アパート売却

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投資不動産の売却における譲渡所得税の特例とは？

不動産を売却した際には、取得費用から売却した価格が利益となり、

その利益には譲渡所得税が課せられることになっています！

 

通常は投資物件では譲渡所得税の特例になるようなものは

一切適用がないのですが、ある条件を満たすと投資物件であっても

譲渡所得税の特例を受ける事ができるんです。

 

今回はそんな裏技的なお話を少しお話したいと思います。

 

 

前にも少しお話したことはあるのですが、一般的には不動産の

売却した際の譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得と言って

所有していた期間の違いで、課せられる税率が違います。

 

５年未満の所有であれば、短期で、５年以上であれば長期となるのですが、

短期での所有で売却した際に課せられる譲渡所得税は、市県民税あわせて

約３９％もの課税になります。

 

残念ながら私どもが専門に扱っているアパートやマンションなどの投資物件は

上記の課税対象になります。

ただし、売却する不動産が自分がすんでいる持家であれば、短期での売却で利益が

出たとしても、特例により課税所得金額に対して、３０００万円を差し引いて

課税されることになっています！

ようするに持家を売却して、その利益が３０００万円出たとしても譲渡所得税は

０円となるわけです！

すごい特例ですが、これはあくまでも持家の話です。

 

でも実は投資不動産でもこの特例を受けられるケースがあります！

それはもともと持家として使っていた物件を、現在賃貸として

貸しているケースの不動産になります。

 

なぜこのような事ができるのかというと特例に該当する規定の中に、

過去３年前までに住まいとして使っていた不動産も含まれるとなっているからです。

 

しかもこの特例は短期での所有でも一切関係なく受けられる特例になりますので、

もしこのようなケースで高く売れるような物件をお持ちの方であれば、

ぜひ利用して頂ければと思います！

 

投資不動産を扱っているといかに税金を抑えるかそんな事を、毎日考えておりますので、

この特例をうまく利用してなにかできないか？といろいろと考えてしまいますが、

これはあくまでも独り言として聞き流してください・・・

 

とにかく、税金にもいろいろな特例がありますので、こういった知識も知っているのと

知らないのでは大きな違いです。

富士企画のスタッフも税金の知識は常に勉強しておりますので、

こういった税務のご相談も、ぜひご相談くださいませ！

 

ただし私どもで手に負えない件は、専属の税理士にご相談してみますので、

そのあたりはご安心ください

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

投資物件の売却には売り時があります！

投資物件の売却には売り時という時期があります！

今回のその売り時というものに少し触れてお話したいと思います。

 

 

アパートやマンションは収益を毎月生んでくれますので、

なかなか売却時期を見定めるというのは難しいかもしれませんが、

売り時を見逃すとそれ以降はなかなか売れないという事にも

なる可能性もあります・・・

 

 

だからこそ、売却時期というのはしっかりと狙っていく必要があります。

 

それは投資物件専門で日々売買をしている富士企画だからこそわかる事かもしれませんが、

中古物件に関しては、融資条件からのからみから出てくるケースが多いです。

また多くは比較的大きい物件に関して売却時期をしっかりと見定める必要があります。

 

 

規模が小さい物件は、融資を使わずに現金で購入されるという

買主様が見つかるかもしれません。

 

また仮に買主様が見つからなかったとしても、

建物を取り壊すことで、更地となり、土地として

売却することもできます。

 

 

その反面、規模が大きく古い物件に関しては、

なかなか現金での購入される方を探すというのは

難しい事が多いです。

 

 

大きい物件だからこそ、融資を利用して少ない自己資金で購入したいという

投資家様の方が圧倒的に多いのですが、売却時期を見逃してしまうと、

融資利用がうまく使えず、売却が難しいということになります。

 

ただしこれは物件のある地域や利回り、資産価値、建物構造などすべてに

おいて売り時というのは違いますので、気になる方は、ご相談くださいませ。

 

 

現在は売却する時期としては良い時期ですが、物件としても売り時に近い方や、

差し掛かっている方は、ぜひ売却は検討された方がいいです！！

 

富士企画では、朝早くても、夜遅くてもご相談を承っておりますので、

下記フォームよりご相談くださいませ(*^。^*)

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

宜しくお願いいたします。

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投資不動産売却の基礎知識②

 

