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Archive for 2015
相鉄線沿線の投資物件を探しています
富士企画では現在、相鉄線沿線の投資物件を積極的に探しています。
相鉄線は横浜市にある横浜駅と海老名市にある海老名駅を結ぶ鉄道路線ですが、現在ＪＲ線との
相互乗り入れを２０１８年度の開業を目指して工事を行っており、非常に注目度が高い
路線となっています。
富士企画のお客様でも神奈川県限定で探している方は、比較的買いやすい相鉄線沿線で探している方
は多い状況です。
現在でも単身需要は多い路線であると思いますが、ＪＲ線との直結後には、さら単身需要者は高くなる
と思われます。
駅からの距離はそれほどこだわらないですが、相鉄線沿線地域は高低差がある地形になっているため、
駅から離れるとどんどん高低差が発生する事になりますので、できれば駅周辺の平坦な土地であれば
利回りはそれほど高くなくても売却することも可能かと思います。
相鉄線沿線はこれからさらに賃貸需要が高くなるというイメージがありますので、
売却時期としては良いかもしれません。
この地域で投資物件を所有されている方、また売却情報を持っていらっしゃる方など
ぜひ富士企画へご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件の積算評価について①
収益物件の売買でよく聞く積算評価ですが、
今日はこの積算評価についてお話します。
●積算評価とは？
一般的にいう積算評価とはちょっと知っていれば簡単に算出できます。
算出の仕方はこうです。
①路線価を調べる。
だいたいの市街化区域の物件の場合、
相続税路線価というものが公示されています。
ネットで財産評価基準書というものがありますのでそれから見てみて下さい。
ただし、前面道路に路線価が無い場合、
たとえば倍率地域等であった場合、固定資産税評価額に指定された倍率を乗じて算出します。
または位置指定道路などの接道で近くに路線価がある場合、とりあえずそれで出して下さい。
出ている数字は㎡単価ですので土地の面積にこれをかけます。
これで土地の積算がでます。
②建物の積算評価
基本の計算は
構造に依る係数×延床面積×建物の残存年数÷法定耐用年数 です。
構造に依る係数はいろいろあるんですが（銀行によって違います）
とりあえずここでは、木・軽量鉄骨→15万円、鉄骨→18万円、RC・SRC→20万円としておきます。
法定耐用年数ですが、木→22年、軽量鉄骨→27年、鉄骨→34年、RC→47年
※用途によってかわりますが、ここでは住宅用の数値を記載します。
例えば築17年延床300㎡の鉄骨造マンションだと、
18万×300×17÷34＝27,000,000
となるわけです。
これで土地と建物の価格を足したものが積算評価です。
明日はこちらの評価と収益物件の売却の関係についてお話します。
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都内のマンション投資は？？
都内のマンション投資は今も盛んに動いています。
これには景気の動向やオリンピックの影響が大きいでしょう。
さらに不動産投資、収益物件、といったものの存在が、
一般の方にも今まで以上に広まっていることもあると思います。
しかし、最近は値上がりのペースは落ちてきているようにも感じます。
1つのビックイベントとしてはオリンピックがありますが、
それまでずっと堅調にいくかといったらいかない可能性の方が高いのではないかと思います。
都内のマンション投資のメリットは、
とにかく入居がつきやすい、
将来も資産価値が落ちづらい、といったところかと思いますが
逆に利回りが低いのでキャッシュフローはでないことがデメリットです。
もし、投資マンションを買ってみたが、
いまいちキャッシュフローがでず、
一棟ものをやってみたい。
という方がいれば今は売り時です。
富士企画に一度査定に出してみて下さい。
残念な価格かもしれませんが、おもったより高いかもしれません。
いずれにせよ、無料で査定は出します。
もちろんなんでもすぐ売却をすすめたりはしません。
単に売る、というのは富士企画のコンセプトにそぐわないからです。
利益を確定させる為、
損害を最小限に抑える為、
次のステップに進める為、
なんらかの理由、意味がある売却をしてもらいたいと思っています。
まずは、物件に限らず、資産の状況、お仕事の状況詳しくご相談下さい。
一緒にこの先の未来を考えていきましょう。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
愛知県名古屋市の投資不動産を探しています
