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収益物件売却 閏年の扱い
今年は4年に一度の閏年（うるうどし）ですね！
最近になって気付いた、という方も多いんではないでしょうか？？
収益不動産の売却において、暦は重要な確認事項です。
売買契約書では、収益不動産についてまわる、
固定資産税等公租公課、収益、負担金は決済日をもって日割り計算することとなっています。
例えば固定資産税、都市計画税は1月1日時点での所有者（登記名義人）にその数ケ月後に
当年分が請求されることになっています。
ですので決済日以降の日数分は新しい所有者が負担すべきなので日割計算をして売主側に払います。
通常ならば365分の決済日~12月31日までの日数分で計算しますが、
閏年は366日で計算することになります。
これは賃料も同じで2月は29日間として計算されます。
よくある質問として29日からスタートして2年後というのはいつまでか？
というのがありますが、一般的には29日＝2月の末日としてとらえ、閏年でなければ28日の扱いとなります。
細かいことですがもし気になっていた方がいればご参考にお願い致します。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却 価格設定をどうするか
収益物件売却時で「売りだし価格」は極めて重要な事項の一つです。
広告を出す際、これは収益物件を購入したことがある皆様は良く分かると思いますが、
・利回り
・価格の規模
・入居状況
キャッシュフローを最重要事項として考えられる投資家さんが多い中で
これらはどうしてもまず筆頭に挙がってくる判断ポイントです。
さらに、最重要事項なのでここでフルイにかけている、という可能性があります。
利回り10％以上で探している人は10％で絞り込みをかけているかもしれません。
実際は積算評価が高い、ファミリータイプで入れ替わりが少ない、入居付けが容易、経費がかからない、
といった事項を加味する前に利回りで判断されてしまうということです。
これらのところをアピールして販売するのが私たちのような仲介業者の仕事ではあるのですが
例えば今のような時期で3月までに売り抜けたい、という目標があるのであれば一度考えてみては如何でしょう。
今売りに出している物件がだれの目にもとまらず、
単に出しているだけになっているのであれば意味がありません。
当然のことではありますが、富士企画では売主様に対してなるべく高く売却できるように考えますが、
一方では買主様にもいい値段で買ってもらいたいと思っております。
一度腹を割って担当と話してみてください。
今後の展望がもう少し鮮明に見えてくると思います。
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売出中の収益物件の入居募集
今は賃貸の繁忙期、アパート、マンションの入退去のやりとりが
富士企画でも結構頻繁に来ています。
売出中という状態ですが、すでに売買契約を締結済みかどうかでちょっと違ってきます。
まず売りに出しているが契約までは至っていない場合、
いずれにせよ気を付けなければならないのが入退去の状況と募集条件
ご存知の通り、入居率は収益物件の売買において非常に重要ですので、
まだ賃貸借契約前でも「契約予定」「申込有」はプラスの材料として検討者様にお伝えしたいところです。
随時、売買の担当者にこちらをお伝えください。
また、募集条件についても「想定利回り」の計算はこちらでされます。
高い方がいいといえばいいのですが、無理に高い設定だと
「無理に想定利回りを上げてみせようとしている」という悪いイメージをもたれる恐れがあります。
成約の可能性がある妥当な家賃設定にすることをおすすめします。
逆に、退去予定もしっかりと把握しておかなければなりません。
賃貸の契約解除は一般的に「一カ月前告知」なのは皆さんご存知です。
それを2，3日前になって契約解除になることを検討者様が知れば、
「一か月前に既に把握していたのに隠していた！？」
と不信感を抱かれる恐れが出てきます。
こうなったら最悪です。
契約予定になっていたものがキャンセルになったケースを何度も体験しています。
マイナス要素だからといって隠すことは一番ダメな選択です。
収益物件ばかりを扱ってきた富士企画なのでこの時期に入退去が起こることは十分予想しています。
そうなった場合の検討者様へのフォローももちろん考えておりますので
そこは富士企画にお任せ下さい。
正当かつベストな方法で成約できるように対処致します！
