2015

収益物件売却相談窓口までお気軽にお問い合わせください。

Archive for 2015

城南地区の売り地を探しています

今回も売り地情報ですが、富士企画で積極的に探しているエリアや条件などを

ご紹介していきたいと思います。

今回ご紹介するエリアは東京の城南地区と呼ばれるところで、おもに目黒区、渋谷区、港区、世田谷区を

中心とした都内でも人気のある地域です。

 

 

沿線としては東横線、田園都市線、大井町線、京王線周辺になりますが、基本的には坪単価も高いエリアです

ので、予算としては３億円まで大丈夫です。

敷地面積としては、１２０坪～１５０坪の敷地を探しておりまして、接道幅が最低１８ｍ以上はある

間口が広めの土地を探しています。

そのため、敷地延長などの旗竿敷地は基本的には不可です。

またけんぺい率が低い、第１種低層住居専用地域などのエリアも多い地域ですが、最低でも建築可能面積

として、７５坪程度が確保できる土地を選定させて頂いております。

 

使用用途はやはりアパート敷地ですが、シェアハウスなどを建築する予定をしています。

 

これは？という土地情報などございましたら、プランニングをさせて頂きますので、お気軽に情報を

頂ければと思います。

 

情報頂きましたら２、３日中には、方向性を出せると思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、宜しくお願いいたします。

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件売却の際にかかる費用

今回は収益物件売却の際にかかる費用についてご紹介致します。

 

 

また、費用ではなくとも、3000万で売れれば3000万円がそのまま入ってくるわけではございません。

売却する金額はこちらを想定して計算しておくことが必要です。

 

まず、項目として列挙しますと、

仲介手数料、銀行への返済手数料、抵当権の抹消費用、住所や地目の変更費用、測量の費用等があります。

 

●仲介手数料

これは富士企画で頂く仲介の手数料です。

計算方法は売却額（税抜き）の3％+6万円+消費税です。

※200万～400万円以下の場合は4％+2万円＋消費税、200万以下の場合は5％+消費税

基本的に売買成立時（残代金受領時）に頂くようになっております。

 

●銀行への返済手数料

これが銀行や借り入れの契約によって大きく変わります。

高い場合は返済元本の数％ということもありますので注意が必要です。

なるべく借りるときによく確認をしておいた方がよいです。

売買の場合はかからないという場合も多いです。

 

●抵当権抹消費用、住所・地目変更の費用

これは司法書士に支払う手数料です。

抵当権がついている、住所が登記上のものと違う、地目が現況と異なっている

といったことに該当する場合、登記簿上の表記を変更しなければならない場合があります。

これらはそんなに高額にはならないです。

 

●測量費用

境界の明示の為や地積の確認の為、また分筆をして売却する場合等、

測量士に依頼することになります。

もちろん費用も発生しますが、相手があることなので時間がかかるという問題もあります。

 

主に発生する売主負担の費用は大体上記に該当するものが大半です。

あとは敷金等の預り金は残代金と相殺計算する場合もありますので

そちらも費用ではありませんがご確認下さい。

 

これらについては所有者本人から確認しなければならないこともありますが、

富士企画に聞いて頂ければ全て確認方法などはお伝えできます。

 

ご不明、ご不安な点はこちらまでお問い合わせください。

 

 

もちろん相談無料です。お待ち申しあげております。

 

 

 

 

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関東１都３県にて空き家を探しています

富士企画では現在関東の１都３県で空き家戸建を探しています。

エリアは東京、神奈川、埼玉、千葉の首都圏近郊になりますが、今回は

そんな探している条件などをご紹介したいと思います。

 

 

探しているのは空き家でも結構ですが、目的としては新築アパートの建築用地として

探していますので、土地や空き倉庫、建築できる用地であれば、なんでも結構です。

ですから、建物に関しては、一切状態は関係ありません。

どんな建物、状態でも結構です。

 

ただし用途地域によってはある程度の土地の広さは必要になりまして、けんぺい率が６０％、

容積率が１５０％以上の地域であれば、土地は３０坪以上は欲しいです。

商業、近隣商業地域であれば２５坪前後でも可能です。

 

間口や土地の形状は問いません。遊休地や空き戸建など利用されていない土地があれば

ご紹介ください。

 

富士企画では随時、投資不動産であるアパートやマンションの売却査定をさせて頂いております。

査定には売買仲介としての査定はもちろんですが、即時売却を希望されている方には、富士企画での

買い取りという査定も承っております。

 

まずはどれくらいで売却されたいのか、またいつまでに売却したいのかそんな事から売却査定を

始めさせて頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。お気軽にご相談くださいませ。

 

 

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収益物件　利回りに算入できる収入？？

収益物件といえば買う方はまず、利回りを見ることが多いでしょう。

ですので売却する際はなるべく利回りを高く見せたい！

と思うのが売主さんも売却を任された不動産屋においても普通です。

 

