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築古収益物件を売却する
築古収益物件を売却する際のコツについてです。
富士企画で売買を手掛けている物件はほとんどが中古物件の為、
築20年程度ではあまり築古とは思いません！
築35年以上のいわゆる旧耐震物件についてです。
旧耐震物件ですとまず難しくなるのがファイナンスです。
一般的に銀行は法定耐用年数から融資年数を参照します。
耐用年数34年の重量鉄骨造の物件で築30年ならば残りは4年です。
でもこれが融資年数となれば、ちょっと厳しいですよね。
投資家さん達は、家賃収入でローンの支払いや経費を賄えることを前提にしている方が、多いのです。
そして、それは銀行も同じことで家賃収入にさらに掛け値を入れたうえで
（さらに金利上昇リスクなども見込んで）
お客さんにいくら貸すか、というところもそれで考えます。
だから古い物件は厳しいのですが、
築古の物件でも融資期間を長く引ける金融機関もあります。
さらに以前は、旧耐震基準の物件はそもそも融資をしない、という姿勢の金融機関が多かったのですが、
最近では旧耐震基準の物件でも融資をするところも目立ってきています。
古い物件だから、売地として売るしかないというのは早計です。
収益不動産専門の富士企画ですので収益物件として売却することをご提案できます。
ボロボロでも入居率が悪くても一度聞いてみてはいかがでしょう？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件売却の為のセミナー＆相談会
今日は富士企画で投資物件売却のセミナーを開催しました。
セミナータイトルは、
「専門家だから出来る収益物件を高く売却する方法」です。
富士企画新川のご紹介から
収益物件の売却の流れ、媒介契約、広告など
収益物件の売却をしている人、もしくは予定している人には是非聞いてもらいたい内容になっています。
富士企画ではこのように収益物件の売却に関してもセミナーをたくさん開催しています。
「これから収益不動産を購入予定だが売却の話も予め聞いておきたい」
「売却の予定はないけどどのような流れになるのか知っておきたい」
「収益不動産をもっているが売る為のアドバイスがききたい」
など、具体的に売却を決めている物件があるわけでなくとも、
セミナー参加は大歓迎です。
したがって個別面談で相談は気が引ける、という人も参加しやすくなっています。
もちろん、具体的なご相談でしたら最初から個別のご面談がおすすめです。
物件の概要などだけでも頂ければ簡単な査定のお話もできます。
平日、土日、祝日いつでもオッケーです。
セミナーも、個別相談も、
皆さんのご参加お待ちしております。
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収益物件売買時の代金の内訳
収益物件を売却する時、必ず書面で契約書を作成し契約締結しますが、
売買代金の中で「土地」「建物」「消費税」の内訳について記載があると思います。
枠としてはあるのですが、数字は総額しか入っていない、というケースも多いはずです。
これは売主側もしくは買主側が消費税課税業者に該当しているかによります。
よく、個人、法人とありますが、個人でも課税業者に該当している人はいるので
一概に法人だから消費税が課税されるというわけではありません。
法人でも前々年度の売り上げが少なければ（1000万円以下）消費税は課税されなくなります。
消費税は土地は非課税なので建物代金に現在でいえば8％が課税されます。
例えば建物が2000万円ならば160万円です。
8％なので結構大きいです。
将来消費税が10％になれば結構ひびいてきますね。
ただ売買時によくあるのが、
買主は建物の比率を大きくしたい（減価償却を多めにとりたい）
売主は建物の比率は小さくしたい（消費税を少なくしたい）
このように意見が全く逆でぶつかってしまいます。
まず一点、売主様が課税業者でない限りはこれはいくらでも関係ありません。
ですので買主さんの要望通りにしてもらって損もないのでご安心ください。
そうでなく、消費税を明記する必要がある場合は、いくらか決めなければなりません。
一般的には固定資産評価額の按分によるものですが、そこまで厳密にルールがあるものでもありません。
富士企画は仲介業者として双方の最大限の利益を目指した提案を致します。
ちょっと細かい案件でもお気軽にご相談下さい。
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収益物件売却中に大雪が！
先日は関東では珍しく雪が積もって、やはりトラブルが続出していましたね。
もし事故や怪我をされた方等はどうぞお大事になさってください。
幸い体は無事でも収益物件をお持ちの方は、
雨漏り、
積雪による屋根などの損壊 が心配のことと思います。