投資不動産を売却するときの基礎知識として、今回は投資不動産に

関する特有のものをお話したいと思います。

 

 

 

 

まず、投資不動産において売買に必要な書類は、

賃貸借契約書は必要となります。

 

一般の不動産と違い、投資不動産の場合は、

賃借人付きの売買となります。

 

売買ですから当然、土地・建物の所有者が変わるわけですが、

賃借人付きという事で俗にオーナーチェンジともいいます。

 

賃借人は建物所有者に賃料を支払うことで、その賃料の期間を建物を使う権利が発生します。

賃借人を言い換えれば、建物占有者ということで、不動産の売買では占有者というのは

トラブルの元となるケースになりかねませんので、非常に注意が必要です。

 

だからこそ、しっかりとした賃貸借契約の元に居住者が住んでいるということでないと、

投資不動産としては、成り立ちません。

 

もしアパートやマンションを所有者自身で管理をしており、

入居者とは口約束などで賃貸されている方がいらっしゃれば、

賃貸借契約書が揃わないと売買は難しくなりますので、ご注意ください。

 

 

また更新契約なども同じです。更新が切れている契約などがある場合には、

こういった更新作業もしっかりとしていかないと、次の投資家様に引き継ぐ際に

トラブルになる可能性もあります。

 

よくあるケースでは、賃料の滞納という問題もあります。

滞納を長期間されている入居者がアパートにいる場合、

投資家からみれば、その投資物件を購入しても

その滞納者からの家賃は期待できないということで、

評価としてはマイナスになってしまいます。

 

できたら、滞納問題も解消して売却に出したいところですが、

もしどうしても滞納者が存在している状態で、売却したい場合には、

家賃滞納分に関しては、債権放棄をして頂くということが一般的な

解決の方法になります。

 

投資不動産はこのように賃借人がいることで、

特有の事項が絡んできますので、ご注意ください。

 

 

 

投資不動産専門の富士企画では、

投資物件のみしか取り扱いしておりませんので、

こういった注意点もいろいろとお打ち合わせしてから

ご売却のお話を進めております。

 

投資不動産売却をご検討の方は、お気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

下記フォームよりお受付させて頂いております。

宜しくお願いいたします。

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投資不動産を売却のご相談を承っております！

富士企画では投資不動産専門の会社です！

 

多くの投資家様に、会員登録頂いておりまして、

物件情報を随時ご紹介させて頂いております。

 

 

また同時に、ご売却の情報というのも同じくらい探しておりまして、

 

以前に投資家様にアパートをご紹介して仲介をさせて頂き、

またその物件を売却されるということでお声掛け頂くことも多いです。

 

現在は物件の値上がりもあり、過去に買われた方が

売却するときの物件の売却査定をした時には、

多くのケースで購入された金額よりも

高く売却できるという査定になることが多いです。

 

どれくらい高くなるかは、物件次第にもよりますが、

億以上する鉄筋コンクリートのマンションであれば、

かなりの値上げができる期待もあります！

 

ただし値上げができるといっても、

購入されてから５年以内のご売却であれば、

売却利益に対して短期譲渡所得税といって、

５年以降に売却するときよりも税率が高くなる仕組みがあります。

 

５年以内の短期所有であれば、市県民税併せて、

売買利益に対し、３９％の税金がかかります。

 

５年以降の長期所有であれば、市県民税併せても、

２０％程まで下がり、短期所有に比べると約半分です。

 

高く売却できるからと言っても、５年以内のご売却は

高い税率まで考えなければなりませんので

もうすぐ５年が経過するという方などは、

すこし売却時期を待って動かれた方が得策かと思います。

 

富士企画では、こういった投資物件の売却の査定から

ご売却時期の相談などすべてにおいてご相談を承っております。

 

現在の好調な市場や相場がいつまで続くかはわかりませんが、

お早めにご売却の査定をとって売却時期を見定めるということも

して頂いても良いのではないでしょうか？

 

下記フォームよりご相談の受付しておりますので、お気軽にご相談ください(*^。^*)

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ご相談の時間はお仕事に行かれる出勤前でも・・・

お仕事帰りの遅い時間でも・・・

随時承っております。

 

現在の市場はチャンスですので、

ぜひ良い時期を見逃さない賢い売却をしてください！！

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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投資物件を高く売却する方法~見た目編２~

