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収益物件を高く売却する為に 其の三
収益物件を高く売却する為に、第三弾です。
今回は、ちょっと難易度が高いですが、不動産を分割したりして売却するという方法です。
一般的にまとめ売りよりばら売りの方が合計額は高くなりますよね。
不動産は価格相場がそれぞれがオンリーワンなので結構不透明ですが
大体これくらいの相場、というのはあります。
例えば120坪の大きな土地を持っていたとしてその相場が12000万円だったとして
それを40坪ずつ三等分してうると１筆4500万という査定になり、
×3で13500万→1500万円もの得になります。
これは大分うまくいったケースですが、基本的に減ることはありません。
ただし、分割をできるできないがあります。
重要事項説明などで言われますが、まず、接道の問題
住宅なら2m、共同住宅なら4m接していないとなりません。（市区町村により例外もあります）
水道管の引込の状態、通路の問題、駐車場の問題など気を付けないとなりません。
これが抜けているとあとあと困ります。
のでここでこそ富士企画の腕の見せ所です。
問題になるリスクを削りつつ、利益が最大になるようサポート致します。
もしこのような案件がございましたら是非私たちにご相談下さい！
ご連絡お待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益不動産を高く売却する為に 其の二
収益物件を高く売却する為に！
前回は修繕についてでした其の二は広告にフォーカスします。
ここは弊社の新川が行っているセミナーでも多く触れる点ですが、
「より多くの方に」「新鮮味のある情報」
主にこの点に関してのテクニックです。
不動産の売却はとてもセンシティブなもの、
親族に知られたくない、
入居者に知られたくない、
管理会社に知られたくない、
買った時の売主に知られたくない、
買った時の仲介業者に知られたくない、
そうは言っていられない場合もあるでしょうが、
とにかくコソコソやって売れるなら一番いいわけです。
そのお気持ちはみんな大体そうなのでよくわかります。
まず広告をするということは広く不特定多数の方に告知するわけですから
完全に上記の「知られたくない」を守って広告することは難しいです。
そうなると弊社の既に素性を良く知っているお客様に完全未公開情報として出すしかありません。
完全未公開ももちろん可能です。
ご希望の方は弊社スタッフが全力で売却活動をします。
しかし、できるだけ高く売るとなるとやはりそれ以外の方にもあたってみる必要があります。
ですが、投資物件の広告事情はポータルサイト等もよく知っている為、
ある程度こっそり広告を出すことが可能となっています。
その仕組みについては会社でゆっくり説明致しますのでご興味がある方は聞きに来てみて下さい。
ご自分にあった広告方法を担当者とゆっくり打ち合わせさせて下さい。
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投資不動産を売却する時の不動産屋選び
投資不動産の売却で大事なことは、高く、早く、安全に売れることだと思います。
そこで売却の仕切り役となるのが不動産屋です。
当然ながら不動産屋選びはとても重要な項目です。
不動産屋さんにもいろいろあり、
新築分譲マンションを販売している会社、戸建を販売している会社、
大規模なビルや店舗を扱っている会社などいろいろあります。
まず大きく分けて「賃貸」「売買」とあります。
ご存じの通り、貸し借りが賃貸、買って所有権を移転するのが売買です。
賃貸専門、売買専門とありますが、
大体の不動産会社は会社定款に不動産の賃貸、売買と入っていることでしょう。
富士企画もそうです。
次に「実需」と「投資」があります。
実需以外が全部投資かというと例外もあると思いますが、
基本的に自身が利用する為に購入することを実需と言います。
富士企画は当然投資の方です。
あと「地場」と「大手」とあります。
地場は地元密着の不動産屋、いわゆる街の不動産屋さんです。
これの分け方は今ではこれに当てはまらない例も多いです。
富士企画も四谷にありますが、
四谷周辺を中心に取り扱っている不動産屋で大手不動産屋でもありません。
こんな感じでいろいろ枠組みがありますが、
売りたい人として重要なのは投資物件の売買のノウハウがあるかどうか、
物件を買ってくれるお客様の集客力があるか、
あとは会社と担当の人がちゃんとやってくれるのか、
というところです。
投資物件売買のノウハウ、
これは富士企画のような投資物件専門業者であればウェブサイトなどで
アピールをしていることでしょう。
ここで気を付けるのは自身が投資で買う側として見ることです。
購入する側の方が興味を持つということはお客様が集まりやすいということです。
つまりは集客力に繋がります。
そして最後は会社、担当者ですが、こればかりはやはり会ってみることが一番です。
これはどの会社でも言えることですが、