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売却中収益物件の客付け費用の負担
今日のテーマは昨日に引き続き、売却中の費用負担についてです。
売却中収益物件のリフォーム費用については昨日お話しましたが、
客付け（店子付け）に関しても費用は発生しています。
しかもこっちの方もリフォーム並みにお金がかかったりしているところもあると思います。
かかりそうなものとしては以下の2つです。
・仲介手数料（家賃1か月分）
・広告料・AD
仲介手数料は借主側から頂く場合が多いので
貸主側にはADや広告料といった名目で取られる場合が多いのではないかと思います。
これも物件によって大きく違ってきますが
大体最低でも家賃1カ月分、
多いところでは3カ月以上のところもあると思います。
これは賃貸物件オーナーとしてはリフォームに次いで結構な経費なのはご存知の通りです…
売買契約を締結している場合、このような負担については
入居日ではなく負担の発生日によります。
普通広告料やADの請求がくるのは賃借人の方との契約日と一緒です。
引渡（決済）よりもADの支払いが前であれば売主負担、
後であれば買主負担となります。
契約してまだ停止条件付の場合はその時点での所有者として判断は自由です。
しかし、契約の条項として「入退去は都度連絡する」ということになっている為、
家賃を大幅に下げたり、何の保証もない入居者を入れてしまう事は避けた方がいいでしょう。
停止条件が外れて引き渡しまでの間の案件は、
こちらまでご相談下さい。
売主側としては数日分の賃料しか入らないのにADを支払わなければならないことは
何もうまみがないように感じるのは当然ですが、
買主側としては空室がうまることは非常に喜ばしいことです。
ADの支払いをしてでも入居を決めたいと思うのが普通です。
収益物件の売買は引渡で終了と思われていますが、実際はそうでないケースもよくあります。
売却がうまくいく（物件が高く売れる）ことにも遠からず関係していると思っています。
収益物件を売却される方には寛大な精神を期待いたします！
こういった気遣いが後々生きてくると思います。
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売却中収益物件のリフォーム費用の負担
富士企画が扱うのはほとんどが賃貸収益がある物件です。
従って、常に収入は流動的で、特にこの賃貸繁忙期においては
短い期間であっても賃貸状況が変わることもしばしばです。
今回のテーマは売買契約後の入退去費用の負担についてです。
●退去費用について
退去費用で関わってくるのは「原状回復費用」「その他借主（貸主）負担費用」「敷金等」です。
富士企画の基本の契約条件では
物件の引き渡し日と賃借人の明け渡しの時期によってこれをどちら側が負担するか決めています。
例えば2月20日売買契約締結
2月29日同日部屋の明け渡し（退去）
2月29日物件の引渡（決済） の場合
契約では物件の引渡日（決済日）以降は買主の負担とすることになっていますので
上記の場合のリフォーム費用は買主側の負担となります。
この場合は敷金も買主側に帰属するものとして計算されます。
もちろん入居者負担になる部分についてはいずれも入居者負担のままです。
またこの場合は既に買主＝所有者なのでリフォームをする、しないも買主側の自由なこととなります。
次に
2月20日売買契約締結
2月27日同日部屋の明け渡し（退去）
2月29日物件の引渡（決済） の場合
この場合は決済の前日の28日迄が売主が負担する期間となります。
原状回復費用は売主負担ですがもし原状回復+αの工事をする場合は
原状回復までが売主の義務ですので+αの部分は買主が負担することとなります。
敷金に関してはこのリフォームのやり取りで償却、返却も完了することとなるので
この部屋に関しては敷金の承継はなくなります。
なお、基本はリフォームの期日は「物件の引き渡しまで」となっていますが、
実質1日や2日でリフォーム工事を完了させることは難しいので「30日以内」と猶予をもたせています。
こういった取り決めもリフォーム代の負担でもめることがあったからこそ条文として入れています。
細かいことですが、円満に取引をする為にはいろいろと細かく指定した方が良いことが多いです。
収益物件の売却は収益物件専門の業者にお任せ下さい！
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抵当権抹消のご注意点
抵当権の抹消は引き渡し時、売主が責任をもって行わなければなりません。
これは一般的なことだという認識の方も多いかと思われますが、
とても大事なことでこれをできなければ司法書士も所有権移転登記を拒否する可能性もあります。
