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残債を減らす為に売る方も多いです。
今日は売る理由についてお話します。
別に買主さんに対してお話する「建前の」売却理由ではなく、
本当の理由の方です。
ご存じの方も多いと思いますが、
ここ最近は会社員の方でも収益物件を保有する為の「資産管理法人」を設立するケースが増えています。
高所得者や家賃収入が大きい方などは個人の所得税率よりも法人の税率の方が優遇されている点、
個人の信用情報に影響を軽減できる点、
経費計上で有利な点、などが主な個人でなく法人でもつ理由だと思います。
しかし、最初は法人で借りることは個人よりもハードルが高い場合も多いので
まず個人名義での保有をすすめた方も多いと思います。
それがそろそろ個人枠もいっぱいなので法人名義で借りようとしたところ、
個人名義の借入が多すぎたり、
打診銀行からすると借入期間が長期間過ぎたり、
借入に対して物件の担保評価が出なかったり、といろいろ指摘されることも多いと聞きます。
その解決方法として、物件を売って残債をなくす、というシンプルな方法が物件を売る理由となるわけです。
しかも、銀行も積極的で収益物件も高く売れると言われてい現在、
別に転売目的で買ったわけでもない物件が売却益付で売れるのは魅力的な話です。
これから法人名義で購入を考えている方は
折角苦労して手に入れた思い入れのある物件かもしれませんが…
これからの為に一旦物件を売ることも考えてみて下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
サブリース付収益物件売却時の注意点
サブリースは賃料収入の空室リスクをなくし、賃貸経営を助けるものですが、
売却時にはいくつかのデメリットがあります。
サブリース中、サブリースを検討している方は一度違った角度でサブリースを見てみて下さい。
●サブリースは想定収入の何パーセント？
サブリースはサブリース会社の営利事業ですので当然、実際に入ってくる家賃から利益を取っています。
この割合はいろいろあって、立地や物件が良いほど（要は入居リスクが低いところほど）安いです。
例えば東京２３区内であれば５％～１０％程度
埼玉県、千葉県などでは１０％～２０％といった具合です。
想定のキャッシュフローの増加を目標としている投資家の目にはその利ザヤの分が割高に映るかもしれません。
●サブリースを解約できない？
解約できない契約はありませんが、解約する時に違約金が発生したり、
家具などを貸し付けていてそちらを撤去する、と言われてしまったり、
既存の入居者を別のサブリース物件に転居させたりすることもあります。
物件を購入する方としては、家具を取られたり、入居者を移されたりはたまったものではないですよね。
特に解約時の良くないパターンでは売主さんが泣く泣く安い値段で収益物件を
売却するしかない状況に陥っているケースを何度も見ています。
逆にこういう場合だと、サブリースを予め解除した方がいいケースも多いです。
その方が時間はかかりますが高く売れます。
これは本当にそれぞれの契約次第ですので、まずご相談下さい。
特に別の業者さんで驚くほど安値で査定が来たり、しばらく売れないという場合は要注意です。
「売るのは特に急いでいない」という方でも事前に知っておいた方がいいことがたくさんあります。
問題が切迫した状態になる前に精査しておきたいところです。
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来年の収益物件売却を希望する方が増えています！
来年の収益物件売却を希望する方が増えてきています。
今年ではダメなのです。
この理由は、短期譲渡にあたるか長期譲渡にあたるか、というところです。
短期譲渡にあたると長期譲渡のときの倍くらい利益に対して税金を納めなければなりません。
こういった理由で物件を売るを見送っていた方も多いと思います。
この短期譲渡のカウントの仕方ですが、購入した年度は除いて丸五年経たないといけません。
ですので長期に切り替わるのを待ち望んでいる方は、この年末から動き出します。
基本的には物件の売買は引渡し日（登記する日）を以って完了なので、
手付金を頂く契約は短期譲渡の場合でも今年中に行ってもOKです。
したがって12月中旬からは年を越す契約が増えてきます。
もう、待つ必要はありません。
不動産投資に興味を持ち、アパートやマンションを購入される方がどんどん増えていっている今、
物件の売却を考えてみませんか？？
年末は富士企画も忙しくなってきますが、
当然早いうちから行動した方がいいです、いつでもお声掛けください！
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会社の寮を収益物件として売却する。
会社の寮として使っていた物件は収益物件として売却することができます。
1つの選択肢としては、そのまま会社の寮として同様に利用するところを探す、というのがあります。
これが一番手がかからないです。
ただ、この立地、世帯数、間取りでなおかつ、会社の寮を探している法人のお客様を探すのは結構大変です。
見つからないかもしれません。
そのため、会社の寮として利用していたものを収益物件として販売する方が、
早期にさらに高く売れる可能性がでてきます。
収益物件＝オーナーチェンジ物件です。
会社寮で賃貸をつけて売りに出せば収益物件として利回りを表記して売りに出せます。
この賃貸を、
会社寮として引き続き会社に一括貸しするか、
それぞれの部屋を個別に普通賃貸でつけるか、
