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契約事は無理にでも年内に
もういよいよ年の瀬ですが、
富士企画も忙しさのピークです。
というのもなるべく年内にできることは年内にやってしまおうとするので
今週は忙しくなるわけです。
もし今売りに出していて、
やっといい買主さんが見つかったのに、契約日程が折り合いがつかず、
来年になりそうなものがあれば、もう一度考え直した方がいいです。
私たち不動産会社の営業マンも、こういう契約事で盆正月を挟んで延期するのは基本的に得策ではないと考えております。
当然やむを得ないことはあると思うのですが、
こういった長期の連休シーズンは親戚等が集まって話をしたりすることもある為、
高額の買い物である不動産投資などの話題になると、まあ反対されるわけです。
少し年配の方であったりすると、バブルでの失敗談等が代表的ですが、
不動産投資での痛い思い出が色濃く記憶に残っているのかもしれません。
というわけで、折角、良い買い手が見つかったのであれば、
なんとか年内に契約を日程調整しましょう。
これも仲介業者によりますが、このようなアドバイスもない場合もあります。
確かに忙しい年末に無理にする必要はないというのも一つの意見です。
ただ、知っとくと判断すべき時にいい判断を下すことができることができるはずです。
売主さんも知識と経験によって強くなるのです。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
越境してる物件を売る
厄介なことになっている収益物件はやっぱり売り辛いです。
富士企画のお客様に買ったもらうにしても
隣地ともめていたり、
どうにもならない占拠者がいたり、
土壌汚染など環境に問題があったりすると購入者にとっては大きな脅威です。
そのままで売ろうとすると
それを解決できる力がある、いってみればプロにしか対象にならない物件になります。
そうなると安く買いたたかれてしまいます。
買いたたかれるというと語弊があるかも知れません。
トラブルを抱えているとそれが相場なのです。
この脅威を軽減する為、今からでもできる方法はあります。
隣地との権利関係のトラブルの場合、
例えば越境・被越境、私道の通行関係など
こちらが越境しているならば配置を調整してやりくりできればベストですが、
建物自体が越境している場合、越境されている側の所有者と話し合えば良いのです。
ただこの話し合い、
「触らぬ神に…」というように言わなきゃいいのではないかという考えもあると思います。
もちろんその場合もあるのです。
言ってみると金を要求されたり、さらに大きな問題に発展するかもしれません。
話し合いをするにしても、一か八かの交渉はさけるべきです。
上記のようなリスクがあります。
そのためにいるのが仲介業者です。
経験がある人間が話し合いの場をもうけて交渉する場合だと
うまくいく可能性も上がるはずですし、万が一のリスクも回避しやすくなります。
越境に関しては持ち主も知らない場合があります。
富士企画では極力、売却される物件は下見をして隠れた問題点を見つけます。
大船にのった気になってというと言いすぎですが
下手な事はしません！
まずは一度ご来社頂き、富士企画の雰囲気を見て頂ければと思います。
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収益物件 売却する前に伝えたいこと
不動産投資専門の富士企画では沢山の収益物件のみを取り扱ってきました。
長年の経験から売却する前に伝えたいことが沢山あります。
まずは、売却理由をお聞かせ下さい。
そして、本当に売却をした方がいいのか？
売却理由が、管理会社の事や、入居率の問題であれば、
まずはそちらを改善しないと、買われる方もなかなか購入しません。
何十年もまじめに収益物件を取引していたからこそ
伝えなけれることが沢山あります。
収益物件などのオーナーチェンジ物件であれば、
全国各地の収益物件売却のお手伝いが出来ます。
まずは、どの位で売れるなか？
売りに出した方がいいのか？
売却後どうしたらいいのか？
売却に関することの無料相談会を開催致します。
仕事帰りにでも寄っていただいてもいいですし、
土日でも早朝でも事前にご予約頂ければお客様のご都合に合わせます。
不動産投資専門の富士企画では収益物件の仲介業をずっとやってきました。
仲介業ならではのアドバイスができます。
富士企画のオフィスではいつもちょっとお楽しみ（変わった？）イベントを開催しています。
どんな会社か見てみるだけでも結構です。
一度のぞきに来て観て下さい！
美味しいお茶を用意してお待ちしております。
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件を売却するには市場の声を聞くべし
投資物件を売却する為には、投資物件を購入する人の声をきかないとダメです。
不動産には定価がありません。
売主さんがこれくらいで売却したい！
これがそのまま売買金額に反映されるケースが多いです。
購入する人の目線に合わせなければ、誰も興味をもってくれません。
では、そんな市場の声をまとめた情報はあるのか。
探した感じでは見つからないです
でも、我々は不動産から
投資物件・収益物件等のオーナーチェンジ物件のみを取り扱っています。
なのでそんな声は我々のような収益物件を