投資物件を高く売却する方法としては、見た目を良くして売却する方法があります。

たとえば、築年数が既に３０年以上経過している物件だと、外壁塗装などしていなければ

当然、経年劣化による痛みというのは出ています。

売却する際にも、買われる投資家目線になると、どうしても築年数が古く、

手入れされていない物件は価格を下げざるしかないです。

また購入後の補修する可能性なども考慮して、指値を希望される投資家様は多いです。

 

そこで、そんな痛みのある物件は、思い切って外壁塗装などしてみてはどうでしょうか？

見た目はもちろん良くなりますが、入居者様も自分の住んでいるアパートがきれいになることはうれしいですし、

募集する部屋があった場合などは家賃を値上げできるかもしれません。

購入する投資家様にもそれは当然プラスとなり、修繕工事費以上の価格の上昇ができることも多いと思います。

 

富士企画は投資物件専門なので、購入される投資家様の目線や相場観は把握しております。

ご相談によっては、修繕しないで売却した方が良いケースもあると思います。

ご相談は平日でも休日でも承っておりますので、ご希望な方は下記フォームよりぜひ一度お気軽にご相談してみてください(*^。^*)

きっとお役に立てると思います。

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スタッフ一同、心よりお待ちしております。

どうぞよろしくお願いします

 

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投資物件を高く売却する方法～見た目編～

投資物件を高く売却する方法として、今回は見た目を重視した売却の方法をご紹介したいと思います。

私ども富士企画は投資物件専門ということで、営業しておりますので、実際アパートを購入したいという

お客様は投資家様になるわけですが、実は投資家様にもいろいろな価値観を持たれている方がいます。

 

一般的には、利回りや資産価値などを求める方は多いですが、中には見た目を重視で物件を選ばれる方がいます。

特に女性にそういう方が多いのですが、とにかくきれいで、かわいい物件を好まれる傾向があります。

逆に男性は見た目重視の方は少ないと思います。

利回りや資産価値では難しいと思われる物件でも、女性が好むような物件に仕上げることで、

売れるということもあると思います。

一般的ではない方法かもしれませんが、そういう価値観を持った方ををターゲットにした

売却の仕方もあっていいと思います。

 

富士企画は事務所に来ていただいたお客様には、内装やインテリアなど褒められる事がよくありまして

こういった分野も得意としております。

 

ご興味あるお客様いらっしゃいましたら、下記フォームより一度ご相談ください(*^。^*)

https://www.fuji-baikyaku.net/p21/

お客様の立場になって、ご対応させていただきます。

 

ご相談は朝早くから、夜遅くまでお受付させて頂いております。

もちらん平日、休日も大丈夫です。

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

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投資物件を高く売却する方法　融資編

投資物件を高く売却する方法はいろいろありますが、今回は融資の事をお話したいと思います。

不動産投資をするうえで融資を利用するという方は、ほとんどの方が利用することが多いですが、

売却できる価格というのはこの融資に左右されやすい事が多くあります。

融資は物件の構造体（木造、鉄骨、ＲＣ）によっても違いますし、物件の所在地によっても変わってきますが

この融資条件というのは、毎年、いろいろと変わってきますし、評価の出し方も各金融機関によっていろいろです。

 

ある物件で今までは２０００万円までしか融資が伸びなかったが、

今年から収益還元評価でみることができるようになったので、同じ物件でも３０００万円まで伸びますよ

といったような話は実際にあります。また融資年数等も同じで時期によって変化することもあります。

 

一般的には融資が多く出るようになったら、物件を購入しやすくなり、物件価格が高くなる傾向が多いです。

 

私ども富士企画は投資物件専門の会社ですので、こういった投資物件を購入する融資に関しても

、最新の情報はいろいろと入ってきます。

融資の条件が変われば、物件価格を多少上げても売却することができるようになるということになりますので、

売却する上ではそのあたりも見定める必要はあります。

 

今、ご自身の物件がどれくらいで、売却できるのか、また融資条件がどういった状態なのか、

まずは確認してみることも大事ですので、

ご希望の方は下記フォームよりお気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

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時期が悪ければ、時期がよいときに、売却すればいいとおもいます。

お客様の立場になって、親身にご対応させていただきます。

 

ご相談は平日でも休日でも承っております。

朝早くても、夜遅くても大丈夫です。

スタッフ一同、心よりお待ちしております。

 

