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賃貸併用住宅を売却する

収益物件の中にたまに賃貸併用住宅というものもあります。

数が少ない分、引き合いも結構あるのです。

 

 

賃貸併用住宅で気をつけなければならないのが、

自己使用の比率です。

 

これはオーナールームが建物全体の内、どれだけを占めているか、という数値です。

銀行によりますが、基本的には「50％以上」必要です。

 

これが何に必要かというと、住宅ローンを利用する条件です。

 

住宅ローンは大半の方が利用可能で低金利、長期間で借りれる

ローンの中ではとても魅力的な商品です。

 

1000万円につき、大体月3万円くらいの支払いだとすると、

5000万年の物件で家賃収入が15万円くらいあれば、住みながらローンを支払えます。

 

これが賃貸併用住宅の魅力です。

 

逆に50％に満たないオーナールームもよくあります。

住宅ローンが使えない場合、収益物件としては単純に普通のマンション、アパートと同じ査定になります。

 

専有面積が広い部屋があると基本的に利回りは下がることとがデメリットになりますが、

さらにこれが空いているとかなり広い部屋の場合、

「想定賃料が適正かどうか」ある程度リスクを取って見られます。

 

したがって住宅ローン利用可をうたわない売却方法の場合は、

賃貸中の方がいいと言えます。

 

ただし、実は50％以上の専有がなくても使える住宅ローンもあります。

これらは個別相談となる為、富士企画の場合、一度銀行に相談を致します。

 

売り辛い物件から売り易い物件に変わる場合もあります！

一度富士企画にご相談下さい。

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

築年数は何年までなら売れるのか？

築年数が古い物件でも売れます。

極論ですがいくら古かろうが適正な価格ならば売れるでしょう。

 

ここでいう「売れる」とは

収益物件として建物付きで評価される具合のことです。

 

 

 

現在、ひとつの分かれ目となるのが耐震基準の違いです。

昭和56年6月末までの建築確認の建物は

いわゆる「旧耐震基準」物件

それ以降を「新耐震基準」物件と呼ばれています。

 

建築確認の年月日は謄本ではわかりません。

情報がない場合もありますが、大体役所で確認をできます。

 

これで気を付けないとならないのは、建築年月日と確認年月日です。

例えば昭和56年9月新築の物件ならば建築確認は6月以前の可能性が高いです。

新築が昭和57年の物件でも旧耐震基準の物件は十分あり得ます。

 

これもあって購入を検討しているお客様も

「昭和50年代以前の物件はちょっと古すぎる」というイメージがあります。

旧耐震の物件は現在でいうと築34年以上ですが、

5年前は築29年以上が旧耐震です。

 

実際、昔は「築25年以内で探しています」という方が多かったのが、

「築30年以内で探しています」が増えています。

 

ここまででは新耐震基準であれば少し楽観視できそうになりますが

もうひとつ「年号」の問題があります。

 

現在は平成で昭和の次の年代です。

昭和は長く続いた為、平成の年号は昭和ほど長く続かない、

というのが一般的な予想です。

 

平成から次の年号になってしまうと昭和は2つ前の年号になります。

現在でいうと大正です。

 

なので年号でいうと昭和の物件は売れるところで売却していった方がよいとも言えます。

 

こういったタイミングは突然訪れるものです。

しっかりと準備しておいた方がよいです。まずはご相談下さい。

 

 

 

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収益物件の積算評価について②

昨日は積算評価の算出方法についてのお話でした。

この積算評価とは収益不動産の売却にどのように関わるのでしょう。

 

 

●なんで積算評価は計算されるのか？

簡単に言うとこれが担保評価に直接的に関わる評価だからです。

収益物件はほとんどの方が複数購入されます。

銀行からお金を借りる方も同様にほとんどなので

「お金を借りれるかどうかの指標」としても意味合いが先ずあります。

 

さらに、担保評価が高い物件を持つことは、

借入に対して担保割れを起こす割合が少なくなります。

さらにに担保評価が借入以上ならば担保余力も認められる場合もあると思います。

銀行借入が肝要な不動産投資では重要な指標となっているわけです。

 

