2015

収益物件売却相談窓口までお気軽にお問い合わせください。

Archive for 2015

小倉周辺で一棟売りマンションを探しています。

六月も今日で終わりです。

 

四半期末ということもありますが、

お陰様で富士企画もたくさんの取引をさせて頂くことができました。

 

皆様の笑顔が見れる取引を

これからも目指して参りますので宜しくお願い致します。

 

さて、今日のこんな物件探しています、ですが、

福岡県小倉市（現北九州市）で一棟売りマンションを探しています。

 

広島にお住いの方です。

融資は広島銀行、三井住友銀行等とお付き合いがあるそうなので、

審査も通常の持ち込み案件よりも速いスピードで出せるのだそうです。

 

以下、希望の物件概要です。

鉄筋コンクリート造、

築17年以内、

表面利回り7.5％以上、

価格は１億～３億円くらいまでです。

 

これからある程度大型の案件の場合、

９月中の決済が１つの指標にはなってくると思います。

 

逆に言うと、これから動かないと９月も間に合わないなんてこともあり得ます。

 

何事も早めの準備が必要です。

かといってあせらず、先ずは不動産投資専門の会社にお問い合わせください。

 

お問い合わせお待ちしております。

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

※2015/06/30時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

高松市で物件を探しています。

香川県の高松市で物件を探しています。

 

 

希望されているのは岡山県の方です。

 

岡山からもアクセスがしやすいところで、

今後発展も期待される高松市が気に入っているようです。

 

 

希望される条件ですが、

RC造

築20年以内、

価格1～3億くらいまで

利回り8％～

 

RCで築20年以内ですとまだまだ償却が余っていますが、

残存年数で融資年数が決まる中古の購入者は

この数年がキャッシュフローに大きく影響するわけです。

 

したがって売る時も買う側の人の都合をある程度知っておいた方がいいと思います。

上記の残存年数だけでなく、買う方にもさまざまな理由があります。

 

高松で物件をお持ちの方がいらっしゃいましたら是非査定を！

 

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

直接たくさんのお客様とお話している富士企画のスタッフなら

ベストなアドバイスをすることができます。

 

皆様のお問い合わせお待ちしております。

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

※2015/06/29時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

投資物件を売却する時の注意点とは！家賃滞納編

投資物件を売却する時に注意をしなければならない事とは、

どういうものがあるでしょうか？

 

一般不動産でも注意しないといけない点はいろいろとありますが、

投資不動産は特に注意をしないといけないことは多くあります。

 

今回はそのあたりをご説明したいと思います。

 

 

 

まず、投資不動産で特有なものといえば、家賃に関してのことがまず言えると思いますが、

売買の時に問題となるケースが滞納しているケースになります。

 

アパートやマンションの投資不動産を所有されている方はほとんどの方が、

管理会社に管理をしてもらっており、毎月１５日～２０日あたりに

管理会社から送金してもらっているケースが多いと思います。

 

ですから、現在入居されている方の賃料全員分の金額が送金されていれば、

滞納はないと思われる方は多いと思います。

 

でも実は、中には滞納している入居者もいるケースがあるんです。

 

なぜこんなことが起きるか言いますと、入居時に加入する保証会社が

代位弁済ということで肩代わりしてしまっているからです。

 

オーナーからみれば、保障会社が肩代わりしてくれるわけですので、

当然家賃の回収リスクがないわけですので、ありがたい話ですが

管理会社から送られてきた家賃が、入居者が支払った家賃か、

保障会社が払った家賃かというのは、わかりません。

 

ですから、これは管理会社に確認を取らなければならない事になります。

また厳密には管理会社も家賃滞納しているということは、

オーナーにも知らせるべき事実ともいえると思います。

 

保障会社というのは、入居者の家賃送金が１日でも期日に遅れると、

すぐに管理会社にその家賃を送金して、入居者には事故扱いとして、家賃の督促をします。

さらに３か月家賃が滞納してしまうと、強制退去の準備を始めます。

 

実際に滞納がないという事で売買をしてみたら、翌月には滞納が原因で退去する方がいたなど

所有者が全く知らないところで発生している可能性もあります。

 

不動産売買は大きな金額の取引ですので、すこしでも話が違うと問題になりやすいケースが多いです。

特にお金儲けの投資不動産であれば、家賃の源となる入居者が居ると居ないのでは、大きな話になる

ケースがあるんです。

 

