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8月, 2015年
都内の収益物件を探しております
お盆も終わり、本日から仕事を始められた方も多いのではないでしょうか？
富士企画も本日より仕事を始めております。
暑さも少し落ち着いた感じがあり、またバリバリと仕事をしていきますので、
どうぞよろしくお願いします。
本日は都内で積極的に収益物件をお探しの方がいらっしゃいますので、そちらの方の
希望を記載させて頂こうと思います。
都内といってもどこでも良いわけではないのですが、現在文京区にお住まいの方ですので、
できれば都営三田線沿いの物件が良いようです。
先日、３億円の物件を購入する予定だったようですが、売買契約の直前に、売主様が
知人に売りたいという話になってしまい、商談が破談になってしまったということで
早期に不動産を購入したいということでした。
立地としては当然、駅近の物件が良いようですが、ある程度の価格帯も重視されておりまして、
本日ご案内したのは板橋区のＲＣマンションでしたが、価格が１４０００万円くらいでしたので
もう少し規模が大きいものを本当は探したいということでした。
２棟まとめて購入するということも含めて検討をしているようですので、合計３億円～４億円規模の
物件であれば、一番良いと思われます。
金融資産もしっかりお持ちの方でして、購入したいという意向は確認しておりますので、もし
ご売却ご希望の方いらっしゃれば、ぜひご紹介くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
宜しくお願いいたします。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
お盆明け早々ですが、9月は物件が動く時期です。
富士企画の盆休みも終わりました。
最近は休みをずらして休む方も多いと思いますがこれからは早く売却をすすめようという方には重要な時期です。
こんな話はよく聞くかもしれませんが、
実際そうです。
銀行の多くが9月が上半期の締め期なのが大きな理由です。
銀行マンも半期の目標に向かって頑張ります。
銀行側も半期の目標を達成しなければなりません。
数字の帳尻を合わせようとする（建前としてはダメですが）動きもあるかもしれません。
なお、忙しくなってくるため、余計に慎重にはなりにくくなる為、ちょっと難しい案件も通りやすくなる傾向があると思います。
ですので物件を売りたい、という方はこれから準備が必要です。
買う人も「お盆明けから~」と考えている人も結構いるのでここのタイミングで売りに出せば、
9月上旬に契約、9月中に決済という感じでいけると思います。
ここで準備についてですが、
富士企画にはまず相談してもらえればOKです。
何が必要か、どういった進め方になるのか、全て丁寧にご説明致します。
なお、先月、今月で退去がでてしまった！という方もいらっしゃると思います。
売るのであれば焦ることはありません。
どうせ売る場合でも原状回復は基本するので募集をかけれる状態にはして置いて下さい。
では明日は、物件を売る際に必要な資料についてお話致します。
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夏季休暇のお知らせ
いつもこのサイトをご覧頂いております皆様に向けて
多大な感謝の意を込めて暑中のお見舞いを申し上げます。
富士企画では明日、8月8日より8月16日までの間、夏季休暇とさせていただきます。
こちらのサイトの更新もその間は行われませんのでご承知下さいませ。
しかしながら不動産市場は常に動いています。
富士企画では休み中もお客様のニーズにお応えできるようにしておりますので
お急ぎの場合はお気兼ねなくお問い合わせください。
お問い合わせはメールでも電話でも結構です。
来月は9月で銀行の半期末です。
来月に向けて物件の売却希望の方をお待ちしております！
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地方にある戸建を探しています！！
富士企画では、地方にある中古の戸建を探しています。
当然、住める状態であることは前提になりますが、ある程度の修繕が必要なのは
前提の上で探しております
すこし前から、空き家に関しての問題が日本でよくニュースになっておりますが、
そんな空き家でお困り方にぜひご検討頂きたいと思います。
住宅というのは、人が住んで、空気が入れ替わることにより、建物の傷み具合は随分変わって来ます。
ずっと人が住んでいない状況で、放置していると、建物はかなり早く寿命を迎えてしまうことが
あります。
同じ条件の家でも、賃貸をして、人に貸す事で、傷み具合は変わってきます。
また人が住んでいないと放火などの危険性も生まれてきますので、空き家をお持ちの方は
本当に悩みの種になっている事かと思います。
そんな地方の戸建物件でも投資家からみれば、随分変わるかもしれません。
仮に売却することにならなくても、例えばですが、サブリースという形で、投資家に運用してもらう
という選択肢もあるかもしれません。
どうせ放っておいて、建物が痛むのであれば、よっぽど人に貸して、家賃収入を得てもらった方が
建物にとっても経済的にも良いと思います。
日本の今後の不動産の見方は、少子化、人口減少により大きく変わって来る可能性があります。
対策としては早ければ早いほど、有利ですので、空き家などでお困りの方はぜひ一度ご相談頂ければ