●積算が出れば安いか？

よくお客様から「積算がでる物件」と言われますが、

私の感覚ですと出ると言うのは大体、売価に対して9割以上くらい積算評価が出ることを指しているのだろうと思っています。

 

前述のように積算評価がでることは買手に魅力的なアピールポイントですが、

物件が安いかどうかには必ずしもリンクしないことです。

 

路線価の多くは実際の売買相場よりも安く設定されている場合がありますが、

ところによってはそうでないところもあります。

路線価＞相場　の地域では当然路線価以下でほとんどの売買が行われているわけです。

こういった地域で路線価＝売価　で土地を売りに出しても「高い」物件になってしまいます。

 

富士企画がお客様に買って頂く物件で一番重視するのは

「収益物件としてプラスになるかどうか」です。

買う方も多くは第一にそれを望まれます。

物件の収益性が一番の検討材料になるはずです。

 

●積算がでるから高く売れるケース

そうはいっても積算評価が高ければもちろんそこはアピールポイントです。

さらにそれを銀行融資のアレンジに利用すれば上手な売却が可能です。

 

・フルローン、オーバーローンが可能

・評価が厳しいが金利等が好条件の都銀、地銀などで大幅に融資可能

 

このようなことをアピールできれば、物件の売却に大きな力になります。

 

それを実現するのが富士企画のような収益不動産専門の会社だと思いますので

是非一緒に収益物件の売却について一緒に考えてみて下さい。

 

皆様のお問い合わせお待ちしております。

 

 

 

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収益物件の積算評価について①

収益物件の売買でよく聞く積算評価ですが、

今日はこの積算評価についてお話します。

 

 

●積算評価とは？

一般的にいう積算評価とはちょっと知っていれば簡単に算出できます。

算出の仕方はこうです。

 

①路線価を調べる。

だいたいの市街化区域の物件の場合、

相続税路線価というものが公示されています。

ネットで財産評価基準書というものがありますのでそれから見てみて下さい。

ただし、前面道路に路線価が無い場合、

たとえば倍率地域等であった場合、固定資産税評価額に指定された倍率を乗じて算出します。

または位置指定道路などの接道で近くに路線価がある場合、とりあえずそれで出して下さい。

 

出ている数字は㎡単価ですので土地の面積にこれをかけます。

これで土地の積算がでます。

 

②建物の積算評価

基本の計算は

構造に依る係数×延床面積×建物の残存年数÷法定耐用年数　です。

 

構造に依る係数はいろいろあるんですが（銀行によって違います）

とりあえずここでは、木・軽量鉄骨→15万円、鉄骨→18万円、RC・SRC→20万円としておきます。

 

法定耐用年数ですが、木→22年、軽量鉄骨→27年、鉄骨→34年、RC→47年

※用途によってかわりますが、ここでは住宅用の数値を記載します。

 

例えば築17年延床300㎡の鉄骨造マンションだと、

18万×300×17÷34＝27,000,000

となるわけです。

 

これで土地と建物の価格を足したものが積算評価です。

 

明日はこちらの評価と収益物件の売却の関係についてお話します。

 

 

 

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都内のマンション投資は？？

都内のマンション投資は今も盛んに動いています。

これには景気の動向やオリンピックの影響が大きいでしょう。

 

 

 

さらに不動産投資、収益物件、といったものの存在が、

一般の方にも今まで以上に広まっていることもあると思います。

 

 

しかし、最近は値上がりのペースは落ちてきているようにも感じます。

1つのビックイベントとしてはオリンピックがありますが、

それまでずっと堅調にいくかといったらいかない可能性の方が高いのではないかと思います。

 

都内のマンション投資のメリットは、

とにかく入居がつきやすい、

将来も資産価値が落ちづらい、といったところかと思いますが

逆に利回りが低いのでキャッシュフローはでないことがデメリットです。

 

もし、投資マンションを買ってみたが、

いまいちキャッシュフローがでず、

一棟ものをやってみたい。

という方がいれば今は売り時です。

 

 

富士企画に一度査定に出してみて下さい。

残念な価格かもしれませんが、おもったより高いかもしれません。

 

いずれにせよ、無料で査定は出します。

もちろんなんでもすぐ売却をすすめたりはしません。

単に売る、というのは富士企画のコンセプトにそぐわないからです。

 