投資不動産を売買する時にはこのあたりはしっかり確認されることを

おすすめします。

 

富士企画ではもちろん投資不動産専門ということで、

このあたりは細心の注意を払ってお取り扱いしております。

 

売却するときでも、気をつけて売却する必要はありますので、もし売却を検討されている

ようであれば、ぜひご相談くださいませ（●＾o＾●）

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

お気軽にご相談ください

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

 

 

 

投資不動産を少しでも高く売却するためにはタイミングが必要！

投資不動産を少しでも高く売却するためにはタイミングが

すごく大事な時があります。

そのタイミングとはいったいどういう時が良いのでしょうか？

 

 

まず分かりやすい時で言えば、相場が上がっている時は

当然、高く売却できる時期と言えます。

周りの物件が上がっている事で、所有物件も高く売れるということです。

このタイミングとしては、まさに今かと言えるかもしれません。

 

現在投資不動産は、東京を中心に非常に高い水準で取引をされている状況です。

それも株式の日経平均とほぼ並行して、ここ２年くらいで、

急激な上昇をしている状況です。

 

投資家としては、高いと思っている方も多いですが、購入しなければ何も始まらない

という事で、高い価格の水準ですが、その中でもより条件の良いものを探して

購入されている状況です。

 

ただ実は相場が上がっているから売却できるというわけではなく、

その裏には融資の条件が現在は非常に良いというという事が

隠れていることを忘れてはいけません。

 

そもそも投資不動産を購入するときの融資は、それほど長期間の融資条件を得る

というのは今までは難しい状況でした。

鉄筋コンクリートなどの法定耐用年数が長い構造は別にして、

木造物件でしかも耐用年数がすでに過ぎている築２５年くらいのアパートなどは今までは、

良くても２０年くらいしか融資期間は取れないというのが一般的でした。

 

現在でも１５年や、中には融資はできないという金融機関も多い状況ですが、

現在富士企画でご紹介しております某地銀の融資条件は２７年間という

長期の融資をして頂けます。

 

これだけ長期間になりますと、多少利回りが低くても月々の返済金額が

少なくなることで手元に残るキャッシュフローが多くなり、

アパート経営としても資金繰りは楽に経営することが可能になってきます。

 

現在の投資不動産が高騰している背景にはこういった融資の背景があることも、

木造でも高く売れる状況を作っているかもしれません。

 

以前のバブルも銀行融資がバブルを作り、また崩壊も銀行融資がきっかけだったという

ことを、私も記事やニュースで見た事があります。

銀行融資がでなければ、買いたくても買えず、相場としては下がり、

融資が良くなる事で、幅広く相場も上がってくるという構図です。

 

特に投資不動産をとりまく、金融商品は１年単位でガラッと変わることも多いです。

投資不動産を高く売却するためには、こういった銀行融資の流れをつかむ事も

大事です。

またこの融資というのは、目的物件がどこにあるかといったエリアの事もあります

ので、一概には言えないところもあります。

 

富士企画では、日々投資不動産の仲介をする中で、

融資条件もいろいろと確認しておりますので、

お持ちの投資不動産が売りどきかどうかは

すぐに見分けることができます。

 

いつでもご相談は受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

平日でも休日でも、ご予約頂ければご対応させて頂いていております。

スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

東京東部エリアでアパートを探しています。

東京都の東のエリアで物件をお探しの方がいます。

 

 

具体的には、台東区、墨田区、荒川区、江東区、江戸川区、葛飾区、足立区になるようです。

 

中央区等の都心部でも大丈夫ですが、なかなか好条件のものがないので基本は上記のエリアになってくると思います。

 

地銀を利用される方で、

 

6000万円以内、

築20年以内、

接道が4m以上とれているものが希望です。

 

利回りが8％以上は欲しいとのことです。

後は立地や維持コストなどで判断致します。

 

最近はこのあたりのアパートも流通している量が少し減ってきた気がします。

 

やはり23区内でのアパートの需要は依然として高いので、

もし売る理由があるならば検討してみるべきだと思います。

 

検討される場合は下記リンクをクリックしてください！

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

富士企画は年中無休ですが、

なるべくいつでも対応できるようにしておりますので

極力、お客様のご希望の日程に合わせて打ち合わせします。

 

