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Archive for 2015
コインランドリーの収益物件を探しています
今回は、コインランドリーとして経営されている収益物件を探しておりまして
そちらの情報をご紹介したいと思います。
コインランドリーは設備ですので、不動産ではありませんが、街角にあるコインランドリーなどは
一般的にはオーナーが洗濯機や乾燥機を導入して経営されているのがほとんどです。
店舗として会社が経営しているケースはほとんどないと思います。
理由は、無人でもコインランドリーが朝早くから夜遅くまで働いてくれるからです。
そんなコインランドリー設備がすでに導入されていて、経営をされているような不動産を
土地建物丸ごと購入したいという希望を頂いております。
非常にむしがいい話に聞こえると思いますが、コインランドリーといえども、やはり撤去しようと
おもったら、大きい設備ですので、高い費用が必要です。
コインランドリーであれば設備は撤去せず、そのままの居抜き物件として売却されることを
お勧めします。
そんな特殊な物件を探している方もいますので、ぜひ富士企画へご紹介くださいませ。
富士企画では、随時、投資不動産の売却価格査定をさせて頂いております。
投資不動産は特に売却時期も狙いを定まる必要があります。
事前に売却価格を把握しておき、いつに売却をすれば、一番利益が出るのか
そんな具体的なご相談でも結構ですので、お気軽にご相談ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
地価下げ止まり傾向？
国土交通省が今日、7月1日時点の基準地価を公表しました。
全国的に下落は続いていますが、ニュースでも下落幅が下がってきていることが報じられています。
ただ、大都市圏は昨年から連続の上昇してきており、
私の感覚としては投資物件はそれに先駆けて上昇してきているように思えます。
数ある不動産の中で投資物件（不動産屋の中には投資モノとかいう人もいます）は
比較的ニッチな市場です。
その分、例えば住宅地の価格の上昇などの流れに影響されやすいのかもしれません。
こういったことを受けて、購入検討者の中にも購入を急ぐ人が増えてくることが考えられます。
前半は少しニュースについて触れましたが、
相場の話ははっきりとしたことは言えません。
関東は東京オリンピックが開催される等いろいろありますが
これで地価が今からもっとあがるかどうかはわかりません。
もし売る予定がある物件があるのでしたらすぐ相談してもらった方がいいです。
富士企画のスタッフは別に売る必要がないものを売らせようとしたり、
必要以上に安く査定するということはありません。
売る必要があったり、メリットがあるならば売却をおすすめします。
なるべく適正な価格の上限で売れるような査定をします。
大事な不動産の売買の話ですから不動産業者選びも慎重にしましょう。
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今、活況です。
今月は投資不動産の売買の動きが活発です。
富士企画でも今月たくさんのお客様が物件を購入される、もしくは予定となっています。
購入を検討している方もひとつの区切り、
銀行は半期末、
不動産業者もこれに合わせて忙しくなります。
もしこれから一から査定となると今月の売却はちょっと難しいかもしれませんが、
ただ可能性はあります！
不動産の調査は平日1日あればできます。
銀行の審査は事前審査を取っている人であれば来週でます！
この連休にご紹介できるかどうかがカギとなります。
あとは売主様としてやることですが、
できればこの間に準備をしておくとよいと思います。
特に、賃貸状況の確認、評価証明の取得、抵当権の抹消などは
時間がかかる場合もあるので気を付けて下さい。
9月は意外と賃貸の出入りがある時期です。
滞納遅納がないかはもちろん、退去予告もないか聞いて下さい。
評価証明の取得は郵送でもやりとりできますが1週間くらいかかったりします。
特に行くのが難しいところの物件だったりすると要注意です。
抵当権の抹消については銀行側からすると貸付がなくなってしまうので
9月に決済というのは嫌がられたりします。
こう書くといろいろ忙しそうですが、
色々やり方はあります。
例えば決済に出席できない…等、富士企画のスタッフでいい方法を考えますのでご相談下さい。
皆様からのご連絡お待ちしております。
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融資特約つきの契約
富士企画で仲介している収益物件の9割以上の契約が融資特約付の契約です。
この融資特約とは簡単に言えば、
融資を申し込んで希望通りでなかったら白紙解約
というものです。
不動産は高額なものなので、
融資を使わないと実際買えない、という場合が多いです。
これは仕方ないんですが、売主側からするとそれなら折角契約しても
ダメになる可能性があるということなので
特に急いでいる場合は不安が残ります。
と言っても、融資特約がないと売買代金が払えないことは「契約違反」になってしまうので