 

空室部分を高く見せればよい、

というのはダメです。

あまり相場より高めの設定だと魂胆が見え見えで印象が良くないです。

 

ただ、居室を貸して得られる収入以外にもいろんな収入があります。

これを探していきましょう。

 

まず、駐車場、アンテナ基地局設置料、線下保証（高圧線の下等に物件がある場合）、

金額は微小ですが、電柱、インターネット設備の電気代、ガスボンベ設置料等、

どれもちゃんと定額が定期的に入ってくるものなので堂々利回りに算入できます。

 

あとは金額が不定なもの、自動販売機、コインランドリー、太陽光発電等、

これらは利回りとしては入れづらいものがあります。

ただ、別途収入としてはもちろん提案できることですので月々の平均を算出する等しておくとよいでしょう。

 

あとは気をつけなくてはならないのが水道代です。

水道代を取っている場合、主に2通りあります。

検針をしてその額を請求している場合、

定額で徴収している場合、

 

実際、定額の場合は家賃と一緒に収入に入れます。

あとはコスト（実際にかかる水道代）と比較してどうかというところです。

検針してその額を請求の場合、それはそのままコストになるものなので算入しません。

水道代はこのようなことがありますので売却のご相談の際は詳しく教えて下さい。

 

これ以外にも特殊なケースがやはりあります。

実際はどのような条件でいくら収入、支出があるのかが重要なので

わからないことがあればいつでもご相談下さい。

 

 

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高崎市で収益物件を探しています

富士企画では高崎市周辺で収益物件を探しています。

高崎市は群馬県にある町ですが、群馬県の中でも特別に賃貸ニーズや売買のニーズも高いエリアです。

今回はそんなニーズをご紹介させて頂きたいと思います。

 

 

 

高崎は群馬県の県庁所在地ではありませんが、北関東の中では一番商業圏として大きく、

賃貸ニーズも高いところです。

交通としても、関越自動車道、北関東自動車道、上信越自動車道といった高速道路のほか、

鉄道では、８路線が乗り入れしているなどの背景から、商業や流通の都といったところです。

 

群馬県の県庁所在地は前橋ですが、前橋よりも高崎で物件を探している方の方がかなり多いと思います。

 

高崎駅はかなり大きいので、なかなか駅近の物件というのは難しいとは思いますが、郊外でも

駐車場がついたアパートやマンションなどはご紹介しやすいです。

 

 

価格としては３０００万円～５０００万円くらいが一番扱やすいかもしれませんが、

それ以上となると鉄骨造もしくは鉄筋コンクリート造であると扱いやすいです。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造であれば、２億円くらいまで大丈夫です。

 

高崎市付近の物件情報等ございましたら、ぜひとも富士企画はご紹介くださいませ。

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

 

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利回りの低い投資マンションを売却する

売却のご相談の中で多いのが、

利回りの低い投資用マンションを売却したい、というお話です。

 

 

売却の理由として多いのが、

「失敗した」、「キャッシュフローが出ない」等

ネガティブな理由が多いです。

 

さらに数年前以内に新築で購入された場合などは、

残債もまだほとんど残っているはずです。

 

ただ、相当安く買っている場合や相場が特別上昇した地区等でない限り、

買われた時と同じ値段で買ってくれる方をみつけるのは難しいです。

 

利回りが低い投資物件は買う人を選びます。

現金もしくは3割以上を現金で購入される方、

ご自分で利用されることも考えられている為、

間取り、立地、建物のグレードにこだわりのある方等、

特に築浅、好立地等の条件が厳しい方が買われます。

 

と、いままで厳しいことばかりですが、

一般の方よりは不動産業者の方が、高く買うケースもあります。

今回のケースのような利回りの低い物件は、投資家の方々からは敬遠されることが多いですが、

不動産業者の方が相場からの安い、高いをはっきり判断できます。

 

富士企画の知っている業者さんにも結構いい値段で買ってくれるところがありますので

一度見せてもらえませんか？？

お役にたてるかもしれないです！

 

 

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栃木県宇都宮市にて投資物件を探しています

先日お会いしたお客様が宇都宮市内の投資物件を探しているということでご相談がございました。

今回はその方のご要望をお知らせしたいと思います。

 

 

 

探されているのは宇都宮市内ですが、宇都宮駅からみると北西側付近をメインに探されている

ということです。

宇都宮市はみなさんご存知のとおり、栃木県の県庁所在地で、町自体もかなり大きいところです。

餃子が有名ですが、東北の玄関口としては発展してきた町です。

 

会社も多いですが、工場も多い地域ですので、多くの勤め先がある地域でして、約５０万人程の人口がある

地方中枢都市になります。

 

市内には国道の環状線が走り、それを中心に発展している感じの町です。

 

今回はＪＲ宇都宮駅からみて北西側付近で探しているということで、ご相談を受けました。

 

