利用規約・免責事項
新着情報
収益物件売却 買付について
収益物件を売却中の方は人気のある物件の場合、
複数のお申込みがあったことを経験された方もいると思います。
また、同日に何件もということもあれば、
少し期間をおいて2、3件申込があるという場合もあると思います。
いってみれば申込の多さは割安感のバロメーターです。
出して買付がすぐ殺到するような場合ははっきりいってすごく安いということです。
安すぎたかもしれない、、といっても
売りに出したものをひっこめるのはあまり見栄えのいいものではありません。
そうならないよう、値付けは慎重に吟味して下さい。
ただ出してすぐ申込みがあったとき、すぐ入ったので安すぎたのか！？
と考えてしまうのはちょっと違います。
その不動産屋さんの営業努力でもあったり、ちょうどその地域や条件で探している人がいたり等
折角購入を希望してきた人は大事に考えてあげてください。
売りに出した情報に間違いや抜けがあったり
購入側の調査が甘かったことにより買付が取り下げられることもよくあります。
銀行の融資がやっぱりでなかった、意外とメンテナンスコストが多くかかることが後で知った、など
そのまますんなりいかないことも多いです。
これを防ぐためには全ての情報を正確に、変動する情報(入居状況など）は随時
売りに出している不動産業者と共有しておく必要があります。
何の資料や情報が必要か、しっかり話し合っておく、準備が必要です。
さらにその不動産業者も購入検討者様に正確にわかりやすく説明ができていることが必要です。
だからこそ収益不動産の売却は専門の業者に依頼すべきだと思っています。
いいお客様に買ってもらうにはいい業者を選ぶことです。
富士企画もそうなれるよう常日頃努力しておりますので
一度下見も兼ねて社内をご覧頂ければ幸いです。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
入札方式の収益物件売却
収益物件の売却の方法にもいろいろあり、
その中でも少し特殊なもののひとつが「入札方式」とよばれるものです。
先日も住まい住宅フェアでオークション形式の不動産売買が行われましたがオークションともちょっと違います。
よく自治体などのもつ不動産を一般入札方式で売却する方法がとられますが
収益物件の売買において入札方式は一般的な方法ではありません。
内容としては一定の期間を入札期間として設け、その間に一番高い金額を提示した方が購入権を得るというものです。
入札方式のメリットは売却の期間が決められてそこで決まった金額ですぐに売買ができると言うことです。
迅速に現金化できるのでスピードでいうとメリットはあります。
逆に売る方側としてはデメリットが多いです。
限定された期間で検討してもらい入札してもらうので検討者の数は限られます。
さらに、入札形式の売買は敬遠する傾向にある人もいるのである程度玄人＝シビアな目線をもった方が多くなる傾向にあります。
メリットについてスピード面での優位は前述の通りですが、
当然確実に決まるというわけではない、ということは考えておかなければなりません。
入札方式の場合でも最低金額をある程度の価格で設定すれば誰も入札しないということも考えられます。
したがって高く売る方法にはあまり適していないです。
仲介で販売する場合はきっちりと売主様の方でも相場を理解し、
価格を設定して販売した方が安売りし過ぎるリスクがなくなります。
投資不動産の売却は相場をしっかり把握できる専門業者にご依頼下さい！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却の売却理由
収益物件を売却される際、よく聞かれるのが「売却理由」です。
検討している方に理由を教えてしまったら足元を見られてしまうのではないか…
と思われるかもしれません。
実際、抵当権の残債が売却の金額よりも大幅に下であったり、
お金に困って売り急いでいる場合、指値を受けやすくなる傾向はあると思います。
でも大丈夫です。
富士企画のスタッフは収益物件仲介のプロ集団です。
市場にあった妥当な金額から大幅に指し値を受けさせるようなことは致しません。
お客様を付ける際、もちろん買い手であるお客様の味方でもありますが、
売主様もお客様です。平等で円満な取引となるよう努力いたします。
もちろん、買主様の不利になりそうなことを隠すのはよくありません。
例えば隣地の方に迷惑をしていて困っている、、
地盤沈下が起きている、
不良入居者がいるなど
いわゆる告知事項にあたりそうなところは当然告知しなければならないからです。