 

利益を確定させる為、

損害を最小限に抑える為、

次のステップに進める為、

なんらかの理由、意味がある売却をしてもらいたいと思っています。

 

まずは、物件に限らず、資産の状況、お仕事の状況詳しくご相談下さい。

一緒にこの先の未来を考えていきましょう。

 

 

 

 

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インターネット契約について

ここでお話するインターネット契約というのは、

収益物件のオーナーが、

入居者へのサービスの為、

地上デジタル放送対応の為、

通信業者と締結している契約のことです。

 

 

サービスの提供を享受するからにはやはり有料のサービスとなります。

一棟で○○円

一戸につき○○円

と課金のされ方は様々ですが、

集合住宅で1戸につき○○円となると戸数の多いマンションなどでは結構な費用負担になっていたりします。

 

収益物件としては定期コストとなってしまうのはマイナスポイントです。

 

想定利回りには影響しないとはいえ、

物件を維持する為に必要ならば収益に算入しなければなりません。

 

 

例えば、地デジ対応にケーブルテレビを利用している場合、

地デジのアンテナをつけるとなると一棟のアパートで15万円くらいです。

地デジ対応にケーブルテレビを使っていると月額1万円とられたとすると、

たった15ヶ月でペイ出来てしまいます。

 

 

ただ、このケーブルテレビの契約には地デジに対応できる、というだけではなく

有料チャンネルやインターネットなどのサービスが付帯している場合がほとんどです。

 

 

 

これがやめようとすると厄介で、

上記の付帯サービスを利用されている入居者がいると

なんとか納得してもらわないといけません。

実際はクレームが怖いのでなかなか踏み切れないと思います。

 

 

しかし、収支をアップさせるため、物件を高く売却する為、

なんとか工夫されている大家さんも知っています。

 

 

富士企画には実にいろんな大家さんが出入りされています。

こちらが驚かさせることも多いです。

これが富士企画の知識の源となっているわけです。

 

 

お悩みの事があれば是非一度会社に来てみて下さい。

新しい発見があるかもしれません。

 

 

 

 

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サブリース物件の売却

新築アパート、マンションや投資用分譲マンションなどを購入されたとき、

サブリース契約付で持たれている方もいると思います。

 

 

このサブリース契約ですが、

売却時には思わぬお荷物になる場合もあります。

 

サブリースは当然、サブリースの会社が営利目的で行っているものですので

オーナーが毎月安定して賃料を受け取ることができる代わりに、

一定の利益を取られています。

 

都内であれば85％～95％程度、

地方になると80％～85％程度、

この分収入が下がるわけですので想定利回りは下がります。

これで売価の減少に影響してしまうわけです。

 

このサブリースですが、すぐには解約できない場合もあります。

サブリースの契約書をご覧ください。

契約の解除について、期間内の契約であれば違約金の支払いが発生したり、

売買の場合でも買主に引き継がなければならないケースがあったりします。

 

サブリース契約をするときにももちろん気を付けた方がいいことですが、

ゆくゆく物件を売却することを考えると、

解約の違約金がかからないところでタイミング良く売却する等、

数年先の契約も練っておく必要が生じてきます。

 

収益物件に付帯する各契約には気を付けた方がいいことが多くあります。

契約書をみてもよくわからない、等ご不明な点があれば富士企画にご相談下さい。

貴方の立場に立って最適なアドバイスをさせて頂きます！

 

 

 

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媒介契約の選び方

きのうは３つの媒介契約についてお話しました。

きょうはその選び方についてお話します。

 

 

●専属専任媒介契約と専任媒介

この2つの違いについてはきのうの通りですが、

専属専任媒介契約の方がいってみると「本気度」が高いわけです。

これは不動産業者側の話です。

 

なにしろ、全ての取引をその不動産業者を通す必要があり、

一週間に一回の報告をしようというのですから、

とにかく頑張ります。

契約期間内に売れないと申し訳がないので。

 

ただ富士企画では専属専任媒介でなく専任媒介でも十分頑張ります。

専属専任も専任も富士企画一社に絞って任せてもらっている以上、

全力で販売を頑張ります。

 