1日も、遅れてはいけないのです。
この時期（銀行の決算期末）は銀行側としては抵当権を付けている物件を
完済されてしまうのは折角作った貸付金がなくなってしまうのでおもしろくありません。
私も何度か経験がありますが、
必要以上に時間がかかるといって引き延ばしたり、
売ること自体を制して来たりすることもあります。
富士企画のような不動産屋と比べて銀行は大組織ですから立場も強いわけです。
上記のような策によって売買を阻害されることはしばしば起こることです。
もちろん今まで付き合ってきた銀行との関係に傷を付けたくない、という気持ちもあると思いますが
銀行側としては本来は強制力がないものをあたかも強制力があるように言ってきてる場合もあるわけです。
お金を返すから抵当権をなくして下さい、という正当かつ単純なお願いなのでちゃんと言えば大丈夫です。
時間があれば、金銭消費貸借契約書を読んでみてください。
逆に買主側はなんで無理やり3月中にやろうとするのだろう、
という疑問もあると思います。
お答えすると、大体以下の理由です。
・融資する銀行が3月中にやりたいから
・同時並行している案件があり、期日がずれるとうまくいかなくなる恐れがあるから
2つ目は売主さんには言いづらいことかもしれないのですが、
本当に3月を過ぎると駄目になる恐れが出てくるかもしれません。
不動産の売買は引き渡しまで両者間で調整や歩み寄りが必要です。
その際は何卒宜しくお願い致します。
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収益不動産の損切り売却 其の二
収益不動産の損切りでの売却、
今回は万が一そうなってしまった場合のケースについてお話します。
まず、そうなるに至ってはキャッシュフローが出ていない場合で費用が捻出できない、
もしくは入居の改善をしようとしても無駄、と判断された場合だと思います。
多いのが新築の分譲マンション投資などで
最初からキャッシュフローがほとんど出ない想定で購入
→家賃が下がって恒常的にマイナスになる…というケースです。
もしこの状態でも持ち続けて家賃収入+自己資金で完済を目指そう！
というのであればそれも一つの方法です。
なるべく家賃を落とさないように気を付けて運営していきましょう。
場所によりますがいまはAirbnbなど高収益も望める運用方法もあります。
損切りで売ると決めたなら、相場どおりでさっさと売却してしまいましょう。
そして次を考えましょう。
投資なので失敗することももちろんあるわけです。
恥でもなんでもありません。
物件を売却することで余計に資金が減ってもプラスの効果もあります。
いままで月々マイナスだった物件がなくなり、
月々のフローは良くなります。
さらに残債が減ってさらに物件を買うときは有利になるわけです。
月々マイナスだった物件があればそれだけで借り入れの際の返済比率の評価を下げているのでなおさらです。
富士企画も損切りで売ってもらったからには
その分を取り返す方法を伝授します。
もちろん同じ不動産投資で、です。
今年もそろそろ年度末、
物件を売るならば良い時期なのは言うまでもありません。
一人ひとりのお客様に対して
利益を最大限にできるようなプランニングを致します。
相談するなら早い方がいいです。
土日も朝も夜も営業しておりますので是非一度ご相談にお越し下さいませ！
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収益不動産の損切り売却 其の一
今回はちょっとネガティブな内容ですが「損切り」の売却です。
予め申し上げておきますが、富士企画は損切りの売却をすぐ勧めることは致しません。
方法はいくつかあります。一緒に考えましょう。
損切りを考えなければならないケースですが例えば以下のようなケースが筆頭に考えられます。
『キャッシュフローがでない、それどころかマイナスである』
まず、空室が多くてそうなってしまっているのならば入居を改善することを考えましょう。
それはこれまで何度かこのページでも書いていますが、募集条件、管理会社、物件のリフォームなどで改善できる場合があります。
ただそうも言ってられない場合もあります。
一番多い理由は改善に要する費用をねん出できない…という場合です。
ここで考えてもらいたいのは、
まず、ここで売ったらどれくらいの金額になるのか？
残債はいくらか？
入居を改善するのに要する費用は？
入居を改善するのに要する予想される期間は？
入居を改善した場合に売れる金額は？
といったものです。
これを全部出してどれにするか選択していきましょう。
