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Archive for 2015
広告可能な売り収益物件を探しています。（続き）
前回に引き続き、広告可能な物件の募集です。
繰り返しになりますが、
特に目立つポイントが見えにくい物件ですと、
本当は隠れた良いところがあるにも関わらず、時間の経過とともに埋もれてしまう可能性が大きくなってきてしまいます。
富士企画スタッフは、物件のいいところを引き出せるよう、
日々努力はしていきますが、
やはり時間がかかってしまう場合も考えられます。
主に、利回りが低い、遠方の物件、旧耐震以前の物件、金額が高額など
といった理由があります。
そうなった場合、やはり不特定多数に対して行える広告は大きな助けとなります。
収益不動産は特にまずはインターネットから入ってくる方が多いです。
富士企画のお客様も最初は
富士企画のホームページ等をご覧になられてお越しになられる方がほとんどです。
逆に、インターネットに出ることによって懸念されるリスクがありますが、
楽待や健美家等には「会員専用ページ」等があり、会員登録をした方しか閲覧できないようにすることもできます。
そうすると検索などには引っかかってこないです。
広告はいろいろやり方があります。
富士企画は広告に関しても細かいアドバイスや提案をすることができます。
では皆様からのご相談お待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
※
投資不動産物件を売却するために大切なこととは？
投資不動産物件を売却するうえで大切なこととは？当然いろいろとあるわけですが、
今回はそういった大切な初歩的なところをお話したいと思います。
まず第１に大切といえるところは、ご売却の相談をする先というのが
非常に大切になってきます。
どんな物にも、その道の専門というのがあります。
税理士や弁護士にも得意な分野があったり、飲食店でもいろいろな専門店があります。
昔からもち屋はもち屋ということわざがありますが、これも不動産投資の世界には
同じような事が言えると思います。
同じ不動産でも一般の不動産しか扱っていない不動産屋と、富士企画のような投資不動産
しか扱っていない会社もあります。
特に不動産に関しては専門性は強いと思います。
投資不動産に関しては、一般の不動産に比べると、正直取り扱いとしてはしにくいという
印象があるようで、富士企画でもほかの不動産屋から、売却依頼物件を預かったのだけど、
売ってくれないかや、どれくらいで売れるのかという相談が多いです。
まだこのように相談される不動産屋であれば、良いのですが、中にはあまり投資不動産の
事を知らないにもかかわらず、売却価格を決定してしまい、
市場に出すということがあります。
このような不動産が出てきた時には、当然すごく安かったり、高かったりします。
すごく安かったりした場合には、その日に申し込みが多く入ることも多いので、
そのあとに、所有者様から安く設定しすぎたのではということで、売却がキャンセル
になってしまうケースもあるくらいです。
その反面、投資不動産専門の会社の売却設定価格は、非常に微妙なところで設定してきます。
富士企画では、投資不動産を専門に取り扱いしております。
投資不動産を売却する時には、なんでも結構ですので、
まずはご相談頂ければと思います。
きっと皆さんのお役に立てると思いますので、
どうぞよろしくお願いします。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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広告可能な売り収益物件を探しています。
今回は既に収益物件を売りに出されている方メインにお声掛けさせて頂きます。
富士企画では自社のウェブサイト、健美家、不動産投資連合隊、楽待、SBI収益物件ガイド等、
各社ポータルサイトに売却中の物件を掲載させて頂いております。
その中でも富士企画に売却をお任せ頂いている物件に関しては
よりアピールできるようトップページへの掲載などができる場合があります。
売却をお任せ頂いている物件を不動産屋の間では「委任物件」と言いますが、
委任物件の中には「広告禁止」をうたわれるオーナー様も多いです。
と言いますが、そちらの事の方が多いです。
単に自分の所有部件が売り出し中とネットで流れるのが嫌だ、という方もいれば、
買った時の売主、仲介会社などに見られたくないという理由も多いです。
