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収益物件売却にも役立つ！？ 夢がモリモリ会
以前から富士企画をご存じの方も多いのではないかと思いますが、
富士企画では大体4ケ月に一回程度、『夢がモリモリ会』というのを開催しています。
このモリモリ会ですが、ひとことで言うと
不動産投資に関連する様々なその道のプロフェッショナルをお迎えする懇親会です。
銀行など金融機関関係者、セミナーなども開催しているプロ大家さん、
リフォーム業者さん、不動産投資情報サイトの方、プロパンガス屋さんから司法書士さんまで
様々な方をご招待しています！
富士企画もそういった不動産投資に関わる方の一員です。
特段お世話になる予定がないとしても、一度挨拶できるだけでも今後いいことがあるかもしれません。
物件を売却しようとしている方にももちろんメリットはあると思います。
銀行で融資付けをどのようにしているのか、今持っている物件のバリューアップをはかることは可能なのか。
色々な人とお話することで気づくこともあるかと思います。
もちろん、主役は不動産投資をやられている方、
これから始めようとしている方
皆さんが主役です。
むしろ、今のところ不動産投資に興味がなくても大丈夫です。
もしかすると来てみてやってみようと思うかもしれません。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
滞納、不良入居者が多いアパートを売却する。
滞納、不良入居者が多いアパートでも売れるのでしょうか。
滞納や不良入居者がいると、大抵の方はひきます。
購入後苦労することが容易に想定できますので当然ですよね、、
高くうる！場合には当然これが解決できることが大きなポイントとなります。
上述のとおり、一般の方はトラブルを抱えている物件は敬遠します。
これが相当安い物件であってもです。
そのまま売るのであれば不動産業者の買取で当たってみるのが良いと思います。
向こうはプロですので、滞納者、不良入居者を解決する方法を知っています。
それを解決する費用を見込んで金額を提示してくることでしょう。
これは仲介の場合はなんでもそうですが、
トラブルがある場合は特に、内容を具体的に詳しく話すことです。
何か漠然とした不安があると受け取る方側は実際より大きくその不安をとらえます。
結果としては物件の価格を大幅に厳しく考えなくてはいけなくなります。
業者買取か一般の投資家に販売するかでやり方が大きく割れるケースです。
もし一般の方向けに販売する為、トラブルを解決していこうとお考えならば、
・滞納は最悪債権放棄、ただ、毎月１か月分までは入ってくる実績をつくる。
・不良入居者は警告して改善させるか、必要であれば退去通告などをしておくことが必要です。
警告をしただけでは今後改善されるかどうかはわからないので改善されたことが認められるまでは時間が必要です。
こういったトラブルは業者さんに依ってはとても買いたたかれます。
他で出された査定等が不安なのであれば富士企画にも相談してみてください。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください。
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積算評価と収益物件の売買価格
一棟マンションやアパートで不動産投資をされている方は聞くことも多いかと思われる「積算評価」ですが、
投資物件の売価に大きく影響してくる数値です。
この積算評価ですが、知らない人は知らないし、気にしない数値です。
例えば、ご自分が住まわれる戸建を建てる際、土地の積算評価を気にする人は少ないと思います。
これぐらいの広さでこれくらいの価格なら安い！
と思って買う方はいるかと思いますが、相続税路線価を調べて土地の路線価評価を調べる人はあまりいないです。
投資不動産で物件を探している人の中では積算評価が売価に対して高い物件を狙っている方も多いですが、
積算評価が高い＝固定資産税評価が高い＝固都税が高い
ということになります。
それでもなんで投資の方は積算評価のことを気にするかというと銀行融資の為です。
投資不動産に対する融資の場合、
銀行によっては積算評価までしか融資をしないという銀行も多くあり、
別の銀行で積算評価以上に借りいていた場合でも、債務が資産を超過している、、
と見られてしまう場合があります。
そのため、積算評価を気にする方が多いわけですが、
投資家さんにとってはさらに大前提である投資でお金を増やすことが一番重要です。
積算評価が出ると固都税が高いわけですからその分利回りでカバーしなければならないわけです。
いいかえると、いくら積算評価が大きい物件であったとしても
ある程度の投資効果が得られないと投資家は買いません。
土地に対して建物が小さく、利回りがどうしても低くなってしまう場合は
投資物件と言っても「売地」として売る方がいい場合もあります。
最近は新築を土地から探して建てる方も多いので、
投資物件専門の富士企画でも、売地を探しているというかたも結構います。
売り方によって売値は大きく変わります。
様々な物件を仲介してきた富士企画に様々な売り方をご提案させて下さい。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください。
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収益物件を高く売却する方法 セミナー
本日は何度か開催しておりますが
「収益物件を高く売却する方法セミナー」を開催致しました。
こちらでは不動産売買の基本的な知識から
収益物件の査定について、ネット広告についての事など