メールだけのやりとりのお客様よりも、
お会いした顔が見えるお客様の方にどうしても気が行きます。
品定めが目的にはなりますが…
今後の売却活動をより円滑に進める為にも、
大事な不動産取引を任せるかもしれない担当者には一度御会いすることをおススメします。
富士企画ではこういったお客様をいつでもお待ちしております。
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北海道札幌市で物件を探しております。
北海道札幌市で収益物件（一棟マンション）を探しております。
東京都にお住まいの数名の方が札幌市限定で収益一棟マンションを探しており、どの区でも検討はできますが、第一希望は、中央区・東区・北区・白石区・豊平区で、第二希望は南区・西区・厚別区・手稲区・清田区です。
一棟マンションの鉄筋コンクリートでしたら築年数にもよりますが、8%以上ぐらいからご検討されます。
古い鉄骨造の一棟マンションですと、9%以上から検討可能です。
上記はあくまで希望で、管理体制や、入居状況、間取り等により多少前後しても大丈夫です。
この中でも、地下鉄の札幌市営地下鉄の南北線・東西線・東豊線が利用できるエリアは求めている方が多いので、少し低くても良いです。
富士企画では、北海道札幌市の一棟アパート、一棟マンションの無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですのでぜひ一度お気軽にご相談下さい。
たくさんのお客様がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに売却することも可能です。
(富士企画で強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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収益不動産を高く売却する為に 其の一
収益不動産を高く売却する為に何をしたら良いのでしょう。
いろんな方法があると思いますが、
なるべくお金をかけずに、できる方法を選べれれば良いですね！
・修繕をする＆修繕履歴を残しておく
まず、修繕をして新しく買う方は買ってからのコストを気にされます。
これは
今お持ちのあなたが想定する修繕費用＜購入する方が想定する修繕費用
と普通なります。
購入する側はちゃんとした調査をして見積りをとるわけではないので
想定外のリスクを多めに見る為修繕費用の見方は高くなります。
すなはち、売主側で直した方がその差分売値で得をできる可能性があります。
なので「売るから直さずにそのままで売る」というのはあまり得策ではないような気がします。
さらに、修繕履歴をちゃんんととっておくことも重要です。
これはあればある程良いです。
まず、どこが修繕されていてどこがこの先修繕が必要になってくるのか
買主側で見通しがたたないと上記と同じように多めにリスクを見込まれます。
また、これはイメージの問題で、修繕履歴がしっかりある方の方が建物を大事にされている、
というもくろみもあります。
こういった細かいところに気を使うだけで何十万、何百万も違ってきます。
ただ今回の修繕に関しては売却の事前の投資となる為、
富士企画に一度ご相談頂けますと幸いです。
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小平市で一棟売りアパートを預かりました！
今回は富士企画であった時際の案件をご紹介致します。
東京都小平市で一棟売りアパートを預かりました！
非公開で売却をご希望の為、詳細はこちらに載せれませんが、
とても奇麗に塗装をされています。
築年数は30年くらいの木造のアパートですが、内装もしっかりとされています。
築古の木造としてはまあまあ高額になると思うのですが、
査定のポイントとしては土地の価値、利回りのバランスです。
アピールできる点は土地が広く、路線価評価でみても土地値評価は結構出ます。
ですので資産価値が高い物件を都内でお探しの方にはおススメできるのではないかと思います。
世帯数分はないですが、駐車場もついています。
大通りに面していてこの先道路の拡幅の計画があります。
これは考えようによってはいいのです。ちょっと面倒くさいと感じる人もいるかもしれませんが。
市が拡幅する分の土地を買ってくれるといっているわけなので。
計画道路がかかっている物件は人気があるんです。
想定利回りは9％くらいです。
ここで重要になるのはローンを組んだ時の返済のバランスです。
例えば静岡銀行の場合ですと、ローン期間は25年前後以上が期待できます。
これだけ返済期間が長いと投資家の方も購入を検討しやすくなるはずです。
ちなみにこの物件は完全未公開物件情報です！
ご興味がある方は是非ご連絡下さい。
築古アパートの売却は都内に限らず、需要があります。
是非一度富士企画にご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
謹賀新年 投資不動産売却のお手伝いを致します。