と思います。
富士企画スタッフ一同こころよりお待ちしております。
きっとお役に立てるお話もできると思いますので、どうぞ
宜しくお願いいたします（●＾o＾●）
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第三者の為の契約とは？？ ②
前回に引き続き「第三者の為の契約」についてです。
言葉についての説明などについては前回をご参照ください。
これをすることのメリットですが、
まず、「第三者の為の契約」であることをうたって契約した宅建業者が第三者に販売する場合、
実際に購入して販売するのと違うのは所有権移転登記が行われません。
ですので移転登記費用がかからないわけです。
移転登記費用は宅地の場合、評価額の1.5％、建物の2％が登録免許税として
+司法書士への手数料等がかかります。
さらに、自らが登記名義人として登記されないので不動産取得税もかかりません。
これは土地が1.5％、建物3％です。（規模、用途によって変わります）
これだけ違うとそこまで規模が大きい物件でなくとも100万くらいは違ってきます。
一方、これを購入する側としては見えない相手から直接所有権移転をされるわけですが
実際にかかる登記費用は同じです。
メリットは宅建業者売主になることによって瑕疵担保責任を確実に負ってもらえることです。
宅建業者は宅建業者以外に自らが売主となって販売する場合、
最低二年、もしくは知った時から1年の瑕疵担保責任を負わなければなりません。
取引としても保護される立場になりますので安心できるはずです。
以上、簡単ですが「第三者の為の契約」についてでした。
相手が見えない契約のようですが知っておけば怖いことはありません。
ただ契約をする以上、他に販売することなどはできなくなりますので
そこは条件などお気をつけ下さい。
売主様にも買主様にもメリットのある取引になるよう富士企画では最善のご提案を致します！
不安な点などがあれば時間はかかりません、まずご相談下さい。
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駅近の土地探しています
今回探している物件は駅近の物件になります。
こだわりがある条件としては、駅から徒歩５分圏内です。
その条件を満たせば、どんな土地や物件でも種別は問いません。
極端な事をいいますと、建物が建つ土地でなくても良いのですが、最低でも１ｍぐらいの
人が通行できる土地であれば構いません。
なぜそういう土地情報が欲しいといいますと、将来的な見通しになるかもしれませんが、
駐輪場やバイク置き場として検討されている方がいるからです。
駐車場用地としては、探している方の相談はよくあるのですが、駐車場用地となりますとある程度の
敷地や間口（接道している長さ）が必要になってきますが、駐輪場や、バイク置き場となると
間口や土地の形に関しては、一切こだわることなく、経営が可能になります。
現在、東京を中心に車を所有する方が、少なくなってきています。
それは車を所有するということから、カーシェアや、レンタカーなどの利用の仕方に変わってきている
ことや、車を所有するうえでの維持費がもったいないという考えをする方が多くなってきている
と思われます。
こんな現在の時代背景から見ると、車より維持費が安い、自転車やバイク置き場の方がよっぽど需要が
あるように感じます。
土地の形が悪くて、処分に困っている方、家を建築できない土地などを所有されている方、ぜひ
一度ご相談頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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第三者の為の契約とは？？ ①
収益不動産の買取の場合、契約条項等にこの言葉が入っていたりします。
これについては説明されるはずですが一度ここでご説明しておこうと思います。
◎宅建業者が禁止されている「他人物売買」
他人物売買とは言葉そのまま人のものを第三者に売る、ということです。
こんなことを実際にやられては当然、本来の持ち主である「所有者」も買主になる方も困りますよね。
だから禁止です。
金額が大きい不動産の売買ですから、もちろんこんなことがあってはなりません。
不動産に精通している不動産業者はもちろん禁止です。
ですが実はこれは民法上はOKなことなのです。
もちろんそれを知らなかった善意の第三者等は契約の解除ができたり、
損害賠償請求ができるよう保護されています。
だからといってもそんなことが横行するのは風紀を乱すことになりかねませんから
一般的に行われている話ではありません。
宅建業法でも不動産業者が自ら売主となる他人物売買は禁止されています。
しかし、これがまたOKな場合があります。
宅建業者が所有者と物件取得の予約、契約をちゃんとしていればOKなのです。
契約書にタイトルのような文言が入っているのも所有者から買主に登記を直接移転する為のものです。
登記も所有者から買主に直接移転されます。
なんだか胡散臭い感じに捉えられる方もいるかもしれません。
言いかえれば不動産業者が買い取って再販するのをショートカットしている感じです。
不動産業者にとってメリットがある方法であることはわかりますが、
所有者や買主さんにもメリットはあります、次回それをお話致します。
もっとよく知りたい！という方は下記よりお問い合わせください。
じっくりゆっくりご説明致します！