これは買付等を出していたり、契約中引渡し前の買主さんにとっても重大なことです。
こういったトラブルは何と言っても早めに対処することが一番です。
雨漏り、水漏れなどで入居者さんに迷惑がかかると思わぬ痛手になることも考えられます。
そんなときに役立つのはまず火災保険です。
天候による建物被害はちゃんと保険に入っておけばほぼ100％保険金がでます。
一棟管理会社にもその旨は伝えておくと、何かあった際にも対応のスピードが上がると思います。
気になるのが瑕疵担保責任ですが、
雨漏りが起こった場合、これは補修すべき責任の範囲内となります。
これは起こってしまったら仕方がありません。
しかし考えようによってはこれが引渡し前であれば未然に補修すべき箇所を特定できた
とプラス思考で考えるべきです。
大雪、台風、良くないことばかりですが、物件の直すべきところを発見する為
ご自分の目で一度確かめに行ってみるのもありかと思います！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売却予定の投資物件で気を付けること
売却予定の投資物件の運営に関して、気を付けて頂きたいところがあります。
■■賃貸募集について■■
いつも申し上げているとおり、
投資物件の価値は家賃収入で決まる、といっても過言ではありません。
家賃収入は直接売価に影響します。
なるべく家賃収入が高い方が高く売れる可能性が上がるわけです。
ただし、相場より高い実際に決まらなさそうな想定家賃は無駄です。
恐らく見抜かれてしまうと思いますし、
無理やり売価を上げようとしているのではないかと不信感を持たれてしますかもしれません。
もちろん、富士企画でも想定が妥当かどうか、チェックはしています。
中の設備などをよくして、家賃アップを見込んでいる場合などは是非教えて下さい。
家賃が高い部屋の方が収入に対しての経費率が下がるので基本的には好まれます。
また、もし売却中となるとさらに入退去については注意が必要です。
退去が多く出てしまった為、折角購入予定だった物件が破談になってしまった、
という話は何度も聞いています。
高く売る為の工夫、確実に売る為に注意すること、
富士企画にはそのノウハウがあります。
一度富士企画に来てお話をしてみませんか？？
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北関東の投資物件が今売時です！
北関東エリア（群馬、栃木、茨城）や埼玉県北部の都市など、
売却しようと思うと、一番ハードルが高いのが融資です。
銀行のアパートローンの考え方は、
首都圏及び首都圏への通勤圏、地方の政令指定都市圏等が融資の対象、
もしくは収益還元法での物件評価が大都市圏でないと売価の近くまで伸びない、
といった感じの銀行が多かったです。
それが最近では今まではそうでなかった金融機関も
北関東エリアの融資に対して積極的にやるようになってきました！
構造も問いません。
北関東エリアで収益物件を保有されている方がいらっしゃいましたら、
この3月までがひとつの区切りとなると思います。
物件を売りに出すとなると、
富士企画に物件情報を頂く→査定→購入検討者様へご紹介→融資審査→契約
という流れになります。
実際にこれにはどんなに早くても普通に2週間くらいはかかってしまいます。
なのでもし、期末までに売却を視野に入れてらっしゃるならば、
なるべく早めにご連絡頂いた方が良いです。
高く売れる可能性も高まります。
あと、入れ替わりの激しいこの時期、入居状況、募集状況を把握しておくことも大事です。
ご連絡お待ちしております。
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投資不動産売却 資産の組み換え
投資不動産を売却する理由としてよく挙がるものに
「資産の組み換え」があります。
この資産の組み換えの為の売却について、
今どんな方がどのような目的で投資不動産を売却されているのかご紹介致します。
●エリアの問題
投資不動産を持つことによって、
大家として当然責任が生じてきます。
現在、東京にお住いの方が例えば長崎県に賃貸物件を持っていたとして
なかなか見に行くことは難しいですよね…
遠隔地に物件を持っている方は管理会社とも強い信頼関係を築かれている場合も多いですが
折り合いが悪くなってきたり、客付けに関してはあまり力がなかったり、と
問題が発生してくると、手放したいという気持ちが出てくるのが普通です。
●個人保有→法人保有への切替
これはここ最近特に多いお話です。
そもそも所得が高い方が収益不動産を所有するとさらに税率が上がってしまい、
法人に切り替えれれば税率を下げれるのに…
という考えに至る場合があります。
そのため、個人保有の収益物件は全て売却し、法人を設立して新たに取得して行こうという考えです。
そのほかにも、相続対策等いろいろ理由はありますが、
ここで注目して頂きたいのはどれも保有していても現状なんら問題ない場合もあるということです。
