利用規約・免責事項
8月, 2015年
滞納している人がいる場合
お持ちのアパートやマンションで多くお持ちの方ほど滞納の経験があると思います。
困りますね。売却の際価格についてのマイナス要素になりかねません。
こういった場合にどうするべきか…対処法をお伝えします。
滞納があること自体は買う側からすると結構な問題です。
特に初めて買う方などだと敬遠されてしまうと思います。
そこをなんとか安心してもらえる条件の提示が必要です。
・滞納分に対しての債権放棄をする。
例えば3ケ月滞納している人がいる状態で9月1日に引渡しをすると、
9月分は買主側、もらっていないので6，7，8月分は売主側がとるべき家賃となります。
滞納はしていますが8月31日にはとりあえず一カ月分が振り込まれたとすると
この分は9月分とすべきか、滞納している分とすべきか判断が難しいところです。
この8月31日の家賃を滞納分とするならば、次に入った分は7月分、その次は8月分と
買主側ではしばらく家賃がとれなくなってしまいます。
そこを解決する為にこの3ケ月の滞納分を放棄すれば買主側はとりあえず1カ月分だけでも
入ってくればその部屋についての収入が滞っている状態ではなくなります。
売主側からすれば本来は受け取るべき滞納分を今後請求できなくなるわけですが、
実際滞納がある場合は上記の方法を取ることも考えて値付けをする方が売却はスムーズにいくと思います。
ただし、これは改善する見込みがある（若しくはちょっとだけずつでも払う意志のある）入居者に対しての対応法です。
もし、全然連絡が取れないで長期間滞納している人などもっと悪質なものはこのまま引き継がれても買主側も困ってしまいます。
この場合は、ちょっと厄介ですがせめて解決できる見込みを立てるだけでも違います。
富士企画ではご相談の際、経験豊富なスタッフが対応致します。
お一人で悩んでも難しいケースがありますのでそこは悩まずにご相談下さい。
実際すぐに売りに出す話でなくても全然オッケーです。
皆様とお会いできるのを楽しみに待っています！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
７階建以上の鉄骨造マンションを探しています
今回はすこし特殊な物件をお探しの方がいますので、そちらの情報をご紹介したい
と思います。
探している物件としては、鉄骨造マンションになりますが、ただの鉄骨造マンション
ではありません。
現在、首都圏中心に、投資物件は値上がしておりますが、特に鉄筋コンクリート造の
マンションは利回りは数年前に比べるとかなり下がっており、地方の物件でもなかなか
１０％を超える物件というのは少ない状況です。
理由として、鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が４７年ということもあり、
法定耐用年数が構造体の中で、一番長く、融資なども付けやすいというのがあげられます。
ですから、鉄筋コンクリート造マンションは非常に人気で、お探しになっている方も
非常に多い状況です。
その反面、鉄骨造マンションは法定耐用年数からみて、鉄筋コンクリート造より約８年も短く
融資が付きにくいことから、鉄筋コンクリート造よりかは扱いづらいところがあるわけですが、
今回のお探しになっているお客様は、その鉄骨造の物件をお探しになっています。
鉄骨造マンションといっても、よくある３階建、４階建といった比較的小ぶりな物件ではなく、
お探しになっている基準としては、最低でも７階建以上の高層の鉄骨造マンションになります。
高層であれば、何階建てでも良いというわけではありませんが、目安としては、７階建～９階建
あたりの規模としても３億円～４億円といった鉄骨造マンションとしては、かなりの高額帯の
物件をお探しになっています。
こういった物件は鉄筋コンクリート造マンションであれば、探しているという方はいますが、
これが鉄骨造となると、探している方は極端に低くなり、流動性が低くなるため、正直売却しにくい
というマイナス面も持っていると思います。
場所は、全国どこでも構いませんが、主要都市付近がやはり良いと思います。
額に関しては、問いませんので、まずは７階建以上の鉄骨造というのが一番の希望です。
このような物件をお持ちの方、ぜひこの機会にご連絡ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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火災保険のこと
火災保険は加入されていますか？？
富士企画で収益物件を買う方もほぼ加入されています。
物件を売却されるからといって火災保険は外さない方がいいです。
これまであったケースですと、
・台風で窓ガラスや屋外の照明が割れた。
・地震でブロックが倒れた。
・原因不明だが壁が破損していた。
こういうのはいつ起こるかわかりません。
売却する時に何かしら不具合があると当然価格にひびきます。
買う人が物件を見るときにもフェンスが歪んでいたり、
窓ガラスが割れていたりすると大分物件が安っぽく見えてしまうはずです。
もったいないです。
大したことでもなくても思わぬマイナスイメージにつながったりするので
特に売りに出している物件だったりするとすぐに直しましょう。
こういうときに火災保険が対応できるところが以外とあります。
とくに地震保険と突発的な事故に対応できるプランだと使える機会も多いです。
利用できるところは利用して物件を整備しましょう。
なお、引渡しが完了したら当然火災保険は解約します。
残期間分は返ってきますので入る時も可能ならば一括払いがおススメです。
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アパート用地大募集！！
