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Archive for 2015
入居率が悪い物件を売却するとき ②
2015-08-04
昨日に続きまして入居率が悪い状態の物件の売却についてです。
実際に「入居を付ける！」以外の、具体的な方策としてどんなものがあるでしょう。
今回2つをご紹介致します。
①サブリースをつける
サブリースはご存じの方も多いかもしれません。
同時に「そんなことができれば苦労しない！」とおっしゃるところもあるでしょう。
確かにサブリースをする会社も商売ですので見込みがない物件を借り上げたりしません。
地方の高利回り物件などは現実的ではないでしょう。
逆に都内の物件などであれば（間取りの指定など条件ありますが）出来る場合もあります。
したがってこれは「立地がいい物件」の方法といえます。
もちろん、判断するのはサブリース業者です。
中古の物件でも途中からサブリースをやっている業者はたくさんあります。
富士企画でもご紹介できますので是非相談してみて下さい。
②サブリース業者以外の不動産業者などで条件付き家賃保証をつけてもらう。
よく、売り出し物件で『1年間家賃保証付！』なんかよく見かけます。
これはサブリースではなく、空室部分を保証するというものです。
これを付けることによって銀行融資が付き易くなったりします。
このケースは、多くの場合、不動産業者が買い取って販売するときに多いです。
1年間の家賃保証をする為にはその分の利益も確保しておかないとならないからです。
こちらは不動産業者の判断で値段次第で可能なのでどんな物件でも相談出来ます。
もちろん富士企画でもやっています。
空きが多い物件で処分に苦労されている方、
一度富士企画にご相談頂ければ、新しい切り口を見いだせるかもしれません。
もうすぐお盆ですが、一度ゆっくり考えてみてはいかがでしょう？？
お問い合わせお待ちしています。
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入居率が悪い物件を売却するとき
2015-08-03
8月に入りました。今日も暑いですね！
日光の方ではヒョウが降ったとか、
被害があった方は大変かと思います。
これは火災保険で対応できる内容なのでこんなときはあると助かります。
さて余談でしたが、アパートやマンションを売却する場合、
まず重要なのが入居率です。
これが悪いと印象がよくないばかりか銀行によっては融資不可になってしまいます。
じゃあ、とりあえず、入居させよう！と、思っても気をつけなければなりません。
まず、家賃を大幅に下げて入れるのはダメです。
想定利回りが下がってしまい売却価格に大きくマイナス影響です。
もっとずるがしこいやり方ですが、大量にフリーレント（半年とか）や
特殊な条件（原状回復義務を付けない、物品をプレゼントして勧誘するなど）
これもダメです。
大量のフリーレントは検討者からの印象が悪く、
そうまでしないと入らないのか…と思われてしまいます。
特殊な条件で入れている場合は、
富士企画のような収益不動産専門の業者が仲介で入った場合は問題視されてしまいます。
最悪、知らずに買った買主さんとは裁判沙汰になる恐れもあります。
急がばまわれとは違いますが、
あせらず真っ当な方法で良い売却をしていきましょう。
では次回は具体的な方策をご紹介致します。
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京浜東北線沿線にて物件を探しています
2015-08-03
投資不動産も随分高くなってきましたが、最近お会いしたお客よりＪＲ京浜東北沿線の
投資物件を探しているという依頼がございました。
買えるのであれば、やはり都心部が良いようですが、都心部になるとやはり利回りがなかなか
出ないため、少し外れのあたりでお探しになっているようです。
もともと埼玉県のご出身ということで、京浜東北沿いと言ってもできれば、
大宮～川口間が良いようです。
ＪＲ京浜東北沿いの物件は、埼玉県でも主要な路線となり、都内へ通勤する方にとっては
一番便利ともいえる路線であるため、ニーズは高いです。
利回りは高い方がよいですが、最低７％以上は欲しいところです。
大宮駅、浦和駅、川口駅は駅自体が大きく、駅近の物件はまず難しいと思いますので、
狙い目としては蕨駅、南浦和駅、北浦和駅から徒歩１０分圏内あたりで良い物件があれば
と思っております。
