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収益物件売却相談窓口までお気軽にお問い合わせください。

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正直、自分の物件のことがよくわかりません！

タイトルのような話、よく聞きます。

収益物件は特になにも起きなければ安定して収入が得られ、

来るものと言えば、管理報告書と銀行からの書類くらいでしょうか。

 

 

サラリーマン大家さんであれば、本業が先ず第一ですので

ある程度は仕方がないことだと思います。

 

ただ買う方から言わせれば、わからないでは困ります。

これから新規に物件を購入して運営をスタートしようという話なので

ここは親切に対応してあげたいところです。

 

まず、心配な場合は、ご自分で予想で判断するのはよくありません。

例えば、滞納はないと思っていても実際はいつも遅れて支払っている人がいるかもしれません。

管理会社に一度確認をしてみた方が良いでしょう。

 

あとは気づいておいた方がいいのが、

・浄化槽

・受水槽、貯水槽

・消防関係

・井戸水

などの定期点検が必要なものです。

 

これをやっていない場合、やってみると思わぬ異常が出る場合もあり得ます。

まずはやっていないならやっていないでその旨こちらまでご相談下さい。

 

 

そのままにしておくケース、早急に検査した方がいいケースがありますので

円満な売買をする為、今一度お考え下さい。

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

収益物件売却　管理会社にいつ教える？？

今週は9月の最終3日間です。

物件の売買が集中しています。

無事売買が終えられた方はおめでとうございます。

 

収益物件を売る場合、よく気にされることですが、

管理会社に対しての対応をどうするか？

と、いうことです。

 

 

まず、前提としては管理会社も不動産屋なので

売買仲介するなら当社で！

と、いうスタンスはあると思います。

 

これが後から他の会社で仲介となると、

なんでうちに声かけてくれなかったんですか…

と、いわれる可能性もあると思います。

ちょっと嫌ですよね。

ですから、こういうことはやっぱり最初に伝えておくのが無難です。

 

例えば富士企画に収益物件の売却を任せよう、として

管理会社にその旨伝えると、

弊社でも売却を手伝わせて下さい！と言われるかもしれません。

 

そうなったら一般媒介（複数社と契約できる）にするのもありです。

富士企画としても管理会社にへそを曲げられるのは困ります。

 

それは、売買にあたって、

賃貸状況の確認、入居者からの連絡事項の有無、空室の内見、空室の募集

などしっかりやってもらわなければならないからです。

 

ただ、その辺が所有者の方でしっかり把握されている場合は

管理会社に連絡をしなくても弊害がでる可能性は少ないです。

そんなときは、黙っておいて契約後に言う、

というのもありかもしれません。

 

これは本当にちょっと気を使う問題です。

現在の状況を詳しく教えて頂ければ、

経験上、最善の策を考えます！

 

 

 

 

 

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今が売りどき！

今収益物件は売り時だと思います。

私の完全な主観ですが、、、

 

 

なぜかというと、

ここ最近5年くらいの間に収益物件の価格は上昇してきました。

 

1割、場所によっては2割くらい、高くなっているところも多いと思います。

 

それを助長してきたのが、銀行の融資です。

投資物件の流通に一番大きな勢力となるのが一般の投資家の方です。

ここら辺が株式などとちょっと違うところです。

一般の投資家の方々は当然融資を利用しますので、

銀行が貸せば、買い易くなり、相場は上がります。

 

富士企画も融資のセミナーをよくやっていますが、

色々な金融機関が投資物件の市場に進出してきています。

 

こういった状況なので今の投資物件の市場は底堅い感じですが、

銀行融資に大きく左右される為、銀行融資が厳しくなれば当然に下がります。

 

私の主観ですが、と冒頭でも付け加えておきましたが、

ここから先はカンです。

一旦堅調なのはここまでで相場が下がってくることも十分考えられると思っています。

 

投資物件の相場は本当に変わりやすいです。

私が言いたいのは

まあ、来年くらいでいいか…まだ大丈夫だろう

という考えは後悔することになるかもしれません。

 

 

物件を買う方も必死に探されています。

売る方も頃合を見て売るというところに一度目を向けられてみてはいかがでしょう。

 

 

 

 

 

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収益物件売却の際にかかる費用

今回は収益物件売却の際にかかる費用についてご紹介致します。

 

 

また、費用ではなくとも、3000万で売れれば3000万円がそのまま入ってくるわけではございません。

売却する金額はこちらを想定して計算しておくことが必要です。

 

まず、項目として列挙しますと、

仲介手数料、銀行への返済手数料、抵当権の抹消費用、住所や地目の変更費用、測量の費用等があります。

 

●仲介手数料

これは富士企画で頂く仲介の手数料です。

計算方法は売却額（税抜き）の3％+6万円+消費税です。

※200万～400万円以下の場合は4％+2万円＋消費税、200万以下の場合は5％+消費税

基本的に売買成立時（残代金受領時）に頂くようになっております。

 