ですのでまずは全て包み隠さず富士企画に教えてください。
その中から、買主様に伝えなければならないこと、言う必要がないことを決めていきます。
そのためには一度会って打ち合わせをさせて頂くことが前提となります。
（もちろん遠いところの場合はお電話でも結構です）
高く売ることも重要ですが、しっかり後腐れなく売却することも大事です。
経験上最もベストな選択をお伝えできます。
是非一度お話下さい。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
瑕疵担保責任について
ご存じのとおり、富士企画は収益物件仲介専門の会社です。
いろいろな売主様から売却の依頼を承り、購入者様をお探しします。
その特徴はほとんどが一般の方、悪い言い方ですが素人の方になります。
売主も買主もです。
こういう取引なので、何か問題が起きないように、
そして起きた場合も滞りなく対処ができるようにしておくことが必要です。
その中で瑕疵担保責任ですがこの言葉をよく理解しておいてもらう必要があります。
瑕疵担保責任とは、不動産売買においてのその対象不動産、
土地、建物の「隠れたる瑕疵」について売主が定められた範囲で責任を負うというものです。
瑕疵とは要は欠点、欠陥です。
建物については雨漏りや白アリなどの不具合、
土地については地盤軟弱、形状や接道などの間違いもそうなります。
この「隠れたる瑕疵」については条件があります。
1つは売主も買主も知らなかったこということです。
例えば202号室で配管の不具合により漏水があり、修理できていない。
と契約書にうたえば、これはお互い認知していたことになりますので
瑕疵担保責任の範囲外となります。
もう1つは瑕疵の範囲についてですが、よく問題になるのは建物です。
富士企画の契約書では瑕疵の範囲は次のように明記されています。
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐食
④給排水管の故障
これ以外は瑕疵担保責任にはならない、というわけではないですが、
建物の主要構造にかかわる問題でなければ隠れたる瑕疵にはなりません。
当然、付属物（エアコンなどの設備、受水槽や浄化槽の機器など）は範囲外です。
瑕疵担保責任は取引の安全上、
買主側からすると安心できる要素にもなる為、売価にも影響する場合があります。
瑕疵担保責任は契約条件の中でも重要な事項です。
状況に応じて変えていく必要がでてきます。
事前に決めてもらえれば富士企画のような仲介業者も動きやすくなりますので予めご相談頂ければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
誰にも知られず収益物件売却
不動産の売却は往々にしてあまり他人に知られたくないものです。
ただ、もともと先代から受け継いだものであったりすると、
親族に相談したりするケースもありますが、
大きい金額の取引になりますので
反対されたり、妨害されたり、嫌がらせをされたり、
今まで仲間だと思っていた親族が豹変することもあります。
不動産の売買は所有権が登記されるので
謄本をとれば所有者はわかります。
ですので完全に隠すことは無理です。
したがって、親族に相談した方がよさそうな案件であれば
それは相談しましょう、あとで問題になると厄介です。
これがそうでない場合で秘密裏に売却したいとき、
例えば、
買った時の売主に知られたくない、
仲介会社に知られたくない、入居者に知られたくない
ここら辺が大半の理由だと思われます。
方法としてはまず広告をしないこと
業者間の情報ツールである、レインズやアットホームにも登録はしません。
これで売却しようとしていることは、富士企画と物件を紹介された検討者さんにしかわかりません。
これだけでは集客不足だと感じられる場合、
これも信頼できる同業者に売却を依頼する方法を取ったりします。
そちらの業者でも同様に信用できるお客様にのみ紹介していきます。
基本、同業者に依頼するのも情報の漏えいを防ぐため、
二次紹介は不可としています。
不動産業者は悪いイメージもありますが、
物件情報が仕事の要なのでその辺はしっかりしているところが多いですし、富士企画は信用できる会社としか情報共有はしません。
富士企画にお客様がいなかったとしても他の会社で探せば
お客様が見つかるというケースも多いです。
売れる為に最善を尽くしますのでどうぞご協力をお願い致します。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
500万円以下の少額の収益物件