融資を利用する場合、特約をつけないことは特殊な場合を除いてありません。
富士企画で仲介する場合は必ずこうしています。
ただ、融資は事前審査ができるので契約をする際はほとんどこれを通しています。
これは銀行側からすれば「確約」はできないものなのですが、
富士企画でご紹介する銀行さんはみなさん優秀な方たちなので今のところ100％大丈夫です。
ですが、仲介の担当者の見込みが甘かったり、
やりとりがうまくいっていないと融資解約になってしまうケースが増えてきます。
信頼できる不動産業者に任せることが売却に失敗しないポイントです。
今売却を他業者に任せていて不安がある場合等、
ご相談だけでも承りますのでいつでもご連絡下さい。
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境界の明示について
契約の条件のひとつでよく挙がるのが「境界の明示」です。
収益物件の売買も結局土地の売買もセットなのでここはとても重要な事項です。
富士企画は全国宅地建物取引協会の会員の書式をつかっておりますが、
境界の明示は第4条に入ってます。
条文：売主は、買主に本物件引き渡しのときまでに、隣地（ただし、公道との官民境界は含まない）との境界を現地において明示する。
官民境界とは官地（公道など公有地）と民地（私道を含む私有地）との境界です。
中古の物件の売買の場合、売主買主で集まって現地で、ここです、というのはあまりやりません。
境界のポイント（コンクリート杭や金属鋲等）があれば我々が図等をもとに買主さんに説明をします。
それぞれのポイントがない場合、境界を復元する場合、しない場合、条件によって変わってきます。
大手不動産業者の場合、境界を明示しないとあとで問題が生じる恐れがある為、
基本的にしっかり境界明示はします。
図等で説明する場合、官民の境界を除いて境界確認をする「現況測量図」をいうものがあります。
これは確定測量よりも日数も費用も少なくなる為、多くの場合これをやります。
ただ費用以外で境界明示で生じる大きな問題は日数の方です。
官民に対して民民といいますが、相手は個人の方なのですぐに連絡が取れず、
なかなかスケジュールが組めないという場合があります。
となると2ケ月、3ケ月と結構な時間を要する場合があります。
こうなるとスピーディーな売却には向かない為、「境界非明示」を希望される売主さんも多いです。
ただこれもさすがにやった方がいい場合（フェンスなどもなく、どこが境界かかなりあいまいな場合等）
もあるので気になる方は一度物件を拝見させて下さい。
それぞれの状況に応じて、明示、非明示、色々とやり方はあります。
進みだしてからトラブルが発覚する前に収益不動産仲介のプロに一度ご相談下さい。
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売却相談はご自宅近くでもいきます。
富士企画では物件を売却希望の方に個別相談を行っております。
基本的には事務所内で行うのが普通です。
これは不動産の売却のお話自体が結構プライベートでセンシティブな情報だったりする為、
なるべくこれでおススメしてます。
ただ、時間がとれない場合、
または不動産屋をまだ信用しきれない、という場合
例えばご自宅でお話を伺うというのもありです。
富士企画のオフィスを見てもらいたいというのもあるので
できれば来てもらった方が私たちのことをもっとよく理解していただけるのではないかとおもいますが、
不動産屋に行くこと自体がまだちょっと…という感じならオフィスはやめときましょう
自宅でも近くのファミレスでも大丈夫です。
ただ先ずはご挨拶だけになるかもしれません。
詳しくはやはり資料をいろいろみないといけませんし、
あせって進めてしまうとあまりよくないことが多いです。
これからどうしようかなっという方はご連絡下さい。
富士企画のスタッフが丁寧に対応させて頂きます。
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よくある質問
今日は物件を売りに出している方、これから売りに出そうとお考えの方へ
検討者さんからのよくある質問をお伝えします。
・建物のメンテナンス、その費用について
Q.ビルメンテナンスコストを教えて下さい。
Q.エレベーターの保守契約の内容を教えて下さい。
不動産投資は収入のアップよりも支出のカットの方が手っ取り早いですね。
コストはどの方も気にされます。
エレベーター、受水槽、浄化槽等お金がかかっていることはなるべく
その実額を知りたいので領収証や見積り書等あればベストです。
エレベーターに関しては保守の内容で料金が変わりますので
保守契約の内容を確認してみて下さい。
なお、電気代もエレベーター等があると馬鹿にならない額になると思います。
光熱費の目安も聞かれます。
・入居募集について
Q.現在の空室はどれくらい前から空いていますか？
Q.募集時のADやフリーレント等の条件は？
Q.現在までの入居状況の推移を知りたいです。
入居募集も賃貸運営のメインの課題です。
当然確認しておきたいところです。
ただこれは家賃の設定、募集を任せた管理会社などで失敗があると
苦い経験談が答えになる場合もあると思います。