●一般媒介契約だと不動産屋は頑張らないのか？

 

専属専任、専任と比べて一般媒介契約は他社とも複数の契約ができます。

ですので不動産屋側としてはなんとかしなければならないという意識は減少すると思います。

 

ですが、それでやらないというわけではありません。

折角の委任を他社にとられてしまうかもしれないので特に人気の出そうな物件の場合、

スピード感をもった活動をすることでしょう。

 

これは例えば付き合いのある業者が複数あってどちらとも選べない場合、

一般媒介契約にするのも一つの方法だと思います。

 

これは逆に言うと、売るのが難しい物件だと専属専任、専任の方がじっくり確実に売る場合は

向いていると言えます。

 

一般媒介契約では他社との契約を告知する場合、しない場合がありますが、

これは富士企画としては告知はしてもらいたいです。

他社での活動情報を教えてもらえないと検討しているお客様にも物件を勧めづらいです。

 

それぞれの状況に応じて媒介の種類は選んでもらっていいと富士企画では考えています。

まだ売ることを決めていなくても計画することは大事ですので一度ご相談頂ければ幸いです。

 

 

 

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媒介契約の種類

不動産を不動産屋を通して売却する場合、

媒介契約を結ぶのが一般的です。

 

 

媒介契約には3つの種類があります。

今日はそれぞれの説明を致します。

 

●専属専任媒介

不動産業者一社のみと締結する契約です。

 

まず、依頼者（売主）として成約されるのは、

・この契約がある限り他社とは媒介契約はできない。

・自分で見つけた買主がいたとしてもその不動産業者を通さなければならない。

ですのでこの間は必ず媒介を結んだ不動産屋を通さなければなりません。

 

一方、不動産業者としての成約は、

・一週間ごとに報告が義務付けられる。

・契約期間は３ケ月以内でないといけない。

・指定流通機構（レインズ）への登録は5営業日以内

 

ですので不動産業者としてもきっちり注力しなければならない内容になっています。

 

●専任媒介

これは専属専任媒介をもうちょっとユルくした契約です。

緩和されるのは、

・自分が見つけた買主とはその不動産業者を通さなくても契約できる。

・報告義務は2週間に一度以上の頻度

・レインズへの登録は7営業日以内

といったところです。

他社とは媒介契約を結べないのは専属専任媒介と同じです。

 

●一般媒介契約

この媒介契約だけは、他社とも媒介契約を結ぶことができます。

特徴としては、

・報告義務はない。

・不動産流通機構（レインズ）への登録も依頼者の承諾があればしなくてもよい。

・契約期限の上限がない。

 

3つの媒介契約についての概要は以上です。

 

明日はそれぞの媒介契約についての選び方をお話します。

 

 

 

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借地権の収益物件

借地権付の収益物件を売却する際、気をつけなければならない点がございます。

 

 

まず、借地権の付いた建物である場合が収益物件の場合ほとんどですが、

駐車場として利用していたり、太陽光設備を置いていたり、いろんなパターンがあると思います。

たまに地上権の場合もありますが、売買の方法としては似たようなものです。

 

借地権の売買の場合、まずは登記されていることが条件になります。

もちろん、民法上は登記は絶対ではありませんがやはり日本では登記することが一般的なので

もしされていない場合は登記をする方向で考えてもらった方が良いです。

 

既に登記されているとして、

先ず確認してもらうこととして、借地権の契約書をご確認下さい。

 

借地権が旧法か新法か、借地の期間、譲渡承諾料、建替承諾料、更新料が特に重要なところです。

譲渡承諾料は要は売買し他人に引渡す場合、底地の所有者に支払う手数料です。

これは売主負担ですので売却の費用として算入してお考え下さい。

 

借地権も路線価図から評価を算出することができます。

路線価図の借地権割合というのをかけた数値です。

所有権物件でいう積算みたいなものです。

 

実際借地権でも融資をする銀行は結構あります。

というか全く評価しないという銀行の方が少ないです。

 

富士企画のお客様も一般的に高利回りな借地権を希望されている方もいます。

一度どれくらいで売れそうか富士企画に聞いてみてはいかがでしょうか？？

ご連絡お待ちしております。

 

 

 

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