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造なんでも大丈夫です。
間取りも１Ｋ～ファミリータイプはどちらでも大丈夫ですが、店舗や事務所はできれば
無い方がよさそうです。
金額は５０００万円～３億円くらいまでで検討できるということですので、価格よりも中身を
重視している感じです。
もしこの地域あたりで物件をお持ちの方いらっしゃれば、ぜひお声掛けください。
スタッフ一同、心よりお待ちしております。
宜しくお願いいたします。
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川口・草加・蕨市で一棟売りアパートを探しています。
2015-07-31
今日で7月も最終日です。
今月は大変暑い日が続いて皆様も気温の変化に合わせるのが大変だったんでしょうか。
埼玉県の川口市、草加市、蕨市で一棟売りのアパートを探しているお客様がいます。
探しているのは川口にお住いの方で、
近隣の需要も良くご存じです。
単身の社会人の方の需要が多い地域でもありますので
間取りも狭いものからご検討頂けます！
築年数は30年以内、
15㎡以下の狭いワンルームのアパートでも検討頂けます。
利回りは9％以上ご希望です。
なお、築年数が浅いものであれば8％～でも検討頂けます。
このあたりでアパートをお持ちの方がいらっしゃいましたら、
富士企画にご相談下さい！
来月は富士企画も夏休みがあります。
ちょっと会社が空いている日が多くなりますが、
不動産はスピード勝負です。いつでも対応できるようにしております。
来月も宜しくお願い致します。
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※2015/07/31時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。
投資不動産を高く売却するための極意！
2015-07-31
投資不動産を高く売却するための極意とは？
正直これをお話したら、終わりだよというお話になるかもしれませんが、
今回はお話をさせて頂ければと思います。
投資不動産を高く売却するための極意ともいえる一番大切なことは、その投資不動産を
購入するときに安く買うこと！これに尽きると思います。
大幅な指値をいれて値引きをしてもらい購入した方が良いという事を言っているわけでは
ありません。条件として、利回り、資産価値、立地、いろいろあるとおもいますが、
総合的にみて、今の市場価格より条件が良いものを選ぶということが、安く買うということ
につながります。
現在投資不動産の価格も上がり、利回りなどがかなり低いものや、こんな感じの物件で
こんな価格するんだとびっくりするくらいの物件もあります。
そんな物件を購入時に選んでしまうと、その購入した時より高く売る事は、容易なことでは
ありません。あるとすれば、さらに不動産の値上がりが進んだ時かもしれません。
私も、長年不動産投資業界に携わってきましたが、投資不動産の購入するときに、
一番考える事は、１，２にも出口をどうするかという点を考えます。
要するに、不動産を購入する前から、その不動産を売却することを同時に考えているわけです。
この考え方は、不動産業に従事する特有な考え方と言えるかもしれませんが、いかに高く売却
するかという事を考えた場合には、購入する時点でこのような考え方を持った方が
当然売りやすいです。
ただし買ったからといって、本当にすぐに転売するわけではありませんが、安く不動産を買う事が
安全な不動産投資の第１歩と考えております。
でも投資不動産を購入する前から、売却を考えるなんて、一般の方には当然難しいと思います。
そんな時にお役に立てれるのが、私ども富士企画かと思います。
富士企画には、投資不動産を長年経験してきたベテランスタッフをはじめ、最近勉強を始めた
スタッフをおりますが、一貫して、良い投資不動産のご紹介や仲介をさせて頂いております。
私どもの経験などが、きっとお客様の不動産投資成功のお役に立てられると思っております
ので、ぜひお気軽に売却でも、購入でもご相談くださいませ（●＾o＾●）
スタッフ一同心よりお待ち申しております。
無料のご相談も行っておりますので、お気軽にご相談ください。宜しくお願いいたします。
担当の西井と申します。
不動産の事でしたら、なんでもご相談ください。
０９０－４０８１－６９１２
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投資不動産を売却するときにかかる費用とは？