しかし、その経験こそ新しく購入する方には非常に参考となる情報です。
是非、応援する意味でもお話いただけますと嬉しいです。
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減価償却が切れたら売りどき？
減価償却が終わったら売りどきなんでしょうか？？
ご自分でしっかり管理されている方も多いかと思いますが、
売ろうと思っても高額なものなので簡単にさばけるわけではない時も間々あります。
何年後から売らなければならない、といった風に売る心構えをしておくことが重要です。
では償却についてですが、
償却にもいくつかあり、
主に投資不動産では「建物」と「設備」を償却されているかたが多いかと思います。
建物の方が基本的に償却期間が長いので最後まで残ると思いますが、
例えば、木造の築22年以上の物件では4年間だけです。
購入してからあっと言う間に償却期間は終わります。
償却が終わると課税所得の部分が多くなり、所得税がぐっと重くなります。
キャッシュフロー重視の投資家さんが多い中で所得税は結構重要な問題です。
ただ売るときに償却した分は利益と同等にみなされるので
結局売ったときに課税されて所得税はその分支払わなければなりません。
ですので減価償却は税金の支払いの先延ばしともいえます。
一番重要なのは、いくらで売れるかという事です。
もちろん償却が終わったあとの方がいくらか安く売っても手残りは同じくらいになります。
しかし、不動産の相場、特に投資用不動産の相場は常に大きく動く可能性があります。
税金の事を考えるものも重要な事ですが、
まずは一番大事な「いくらで売れるか」に焦点を合わせてご検討ください。
皆様のご相談お待ちしております。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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ＴＯＰマンションを買い取りしています！
今回は富士企画が買い取りをしているマンションをご紹介したいと思います。
富士企画では、ＴＯＰというマンションを積極的に買い取りをしています
ＴＯＰというのはバブル時代のころ杉山商事という会社が施工販売した
マンションのシリーズです。
現在既に３０年近く経過した物件がほとんどです、富士企画ではこのシリーズの
買い取りをさせて頂くケースが多いんです。
ＴＯＰは関東を中心に、バブルのころかなりの棟数が建築されているマンションです。
基本的にはワンルームや１Ｋといった単身者用のマンションがほとんどです。
一般的な分譲マンションと違い、はじめから投資用として計画されたマンションになります
ので、それほ外観がよいわけではありませんが、やはり立地は良い物件が多いです。
現在では、比較的安価で取引されているマンションですので、初めの方でも
投資しやすいマンションと言えると思います。
こんなＴＯＰシリーズのマンションで売却をご検討されている方いらっしゃいましたら
ぜひとも富士企画へご相談ください。
即日検討させて頂きまして、買い取り金額を提示させて頂きます。
富士企画では、マンションだけではなく、１棟アパートや１棟マンションなども
積極的に買い取りをさせて頂いております。
きれいな物件である必要はありません。ボロ物件のような手入れが必要な物件でも大丈夫です。
お気軽にご相談くださいませ。
スタッフ一同こころよりお待ちしております（●＾o＾●）
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駅前ビルを探しています！
今回は収益ビルをお探しの方のご要望をご紹介したいと思います。
立地にこだわっておりまして、駅前のビル限定でのお話ですが、特に事務所や一般の店舗など
が入っているビルではなく、できれば１階～最上階まですべて飲食店になっているような立地重視の
ビルとなります。
ビルと言ってもいろいろかと思いますが、多くの方がビルといえば、事務所が入っているビルを
イメージする事も多いかと思います。
事務所や店舗などは、厨房を入れる必要がありませんので、火災などの危険性は少なく、また飲食店と
比べて、不特定多数の方が出入りするわけではないことから、管理面からみれば飲食店ビルよりも
管理しやすいと思いますし、投資家の方もこういったビルを探している方が多いです。
飲食店が入っているビル、特に居酒屋チェーンなどが多く入居しているビルは、毎晩お酒に酔った方が
出入りしますし、いろいろなトラブルが起きる事は必須ですが、今回はこんなビルを探しています。
管理で困っているオーナー様や、立地はいいが空室が多く出ているビル所有者様いらっしゃいましたら
ぜひ一度お声掛けください。
富士企画では、オーナーチェンジ物件でしたら、アパート・マンション・戸建・ビルなど種別を問わず
取り扱いさせて頂いております。
このような物件でなにかお困りのことございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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