専門に取り扱っている会社のスタッフに聞くべしです。
代表者ではだめです。
実際に現場で買主さんと接しているスタッフに聞かなければなりません。
実際にたくさんの不動産会社から物件を仕入れるときにこれいくらで売却できる
そんな相談もたくさんお答えしております。
全国各地の収益物件投資物件を取り扱っているからできる話をしております。
専門家に相談する違いを感じてくれると思います。
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キャッシュフローがでない収益物件を売却する
ここでいうキャッシュフローとは、
家賃等の収入から月々の返済、諸々の経費を差し引いた手残り分のことを言います。
投資家さんの多くはこのキャッシュフローの増加を第一の目標として投資を考えられていることと思います。
ただ、不動産投資は当然リスクもある投資です。
入居率の悪化、経費の増大、家賃の低下など、いろいろな要因によって
キャッシュフローが減る、もしくはマイナスになるケースがあり得ます。
ただ、中には購入したスタート時でキャッシュフローがでない物件もあります。
これは単純に借り入れと収入のバランスが拮抗したであったということです。
当然、購入時より大幅に安くすればキャッシュフローがでる物件になります。
不動産は安くすればなんでも売れるといっても過言ではありません。
ただ、購入時フルローンで買った物件を数年で売却する場合、
そんなに安くしたら結果損ですよね。
売側の方も自身がキャッシュフローを追い求めるあまり、
ご自身の物件をキャッシュフローの側面のみで見てしまう。ということもあると思います。
キャッシュフローが出るなら出る物件の方がいいのは当然ですが、
収益不動産は、それ以外にも
希少性、利用方法、借入の方法等によって大きく評価が分かれます。
いろいろな収益物件を見てきた富士企画だからこそ
あらゆる方面から物件を見ることができます。
もし、他方で相談されて、この物件はこれくらいで売るしかないのか…と思われている案件があるなら
富士企画に一度相談してみませんか。
異なった側面から見ることで物件がもっとよく見えると思います。
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入居率を維持する為のテクニック
アパート経営が成功するには、必ず入居者がいなければ成り立ちません。
入居者が借りてお金を払ってくれているから、アパート経営は成り立つのです。
したがって所有者としては、入居者と言うのでなく、
お客様と言うべきですよね！
そのお客様が引っ越しをするタイミングってなんでしょうか？
更新時であったり、
仕事の都合などなどいろいろあります。
更新時に、更新料＋事務手数料が掛かるアパートもあります。
新規に募集している時には、仲介手数料無料なんてのもある位ですから、
この優良な人には更新料は取らなくてもいい気もします。
この更新料は、更新してくれてありがとう、というものなんでしょうか。
借主が貸主に払うものです。
この習慣自体がおかしいと感じている人も沢山いると思います。
更新料はいりません！
なんてうたっているアパートもある位です。
退去させない為の工夫も必要だと思います。
アパート経営ですから、
経営者として、色々なおもしろアイデアを試してみるのもいいかもしれませんね。
アパート経営はご自身のアイデア次第で大きく変化する事も出来る事業だと思います。
沢山のオーナーさんと色々なことしているので、
そんな面白アイデアも沢山あります。
アパート経営している方の悩み相談会みたいのも開催しております。
どうぞ、お気軽にいらして下さいませ。
仕事帰りの遅い時間でも、
仕事前の早い時間でも
もちろん土日でも、事前にご連絡頂ければ何時でも対応出来ます。
仲間や家族にする同じアドバイスをさせていただきます。
きっとお役に立てると思いますので、どうぞ宜しくお願い致します。
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収益物件売却後の銀行との付き合い方
収益物件を売却し、残債を完済するとそのローンとのお付き合いは終了です。
でもその後の金融機関との関係はどうなるのでしょうか。
まず、売りたい物件に抵当権が設定されている場合、
物件売却の一としては銀行に返済の相談をしなければなりません。
（とはいっても言いづらいとかで本決まりになるまで言わない人も多いですが）
銀行の担当者としては、折角融資実行したものをすぐに返されてしまってはあまり面白くないのは言うまでもありません。
実際すぐ返済されてしまうといろいろあるみたいです。
ただ、返済してもまたすぐ、貸しますよ～という方もいます。
これは単に銀行の体質ともいえますし、程度によるともいえます。
ただ、感覚として申しあげると、
大体5年ほど保有してからの売却の場合はそうイメージは悪くなさそうです。
逆にいうと購入して1年以内などはちょっと良くないみたいです。
特に公庫の場合はあまりに購入してから日が浅いと転売としてとらえられる恐れがあり
今後の融資に響きます。
公庫で抵当が付いている物件を売却する場合は相談してみた方がいいと思います。
こんな場合、富士企画では皆さんが聞きづらい質問を代行して匿名で聞いてまいります。
これくらいならお安い御用です。
いろんな銀行の情報や担当者を知っていますので是非便利屋としてご利用下さい。