1日くらいだったら考える時間があってもいいのではないでしょうか。
これによって何百万、ひいては何千万という金額が変わってきます。
ここで入居を改善するまで待てない、費用をねん出できない。
または別の理由ですぐに売りたい、という場合は損切りで売ることも考えなければなりません。
悪い状況になると一人で考えるのは体に毒です。
富士企画はいつも明るい雰囲気で応対するように努めています。
一度気分転換に遊びに来る感覚でご来社下さい。
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収益物件を高く売却する方法！ お部屋編
収益物件を売却するとき、その収益性が価格を左右するといっても過言ではありません。
収益性はその建物の立地、間取り、間取り、面積、設備、契約条件などによって決まりますが、
その中で立地と築年数だけはどうやっても変えれませんよね！？不動産というくらいですから。
でも間取り、面積、設備、契約条件
要はお部屋の内容は変えれるわけです。
まず、設備ですが、やり方は様々です。
アクセントクロスを使ったり、ドアやインターフォンなど、
お金をかければいろんなことができます。
ただここで重要なのはお金を以下に節約して部屋を良くするかということです。
これは賃貸経営で重要な事ですので弊社の賃貸管理の記事も見てみてください。
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間取り、面積については部屋の仕切りを変えることによって改善が出来ます。
例えば2Kというとちょっと古い感じがします。
2Kのうちの1部屋をキッチンとつないでDK、LDKに変えることによって1DK、1LDKの間取りとなります。
これだけで築年数が古い物件でも見違えるように部屋が変わります。
最後に契約条件ですが、これも見栄えがあります。
滞納がないことがまず前提ではありますが、
連帯保証人の契約よりも、滞納保証がついた契約の方が、滞納に対する懸念が軽減されます。
敷金礼金がゼロゼロの契約よりも、ちゃんと取れている契約の方が良く見えます。
これは賃貸経営の堅調さを強調できる要素でもあります。
ちょっとしたことですが、まず当面の目的は入居率の向上です。
売る時は次に買う方にも「良い賃貸物件」であることを維持することが重要です。
もしこのあたりにあまり注意をされていない方がいれば一度思い返してみてはどうでしょう。
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投資物件売却と定期借家契約
定期借家契約とは、更新ができない賃貸契約みたいなものです。
最近は一般の投資家さんにもこのやり方が広まってよく目にします。
賃貸でよくあるものとしては、
「海外出張で2年ぐらい空くからその間貸しておこう」
のように限定で貸したい、という理由から定期借家契約にしているのを見ます。
ただ今回の「収益物件売却の為の定期借家契約」は少し目的が違います。
更新ができない契約、となると借りる側からすると
「何かあったらオーナーの都合で退去させられるかも知れない」
と思われます。賃貸で住む人にとっては普通賃貸よりも条件が悪いということになります。
これはその通りで、普通賃貸借契約と比べて賃借人の方にメリットはありません。
なのにこれをオーナーがやるメリットはいくつかあります。
・迷惑入居者など、入れてしまって失敗した入居者を追い出す際、法的に対抗しやすくなります。
賃貸借契約は生活にかかわるものなので、入居者の方は法律で保護されています。
これが定期借家契約だと解除がしやすいので最悪契約が切れるまで待てば正当に退去させられます。
・建物が古いなどして建て替えをする際、または更地にして売却をしようというときこれも退去させやすいです。
一般的に正当な理由があっても退去してもらう際はオーナー側から何かしらお金を払って出て行ってもらうことが多いです。
それが最初からこうしておけば文句を言われるケースも少なくなるでしょう。
・投資物件だが、空けて売れば高く売れるのに…
これもあります。
人気の場所だったりすると実需（購入者が居住目的）の方が高く売れることもあります。
富士企画は投資物件専門業者ですが、別に無理に投資物件として売る必要はありません。
高く売れるやり方で売ればいいのです。
その辺ははっきり正直に申し上げます。
お客さまのメリットを最大限に考えてアドバイスしていればきっと良い御縁があると思って営業しています。
アドバイスはもちろん無料ですのでお気軽にご相談下さい。
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