不動産の中には価格が500万円以下と不動産にしては低額になるものがあります。
価格が小さいということは購入できる方が多いということ、
すなわち売れ易いということです。
ここは間違いありません。
例えば100万円なら現金で購入可能な方も多いはずです。
ただしここで問題になるのは売り買いをするお客様ではなく、
不動産業者の問題です。
不動産屋の仲介手数料は以下の金額に設定しなければならないこととなっています。
200万円以下 5％
200万～400万円以下 4％
400万円～ 3％
この計算となっているので400万円超の物件の仲介手数料は
3％+6万円と言われます。
ここで例えば100万円の物件だと仲介手数料は5万円となります。
この5万円で人件費、調査費、交通費などを賄わなければなりません。
したがって、多くの不動産屋は価格が小さい物件の仲介を基本的に嫌がります。
それが特に遠くの物件だったりするとなんとか赤字にならないようにすることが精いっぱいです。
しかし、富士企画では一概にそうとは考えません。
小さい物件でも承ります。
物件の売買には必ず、売主さんと買主さんがいます。
その縁こそが大事なものだと思っています。
そのお客様が売った後に購入するお客様になるかもしれないですし、
誰か他の方とのつながりが出てくるかもしれません。
富士企画は収益不動産の仲介で全国の投資家さん、不動産屋さんに限らず、
色々な業種の方とのネットワークを作っていきたいと思っております。
富士企画で行っている様々なイベントもその一環です。
具体的な話でなくても結構です。
是非一度会社に遊びに来て観てください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件と住宅の譲渡所得の違い
土地や建物を売却した場合、儲かれば課税されます。
これは当然のことですが、マイホームや自宅のマンションの売却時と
収益物件であるアパートや一棟マンションを売却した場合は全く計算が違います。
まず、マイホームや自宅マンション等、「居住用不動産」に関しては
なんでも他の「事業用不動産」の場合と比べて税金はいろいろと優遇されています。
居住用不動産を売った時は
譲渡所得から特別に控除できる特例などいくらか譲渡所得がでても
納税をしなくても良くなるケースが多いです。
一方、事業用の不動産は利益が出た分に関してはしっかり課税されます。
ここでまず、長期譲渡と短期譲渡という話がでてきて
譲渡所得が大きく生じる場合には長期譲渡だと39％も課税されてしまう
さらに、マイナスの場合も損益通算はできません。
不動産の譲渡は分離課税なのです。
もし住宅を売却されたことがある方でしたら、
居住用といっても賃貸物件は優遇の適応はありません。
売るということが自宅よりも比較的考えやすい投資物件ですが、
最初から売る計画を考えておくことが重要です。
いくらで売るべきか、はもちろん一番気になるところですが、
いつ売るべきか、もかなり重要なところです。
いつでもご相談お待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却を依頼する不動産会社の選定 其の参
収益物件を売却する不動産会社の選定ですが
今日は「収益物件専門業者」に任せるパターンです。
富士企画も収益物件専門業者ということで毎度謳わせて頂いておりますが、
メリットは収益物件売買にかかるノウハウがあることです。
収益物件の売却はこういった業者では皆がこう謳っているはずです。
その場合も注意が必要です。
収益物件専門業者といってもいろいろあり、
買取を専門に行っているところ、
区分マンションを専門に行っているところ、
RCなどを専門にあつかっているところ
都内しかやらないところなど
それぞれの業者によって得意不得意があります。
富士企画は特に「仲介」をメインに頑張っている会社です。
この仲介と別になるのは買取で、
一般的に買取より仲介の方が高く売却できやすいです。
しかし、買取の方が当然その不動産屋が買主なので話は早いです。
即決現金をうたっているところもあります。
したがって物件や売却のスピードで場合によりけりなのですが、
不動産売買は時計や車の売却とは全然値段が大きく、
ちょっとした感覚の違いだけで数百万、下手すると数千万の価格に開きが出てきます。
なのでもしお急ぎであったとしても富士企画のような仲介の会社に一度は相談してみることです。
買取でいいや、と思っていてももう少し高い値段ですぐに仲介で売れるかもしれません。
買取だと一週間、仲介でも3週間、これだけの差で一千万違うのならばどうでしょう？？