一方で広告を行うといままでの経験上、「売れる為」の効果はそれなりにあります。
特に、利回り、立地等では特に一見して目立つところがない物件でも
検討する人の状況によっては、気に入る方もでてくるかもしれません。
ここで次回に続きます。
もし、「この物件をアピールしてほしい！」という方がいれば下記よりご連絡下さい。
ご連絡お待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
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※
投資不動産を売却する時の注意点！～簿価編～
投資不動産を売却する時の注意点として、今回は、簿価というところに着目した
お話をしたいと思います。
簿価とは、みなさんが投資物件を取得されてから今ままでにおける、
その不動産の残価となります。
土地に関しては、減価償却しないため、５０００万円で取得されているのであれば
今でも５０００万円が簿価となります。
ただし建物の場合には、毎年減価償却していきますので、法定耐用年数が過ぎている
建物などは４年間で簿価がほぼ０となるため、５０００万円で取得したとしても
４年後には０となるわけです。
当然その間には、減価償却費として、多額の経費計上をしてきているという事になります。
仮に上記のような不動産の申告をしていくと、土地建物で合計１億円で購入したとしても
４年後には、簿価としては、土地だけの５０００万円となり、その物件をまた１億円で売却
しても５０００万円が利益となるため、多額の譲渡所得税の対象となってしまいます。
もちろん売却すればの話ですので、売却せずに長期保有されるという方であれば、それほど
関係ない話になるかもしれませんが、税金はこのようにうまく出来ておりますので、
建物価格を高くしてもあとから苦しむことにも、なるかもしれません。
こういった対策としては、やはり税金の計算などもしていかないと、いけないわけですが、
富士企画にも良く相談させて頂いております税理士の方もおりますので、よろしければ
ご紹介もさせて頂いております。
税金のあたりも含めてトータルに、ご提案などさせて頂きたいと思いますので、
ご自身の投資不動産を売却するにあたり、税金などが気になる方は、
お気軽にご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
大阪市内で区分マンションを探しています。
今回は一棟売りの物件ではなく区分（分譲）マンションニーズのご紹介です。
大阪市内でお探しです。
価格は300～800万円くらいのところで
現金で購入されます。
現在都内以外でも投資マンションの売れ行きは好調で
特に大阪、名古屋等といった大都市圏は需要が上回っている状態のエリアも多いです。
先ずは、売却する、しない関係なく査定をおすすめ致します。
マンションは当然、築年数が古くなっていくにつれて、
価値は減少していきます。
一方、何年か経って、￥相場が上がって高く売れると言うこともあり得ます。
相場を読むことは難しいです。
こちらで当方の持論を展開することも誤解を招く恐れがある為致します。
過度な期待は禁物ですが、
一度担当にお会いして頂ければ何かしらのヒントを得れるかもしれません。
富士企画はお客様に対し、家族にするそれと同じ、本気のアドバイスをいたします。
その印に、
たくさんのお客様にたくさんのお客様をまた、ご紹介して頂いております。
この記事をご覧になられたあなたも一度おためし下さいませ。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
※
釧路市で一棟売りマンションを探しています。
北海道釧路市で一棟売りのマンションを探しております。
銀行は三井住友銀行を利用する方に成増。
ある程度高額の価格帯もいけます！
大体2億～5億円くらいの物件がいいそうです。
この方は北海道の地方都市を中心に展開されていて、
資産管理法人で昨年、一昨年も2～3億円の物件を購入されています。
物件の価格はやはり高額になればなるほど、
流通性は小さくなるのがセオリーですが、
5億円くらいのところまでは、むしろ狙っている方がいます。
大手業者に頼まれるケースが多いと思いますが、富士企画にも是非ご相談下さい。
最近、富士企画ウェブサイトからの売却の相談が、少しずつですが増えてきています。
その中でも現在、他社より売り出し中、
というのが目立って増えているように思えます。
お客様としっかりヒアリングをして、ベストな方法をご案内できるよう、
