もあるようです。
その場合はプロパンガス会社等問い合わせると内容がわかります。
その他の覚書ですがこれは権利関係上重要なものだったりします。
例えば、私道の通行・掘削承諾書、境界に関する確認書など
不動産の所有権は重要な権利ですのでいろいろとあいまいにせず書面をとることが多い為、
こういった書面を交わしている場合はご注意ください。
以上が大まかに必要な資料ですが、どちらかというと悪いところは最初に出しましょうという感じに見てとれるかもしれません。
もちろん、プラス材料があれば物件の評価が上がる要因になりますので
どんどんアピールできるところは教えて下さい！
物件の査定で不安ところがあれば現地に行くのが重要です。
お声掛け頂ければ富士企画のスタッフが現地に伺います。
是非みなさんの物件を一緒に視察させて下さい！
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収益ビルを探しています！
今回はある法人様からご依頼をうけている情報をお知らせしたいと思います。
種別としては、共同住宅ではなく、ビルとなります。
ビルといっても、事務所用のビルではなく、基本的には、１階から最上階まですべて
店舗用としているビルを探しています。
店舗としては、おもに飲食店をテナントとしたものになるのですが、駅前にある
居酒屋などが多く入っているビルがあると思いますが、そういったビルを探しています。
現在がそんな店舗用になっているビルである必要がありませんが、外観や間取り、エントランスの
雰囲気など店舗用に改装できるビルであれば、構いません。
また現況がすべてテナントが入っていない空きビルであっても大丈夫です。
一般的にビルといえば、事務利用されているビルを探している方がほとんどですし、
管理の面からいっても、事務利用のビルの方がはるかに、楽なはずです。
飲食店はお客さんがお酒を飲む場所になりますので、そういった方が多く出入するという
テナントビルは管理は非常に大変です。
だから、一般的には飲食店にはあまり貸したくないという方も多いのですが、今回は
そんな店舗用１００％という非常に特殊なご要望になります。
非常にピンポイントな重要になりますので、物件も少ないのですが、予算は数十億円まで大丈夫
とのことですので、その予算の中で、出来る限りテナントが入りやすいビルを探していらっしゃいます。
空きビルを所有されている方、ビルの運営で困っている方いらっしゃいましたら、ぜひ
お声掛けください。ぜひご紹介させて頂きたいと思います。
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富士企画株式会社
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底堅い収益物件を探しています！
今回探しているお客様ですが、中国の方ですが、利回り重視ではなく、
底堅い収益物件を探していらっしゃる方がいますので、ご紹介させて頂きます。
現在中国では、経済状況が非常に不安定ということと、不動産投資としての利回りも
非常に低いことから、日本で底堅い不動産を探したいということでご要望を受けております。
なので、利回りは全く求めておらず、とにかく、現金で持っておくよりも底堅い収益不動産
があるのであれば、買いたいということです。
収益物件というとどうしても利回りに目がいきがちですが、投資家様の中にはこのような
目的で探して居る方もいます。
サラリーマン投資家様であれば、何よりも利回り重視という方も多いですし、利回りが低い物件を
数千万の自己資金をいれて購入するというのは、少ないことかもしれません。
ただし、中国の方は特に、融資は使わず、現金で購入するというスタイルの方が多く、返済がないため
利回りは５％くらいでも十分という方もいます。
銀行に預けていても金利は１％は付かないため、５％でも投資効率は良いと考えていらっしゃるのだと
思います。
でもその代わりに、資産価値や立地などに関しては、非常にこだわります。
現在、収益不動産をお持ちの方で、収益力が低く、売却にするのに困っている方などいらっしゃれば
ぜひお声掛け頂ければと思います。
もしかしたら、気に入って頂き、売却できるかもしれません。
富士企画には、いろいろな投資家様がお越し頂いております。
投資家様のお考えも、十人十色ですので、いろんな価値観をお持ちです。
売却ができるかできないかはやってみないと分かりませんし、そもそも判断するのは
投資家様ですので、ぜひチャレンジしてみてください。
富士企画がしっかりバックアップしていきますので、ご安心ください（●＾o＾●）
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収益物件売却に向けて資料準備①
収益物件を売却するにあたって、必要な資料や確認頂きたいことをご案内致します。
①重要事項説明書
重要事項説明書（よく略して「じゅうせつ」と言ったりします）は不動産の説明書のようなものです。
対象物件の所在地、規模、構造、法令上の制限などが載っています。
我々も物件の査定をさせて頂く際、
重要事項説明書を見せて頂けると物件の良いところ、悪いところが良く分かるので助かります。
でも、相続で取得されている場合など、これがないという方も多くいらっしゃいます。
その場合は別の資料で補います。
②固定資産税、都市計画税の納税通知書
これは毎年くるはずなので直近のものだけでも保管しておいた方がいいです。
重要事項説明書でも租税の額や評価額には触れていない場合が多いのでこちらは後々は必須となります。
なお、重要事項説明書がない場合でもこちらで物件の「地番」がわかります。
収益物件を購入される方は「事業」として考える以上、コストの意識が高いです。
固定資産税は収益物件運営の中でも結構な割合を占めるコストですのでよく聞かれます。
なお、この納税通知書には固定資産税評価額が記載されています。
これにより、登記費用なども概算が出せるのでこちらも大事な情報です。
納税通知書をなくしてしまった場合、役所でも代わりになるものを発行しています。
・公課証明書（固定資産税及び都市計画税の額の証明書）
・評価証明書（評価額の証明書）
ただし、これらは物件の所在地の市町村役場でなければ取ることができません。
料金もかかるので必要な場合はご相談下さい。
物件を高く売却するには物件の状態を詳しく把握しておく必要があります。
後になって悪いところがでてくると
購入検討者様から値引き、最悪破談になる恐れも出てきますので準備は大変重要です。
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