富士企画では無理にお客様を引きとめたりすることは一切しません。
マジメに率直にそのお客様にあったアドバイスをできます。
大きい金額にかかわる問題です。
ですので面倒がらずに不動産屋選びはしっかり行ってもらいたいと思います。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却を依頼する不動産会社の選定 其の弐
昨日は大手に頼んだ際のお話を致しましたが、
次はよくあるパターンとして「管理会社」についてお話します。
管理会社といっても分譲マンションやビルなどの管理会社ではなく、賃貸管理をしている会社のことです。
区分マンションを所有している人には、ご自分で集金などの管理をされている人もいると思いますが、
その場合は管理会社はなく、自主管理という扱いとします。
アパートや一棟マンションなどの場合は大体のかたが管理会社に一棟の管理を任されているのではないかと思いますが、
ここに売却を依頼する場合も結構良くあるケースです。
管理会社に売却を依頼するメリットですが、
○物件を管理しているので、物件の状況、賃貸の状況をよく把握している
これにつきます。
物件の内外装の写真などもすぐ用意できると思いますし、
賃貸の状況を詳しく把握していることはとても心強いと思います。
逆にいうと別会社に依頼した場合は、結局賃貸状況の確認はその管理会社に問い合わせるか、オーナーが自身で管理会社に確認をしなければならない為、管理会社に依頼することはその手間が省けます。
といいことがいっぱいある管理会社にまかせるパターンですが、
デメリットもいくつかあります。
・売却を嫌がられる可能性がある。
管理会社は管理を委託されているので売買をされると仕事が減る可能性があります。
これは気にし過ぎのパターンもあるのですが、実際そうであることもあるのです。
「管理会社引き継ぎ条件」など売買の条件で見ますが、
これは管理会社のそのままの意向か、
別の媒介の会社の場合、その懐柔策ともいえます。
・不動産売買に不慣れな場合がある
賃貸管理をメインにしている会社では売買に関しては不慣れな場合があります。
売買に関してお客様側で舵取りができる方なら問題はないのですが
お互いが素人、ということになるとやはりうまくすすめれないこともあります。
こういったメリットデメリットがありますが、管理会社に任せるというのは一つの王道パターンだと思います。
では明日は別のパターンについてお話します。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却を依頼する不動産会社の選定 其の一
収益物件を売却する際、法律で不動産会社を通さなければならないものではないのですが
一般的に不動産屋に依頼するのが普通だと思います。
その際、コンビニよりもたくさんある不動産屋の中からどれを選んだらいいのでしょうか。
そのポイントについて解説致します。
○大手不動産業者に依頼する
いわゆる大手というと財閥系や銀行系のところであったりしますが、
名のある「しっかりした信用ある企業」であることは当然そう言えます。
メリットは上場していたりする企業なので胡散臭さはないです。
実際、騙されてお金を取られたりすることはないでしょう。
取引についてもしっかりと行われますので安全です。
デメリットはお客様が多い大手でなので自社のお客様で取引を完結しようとする傾向があります。
売主様からも、買主様からも仲介手数料をもらえる。いわゆる両手取引です。
某大手不動産の仲介手数料のデータをみると手数料の平均は5％以上
仲介手数料は価格の3％が上限なので
実に半分以上、多いところでは7割以上が両手取引ということになります。
もちろん両手取引が悪いことというわけではないのですが、
売る方側からすると、相場よりも大分安く値付けされていたりするケースを時々みます。
自社のお客様の目線にあうよう、そこを基準に値付けされてしまっているわけです。
とくに大手不動産屋にはサラリーマン投資家の方とは対照的な、
あまり不動産投資で切り詰めて考えていない、
地主さんであったり、地場で不動産を多く持つ企業であったり、結構余裕がある方が多いのかもしれません。
しかし、そうでないケースも多く見ています。
それは担当者によることかもしれませんが、信頼できる方を見つけることが一番です。
では次回はまた別の不動産業者についてのパターンについてお話します。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
« 過去の記事 新しい記事 »