不動産投資をする上で金融機関との付き合いはとても大事です。
何事も最終的にはご縁だと思いますのでその辺は「仲介」業者をうまくご利用下さい。
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戸建を投資物件として売却する
戸建を売却する際は、中古戸建てとして買ってもらった方に
住んでもらう、という実需での売買の方が一般的ですが、
富士企画は投資不動産専門の会社なので、
違う売却方法も当然知っています！
それは、その戸建を賃貸として、入居者募集し、
投資不動産として売却するという方法です。
ここまではそれでも普通にある方法ですが、
実はこれだけでは往々にして
利回りが低く、それほど魅力がある物件にはなりません。
利回り次第では投資物件にしない方が高く売れたとう
結果になることもあると思います。
戸建を投資物件として高く売却する為には、
シェアハウスとして貸し出す方法があります。
シェアハウスであれば、各部屋をそれぞれの個室として貸すことができ、
キッチンやトイレなど、
共同利用できる設備があれば、大丈夫です。
お風呂はできれば、シャワーユニットを導入する等のリフォームは
した方がいいかもしれません。
最悪そのままでも貸し出しは可能です。
もちろん多少はおしゃれな家具を入れたりリフォームも必要です。
間取りが広い部屋は、仕切りを作り、部屋数を増やすと
より効率的な利益が生まれます。
問題は管理ですが、これにはいろいろなノウハウが必要です。
一般的にシェアハウスは、他人同士が同じところで共同生活をするので、
問題になりやすい形態と言えますので、注意が必要です。
お気軽にご相談ください。
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売る気はなくても売ることは考えておきましょう！
ご周知のことかと思いますが、
現在収益不動産売買の業界は活況です。
銀行も積極的に融資をする姿勢をみせています。
収益不動産を売るとき、まず大きなテーマとして挙がるのは
・なぜ売るのか（売る目的）
・いくらで売るのか
・いつ売るのか
この３点だと思います。
逆にこの点が決められないと売れません。
なぜ売るのか、この売る目的自体もいろいろありますが
詳しい方ほどいろいろな目的を思いつくものです。
売却益を得る為、相続対策の為、損失を押さえる為、資産の組み換えの為、、、
逆に言えば、詳しくない方は目的を見落としているかもしれません。
いくらで売るのか、ここはもっとも気になるところです。
もちろん出来るだけ高く売れることが大半の場合いいでしょう。
ただこれは次項のタイミングの話と密接にかかわります。
いつ売るのか、一方これは、最初の目的と関係が深いです。
売却益を大きくしようと思えば、相場感が大事ですし、
相続なら時期によりますが早い方がいいでしょう。
今は売る気はない、といっても上記のいずれかのテーマが出てくれば
実際に売りに出した場合の青写真を描けます。
実は今売った方がいいんじゃないかという結論が導かれるかもしれません。
ですので富士企画では、
お持ちの収益不動産があるお客様がいらした場合、
物件の情報を見てそこも考えるようにしています。
ご来社の際、「今のところ売る気はないんだけれども売りだしたとするとどうだろう？」
と聞いてみてください。
思わぬ方向が見えてくるかもしれません。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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収益不動産査定、売買事例の信ぴょう性とは
収益不動産を不動産屋さんから査定をしてもらうとき、
「売買事例」に基づいた見解というのがあると思います。
富士企画では主に、
積算評価、収益評価、相場評価から考えますが
そのうち売買事例というのは過去の事例に基づいて
相場の評価を量るものです。
売買事例は不動産業者の専用サイトから登録されているものを見ることができます。
実際の入居率や間取りなど、詳しいところまではわかりませんが、
場所、面積、築年数くらいはわかります。
これが分譲マンションで隣りの部屋の情報が丁度あれば非常に参考になりますが
なかなかそうはいきません。
ましてや一棟のアパートやマンションだと事例の数が少ないのです。
そのため、一棟アパートなどではなく売地の情報が手掛かりとなります。
売地は収益物件よりも大量に流通しており、売り情報、売買事例も多いので
だいたいの場所で近隣の事例が見つかります。
ただこちらから計算すると、まったく相場とはかけ離れた査定になってしまうことがあります。
これは最近の収益物件購入希望者の増加もあると思いますが、
収益性が高く見込める物件であれば土地の相場よりも大分高い金額で売買されるケースがあります。
「収益性が高く見込める」という見方自体をする方が増えてきているので
収益性が高く見込める物件が増えてきているともいえます。
したがって、相場だからと安い値段を言われて、高く売れるチャンスを逃すこともあります。
収益不動産専門業者ならば、色々な面から物件の良さを発見できます。
この値段はどうだろう…と思ったら是非一度ご相談下さい。
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