選択する必要があります。
ここでも個別に貸す方が売れ易いです。
ただこれにはハードルがあります。
寮として利用していたとなると、
個別にトイレ、バス、キッチン等があるかということが一番問題です。
これが全くない部屋ばかりですと、リフォームして利用することは困難かもしれません。
ですが、まずは普通のアパート、マンションとして入居を付けて売りに出した際の売値と
リフォーム代を比較してみてどうするか判断しましょう。
リフォーム代も高額になる可能性が十分ある案件です。
収益物件専門の富士企画に相談してみて下さい。
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キャッシュフローがでない収益物件
ここでいうキャッシュフローとは、
家賃等の収入から月々の返済、諸々の経費を差し引いた手残り分のことを言います。
投資家さんの多くはこのキャッシュフローの増加を第一の目標として投資を考えられていることと思います。
ただ、不動産投資は当然リスクもある投資です。
入居率の悪化、経費の増大、家賃の低下など、いろいろな要因によって
キャッシュフローが減る、もしくはマイナスになるケースがあり得ます。
ただ、中には購入したスタート時でキャッシュフローがでない物件もあります。
これは単純に借り入れと収入のバランスが拮抗したであったということです。
当然、購入時より大幅に安くすればキャッシュフローがでる物件になります。
不動産は安くすればなんでも売れるといっても過言ではありません。
ただ、購入時フルローンで買った物件を数年で売却する場合、
そんなに安くしたら結果損ですよね。
売側の方も自身がキャッシュフローを追い求めるあまり、
ご自身の物件をキャッシュフローの側面のみで見てしまう。ということもあると思います。
キャッシュフローが出るなら出る物件の方がいいのは当然ですが、
収益不動産は、それ以外にも
希少性、利用方法、借入の方法等によって大きく評価が分かれます。
いろいろな収益物件を見てきた富士企画だからこそ
あらゆる方面から物件を見ることができます。
もし、他方で相談されて、この物件はこれくらいで売るしかないのか…と思われている案件があるなら
富士企画に一度相談してみませんか。
異なった側面から見ることで物件がもっとよく見えると思います。
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借地権付の収益物件を売却する
借地権付建物を売却する場合、ご注意頂きたいことについてお話します。
まず、一番重要なのは地主さんの承諾が必要になることです。
これは「借地権譲渡承諾書」と呼ばれるもので書面で必要です。
さらに譲渡承諾書については承諾料がかかるのが一般的です。
これは恐らく、借地の契約書に明記されていると思いますので売却をしようとするときは
まず、売却に必要な経費として算入しておかなければなりません。
さらに、不動産の売買では大半の取引で銀行融資を利用されます。
こちらもまた、地主の承諾が必要になります。
これは「融資承諾書」と呼ばれたりするもので建築した建物に抵当権を設定することを認める書面です。
これが譲渡承諾書と違うのは、
法律で裁判所の代諾を取る制度等も定められていない為、
地主さんが嫌だと言えば抵当権を設定できないことになります。
融資が利用できない＝売り辛い物件、になる為、
この融資承諾に関しては売値に多大な影響がでるわけです。
というわけでこの承諾を取る順序や交渉は慣れている人に依頼すべきです。
話がこじれると厄介です。
現状問題なくても売るときに状況が変わったりするのは
よくあることです。
地主さんに話をする前に、一度富士企画にお話ください。
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収益物件売却、私道の持分について
お持ちの物件の接道は
「公道」でしょうか？？「私道」でしょうか？？
どちらでも現状問題がなければ大丈夫ですが、
これが売買となると、話は別です。
まず、銀行評価ですが、公道の方が評価が高くなり、
私道だと少し評価が落ちる傾向があります。
ただ、私道にも公道に近い私道もあります。
重要事項説明書等を拝見させて頂ければ大体分かると思います。
私道と接している場合、私道の持分を持っている場合があると思います。
私道の持分がある場合、それぞれその道に接している所有者が持分を持っていたりします。
逆に持分がない場合があります。
お持ちの物件は如何でしょうか。
この場合、私道を通行する権利がないのかといったらあります。
私道と言っても道路なのでみなさん通れます。
ただ、これが対銀行はそうはいかない場合もあります。
私道の持分を取得する、というのは考えただけでも大変です。
金銭を要求されるケースも十分考えられます。
さすがにそこまでやれとは言われませんが、
私道の「通行」「掘削」の承諾書を欲しいと言われたことがあります。
これは私道の所有者に、入居者の通行する権利、配管工事などの際の掘削をできる権利を予め確約頂くものです。
これがいざ話してみるとなかなか頑固な人がいたり、
見返りに金銭を要求されたり、
実際はかなり遠くにお住まいで会えなかったりと
数が多いと本当に大変です。
しかし、物件を売却する為には非常に重要なことですので
私たち仲介業者が行う場合もあります。
前述の通り、結構面倒で時間もかかるところですので
ご自分でやってみようというときも、プロに相談をした方がいいです。
どれくらい時間がかかるか読めないことなので
時間が差し迫ってくると焦ってしまいます。
そうならないよう、予め準備をすすめておきましょう。