様々な視点からかつ易しく説明しております。
セミナーにご出席が難しかった方も
個別にご説明差し上げることができます。
ご興味がある方はご連絡頂ければと思います。
今回のセミナーにも実際に売りたい物件がある方だけでなく、
これから物件を購入するにあたっての勉強としてきた方など
様々な方にお越し頂きました。
物件を売るということはまた物件を買うということですから
買う為の知識ももちろんその際に御伝え致します。
富士企画新川の著書
「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」
も多くの方に読んで頂いているそうです。
ご興味がある方は是非一度手に取ってみてください。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください。
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一般媒介か専任媒介か
不動産の売却にあたって不動産業者と締結する契約にはいくつか種類があると何度かここでも出ていますが、
どちらが良いのでしょうか？？
まず、おさらいとして媒介契約には3種類があります。
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
簡単に申し上げると、
一般媒介は複数の不動産業者と締結することができます。
なお、業務報告の義務はありません。
専任媒介は一社とししか結べません。
なお、締結中は他社とその物件については媒介契約を結ぶことはできません。
2週間に一回以上の頻度で報告の義務があります。
専属専任媒介は専任媒介よりもさらに制限がかかり、
1週間に一度以上の頻度での報告が義務付けられます。
さらに他の契約では自分で見つけた相手先（例えば知人や親せきなど）と契約する場合も
専属専任媒介を締結した不動産業者の媒介を受けて契約しなければなりません。
こう書くと、下にいくほどお客さん側としては制約が多くなるようになるわけですが
デメリットばかりではありません。
一般媒介契約以外は、報告の義務がある以上、やはりしっかりやります。
またオーナー側としても相手が一社なのでやりとりはシンプルになります。
一般媒介の場合、ちょっとモラルに欠ける話ですが
謄本をとって所有者を割り出し、直接交渉してくる話があったりもします。
やはり売買の物件情報では一般媒介契約のものが多いわけですが、
富士企画も含めて会社は人で構成されています。
今まで関係を深くしてきた方が他社に「浮気」するのは面白い話ではありません。
悪い噂は不動産業界の中でもすぐに広まってしまいます。
大切な取引だからこそ、お客様とはいえ、不動産業者との付き合い方は結構大事です。
富士企画はお客様のよきアドバイザーでありたいと思っています。
無理やり契約を迫るようなことはまずしません。
こういったことは業界の人間に聞いてみるのが一番です。
もちろん富士企画に売却を依頼しようというときでなくても結構です。
ご相談お待ちしています。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください(*^。^*)
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投資区分マンションを売却する。
投資分譲マンションを売却する為にできることとは？？
富士企画では一棟ものの物件をメインに取り扱っているように見えるかもしれませんが
実際は区分所有のマンションも取り扱うことが多いです。
不動産投資をしている方でも実は多くが区分所有のもの、いわゆる「マンション投資」を行われている方です。
マンション投資の多くは首都圏、特に資産価値が見込めそうな都内で最も盛んに行われています。
区分のマンションの場合、査定は非常に明確にできやすい場合が多いです。
もともとが投資用のマンションであれば築15年にもなれば大体売買の事例が同じマンション内でできており、
その事例がそのまま査定の参考になるからです。
恐らく、区分マンションをお持ちの方の中には、「失敗した！」とお考えの方もいると思います。
賃貸中であってもローンの支払いや管理費、修繕費で持ち出しが発生し、
入退去があればまたお金がかかるので持っていてあまり面白くない、、こういうケースです。
賃貸をなるべく高く付けることももちろん大切ですが、
相場以上につけることはなかなかできません。
ならどうすればよいのか、ですが単純に二択です。
身銭を切ってでも売るか、持ち続けるかです。
ただ後者は今後も家賃が同様に取れるわけではありませんし、
管理費、修繕積立金というのも基本的には上がることはあっても下がることはあまりありません。
つまり、この先はどんどん厳しくなるわけです。
もし、それに耐えれない、と考えるならばまず売ることを考えましょう。
富士企画ですぐ査定はできると思います。
がっくりする値段かもしれません。
でもそちらを処分して次の投資ができるのならば
なるべく早い段階で売ってしまった方がいいという考えもあります。
とにかく動いてみることです。
ご相談お待ちしております。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
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連休明けからの投資不動産市場
今日からほとんどの方が連休が終わって仕事でしょうか。
富士企画は6日からですが、この間にも真剣に投資不動産を探している方は物件に申込を入れたりしています。
これから夏に向けて不動産を購入する方は、この4月くらいから探し始めている方が結構多い気がします。