この付近には、県庁があり、学校や公園なども多く、住環境としては非常に良いエリアという

ことでした。賃貸としてもこのあたりは人気のようです。

 

建物は特別、これじゃないといけないというのはありませんが、比較的築浅の物件が良いようです。

予算は５０００万円～２億円くらいまでが予算となります。

 

もちろんこの地域だけというわけではありませんので、宇都宮市でご売却をお考えの方は

ぜひともご紹介くださいませ。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

 

 

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収益物件売却　個別相談会やってます

収益物件の売却については個別相談会を随時やっています。

 

最初一人でくるのはちょっと…という方の為にセミナー形式でも相談会は実施しています。

10月16日（金）19:30より開催されます。

 

ご興味のある方は下記からお申込み下さい。

 

 

顔合わせだけ、だと考えて頂いて結構だと思います。

 

富士企画も会社の雰囲気ですとか

担当者に挨拶をさせて頂くことが第一の目的だと思っています。

 

不動産の仲介はまず「信頼関係」です。

お客様も富士企画もお互いを信頼して進めていくからこそ、

購入を検討している方に自信をもってご紹介することができます。

 

できれば、物件の売買はセンシティブな情報も必要になってくるため、

一度対面でお話をさせてもらえた方がいいです。

 

富士企画はたくさんのお客様の取引のお手伝いをさせて頂いております。

決して強引に売却のお話をすすめようとしたり、

お客様の意見を聞かなかったり、ということはありません。

 

富士企画は「不動産屋っぽくない」感じを目指してます。

詳しくは富士企画ウェブサイトのトップページで時々紹介されていると思いますので

一度ご覧下さい。

 

皆様にお会いできる日を楽しみにしております。

 

 

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群馬県館林市のアパートを探しています

富士企画では、群馬県館林市周辺の物件を探しております。

館林は日本一暑い町で有名ですが、工場や、学校があり、町自体も整っている町です。

今回はそんな館林市周辺で探している方のニーズをご紹介したいと思います。

 

 

 

エリアとしては、館林だけというわけではありませんが、館林を中心としたあたりで

探されているようです。佐野市も近いと思いますが、佐野あたりでも大丈夫だと思います。

館林であれば、駅の東側の方が検討しやすいようですが、あまり駅から離れない方が良いようです。

 

そしてなによりも駐車場は敷地内に欲しいということでした。

間取りは１Ｋでもファミリータイプでも大丈夫ですが、できれば戸数分の駐車場台数は

欲しいということですので、ある程度の敷地が必要のようです。

 

上限価格ですが、５０００万円くらいでお探しになっております。

 

利回りは高ければ高い程、検討はしやすいと思いますが、少なくとも１０％以上は

ないと厳しい感じです。

 

こんなアパートやマンションなどお持ちの方はぜひともご紹介ください。

 

富士企画では、随時アパートやマンションの売却査定を行っております。

下記、クリック頂き、不動産情報をご入力ください。

だいたいの相場をお知らせさせて頂きます。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）

どうぞ宜しくお願いします

 

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収益物件の値付け基準についてお話します

明日から大型連休ですね。

旅行等に行かれる方も多いと思いますが、

富士企画のスタッフも出かけるかもしれませんが対応は致します！

御用があればメールでも電話でもご連絡下さい。

 

収益物件の値付けに関してはいろいろなやり方がありますが、

我々の出す「査定」は「売れる価格」にほぼイコールのものです。

 

したがって国が出す評価額や路線価などとはちょっと違うものになります。

 

 

まず、銀行評価額です。

不動産は高額なものなのでほとんどの方がローンを使います。

ですのでいくら気に入っても銀行評価が低くて希望通り借り入れができないと買えません…

 

これは主に土地は「相続税路線価」、

建物は「再調達価格」で算出します。

いわゆる積算評価です。

 

ただこれが接道、土地の形状等によって減価されますので

そのまま計算した値はあくまで目安です。

 

 

次に収益評価です。

これはもう、「利回り」です。

たとえば、「都内で10％なら売れる！」

もちろん想定が高くても全然入っていなければ評価は下がります。

 

建物の立地、間取り、構造、築年数などに応じて収益性を算出し、

立地、築年数に応じた「売れる利回り」で価格を出します。

 

 

最後にその他の修正値です。

 

例えば雨漏りがあって直していない、

滞納者がいる、メンテナンスにコストが多くかかる、など

悪い部分があればその分を通常の状態に引き直せるよう値下げします。

逆に、「このあたりの土地は路線価の2倍の価格で取引されている」など、

特に良い部分があれば値段は上がります。

 

ざっとした感じですが、こんな順序で富士企画も査定しています。

 

査定依頼頂いた方にはそこらへんも詳しくご説明しています。

 

是非一度お持ちの物件の価格を考えてみてはいかがでしょう？？

お問い合わせお待ちしております。

 

 

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