●銀行への返済手数料

これが銀行や借り入れの契約によって大きく変わります。

高い場合は返済元本の数％ということもありますので注意が必要です。

なるべく借りるときによく確認をしておいた方がよいです。

売買の場合はかからないという場合も多いです。

 

●抵当権抹消費用、住所・地目変更の費用

これは司法書士に支払う手数料です。

抵当権がついている、住所が登記上のものと違う、地目が現況と異なっている

といったことに該当する場合、登記簿上の表記を変更しなければならない場合があります。

これらはそんなに高額にはならないです。

 

●測量費用

境界の明示の為や地積の確認の為、また分筆をして売却する場合等、

測量士に依頼することになります。

もちろん費用も発生しますが、相手があることなので時間がかかるという問題もあります。

 

主に発生する売主負担の費用は大体上記に該当するものが大半です。

あとは敷金等の預り金は残代金と相殺計算する場合もありますので

そちらも費用ではありませんがご確認下さい。

 

これらについては所有者本人から確認しなければならないこともありますが、

富士企画に聞いて頂ければ全て確認方法などはお伝えできます。

 

ご不明、ご不安な点はこちらまでお問い合わせください。

 

 

もちろん相談無料です。お待ち申しあげております。

 

 

 

 

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収益物件　利回りに算入できる収入？？

収益物件といえば買う方はまず、利回りを見ることが多いでしょう。

ですので売却する際はなるべく利回りを高く見せたい！

と思うのが売主さんも売却を任された不動産屋においても普通です。

 

 

空室部分を高く見せればよい、

というのはダメです。

あまり相場より高めの設定だと魂胆が見え見えで印象が良くないです。

 

ただ、居室を貸して得られる収入以外にもいろんな収入があります。

これを探していきましょう。

 

まず、駐車場、アンテナ基地局設置料、線下保証（高圧線の下等に物件がある場合）、

金額は微小ですが、電柱、インターネット設備の電気代、ガスボンベ設置料等、

どれもちゃんと定額が定期的に入ってくるものなので堂々利回りに算入できます。

 

あとは金額が不定なもの、自動販売機、コインランドリー、太陽光発電等、

これらは利回りとしては入れづらいものがあります。

ただ、別途収入としてはもちろん提案できることですので月々の平均を算出する等しておくとよいでしょう。

 

あとは気をつけなくてはならないのが水道代です。

水道代を取っている場合、主に2通りあります。

検針をしてその額を請求している場合、

定額で徴収している場合、

 

実際、定額の場合は家賃と一緒に収入に入れます。

あとはコスト（実際にかかる水道代）と比較してどうかというところです。

検針してその額を請求の場合、それはそのままコストになるものなので算入しません。

水道代はこのようなことがありますので売却のご相談の際は詳しく教えて下さい。

 

これ以外にも特殊なケースがやはりあります。

実際はどのような条件でいくら収入、支出があるのかが重要なので

わからないことがあればいつでもご相談下さい。

 

 

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利回りの低い投資マンションを売却する

売却のご相談の中で多いのが、

利回りの低い投資用マンションを売却したい、というお話です。

 

 

売却の理由として多いのが、

「失敗した」、「キャッシュフローが出ない」等

ネガティブな理由が多いです。

 

さらに数年前以内に新築で購入された場合などは、

残債もまだほとんど残っているはずです。

 

ただ、相当安く買っている場合や相場が特別上昇した地区等でない限り、

買われた時と同じ値段で買ってくれる方をみつけるのは難しいです。

 

利回りが低い投資物件は買う人を選びます。

現金もしくは3割以上を現金で購入される方、

ご自分で利用されることも考えられている為、

間取り、立地、建物のグレードにこだわりのある方等、

特に築浅、好立地等の条件が厳しい方が買われます。

 

と、いままで厳しいことばかりですが、

一般の方よりは不動産業者の方が、高く買うケースもあります。

今回のケースのような利回りの低い物件は、投資家の方々からは敬遠されることが多いですが、

不動産業者の方が相場からの安い、高いをはっきり判断できます。

 

富士企画の知っている業者さんにも結構いい値段で買ってくれるところがありますので

一度見せてもらえませんか？？

お役にたてるかもしれないです！

 

 

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収益物件売却　個別相談会やってます

収益物件の売却については個別相談会を随時やっています。

 

最初一人でくるのはちょっと…という方の為にセミナー形式でも相談会は実施しています。

10月16日（金）19:30より開催されます。

 

ご興味のある方は下記からお申込み下さい。

 

 

顔合わせだけ、だと考えて頂いて結構だと思います。

 

富士企画も会社の雰囲気ですとか

担当者に挨拶をさせて頂くことが第一の目的だと思っています。

 

不動産の仲介はまず「信頼関係」です。

お客様も富士企画もお互いを信頼して進めていくからこそ、

購入を検討している方に自信をもってご紹介することができます。

 

できれば、物件の売買はセンシティブな情報も必要になってくるため、

一度対面でお話をさせてもらえた方がいいです。

 