4月になって勤続年数が満3年をこえた、4月から昇格して昇給した、など
変わり目の季節であるこの時期には新しく不動産投資を始めようと言う方が多いのかもしれません。
GW中も富士企画にたくさんのご来社、お問い合わせを頂きました。
連休中にお越しになられた方も初めての方が多かった気がします。
初めて購入される方は借入も少なく希望通りの借り入れがしやすい為、物件を選ぶ範囲も広がります。
ただ初めての方の傾向として、金額が大きい物件よりは小さい物件の方を好むということがあります。
もし金額が大きい物件で分割ができるのでしたら考えてみるのも手です。
富士企画の仲介では、いいお客様をつけれるよういいお客様を探しています。
いいお客様とは、本当に勝手な判断ですが、富士企画や富士企画のスタッフを気に入ってもらえて
信頼関係を築けるお客様です。
富士企画が手掛ける取引は両者が満足できるものであって欲しいと常々努力しております。
これからに向けて是非ご相談を頂ければと思います。
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GW中も売却相談承ります！
富士企画では今年、4月29日～5月5日まで長期の連休を頂きます。
この休暇の間に鋭気を養い、
また頼りになる不動産屋として引き続きご懇意に頂けるよう精進して参る所存ですので
何卒、ご理解の程宜しくお願い申し上げます。
とはいってもGW中は何もしないわけではありません。
普通に出勤する社員もおりますのでご相談があればいつでもご連絡下さい。
GWは引っ越しシーズンでもあります。
この間に入居状況が変わる物件も多いのではないでしょうか。
入居状況が変われば売り方も変わります。
もし連休中も特段遠くには出かけない、という方がいれば
四ツ谷の富士企画に来てみませんか？？
一度顔を合わせてお話するだけでも印象が違ってくると思います。
もちろん、それはこちら側も同じです。
是非お気軽にお問い合わせください。
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売却中の収益物件のネット掲載について
売却中の収益物件のネット掲載についてお話します。
物件を売りに出されている方はネット上に自分の物件情報が出ているという人もいるのではないでしょうか。
まず、どうなっているか検索してみましょう。
検索の方法としては、
駅や所在地 値段 で検索したり、
もう少しピンポイントであれば、地積（㎡）などを入れてもいいかもしれません。
投資不動産ポータルサイトにログインできる方は、
ログインしないとみれないものも多いのでログインして検索してみてください。
物件情報はでてきましたか？？
まず、大前提ですが、ネットの広告の承諾はされていますか？
もしそうでないならば情報がみだりに露出しているということです。
信用問題です。
出せばいいというものでもないのでそこは媒介の業者に徹底してもらった方がいいでしょう。
では広告の承諾はなされているものとして、
どれくらい出てきましたか？
同じポータルサイトで何件も出てくる場合があると思います。
どう思われますか？この場合も同じ情報がいっぱいあると
空室が多いアパートの賃貸募集みたいに見えかねません！
次に内容です。
内容は間違えていないか、
写真を載せているか、
内容を間違えている意外と大変です。
まあ誇大広告とは言われないにしろ、広告の内容の方が良かった場合、
折角進んでいた話がダメになる可能性も出てきます。
写真については収益不動産の広告にはとても重要です。
これはいい写真とまでは言いませんが、せめて建物はしっかり見える写真は欲しいです。
これから連休に入りますので露出する機会は増えるはずです。
自分の物件の情報ですからしっかり情報統制して下さい！
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却時の土地と建物の価格按分
今日は売買価格の土地建物の按分（あんぶん）についてお話します。
収益物件の売買をする上で、建物価格が重要なことは申告されている方ならお分かりかと思います。
購入する側にとって、建物価格は減価償却ができますのでキャッシュフローに大きく影響してきます。
ですので購入する側の意見としては建物価格を大きくしたいというのが多数派の意見です。
一方、売主が課税業者だった場合は、建物価格に消費税がかかります。
したがって売主は建物価格が大きいと納税額が大きくなるわけですから
建物価格は小さくしたいと考えることになります。
ですが意外と収益物件を売却する時はそのあたりはあまり考えらていない方が多い様な気がします。
課税業者でない場合、売るときは建物が内いくらであろうとなんら影響ないからです。
一つの方法として個人間の売買の場合、土地建物の按分は入れない
という方法があります。
これで各々の方法で申告すればよいわけです。
買う側と売る側で土地建物の按分を合わせる必要はないかといわれれば
本当は必要です。
例えば売る側が消費税の課税業者に該当していた場合、
土地には消費税がかからない為、建物の価格を割り出さなければなりません。
ですので建物の価格を決めることが必要です。
しかし、実は売主が課税業者であっても建物の価格は契約書に明記しなければならない、
というわけではありません。
税込価格の総額の表示だけでも大丈夫です。
上記のことについては見解様々あると思いますが基本的にはOKです。
ただ、税理士などが明記するよう行ってくる場合もあります。
あまり言うと怒られますが、資格者の言うことを鵜呑みにすれば
良くないケースもあると思います。
様々な人の意見に耳を傾けてみてください。
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