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都内や主要駅近くの不整形地を探しています
現在、富士企画では新築の投資物件を計画するケースがあり、
そのための建築用地としての土地を探しております。
一般的に土地の売れ筋や人気なのは、南側に道路づけがされており、間口が広く、整形地という
のがごく普通の希望だと思います。
でも今回探しているのは、道路付けや、形に関しては、一切問いません。
理由は、普通に道路付けがよく、間口も広く、整形地となると、当然土地価格は高くなってしまい
ますので、そんな土地で新築の計画をすると、全く収支が合わない計画になってしまうため、例えば
敷地延長のある旗竿敷地や、間口が極端に狭い土地、形が悪い土地などがあれば、ありがたいです。
ひとつだけお願いしたい点は、建築基準法上の道路に接道している土地で
建物が建つ土地であることが条件になります。
通常、共同住宅を建築する場合には、建築基準法上の道路に４ｍ以上、
接道されていないと共同住宅という建物は建築することができません。
東京都内はもっときびしく、旗状敷地となる土地には、原則共同住宅は
建築できないことになっています。
ただし、今回は４ｍ以上の接道している土地に限らず、最低２ｍ接道している
土地であれば、大丈夫です。
それは共同住宅でなくとも、長屋住宅や、賃貸併用住宅を考えているお客様も
富士企画にはいらっしゃるからです。
土地の状況が悪いと、なかなか土地としては、売りにくいかもしれませんが、
そういった土地でも売却できることもありますので、ぜひ機会あればお声掛け
頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
宜しくお願いいたします。
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2LDK、３ＬＤＫの区分マンションを探しています
本日は探している物件は２ＬＤＫ～３ＬＤＫの区分マンションを探しております。
富士企画では投資物件を主に取り扱いをしているのですが、今回は実需のご希望になりまして
ご自身で住みたいという希望の物件です。
現在は賃貸ということもあり、区分マンションの購入を考えていらっしゃいます。
まだお子様がいないので、２ＬＤＫでもという事ですが、お子様が出来るとなると
やはり３ＬＤＫは欲しいところになる可能性もあります。
お若いご夫婦ですので、きれいな物件の方が良いかもしれませんが
リフォームはすることで、分譲マンションも生まれ変わりますので、室内の状況は問いません。
一番にこだわる点は、駅からの距離と価格あたりかと思います。
現在は溝の口にお住まいですが、東京にお勤めになりますので、場所としては東京もしくは
神奈川が良いようです。
東京からのアクセスや駅から徒歩１０分圏内あたりのエリアを希望されております。
価格は当然立地や築年数にもよりますので、もし該当するエリアでお持ちのマンションございましたら、
ぜひ富士企画へご相談くださいませ。
下記フォームよりお受付しておりますので、宜しくお願いいたします（●＾o＾●）
富士企画では売却のお手伝いと同時に、売却資金をほかの不動産を購入するための
購入のお手伝いもしております。
不動産のことならなんでもご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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入居率が悪い物件を売却するとき ②
昨日に続きまして入居率が悪い状態の物件の売却についてです。
実際に「入居を付ける！」以外の、具体的な方策としてどんなものがあるでしょう。
今回2つをご紹介致します。
①サブリースをつける
サブリースはご存じの方も多いかもしれません。
同時に「そんなことができれば苦労しない！」とおっしゃるところもあるでしょう。
確かにサブリースをする会社も商売ですので見込みがない物件を借り上げたりしません。
地方の高利回り物件などは現実的ではないでしょう。
逆に都内の物件などであれば（間取りの指定など条件ありますが）出来る場合もあります。
したがってこれは「立地がいい物件」の方法といえます。
もちろん、判断するのはサブリース業者です。
中古の物件でも途中からサブリースをやっている業者はたくさんあります。
富士企画でもご紹介できますので是非相談してみて下さい。
②サブリース業者以外の不動産業者などで条件付き家賃保証をつけてもらう。
よく、売り出し物件で『1年間家賃保証付！』なんかよく見かけます。
これはサブリースではなく、空室部分を保証するというものです。
これを付けることによって銀行融資が付き易くなったりします。
このケースは、多くの場合、不動産業者が買い取って販売するときに多いです。
1年間の家賃保証をする為にはその分の利益も確保しておかないとならないからです。
こちらは不動産業者の判断で値段次第で可能なのでどんな物件でも相談出来ます。
もちろん富士企画でもやっています。
空きが多い物件で処分に苦労されている方、
一度富士企画にご相談頂ければ、新しい切り口を見いだせるかもしれません。
もうすぐお盆ですが、一度ゆっくり考えてみてはいかがでしょう？？
お問い合わせお待ちしています。
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