お気軽にお申込み下さい。

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

※2015/06/26時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

積算評価のでる物件を探しています。

積算評価のでる物件を探しています。

 

 

積算評価とは銀行が評価の参考値にする値です。

 

計算方法はいろいろありますが、

基本的には

土地は「相続税路線価」×㎡数

建物は（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数×延べ床面積×構造に依る係数

といった感じで算出されます。

 

相続税路線価は路線価図というものがネットでも公表されていますので

ご覧になったことがある方も多いかもしれません。

 

ここまで積算評価の説明ですが、

 

これが首都圏だと売価の8割以上地方だと売価以上でる物件です。

今のところ「積算が出る」というと私としてはそのくらいの感覚です。

 

ただこれは地域によって結構感覚が違うので詳しくはご相談下さい。

 

今回のリクエストはどちらかというと地方で売価以上積算評価がでる物件です。

メガバンクを利用されるのでエリアはどこでも検討できます！

 

ご相談は下記よりお願致します↓↓

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

富士企画は日本全国の物件をお取り扱いしております。

実績もございます。

これからもさらに網羅してきたいと思っていますので宜しくお願い致します！

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

※2015/06/25時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

 

 

 

投資不動産を少しでも高く売却する方法②

投資不動産を少しでも高く売却する方法として、前回、修繕をすることで

付加価値を上げて、修繕費以上の価格ＵＰで売却するというお話をさせて

頂きましたが、今回は、修繕をすることで、価格のほかどういうメリットが

生まれるかというお話をさせて頂きます。

 

 

 

 

売却しようと考えている物件に大きな資金投入をするということで、びっくり

される方もいらっしゃると思いますが、それは、買主さんからみれば、修繕されている

方が買いやすいという背景があるためです。

 

購入するときにも自己資金は何かと出てしまう事が多く、最低でも購入する時の

諸費用に関しては自己資金で捻出して頂くケースが多いですが、さらに購入後に

修繕費というのは、なかなか難しい話になってくるわけです。

 

ですから、あらかじめ修繕されている物件の方が良いと思われる傾向にあるのですが、

当然見た目としても汚い物件よりかはきれいな物件の方が良いと思われるはずです。

 

 

さらに修繕をすることで、いろいろなトラブルからも解消されてきます。

売買では、瑕疵担保責任という売主様に課せられる責任もあります。

 

個人様であれば２か月程度の期間は雨漏りなどがあった場合には、

修繕をしなければならないという取り決めもあるのですが、

以外にこの２カ月で万が一のことを考えると怖いというお話を売主様から

お話を聞いたりします。

そういう中で外壁などの修繕をしておく事で、安心できることも多いかと思います。

 

また修繕をすることで、外観が良くなり、賃料をＵＰできるかもしれません。

前にもお話しましたが、賃料ＵＰはそのまま利回りに直結してきますので、

より高く売却できる要素があります。

 

そして何より、現在の入居者様にも気持ちよく住んで頂けるという事にも

つながります。

 

汚いよりかは、きれいな物件の方が好まれますし、逆に売買にとっても

売主様に有利に働く事も多いというのが、この修繕というものです。

 

当然、修繕をすることで高く売却出来る物件、出来ない物件いろいろですので、

ケースバイケースです。

富士企画は投資不動産専門の会社ですので、ぜひそのあたりもご相談ください。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

岐阜市で一棟売りマンションを探しています。

岐阜県岐阜市で一棟売りマンションを探しております。

 

全国的にもそうですが、一棟売りマンションの需要が高いです。

 

主にスルガ銀行、都市銀行等を使われるケースが多いです。

 

基本的には新耐震基準の物件、

遵法性があること、

主にレジデンス（居宅）の建物であること、

等が求められます。

 

さらにお客様が好む物件は、

利回りが高いこと、

積算評価が高いこと、

需要がある場所であること、

といったところです。

 

全部言うとうんざりされるかもしれませんが、

富士企画は物件のいいところを探すのも上手です。

 

経験豊富なスタッフがお客様がお持ちの物件のいいところを探します。

不動産は安ければ売れます。

 

どうかな、と思っている方は一度ご相談下さい。

 

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

意外なところが見えてくるかもしれません。

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

※2015/06/24時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

投資不動産を少しでも高く売却する方法

投資不動産を少しでも高く売却する方法とは？

これは投資不動産を持っていらっしゃる方は

みなさん気になるところではないでしょうか？

 

