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売却理由は何でしょうか？
収益物件の売却をされる際、一度は聞かれるのが売却の理由です。
検討している方が、理由を聞いて足元を見られるんじゃないか！？
と思われるかもしれません。
大丈夫です。
富士企画のスタッフはその辺はちゃんと心得ております。
客観的にみて正当な価格でお客様にはお話しています。
売主様の不利になるようなことは言いません。
もちろん、買主の不利益になりそうなことを隠すのはよくありません。
例えば、迷惑な隣人がいて耐えられない…、
土台の擁壁に問題があり、行政指導が入っている等
このようなちょっと厄介な問題を隠していると悪い言い方をすると隠ぺいです！
購入した方がゆくゆく困ってしまうような問題は漏れなくお伝え下さい。
収益物件の売却理由ですが、問題がある場合を除くと大半が以下のようになります。
・資産整理
・相続対策の為
・高齢の為
・遠い為
・利益確定の為
恐らく大体の方がこれらに当てはまるんじゃないかと思います。
まあ、無難に聞こえる売却理由です。
実際のところ、売却理由が何だろうと別にどうということはありません。
富士企画には正直に話して下さい。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
買ってすぐ転売！
収益物件の場合、買ってすぐ売りに出す場合もあると思います。
買ってすぐ売る場合、気をつけなければならないのは税金、ローン違約金などです。
税金については先週お話がありましたが、
短期譲渡になると結構持っていかれます。
あとはローン違約金についてですが、
普通、一括返済の手数料が設定してあります。
金額によって変わる場合もあるのでご確認下さい。
上記は返済手数料ですが、違約金としてとられる場合もあります。
これは主に固定金利の場合、多くかかってきます。
主に銀行はお金を安く借りてお客さんに貸しています。
それを早めに返されてしまうと見込んでいた金利を取れなくなってしまうので
その分を違約金としてとるわけです。
当時のレートを参照して返済元本の○.○％みたいな感じでとられるので
大きい物件だと結構な金額になります。
買ってすぐ売る場合は特にお気をつけ下さい。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
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収益物件のコストを下げる
収益物件を売却する上で、利回りだけでは売れません。
コストがいくらかかるか、がとても重要な項目です。
投資家は収益率が高い物件を求めます。
コストはカットできるところはカットしていきましょう。
まずは予防として、
定額コストが高い物件は嫌がられます。
インターネットやケーブルテレビの料金、借上げ駐車場代、セキュリティシステム等
駐車場等は立地によっては押さえておかなければならないところもあると思います。
ただ、単なる地デジ対応の為の月額制の導入等は売ることを考えれば止めておいた方がいいです。
売価が20万円上がることよりも、月々の支払いが5000円でも生じる方が評価上不利です。
インターネット無料、セキュリティ等は一度付けると入居者に提供中のサービスだとなかなか勝手に外せません。
嫌ないい方かもしれませんが、やるなら「覚悟」して下さい。
エレベーターは法定で毎月コストがかかるものです。
メンテナンスの方法によって金額が変わってきますので確認してみて下さい。
意外と「これは高いな」というのがあるかもしれません。
エレベーターもそうですが、受水槽などがついていると電気代がかさみます。
電気料金はプランの見直しで安くなる場合もあります。
これは一度調査が必要なので高いと思ったら一度相談してみて下さい。
富士企画でもおおよその相場はわかります。
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鳩が来て困っています
急に肌寒くなってきましたが、天気がいいので外にでると気持ちがいいですね。
お持ちの物件を見に行ってみて下さい。
いいことが見つかるというのは考えにくいですが、悪いことを早期発見するのもリスクを回避する上で重要です。
回避方法として売却が候補に挙がることもあるでしょう。
物件を見に行ってみるとまず気になるのが清掃の状態です。
クモの巣が張っていたり、ゴミが散らかっていたり、鳥のフンが壁に付いていたりと
気にし過ぎてもいけませんが、入居者になった気分でご覧下さい。
清掃も簡易な日常清掃と水も使ってしっかりやる定期清掃と2種類行われている方も多いと思います。
クモの巣やゴミ等は日常清掃のやり方、入居者への注意、もしくは頻度で解決できることと思います。
鳥のフンなどは水をかけたりこすったりしないとならないので通常の清掃ではきれいにするのは難しいので、
臨時で掃除をするか、定期清掃できれいにしてもらうかしないとなりません。