毎日真剣に考えております！
現状、不安な点などあれば小さなことでもいいので私たちにお聞きください。
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投資不動産の高く売却するための方法！～設備改善編～
投資不動産を売却するための方法とは、いろいろありますが、
今回は設備改善編として、出来る方法をご紹介しようと思います。
設備というのは、建物についている付属物ですが、まずはお湯を出すための給湯器
エアコン、モニター付きインターフォン、また最近ではウォシュレットも多くの
アパートやマンションが導入を始めております。
給湯器やエアコンはすでに取り付けられているという物件も多いと思いますが、
これらも電気製品ですから、１０年～１５年程で、寿命がくるものが多いです。
そういった古い設備も含めてすべてを新しく入れ替えたりするとなると、
全部で数十万単位の金額になってくるわけですが、当然アパートやマンションというのは
１部屋ではないわけですから、１０室あれば、数百万円という単位になります。
これをオーナー様自身で負担するとなると、不動産を高く売るどころか、さらに借入金額を
増やさないといけなくなってしまいます。
こんな時に、オーナー様の強い見方になってくれるのが、ガス会社さんになります。
現在富士企画でお付き合いしているガス会社は、大手の会社さんですが、
そのガス会社に乗り換えて契約することにより、給湯器の無償交換・修理をはじめ
エアコン新品交換、モニター付きインタフォンの新規取り付け、またウォシュレットも
新規取り付けをしてくれるサービスがあります。
ただし条件がありまして、ガスといってもプロパンガスで供給しているアパートやマンション
のみ対応できまして、都市ガスで供給している物件は切り替えが難しいです。
こういった設備は、当然入居者募集の強いバックアップにもなりますし、また賃料に関しても
多少はあげられる可能性があります。
前にも記載しましたが、賃料を１０００円上げるだけで、不動産の利回りは変わってきます。
プロパンガスのアパートやマンションをお持ちの方は、ぜひこういった協力会社と
うまくお付き合いされたら良いと思います。
記載しましたサービスは富士企画の賃貸管理物件用に作って頂いた特別メニュー
ということですが、売買でお世話になった方などにもご紹介させて頂いております。
ご興味ある方は、どしどしご相談頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、
どうぞ宜しくお願いいたします（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
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福岡市で一棟売りマンションを探しています。
7月に入りました。
まだ梅雨が明けず、ぱっとしない天気が続きますが、
富士企画も夏休みに向けて、一層頑張って参ります！！
6月は1つの区切りの月なので
7月はあんまりいい時期ではないのではないか…
とお考えの方もいるかもしれませんが、
実際はそんなことはございません。
6月は銀行が頑張る月なので決済を月内にする案件が当然優先され、
逆にそうでない案件は銀行内では後回しにされてしまうケースも多いわけです。
というわけもあって、7月は7月で重要な月だと思います。
大型連休も控えている方も多いのではないでしょうか？？
それまでに、という方も少なくないはずです。
ところで今日は副ポカ市のご要望です。
希望されている方は複数いらっしゃいまして、
一方は、RC、築20年以内、8％以上、1～2億円程度
もう一方は、RC、鉄骨、築30年以内、10％、1～3億円程度
といった感じです。
もちろん、こういった条件は理想のものです。
少々合わないかな…、とおもっても富士企画にご相談下さい。
皆様のお役に立てますよう、
全力で向き合ってまいりますので
これからも宜しくお願い致します。
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話題の賃貸併用住宅の売却における落とし穴とは？
本日、平成２７年度の相続税路線価が発表されました。
大都市圏を中心に、上昇が見られるようになり、より相続税に対する問題が増した
と言える状況になっております。
そんな、問題を解消できる手法の一つとして、賃貸併用住宅があります。
賃貸併用住宅を建てる事で、貸家建付地という評価減を受けれることにより、
相続税評価がさげれるというものです。