富士企画はたくさんのお客様の取引のお手伝いをさせて頂いております。

決して強引に売却のお話をすすめようとしたり、

お客様の意見を聞かなかったり、ということはありません。

 

富士企画は「不動産屋っぽくない」感じを目指してます。

詳しくは富士企画ウェブサイトのトップページで時々紹介されていると思いますので

一度ご覧下さい。

 

皆様にお会いできる日を楽しみにしております。

 

 

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収益物件の値付け基準についてお話します

明日から大型連休ですね。

旅行等に行かれる方も多いと思いますが、

富士企画のスタッフも出かけるかもしれませんが対応は致します！

御用があればメールでも電話でもご連絡下さい。

 

収益物件の値付けに関してはいろいろなやり方がありますが、

我々の出す「査定」は「売れる価格」にほぼイコールのものです。

 

したがって国が出す評価額や路線価などとはちょっと違うものになります。

 

 

まず、銀行評価額です。

不動産は高額なものなのでほとんどの方がローンを使います。

ですのでいくら気に入っても銀行評価が低くて希望通り借り入れができないと買えません…

 

これは主に土地は「相続税路線価」、

建物は「再調達価格」で算出します。

いわゆる積算評価です。

 

ただこれが接道、土地の形状等によって減価されますので

そのまま計算した値はあくまで目安です。

 

 

次に収益評価です。

これはもう、「利回り」です。

たとえば、「都内で10％なら売れる！」

もちろん想定が高くても全然入っていなければ評価は下がります。

 

建物の立地、間取り、構造、築年数などに応じて収益性を算出し、

立地、築年数に応じた「売れる利回り」で価格を出します。

 

 

最後にその他の修正値です。

 

例えば雨漏りがあって直していない、

滞納者がいる、メンテナンスにコストが多くかかる、など

悪い部分があればその分を通常の状態に引き直せるよう値下げします。

逆に、「このあたりの土地は路線価の2倍の価格で取引されている」など、

特に良い部分があれば値段は上がります。

 

ざっとした感じですが、こんな順序で富士企画も査定しています。

 

査定依頼頂いた方にはそこらへんも詳しくご説明しています。

 

是非一度お持ちの物件の価格を考えてみてはいかがでしょう？？

お問い合わせお待ちしております。

 

 

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地価下げ止まり傾向？

国土交通省が今日、7月1日時点の基準地価を公表しました。

 

 

全国的に下落は続いていますが、ニュースでも下落幅が下がってきていることが報じられています。

 

ただ、大都市圏は昨年から連続の上昇してきており、

私の感覚としては投資物件はそれに先駆けて上昇してきているように思えます。

 

数ある不動産の中で投資物件（不動産屋の中には投資モノとかいう人もいます）は

比較的ニッチな市場です。

その分、例えば住宅地の価格の上昇などの流れに影響されやすいのかもしれません。

 

こういったことを受けて、購入検討者の中にも購入を急ぐ人が増えてくることが考えられます。

 

前半は少しニュースについて触れましたが、

相場の話ははっきりとしたことは言えません。

関東は東京オリンピックが開催される等いろいろありますが

これで地価が今からもっとあがるかどうかはわかりません。

 

もし売る予定がある物件があるのでしたらすぐ相談してもらった方がいいです。

 

 

富士企画のスタッフは別に売る必要がないものを売らせようとしたり、

必要以上に安く査定するということはありません。

 

 

売る必要があったり、メリットがあるならば売却をおすすめします。

なるべく適正な価格の上限で売れるような査定をします。

 

大事な不動産の売買の話ですから不動産業者選びも慎重にしましょう。

 

 

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今、活況です。

今月は投資不動産の売買の動きが活発です。

 

富士企画でも今月たくさんのお客様が物件を購入される、もしくは予定となっています。

 

 

 

購入を検討している方もひとつの区切り、

銀行は半期末、

不動産業者もこれに合わせて忙しくなります。

 

もしこれから一から査定となると今月の売却はちょっと難しいかもしれませんが、

ただ可能性はあります！

 

不動産の調査は平日1日あればできます。

銀行の審査は事前審査を取っている人であれば来週でます！

この連休にご紹介できるかどうかがカギとなります。

 

 

 

あとは売主様としてやることですが、

できればこの間に準備をしておくとよいと思います。

 

特に、賃貸状況の確認、評価証明の取得、抵当権の抹消などは

時間がかかる場合もあるので気を付けて下さい。

 

9月は意外と賃貸の出入りがある時期です。

滞納遅納がないかはもちろん、退去予告もないか聞いて下さい。

 

評価証明の取得は郵送でもやりとりできますが1週間くらいかかったりします。

特に行くのが難しいところの物件だったりすると要注意です。

 

抵当権の抹消については銀行側からすると貸付がなくなってしまうので

9月に決済というのは嫌がられたりします。

 

こう書くといろいろ忙しそうですが、

色々やり方はあります。

 

例えば決済に出席できない…等、富士企画のスタッフでいい方法を考えますのでご相談下さい。

 

皆様からのご連絡お待ちしております。

 

 

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