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投資物件を高く売却する方法～家賃編～

投資物件を高く売却する方法はいくつかありますが、

今回は家賃のことをお話したいと思います。

投資物件はどんな物件でも利回りというのはありますが、

この利回りというのは投資家のみなさんは当たり前ですが、すごく気にしています。

 

 

７．９％と８．０％では、たった０．１％しか違いませんが、印象はちがいます。

だから０．１％でも高くすることで、高く売却できることもあります。

 

物件価格を下げないで利回りを高くする唯一の方法は家賃を上げることしかありません。

前にお会いした投資家様は、当初３カ月の家賃を半額にする代わりに、

家賃を３０００円くらい値上げをして募集していた方がいました。

もともとは４万円の募集でしたが、家賃を４３０００円に改定して、

当初３カ月は２１５００円ということで募集をしたところ、

すぐ入居が決まったというお話を聞きました。

 

実際は３０００円値上げしているのに、

２１５００円と記載するとなんか安い感じがしませんか？

でも３ヶ月後には４３０００円の家賃が入ってくることになります。

１室で３０００円ＵＰができれば、１０室あれば、３万円ＵＰですし、

年間３６万円の増加となります。

もし３０００万円で１０％で売り出しをする予定であれば、

３３６０万円でも１０％になるため、３６０万円もＵＰできることになります。

これはすこし極端かもしれませんが、少なくとも１００万円はＵＰできると思います。

 

富士企画は投資物件専門だからわかることがたくさんあります。

投資物件を売却しようかなと思っている方はぜひご相談してみてください。

大手の不動産さんより絶対高く、売ることはできると思いますよ

 

朝早くても夜遅くてもご対応しています。もちろん平日、休日問いません。

スタッフ一同心よりお待ちしております(*^。^*)

 

ご相談ご希望の方は下記よりお申込みくださいませ。

https://www.fuji-baikyaku.net/p21/

 

 

 

 

 

 

茨城県で投資不動産を探しております。

茨城県の海沿いで投資物件を探しております。

茨城県の神栖市、大洗町、鉾田市などで

小ぶりのアパートを探しております。

 

２、３０００万位の木造アパートです。

平成築のアパートを希望しております。

 

基本的には現金で探しておりますので、

融資が組めるかどうかなどの心配はしなくて大丈夫です。

 

最近木造アパートは融資が難しくなって来ております。

でも現金で購入するのであればそんな心配はしなくても大丈夫です。

 

急ぎの決済でも対応させて頂きますので

そんな物件があればお気軽にご相談下さいませ。

 

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専門のスタッフに相談する違いをきっと感じてくれると思います。

 

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相続対策でアパート売却

相続対策はみなさんもうお済みでしょうか？

 

今年、１月から既に相続税は税率が高くなり、以前より多くの相続税がかかるよう

新税率が適用されています。

 

収益不動産は、価値が大きいことから、昔から相続の問題になることが多いです。

特に問題があるケースは、兄弟で１つの収益不動産を共有するケースです。

何千万とする収益不動産を兄弟で仲良く、

２分の１づつという分け方は、

ごく普通の考え方で、問題もないようにおもえますが、

実は後から問題になるケースが多いんです。

 

収益不動産は売却する際には、共有名義になっている不動産に関しては、

共有している名義人の

全員の同意がないと売却できないからです。

 

１人はまだ所有していたいのに、１人は現金化したいといったように、

考え方の方向性の相違からケンカになってしまい、

万が一お互い音信不通のような状況になってしまうと、

いよいよ売却するのは難しくなりますし、

リフォームなどをすることも難しくなってしまいます。

 

解決方法としては、兄弟の片方に、すべての所有権を持たせるという方法もありますが、

これも不満の素となりやすく、問題になることもあります。

 

問題なく、相続させるためには、生前中に収益不動産は売却して、

現金にて相続に分けることも方法のひとつです。

 

 

富士企画は、不動産投資専門ですので、所有されているアパートや、

一棟マンションなどを全国の投資家様にご紹介することができます。

 

下記フォームよりご面談をお受付させて頂いております。

 

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時間を指定くだされば、夜遅くても、朝早くてもご対応させて頂いております。

もちろん土日、平日、かまいません。

 

投資不動産一筋の営業マンが富士企画には居ますので、きっとお役に立てることはたくさんあります。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております(^O^)／

 

 

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