富士企画ではアパート用地を探しております！
今回は富士企画が求めている土地情報の概要をご紹介させて頂きます。
場所は東京２３区内 １００㎡以上の土地を探しております。
予算もありますので、１００㎡～１５０㎡程の３０坪、４０坪あたりがベストです。
用途地域に関する希望は特にないのですが、けんぺい率６０％以上、容積率１５０％以上
建築できる用途地域であれば問題ありません。
あとは防火指定ですが、防火地域ではなく、準防火地域という指定がされているところが良いです。
理由は防火地域の場合、耐火建築物しか建てられない可能性が高いからです。
最寄駅からは徒歩１２分以内がベストですが、駅にもよりますので、絶対条件ではありません。
特に更地である必要はありません。現況建物が建っている土地で問題ありません。
このような土地を所有されている方で、現在売却などご検討の方いらっしゃいましたら、
ぜひお声掛けくださいませ。
富士企画では、新築アパートの計画もしております。
不動産投資専門の会社だからできる新築プランもあります。
こういっ情報も随時ご紹介していきますので、どうぞよろしくお願いいたします。
皆様からご情報をスタッフ一同心よりお待ちしております。
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一戸建デイサービス物件を大至急探しています！
現在、住居型デイサービス物件を探しています。
デイサービスというと、大きな施設という感じがありますが、
今回は使われていない戸建を借り上げさせて頂きましてデイサービス物件として
利用するという方法で考えております。
探しているのは、２階建、平屋などの通常の一戸建て賃貸物件ですが、いくつか条件はあります。
エリアとしては、限定しており、東京都品川区、港区、渋谷区、新宿区、中央区、千代田区、文京区
北区の８地区のエリア限定となります。
広さとしては、平屋、２階建は問いませんが、１２０㎡前後の床面積を必要とします。
ただし、建物の建築年数や、新旧は問いませんので、築後３０年以上、経過した戸建でも大丈夫です。
借り上げ条件ですが、家賃は２０万円以内となります。できれば駐車場代として２台まで家賃に含めて
ほしいということですが、あくまでも希望です。
またバリヤフリー工事や、スプリンクラー設置が可能であること、
１階のみで８０㎡程の確保、内３０㎡（約２０畳）以上固まったスペースが確保できること
（複数部屋の合計面積も可）
近隣に駐車場２台確保できること（同地内にあれば、なおよい）
トイレや浴室、玄関、廊下等には手すりの設置などの改修工事が必要となる予定でして、
契約解除時には、原状復帰をするということです。
賃料や敷金、礼金は応相談となります。
以上が戸建デイサービスの希望条件となります。
すべての条件が満たされるとなると当然難しい事も多いかもしれませんが、戸建でもこんな需要が
ありますので、こんな戸建をお持ちの方や有効利用考えている方いらっしゃいましたら、
お声掛けください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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売りに出しても反応がありません…
収益物件が活況だと聞いていたのですが、売りに出してもなかなか売れません…
といった相談を時々お聞きします。
大体の方がそんなに急いでいない方ですが、
あせっている人ですと無理に値下げをして売ってしまうケースも多いことと思います。
早くしないと！と焦ってばかりでもいけません。
実際賃貸でもありますが、他の業者に任せると全然違うというときがあります。
実際にオーナーの提示している条件が悪いということを除けば、
収益物件の販売に慣れていない、
エリア的に取り扱いが難しい、
担当がちゃんとやっていない、
といった感じのことが考えられます。
最後のは担当を信用できない！という問題ですのでこうなったらもう一旦仕切り直した方がいいです。
実態がどうにしろ、信頼関係が築けていないなかで仲介は成り立たないからです。
かといって当の本人に直接そんなことは聞きづらいですし、
言ってしまっては今後もやり辛くなるかもしれません。
富士企画ではこういったご相談だけでもお受け致します。
なにも今の業者さんをやめてこちらでやりましょう、とは言いません。
あくまでも取引がうまくいくようアドバイスさせて頂きます。
もしうまくいったら次は富士企画に任せてみて下さい。
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売却前のリフォームについて
売却前にリフォームをするべきでしょうか？？
答えは時と場合によります。
一般的に高く売る為にはきれいにリフォームした方がよい、
という場合が多いのではないかと思いますが、
リフォームに多大な資金が必要な場合や、
した方がよさそうに見えてもさほど必要ではない場合等も考えられます。
先ず、多大な資金が必要な場合、
見た例としては
地盤沈下が起きて建物に影響が出てしまっている…
空室が多く、多数の部屋が原状回復もしていない…
外壁に大きくクラックが入ってしまっている、サイディングが腐食により浮いてきている…
擁壁（ようへき）が古くて状態が良く無く、早急に修繕が必要な場合…など
上記の問題はお金もかかるだけあって深刻なものです。
修繕には大掛かりな工事が必要になり、当然買う側もこの状態だと怖いと思います。
こいういった場合には少しでも修繕を安くできるようプロに買い取ってもらう、
という方法が有効です。
これは自分で直すにしても、大がかりな工事の為、
なかなか資金の工面が大変ということもありますし、
どれくらいのグレードの工事をやればよいかというところもわからないと思います。