相続税対策でなくとも、現在は３０歳くらいのサラリーマンの方でも新築住宅を建てる際に
一部を賃貸にすることで、住宅ローンの返済を軽くしたいという方も多く見受けられます。
こんな話題の賃貸併用住宅ですが、実は売却などをする際に、思わぬ落とし穴があること
を本日はお話したいと思います。
不動産ですので、長い期間ローンを支払うことになります。
その間には、いろいろな問題が起きるということも必ず考えておかねばなりません。
そういった問題を解決する為に、ケースとしては売却という選択をしないといけない
時もあると思いますが、実は賃貸併用住宅というのは、多少困難があります。
というのは、賃貸併用住宅というのは、自分専用の住居でもないし、また投資用物件としても
中途半端なところがあるからです。
住居を探している方であれば、賃貸併用住宅ではなく、中古住宅を探す方が多く、
また投資不動産を探している方であれば、賃貸併用住宅ではなく、普通のアパートやマンション
を探すことになり、賃貸併用住宅をあえて探すという方にとってしか、目的となさないからです。
また賃貸併用住宅を探している方でも、居住部分は自宅として購入されるわけですから、
気に入った立地や間取り、設備などが求められますので、玉数がすくない賃貸併用住宅では
なかなか希望と合致しないケースが多いです。
このように賃貸併用住宅というのは、種別として、中途半端なところがありますので、
売却する際には、時間がかかってしまうことが予想されます。
これを克服するには、どうすればよいのでしょうか？
富士企画では、そんな賃貸併用住宅のデメリットを克服した方法というのを知っております。
ご興味ある方はぜひ、富士企画へ相談頂ければと思います。
投資物件専門の会社だから分かることも多くあります。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、お気軽にご相談ください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を売却する時の税金対策！損益通算とは！？
投資不動産を売却する際に、中には数年前から所有している不動産で今売却すると
大きな利益となるという方も多くいらっしゃると思います。
前にも記載させて頂きましたが、売却による利益というのは譲渡所得税と言いまして
特に所有期間が５年未満の短期になりますと、市県民税併せると利益に対して３９％
もの高い税率がかけられるのが譲渡所得税となります。
こういった場合にはやはりうまく税金対策をしなければなりません。
今回はそういった税金対策のひとつ、損益通算というものをご紹介したいと思います。
投資不動産を売却して仮に１０００万円を売却益が出たとします。
このまま申告してしますと、記載しましたとおり、
短期譲渡所得税として課税されるのであれば３９％の約４００万円が税金として、
納税する必要があります。
そういった場合には、お持ちの不動産で売却損が大きく出てしまうような物件があれば、
上記の利益が出る不動産と同じ年に、売却することで、１０００万円の利益を圧縮できる
というのが、損益通算というものになります。
もし売却損が５００万円出たとすると、１０００万円－５００万円で
その年の利益は５００万円になり、税金も２００万円になりますので、
約半分の所得税が圧縮できたことになるわけです。
もし売却損を次の年にしてしまったら、損益通算できず、
譲渡所得税も４００万円払って終わりということになります。
売却損が出ても当然、あとから取り戻すことはできませんので、
ポイントとしては、同じ年に売却できるかどうかという点になります。
譲渡所得税に関しては所有期間が５年以上の長期でも２０％程の税金がかかるため、
大きく売却益が出た場合には、いろいろと対策をとる必要があります。
ほかの経費（減価償却費など）では、損益通算はできませんので、
何か損が出そうな物件があれば、同時期に売却することで、価格も柔軟に対応でき、
成約まで至れるケースもあると思います。
不動産投資ではこういった税金対策も必要になってくることもありますので、
まずはいろいろと相談をして頂くのが一番かと思います。
頭の中で悩んでいても何も始りません。
富士企画は、投資不動産専門ですので、きっと皆さまのお役に立てられると信じております。
ぜひお気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
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