むしろこういった厄介な汚れは物件を売却する際に大きく影響します。
オーナーはなるべくコストをかけたくはないので鳩がやたら寄ってくる物件は
その対策に結構費用がかかるかもしれない、というネガティブな要素が浮かんできます。
入居付けにも大きく影響しますが、
売りに出されているならばいつもきれいにしておくべきでしょう。
なんといっても売り物なので。
かといって物々しく剣山を置いたりしていると、それはそれで景観を損ないます。
短期であれば都度清掃を入れた方がいい場合もあると思います。
今回は鳥ですが、他にもいろいろな問題があると思います。
収益物件の売買を10年以上続けてきた富士企画のスタッフなら
きっといいアイデアをご提案できると思います。
お困りの際は是非ご相談下さい。
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収益物件売却時の税金 其の二
昨日は譲渡所得についてお話しましたが、
今日は実際の税額についてです。
よく聞くと思いますが、個人の売却の場合、短期譲渡税というのがあります。
これは不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」の場合で大きく違います。
長期譲渡所得に課される税金
所得税：15％ 住民税：5％
短期譲渡所得に課される税金
所得税：30％ 住民税：9％
さらに平成25年から平成49年までは、上記の他、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。
なお、この5年というのは「丸5年」です。
丁度5年だと短期になってしまいます。
復興特別税を含めると長期譲渡で22.1％、短期譲渡で41.1％
かなり大きな差があります。
ちなみにこの所有期間には相続や贈与等での取得の場合、
その前の所有者の所有した期間もプラスしてカウントできます。
上記のことから売るタイミングは税金の影響を大きく受けることになります。
ただ、そればかりにとらわれて最も高く売れるタイミングを逃してしまう。
売り辛い物件で買手を逃してしまう。
というのはもちろん判断ミスです。
いろんな方面からバランスよく見てみることが重要です。
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収益物件売却時の税金 其の一
収益物件を売却する際、特に気にされるのが税金に関することです。
まず、大きくわけて
個人の場合は譲渡所得、法人の場合は所得税となってきます。
今回は個人の場合の譲渡所得についてお話します。
まず、譲渡所得の算出について
●譲渡所得
簡単に書くと
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除 です。
売却価格は当然売る値段です。
以下それぞれの費用についてお話します。
●取得費
取得した価格だけでなく、仲介手数料、登記費用なども取得費になります。
ただし、減価償却した分はこの取得費から控除となりますので今までの償却分を計算して下さい。
なお、相続で取得している場合も相続時の評価額ではなく、前所有者の取得費が参照されます。
取得費が不明の場合、5％を概算取得費とする方法もあります。
●譲渡費用
これはまた譲渡（売却）した際の費用です。
仲介手数料、抵当権の抹消費用、測量費、
建物の取り壊し代などもこれに含まれます。
●特別控除
特定の条件に当てはまる場合、特別控除というものがあり、
譲渡所得から控除できます。
| 特 例 | 特別控除額 |
|---|---|
| 公共事業のために土地建物を売却した場合 | 5,000万円 |
| 自己の居住用財産を売却した場合（居住用財産の3,000万円控除の特例） | 3,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地建物を売却した場合 | 2,000万円 |
| 特定住宅造成などのために土地建物を売却した場合 | 1,500万円 |
| 農地保有の合理化などのために土地建物を売却した場合 | 800万円 |
収益物件の売却の場合はあまり当てはまらないと思いますが一応、
これで譲渡所得の計算は以上です。
次回は実際の税額についてお話します。
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室内の設備について
収益不動産の売却の際、
うやむやにならないよう気をつけなければならないのが室内の設備です。
エアコンやコンロなどの室内設備は瑕疵担保責任を負っている場合でも
瑕疵の範囲には入りません。
しかし、故障して入居している方から
修理の依頼があるにも関わらず、
それを黙って売却するのはいわゆる信義則に反します。
故障している設備を売主負担で修復して引渡すかどうかは
契約の条件として話し合いをすることが必要ですが、
どちらにしろはっきりしないといけないのが、