新年明けましておめでとうございます。
今年も何卒宜しくお願い致します。
今年は土日が三が日と重なった為、不動産業者にしては早い仕事はじめとなりました。
富士企画は設立からまだ長くない若い会社ですが、
昨年までもたくさんのお客様の売却のお手伝いをさせて頂きました。
投資不動産業界は活気づいてきました。
昨年までも不動産投資を始める方がどんどん増加してきており、
物件を買う競争も激化しています。
ただ、この調子もいつまでか、これからどうなっていくのか、、、
経済学者でも淡い予想の域を出ることはかないません。
もちろん富士企画でも同じことです。
しかし、富士企画ならば、今売ったらどうなるのか。
今売らずに半年後にするとどうなるのか。
これくらいならば意見を申し上げることができると思います。
富士企画ではいつでも無料相談会を開催しております。
お仕事前の早朝でも、
お仕事後の夜でも、
土日祝日でも！
富士企画のお客様は普段は働かれている忙しい個人の方がほとんどです。
だからこそお客様の時間に合わせて働くようにしています！
是非お越しになられたことがない方は今年こそ富士企画の中を見に来て下さい。
お待ちしておりますｍ（＿＿）ｍ
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投資物件売却 本年もありがとうございました！
今日で富士企画も今年は仕事納めです。
来年1月3日まで年末年始休暇を頂きます。
この新着情報も来年4日まではお休みを頂きます。
今年投資物件の売却を弊社にお任せ頂いたお客様には本当に感謝致します。
富士企画の仲介はいかがでしたでしょうか。
まだまだいくらでも改善できる点はあると思います。
富士企画にどんどんご要望をお寄せ下さい！
不動産市場は日々変化しています。
投資物件という、常に色々な人が探しているこの分野ではなおさら変化が大きいです。
特に売買のお話がなくとも、富士企画はお話だけでも聞いて頂ければと思っています。
これがゆくゆく良いご縁となる可能性があればよいのです。
来る年も良いご縁に出会えることを期待しています！
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売りたいけど売却費用が出せない…
ものを売るのにお金がない、というとなんだか矛盾した話ですが
ほとんどが抵当権をつけて融資を受けて購入する投資不動産に関しては
売れる価格によっては売却するのにお金がさらにかかる、ということもあり得ます。
将来的にこんなことにはならないことを祈るばかりですが
売却する時の費用は以下のようなものがあります。
・仲介手数料
・銀行手数料（ローンの違約金等）
・敷金
・原状回復費用
・分筆、測量費用
・変更登記費用
・印紙代
この中で敷金は費用ではありませんが、
結果的に払っているようなかたちになるので入れてあります。
これは結構なれていない方からすると盲点なので
預っている敷金は新しい買主に引渡すことになるということは頭に入れておいて下さい。
ローンの事務手数料についても借り入れによっていろいろあります。
固定金利を利用されている場合、解約に違約金がかかることが普通なのでご注意ください。
なお、原状回復費用とは、売買契約後から物件引渡しまでの退去や
現状問題が出ている部分の補修などに要する費用です。
これは売主側でやる場合が一般的なものとなっていますが、
もちろんそうはいかない場合も考えられます。
お金に困って売却する場合、売買の担当者には正直にお話下さい。
あまり、言いたくないことが多いと思いますが、富士企画のスタッフは親身になって対応致します。
なんとかしようと動いて逆効果となってしまうケースも十分考えれます。
一度不動産投資専門の富士企画にご相談下さい！
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契約日と決済日について
不動産の売買において
「契約」は手付契約、仮契約などと言われる場合もあり、
「決済」は本契約などともいわれます。
この言葉からも、本当の「売買があった日」というのは「決済日」で見るのが普通です。
しかし、これが普通なんですが、
申告上は「契約日」を「取得日」とすることもできます。
これをすることによって、
今月決済をしていなくても、取得予定の物件の経費などを
逆にいえば売却の所得などの経費計上も今年度分に入れることもできるわけです。
これは知っておくと意外と役立つことですので
詳しくは税務署や税理士さんにお聞きください。
ただし、個人所有の不動産にかかる「短期譲渡」「長期譲渡」については
こちらの融通はききません。決済日（登記日）です。
こちらもお気を付け下さい。
今月契約することは売る方にとっても買う方にとっても
メリットが大きいことがあり得ます。
税理士さんに直接相談するのが確実ではありますが、
富士企画でも簡単なところは聞いても大丈夫です。
お気軽にご相談下さい。
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