収益物件の積算評価について①

2015-10-22

収益物件の売買でよく聞く積算評価ですが、

今日はこの積算評価についてお話します。

 

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●積算評価とは？

一般的にいう積算評価とはちょっと知っていれば簡単に算出できます。

算出の仕方はこうです。

 

①路線価を調べる。

だいたいの市街化区域の物件の場合、

相続税路線価というものが公示されています。

ネットで財産評価基準書というものがありますのでそれから見てみて下さい。

ただし、前面道路に路線価が無い場合、

たとえば倍率地域等であった場合、固定資産税評価額に指定された倍率を乗じて算出します。

または位置指定道路などの接道で近くに路線価がある場合、とりあえずそれで出して下さい。

 

出ている数字は㎡単価ですので土地の面積にこれをかけます。

これで土地の積算がでます。

 

②建物の積算評価

基本の計算は

構造に依る係数×延床面積×建物の残存年数÷法定耐用年数　です。

 

構造に依る係数はいろいろあるんですが（銀行によって違います）

とりあえずここでは、木・軽量鉄骨→15万円、鉄骨→18万円、RC・SRC→20万円としておきます。

 

法定耐用年数ですが、木→22年、軽量鉄骨→27年、鉄骨→34年、RC→47年

※用途によってかわりますが、ここでは住宅用の数値を記載します。

 

例えば築17年延床300㎡の鉄骨造マンションだと、

18万×300×17÷34＝27,000,000

となるわけです。

 

これで土地と建物の価格を足したものが積算評価です。

 

明日はこちらの評価と収益物件の売却の関係についてお話します。

 

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