今回はそんな気になるところを、投資不動産を専門に扱っている

富士企画から少しご紹介したいと思います。

 

 

富士企画では、投資不動産を仲介させていただく事が多いですが、中には

私どもが投資不動産を購入して、売却することもあります。

 

当然会社になりますので、利益のために、仕入れて、売却をするわけですが、

売却する以上はもちろん高く売れる事に越したことはありません。

 

そこで弊社がやっていることは、物件を仕入れたら、基本的には外壁や

室内の修繕をして付加価値を高めたうえで、商品として売却をしております。

 

修繕をするということは、お金がかかりますので、

その分は取得コストにつながるわけですので、

その分安く買えることが前提となってきますが、

 

安く買えたとしてもきれいにすることで、より修繕費を差し引いてもより

利益が出るということを見込んでいるわけです。

 

それは、買主である投資家様から見て、修繕されていない物件よりも、

当然きれいな物件の方好まれるのはもちろんですが、多少高くても

修繕されている物件を選ばれる事が多くあるからです。

 

仮に３０００万円の物件が１１％で売却できるとします。

こちらの物件を売却する時には２００万円かけて修繕するとなると、

売却価格を３３００万円に設定することが可能になってきますので、

差し引き１００万円得することになります。

 

修繕されていない物件で１１％よりも修繕されている物件を

１０％で買いたいという方は、大多数ではありませんが、

必ずいらっしゃいます。

 

これは資金的なことからも裏付けがありまして、

買主様は融資を受けて購入するわけですが、

物件価格は融資が使えても、購入後の修繕に関しは融資が使えないということも多く

そのため修繕されている物件であれば、取得後に自身での修繕費用を出さなくても

良いというメリットもあります。

 

ほかにもいろいろと修繕をして売却をすることでのメリットは

多くありますので、これはまた次回にお話しさせて頂きます。

 

富士企画では投資不動産専門の会社になりますので、

アパートやマンションといった投資不動産の売却のご相談を受け付けております。

 

どんなことでもきっとお役に立てるお話ができると思いますので、

お気軽にお問い合わせくださいませ。

心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

投資物件を売却する時に必要なものとは？②

投資物件に売却する時に必要なものとは？

前回は権利証に代わる登記識別情報のこと、

また賃貸借契約書のことをお話しました。

 

今回は少し細かい資料に関してもお伝えしたいと思います。

 

 

不動産である以上、境界に関しては、売買のときには、

かならずどうなっているかという確認をします。

 

境界というのは、一般的には境界杭というのを現地で確認して、

買主様に明示をするのですが、その杭が現場になければ、

どこが境界が分からないということもありますので、

やはり測量をしなければならないという事もあります。

 

ただ測量をすると当然費用もかかりますので、

できれば境界に関しての資料が何らかあれば、助かります。

 

たまに、隣地を測量するといった際に、境界の立会や、

図面を交付されることがあると思いますが、

そういった資料はすべて残しておいた方が良いです。

 

そういった資料から境界がわかることもありますし、いざ測量をするといった時でも、

その資料があることで測量費用が下げられることもあります。

 

また所有されている期間の記録として、入居状況や、建物に関しての修繕関係、

ランニングコストなどの記録も細かく付けておく事で良い事があります。

 

売却する時には、買主様にはご依頼を受けた富士企画がご紹介するわけですが、

営業としては、今ある状況をみて判断するしかないのですが、正直、入居状況が満室だったとしても、

入居付けに苦労されたのか、全くされていないのか、そのあたりは判断はつきません。

 

ただ、空室がいつに発生して、入居がいつから決まったなど詳細な資料を頂く事で、

営業としては、自信を持ってお客様にご紹介していくことができます。

 

これは修繕などに関しても同じで、しっかりされていれば

ご紹介しやすくなります。

 

不動産仲介の営業といえども人の子ですので、

やはり良い物件というのをご紹介する時には

勢いがある紹介をすることができます。

 

オーナー様から頂く資料にはそういった力がありますので、

ぜひ参考にして見てください。

 

 

富士企画では常に投資家様に物件のご紹介をしております。

ご紹介頂ければすぐに査定をして、ご紹介させて頂きますので、

お気軽にご相談頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

« 過去の記事 新しい記事 »