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売却予定の収益物件 プロパンガス会社との付き合い方
プロパンガス会社は収益物件をもつオーナーさんにとっては強い味方です。
プロパンガス会社でいろいろなサービスを受けているオーナーさんもいると思います。
そのサービスを受けるタイミングとしては、「購入時」が多いのではないでしょうか。
つまりは、収益物件を購入する方は
プロパンガス会社の変更（新規の契約）によってメリットを享受しよう
と考えている方が結構いるということです。
何度も購入されたことがあるオーナーさんはご存じかと思いますが、
変更したばかりで給湯器を交換してもらったり、エアコンなどの機器をつけてもらったりすると
その設備は「貸与」扱いなので、プロパンガス会社を変更（解約する）ときに
その設備を買い取ってもらうようになり、新しければ新しいほど結構な金額になります。
それを払わなければ解約できないわけです。
プロパンガス会社と強い関係があり、
いつも購入した物件のプロパンガス会社を変更している投資家さんもいます。
そういう人からするとプロパンガス会社が変更できない、という状況は面白くないわけです。
物件を売却する予定があるのならば、
安易にプロパンガス会社と新規に契約をすることは上記の理由から避けた方がよいです。
その物件の隠れた評価を下げてしまうおそれがあります。
収益物件には様々な付帯契約が存在します。
選択は慎重に行って下さい。
収益物件専門業者に相談することをおススメします。
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収益部件売却時、手付金はいくらくらいがいいのでしょう？？
収益物件の契約時、一般的には手付金を受領します。
金額は買主さんが提示してくるわけですが、これはいくらぐらいがいいのでしょう？？
手付金はそのままの意味ですが、
とりあえず全額の前に支払って売買契約の効力をより確かにするためのものです。
金額はいくらであっても成立します。
例えば、5000万円の物件の売買で、手付金が50万円だった場合、
買主は50万円の放棄、売主は預かった50万円の倍額（つまりは50万円の支払い）で
売買契約を手付解除の期日までは解約することができます。
50万円さえ支払えばどんな理由であれ解約することができるわけです。
なので手付の金額が小さければ、小さいほど簡単に解約できます。
この契約で売りたい、この契約で買いたい気持ちが強いのであれば手付は多い方がいいです。
ただ、手付を支払うのは買主さんなので
状況によってはあまり大きな金額を要求するのは酷なことです。
たとえば資金が少ないのでオーバーローンを利用して購入する方だと
あまり大きな金額は用意し辛いでしょう。
それに1000万円ほどになってくると用意するのがちょっと手間がかかる場合も多いです。
先方の状況を確認した上で、手付金の金額は取り決めましょう。
手付解除の期日を過ぎると当然手付解除はできなくなります。
「やっぱりやめます」は違約となってしまいます。
違約金は売買金額の10％～が相場なので結構な金額になってきます。
手付金の金額は大手の不動産会社だと「５％」と言われたりします。
富士企画は特段金額については決めておりません。
契約自体がしっかりしたものであれば手付金の金額はさほど影響はありません。
物件の売却の際、こんな買付はどうだろう？？
という疑問があれば、富士企画にご相談下さい。
今までの経験に基づいて的確なアドバイスができると思います。
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任意売却は収益物件専門業者に依頼しましょう
任意売却とは一般的に債務超過や返済の延滞などを理由に、
債権者の同意のもとに本来の返済額よりも少なく売却することです。
もしこの記事をご覧になられている方で任意売却を検討しているならば、
一度富士企画にご相談下さい。
任意売却は普通の売却と違っていろいろと調整が面倒です。
任意売却では、債権者、所有者、管財人である弁護士等
複数の人間との調整が必要が必要になってきます。
銀行は貸したお金の全額を請求できないので、
かといって抵当権を行使して競売にかけても大損かもしれません。
渋々ある程度のところで手を打とう、とかんがえているわけです。
そんな状況なので、債務者が債権者と直接交渉をするのは
結構ストレスがかかることになると思います。
ですので信頼できる不動産業者に相談した方がいいと思います。
債権者である銀行は、
自身が不動産業をできない場合が多いので不動産業者に任せます。
その多くがよくある銀行系の不動産業者です。
ただ全てが銀行系の不動産業者経由になるわけではなく、
富士企画のような一般の不動産業者経由になる場合もあります。
投資不動産専門業者なので、市場の適正な価格で売却することが可能です。
といってもそもそも銀行は全額返ってこなくてもある程度のところで手を打とうといっているわけです。
当然、残債以上で売れない限りはいくらで売れても銀行がすべて持っていきます。
ですのでもういくらでもいいじゃないかと思われるかもしれませんが、そうでもないのです。
少しでも楽にやる方法があります。
富士企画は家族や友人に対してと同じ気持ちでアドバイスしています。
といってもメールなどのやりとりだけでは伝わらないこともあります。
是非一度ご来社下さい。
富士企画の姿勢を感じてもらえると思います。
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