オーナー所有の設備か
入居者所有の設備か、ということです。
ご存じかと思いますが、オーナー所有のものであれば故障したらオーナーが修理しますし、
入居者所有の場合は入居者負担となります。
ときどき、オーナー所有でもなく、入居者所有でもないものもあります。
残地物あつかいの設備です。
これの場合は入居者にその点確認している場合が多いのですが、
トラブルとならないよう、事前にしっかり確認しておいた方がいいと思います。
確認の仕方ですが、賃貸の重説（重要事項説明書）には設備のことにも触れています。
賃貸の重説はオーナーには渡されていない場合もありますが、
管理会社にはあるはずですので聞いてみて下さい。
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瑕疵担保責任について
収益不動産に限らず不動産の売買契約において
売主に課せられるのが瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任は一般の売主にとっては義務ではありません。
宅地建物取引業者にあたる場合だけ、
最低引渡しから2年、もしくは知ったときから1年の瑕疵担保責任が義務化されています。
ただ、義務ではないからといって
買主側にとっては少しの間でも責任を持ちます、といった方が安心感があります。
というのもあって一般の売主でも瑕疵担保責任を設定する場合は多いです。
だいたい3ケ月程度のことが多いです。
この瑕疵で真っ先に思いつくのが、
雨漏りや白アリなど建物の瑕疵だと思います。
賃貸物件なのでやはり気付かない場合もあると思います。
ここでこの「瑕疵」ですが、瑕疵担保責任でいう瑕疵とは「隠れたる瑕疵」を指します。
要は当時は判明していなかった悪い部分ですので
判明しているものは瑕疵担保責任の対象とはなりません。
売買契約時にはあとでトラブルにならないよう、悪いところは必ず全部教えて下さい。
これは売主さんを保護する為なのです。
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10月になりました。
あわただしい9月は終わり、今日から10月です。
これから年末に向けて、年内に購入したい方、年内に売却したい方
動くならこれからです。
特に日本政策金融公庫などは１２月が一年のもっとも追いこみが激しい時期らしいです。
現在売りにでている収益物件は４，５年程前に購入された方が売主のものをよく見かけます。
これは先ず、第一には買った当時の相場より高く売れるから。
そもそも売れたら売ろうと思っていたが、短期譲渡税が高いのでそれが終わるのを待っていた（５年）
そのほか、減価償却が切れるから、
売る理由はいろいろあると思いますが、大体上記の理由が複合している場合が多いと思います。
特に相場のことは、これからどう転ぶかわかったものではありません。
色々と有識者の予測はありますが、実際はどうなるかはわからないのです。
ですから富士企画でもこの土地は価値が上がる、といったことは言いません。
原則今の相場に基づいた話です。
これからの相場の動向に過度の期待をせず、
利益を確定させるのが無難なやり方です。
高く売れるなら売れるときに売りましょう。
ご相談お待ちしております。
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入れるか追い出すか
アパート、マンションの売買の場合、
入居者を追い出して売地として出す、という方法があります。
売地としてだす方が、対象となる方は多くなるはずです。
戸建用地として、
マンション、アパート用地として、
駐車場として、
いろいろ用途はありますが、そのかわり売る値段は売地の値段です。
売地としての価格は近隣の売買事例などから算出できます。
あとはその価格とアパートで出した際の売買価格と比較します。
ただし、
売地として出すには入居者がいてはなりません。
入居中の人に出て行ってもらうには相場としては
約半年分近くの家賃が追い出し費用の相場です。
入居が多ければ多いほどかかります。
さらに店舗等の場合はもっと大変です。
店舗の場合簡単には引っ越せるわけがないので
そもそも出て行ってもらうことが難しい場合もあります。
あとは売地の場合、古い建物は取り壊しとなるので
取り壊しの費用も売主持ちになる場合を考慮しなければなりません。
逆にアパートととして売る場合は、
入居状況が悪いと当然値段が下がる要因になります。
これも人を入れるのがタダで済む場合の方が少ないのは
みなさまご存じのことと思います。
礼金ががっつりもらえるような好立地でしたらこれに限った話ではないのですが…
以上の点を踏まえて、
売地、収益物件としても売却両方で比較してみて下さい。
なお、売地、収益物件の成約事例、相場は富士企画までご相談下さい。
ご相談お待ちしております。
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