2015-07-30
投資不動産を売却する際にかかる費用とはいったいどういうものが
あるのでしょうか？
今回はそういった費用をご説明したいと思います。
まずかかる費用は印紙代があります。
印紙は、売買契約書にかならず貼付しなければなりません。
ただし印紙代は節税することができる方法もあります。
それは売主となる方が、売買契約書の原本を必要としないのであれば、
契約書を１通にして、原本を買主が、コピーを売主が保有するという
ことにすれば、印紙代は１通分を買主、売主で折半すればよいのです。
売買契約書の写しというのは、法律で認められておりますので、税務署に対しての
売却の申告する際も、この契約書の写しを提出すれば問題ありません。
売主が契約書の原本を保有するというケースはあまり聞いたことがありませんので
売主は写しを保有するようにしましょう！
次に必要な費用は仲介手数料です。
不動産業者にて直接、買い取りしてもらう場合には、仲介手数料はかかりませんが、
買手を見つけてもらう仲介の場合は必ずかかります。
また場合によってかかる費用としては、もし売却するときに抵当権を抹消する
必要があるのであれば、抹消費用がかかります。
でもそれほど多額にかかるわけではなく、多くても数万円程度です。
ただし金融機関への返済をする際に、繰り上げ返済手数料が必要であったり、
長期の固定金利で借りていた場合には違約金がかかる可能性もあります。
譲渡した際に売却益があるようであれば、譲渡所得税もかかります。
以上です。
売却する際にも、いくらは費用がかかりますので、あらかじめ予算に入れて頂ければ
と思います。
富士企画では随時不動産売却の査定やお手伝いをさせて頂いております。
まずはご相談頂く事からすべてが始まります。
少しでも高くうるには売却するタイミングも必要ですので、売却をする予定が
ある方はぜひ一度ご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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都内で狭小地を探しております。其の三
2015-07-30
都内で狭小地を探しております。
前回は住宅ローンを使った賃貸併用住宅について触れました。
今回は普通の共同住宅の場合です。
共同住宅と言ってもできる部屋は、
建築面積が30㎡を割るような土地では3室が限界です。
先ず、部屋が少ないということは高利回りにはあまりならないです。
とはいっても、例えば50㎡の土地に、
各部屋25㎡のお部屋を各階に造ったとすると、
一部屋68,000円だとして3室で204,000円、
年間で2,448,000円の想定賃料となります。
今、都内で新築の利回りは6～7％位のものが多いです。
7％だとすると3,947万円になりますが、上記の建物の値段は2,300万くらいです。
この場合、逆算すると土地が1,600万ですが、
実際土地が1,600万くらいかというと50㎡の土地はもっと安いのがあります。
なんでも小さく切って売れば総額が上がるわけではなく、
使いづらい大きさになってしまうと逆に安くせざるを得ない場合もあるわです。
こういった感じで土地を探している方がいます。
お持ちの土地、特に相続などで受け継いだ土地など、
ちょっと使いづらい土地ってあると思います。
今、中古の相場が上がっている為、新築で検討する人も増えています。
これを機に資産の見直しをしてみませんか。
会社にお越し頂ければもっと詳しくお話できます。
是非一度富士企画にいらしてみて下さい。
皆様にお会いできる日を楽しみにしております。
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※2015/07/30時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。
投資不動産の売却価格を左右する金融機関とは？②
2015-07-29
投資不動産の売却価格を左右する金融機関②として、ほかの金融機関の動向も
お話したいと思います。
前回、投資不動産の融資先として、２０年以上経過した木造物件でも
長期間融資をする金融機関のお話をさせて頂きましたが、ほかにも特徴のある
金融機関がございます。
こちらも某県の有力な地銀になりますが、今年９月までの融資実行分という期間限定
にはなりますが、さらに長く融資を組んでくれる金融機関があります。