ただ、売却を考えてみることで意外なお得な方法、リスクを回避する方法が見えてくる場合もあると思います。
一度ご相談頂ければ、いろんな可能性のお話をできると思います。
お仕事帰りでも、土日でも承りますので是非ご利用下さいませ。
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富士企画の物件取扱エリアは全国です！
富士企画では全国の収益物件を取り扱っております！
関東以外にも
北海道、東北、北陸、中部、関西、中国、四国、九州
一応全て網羅することが目標です。
（未だに沖縄県ではまだ実績がないのですが…）
地方都市の物件の成約事例を見ていくと、
やはり購入されるお客様も物件から近い場合も結構多かったです。
今はインターネットの時代です。
富士企画は東京の四ツ谷にしかない会社ですが、
お客様は全国からお問い合わせが来ます。
富士企画はインターネットでのアピールはもちろんのこと
書籍であったり、
テレビであったり、
大規模な展示会であったり、
様々ところでがんばって活動しています！
その先で重要なのはやっぱり融資です。
全国対応の金融機関とのパイプ、
全国各所の地方銀行とのパイプ、
金融機関との付き合いを大事にしております。
だからこそ実現する全国対応の不動産屋です。
物件のエリアは関係ありません！
売却の相談先に富士企画を加えてみてはいかがでしょう？？
まずはメールや電話で結構です。
ご連絡お待ちしております。
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～収益物件売却時にやらなければならないこと～抵当の抹消
収益物件の売却時、実際に何をやらなければならないのでしょう？
以下全てではありませんが、可能性があるものをお知らせします。
●抵当権の抹消について
ご自分の物件に設定されている、抵当権や根抵当権、仮登記等の権利を抹消して
引渡しをするという売主の義務があります。
基本的に殆どの不動産売買ではこの条項が入ります。
この条項については皆様ご存じだと思いますが、やってみると意外と面倒だったり、
時間がかかったりします。
銀行からすると折角融資していたものを全額返済されてしまうので
企業的にいうとマイナス要素とも取れます。
銀行に依りますが、抹消するまでに手続きで「○営業日」かかる、
という風に言われることが多いです。
これは本当に事務的な「規程」であることもあるので融通も利かない場合もあります。
いずれにせよ、なかなか今日言って明日やるというのは難しいです。
一般的に長くても10営業日ほどなので
早めに相談しておいた方が良いです。
抵当権の抹消ができないと、契約上は「契約違反」となり、
違約金を請求されることすら考えられます！
お気をつけ下さい。
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収益物件を高く売却する為に 其の四
収益物件を高く売却する為に、今回は入居状況についてです。
収益物件ですと入居率がよく、安定して経営できていることをアピールできることがもちろん一番ですが、
やはりなんでも入っていればいいかと言えばそうでもありません。
まず、全部居宅のアパートやマンションで言えば、
おおよそ８割以上入っていれば、空きが多いと思われることも少ないです。
ある程度の空室は自然なことで、
空室を見てもらえることは逆に売却にプラスになることもありえます。
入居率が高い理由を部屋を見ることによって知れたり、
これからの運営をイメージしやすくなることもあるでしょう。
これが店舗や事務所等が入っている物件ですと、ちょっと違ってきます。
相当な好立地であればテナントは決まりやすいでしょうが、
一般の投資家さんはテナントに苦手意識がある人が多いのが事実です。
さらに銀行のアパートローンも店舗・事務所部分には住居の部分よりも
厳しい査定を下す場合が多い為、この感覚を助長しているのかもしれません。
区分マンションは少し違います。
都内の好立地など決まりやすいイメージの立地ならば空室でも賃貸中でもあまり変わりません。
むしろ空室の方が、実需向けの方も対象にできることを考えればそこまで頑張ってやらなくてもよいと思います。
一番だめなのは家賃を相場よりも安く入れてしまう事です。
これはそのまま物件の価値を下げる要因になってしまいます。
立地が少し厳しい場所、地方の高利回りワンルームなどですと入居は極力付けた方がよいでしょう。
実際に想定家賃どおりに決まるかどうかというところがどこまでも不安要素になるため、
なるべく安く入れることは避けたいですが、空いていると興味を持つ方も少なくなります。
それぞれの物件の形態に応じてベターなやり方が存在します。
迷っている方、これから売却を検討しようという方は是非ご相談下さい。
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