結構びっくりする値段の見積りが来るかもしれません。
宅建業者の買取の場合、基本的には修繕して再販するケースが多いので
瑕疵担保責任も負う必要がないケースが多いです。
当然その修繕分、責任負担分を金銭換算して値段を決められますが、
現況の収益性が悪い物件ならなおさら早い方がいいです。
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中古戸建や空き家を探しています
富士企画では現在、中古戸建や空き家を探しています！
投資物件として、現在戸建が人気になりつつあります。
今回はそんな物件をお探しになっている方の情報をご紹介したいと思います。
富士企画では、投資不動産専門会社ですので、一般の戸建（自宅として購入する戸建）は
一切取り扱っておりません。
ただし、戸建といっても投資不動産目的での戸建売買はもちろん投資物件
として取り扱っております。
最近は少子化が問題で地方はどんどん人が少なくなり、賃貸物件の住む方の需要は少なくなる
と言われております。
ただアパートやマンションなどの共同住宅には、需要は減るかもしれないが、戸建賃貸であれば
逆に需要は高いのではないかという考えがあります。
実際、地方の不動産屋にたまに地域の需要の話を聞くと、戸建賃貸の希望はかなり強いようです。
また少子化の問題につながる話ですが、人口減少による空き家問題も非常に深刻になりつつあります。
古い家は、ほっておくと行政が勝手に取り壊ししてしまい、更地として固定資産税が課せられることも
あり、ずっと空き家を置いておくこともできません。
そんな地方の空き家やこれから住まなくなるであろう自宅を売却されてみてはいかがでしょうか？
親から相続した不動産であるため、なかなか処分しにくいという話もよく聞きますが、住まないのであれば
維持管理するだけで大変ですし、おそらく地方の古い戸建は徐々に売りにくい状況にもなりかねないと
思います。
富士企画ではこんなお困りの方の物件を、出来る限り有効活用できるようお手伝いをさせて頂いております。
ぜひ、気になる物件や、どうにかしたい物件などお持ちでしたら、一度ご相談してみてください。
きっと何か方法が見つかると思います。
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買う人はこう考えています！ ②
収益物件を購入する際、資料請求で必須と言われるのがレントロールです。
レントロールは売却を任されている仲介業者が作成するのが普通ですが、
最近の売買に慣れているオーナーさんは自分で作成されている場合も多いです。
レントロールとは現在の入居者目録にあたるものですが、
賃料のみが記載された簡単なものから
契約期間、契約面積なども記載された詳しいものもあります。
レントロールはそれぞれの家賃が載っているがっつり個人情報が入った書類です。
ただ収益物件の購入検討には必須のものですので開示しないわけにはいきません。
ちゃんと形式に沿ってやるところではCA（秘密保持契約）を結んで開示しています。
さてここで特にご自分で作成される際のご注意点ですが、
・賃貸借契約書と実際の家賃に相違はないか？？
・契約期間が満了していないか？？
・特定の理由に依って家賃を安く（高く）していたりする部屋はないか？？
・家賃の滞納、遅納はないか？？
というところに特にご注意ください。
契約期間の満了済というケースは結構あります。
賃貸借契約は更新手続きを踏まなくても法定更新でそのまま継続しているということになります。
その際は契約書に更新料の記載があるのにとってない場合等あると思いますので
こちらもお気を付け下さい。
買う側からしてレントロールで特に気になるのは空室です。
空室がある場合、募集家賃を決めてそれを想定賃料とします。
現況家賃＋想定家賃から想定利回りを計算します。
想定家賃は利回りが上がるからといって無理に高くしてしまうと
「無理やり利回りを高く見せようとしている」と不信感を感じられる恐れがあります。
インターネットで募集家賃が他と比べて遜色ない条件か確認してみて下さい。
収益物件の売却は準備が肝心です。
富士企画もその間でしっかり仲介ができるよう全力でサポート致します！
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中古ＲＣマンション・鉄骨造マンションを探しています
今回もある法人様からの要望で、物件を探しております。
エリアとしては全国でお探しになっていますが、可能であれば主要都市近郊エリアで
鉄筋コンクリート造もしくは重量鉄骨造の中古マンションを探しています。
メインで探している物件としては、平成築の物件ですが、利回りや立地が良ければ
昭和６０年前後でも大丈夫です。
基本的には、住居系のレジデンス物件が良いですが、多少店舗や事務所がテナントに入っていて
も検討して頂けます。
入居率も良い状況に越したことはありませんが、空室が多くても満室での想定利回りを重視されており
ますので、できれば１０％以上の利回りが出ていると検討しやすいと思います。
こちらの法人様とは過去にもいくつかの不動産を購入頂いておりまして、札幌や
新潟、名古屋、四国、九州なども購入して頂きました。
今回も何棟か仕入れとして力を入れていきたいということですので、お持ちの物件で
ご紹介頂ける投資物件がございましたら、ぜひお声掛けください。
富士企画では、投資不動産の購入から売却されるまで、一貫してお力になれるよう
やっています。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、どうぞよろしくお願いいたします。
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