条件としては、平成３年以降の鉄骨造以上の建物に限られますが、融資期間は３５年という
長期間得られることになります。
しかもこちらの銀行は通常時は金利４．５％にて融資を行っているのですが、今回の条件は
１％安くなり、金利３．５％にて貸出をする予定とのことです。
投資不動産を良く取引されている方であれば、その金融機関がどこかすでにご存な方も
多いと思いますが、あの銀行がこんな条件でやってくれるのです。
ただしこの融資の条件としては、もうひとつエリアが限定されております。
そのエリアというのは、東京都、横浜市、川崎市、名古屋市（愛知県）の４つのエリアにある
投資不動産に対しての融資のみ使える事になっています。
これはあくまでも新しく投資不動産を購入するときに使う金融機関の融資条件のお話ですが、
逆に言うとこういった条件に合致する投資不動産をお持ちの方は、通常よりも高く売れる可能性が
高まるという事になります。
最近は融資の条件も月ごとに変わっています。来月もある大手の金融機関の投資不動産に対する
融資条件が大幅に改善していくようです。
金融機関の融資条件が変わることは、売れやすい物件が変わることにつながりますので、
こういった動向を知る事で、賢い不動産の売却ができるようになります。
富士企画でもこういった条件から見た価格も考慮にして、投資不動産の売却査定を
行っていますので、ぜひお気軽にご相談頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
どうぞよろしくお願いいたします。（●＾o＾●）
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都内で狭小地を探しています。其の二
2015-07-29
前回に引き続き、狭小地のお話です。
狭小地の住宅がたくさんあることはお話した通りですが、
アパート用地となると普通もっと大きくなります。
都内でも100㎡前後～がほとんどでないでしょうか。
でも狭小地でもアパートを建てれます。
まずひとつが賃貸併用住宅を建てる場合、
一応ご説明しておきますと、
1つの階層にオーナーが居住し、
その他に賃借人の方が住む、というものです。
もちろん階層で分けなくとも、縦割りのメゾネットでもOKです。
これのメリットは住宅ローンで買える！ということです。
住宅ローンと言えば詐欺で使われるくらい、
一番条件のいい借金ですからこれができれば運用が捗るわけです。
ただ、これには銀行の制限があり、
2分の1以上（3分の1のところもあります）のオーナーの専有が必要です。ただし、ゆうちょ銀行さんなんかはもう少し緩い場合もあるみたいです。
デメリットはご想像の通り、入居者と隣りで生活するわけなので、
嫌な人は嫌だと思います。
オーナーがいることは賃貸の契約の際、謄本でばれます…
住宅ローンの返済は家賃収入でまかなって家が手に入る！
なかなか夢のような話ですがそんなに、いいことばかりとは限りません。
ではまた次回に続きます。
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ご興味がある方はこちらからメール頂ければと思います。
※
都内で狭小地を探しています。其の一
2015-07-28
都内で狭小地を募集します！
まず、狭小地というと、
50㎡以下くらいの小さい土地のことを指します。
50㎡というと間取りでいうと2LDK、3DKくらいでしょうか、
実際は建蔽率等の制限もあり、30㎡くらいしか広さはとれないかもしれません。
そうなるとファミリータイプの間取りは難しいのでは？となりますが、
実際は都内はこのような土地に戸建をいっぱい建てています。
横には無理なので階層を増やすしかないです。
用途地域が低層住居専用地域であれば、容積率や高さ制限が厳しく難しい場合もありますが、
3階建を建てれれば建築面積が30㎡だったとしても90㎡になります。
90㎡というと一般的な戸建の延床に近い数値です。
というわけで土地が高い都内ではこういった土地が頻繁に売買されています。
需要はあるわけです。
ただ、戸建用地として売ってしまえば確かに不動産屋さんが買ってくれるので
楽ではありますが、あくまでも「仕入れ」なので目線はシビアです。
こういった場合にこれをいっそ「アパート用地」とも考えてみることができます。
では続きはまた明日やります。
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