富士企画では現在、愛知県名古屋市内の投資不動産を探しています。
名古屋市といえば、日本の３大都市の１つでもありますが、近年ではやはりトヨタ自動車
が好調ということもあり、名古屋駅周辺の再開発を始め、地価も上昇しており、銀行融資も
比較的受けやすいエリアということもあり、投資不動産としても人気のエリアの１つと言えます。
名古屋市内は地下鉄が各方面に張り巡らせれており、地下鉄利用者が非常に多い交通地域と
言えるといえます。
ＪＲや私鉄も当然、市内にはありますが、東京都比べるとやはり地下鉄利用の方がよっぽど
便利であるため、地下鉄の町ともいえるくらいだと思います。
主要路線といえば、名古屋駅から市内中心部の栄方面にむけて走る、東山線ですが、
ビジネス街へのアクセスも良い、桜通線も東山線と並行して走る便利な路線です。
また最近では、名城線が名古屋市内を環状するように、沿線され、こちらも非常に便利な路線で
あるといえます。
名古屋市内の特徴は以前よりＲＣマンションが多く、関東圏よりＲＣマンションを建築する人が
多い感じがします。そのため、ＲＣマンションを建築する業者も多く、不動産投資も比較的ＲＣマンション
の投資物件が出てくる印象が強いです。
関東ではなかなか良い物件が出ないＲＣマンションですが、名古屋市内であれば、ＲＣマンションを
探したいという不動産投資家も多いため、できればＲＣマンションがあればありがたいです。
利回りは築年数にもよりますが、８％以上は欲しいところです。
名古屋市内で売却等お考えの投資不動産や売却物件情報等ございましたら、ぜひ富士企画へご相談ください。
富士企画には３０００名を超える投資家様がおり、日々、投資不動産を探されている状況が続いております。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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インターネット契約について
ここでお話するインターネット契約というのは、
収益物件のオーナーが、
入居者へのサービスの為、
地上デジタル放送対応の為、
通信業者と締結している契約のことです。
サービスの提供を享受するからにはやはり有料のサービスとなります。
一棟で○○円
一戸につき○○円
と課金のされ方は様々ですが、
集合住宅で1戸につき○○円となると戸数の多いマンションなどでは結構な費用負担になっていたりします。
収益物件としては定期コストとなってしまうのはマイナスポイントです。
想定利回りには影響しないとはいえ、
物件を維持する為に必要ならば収益に算入しなければなりません。
例えば、地デジ対応にケーブルテレビを利用している場合、
地デジのアンテナをつけるとなると一棟のアパートで15万円くらいです。
地デジ対応にケーブルテレビを使っていると月額1万円とられたとすると、
たった15ヶ月でペイ出来てしまいます。
ただ、このケーブルテレビの契約には地デジに対応できる、というだけではなく
有料チャンネルやインターネットなどのサービスが付帯している場合がほとんどです。
これがやめようとすると厄介で、
上記の付帯サービスを利用されている入居者がいると
なんとか納得してもらわないといけません。
実際はクレームが怖いのでなかなか踏み切れないと思います。
しかし、収支をアップさせるため、物件を高く売却する為、
なんとか工夫されている大家さんも知っています。
富士企画には実にいろんな大家さんが出入りされています。
こちらが驚かさせることも多いです。
これが富士企画の知識の源となっているわけです。
お悩みの事があれば是非一度会社に来てみて下さい。
新しい発見があるかもしれません。
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JR常磐線「柏駅」周辺の投資物件を探しています
富士企画では現在、ＪＲ常磐線 柏駅周辺の投資物件を積極的に探しています。
柏といえば、東の渋谷と言われるほど、駅周辺にはデパートがあり、現在では、各方面からわざわざ
柏に買い物に行く人がいるくらい独自の文化がある町になっています。
そのため、若者にも人気で、単身需要も多い町となっています。
柏駅は東武野田線も乗り入れしているため、乗り換える為に乗降する客も多く、ＪＲだけだと
１日１２万人程が乗降する駅ですが、東武線も１日１４万人が乗り換え等するため、合計で
２６万人が乗降するビッグターミナル駅となっています。
常磐線沿線では現在でも北千住駅につぐ第２の乗降客を誇る駅ですが、乗降客は年々減り続けており
多くの要因はつくばエクスプレスの影響が考えられています。
ただそれでも人気駅であることは変わりませんので、富士企画の投資家様も多い状況です。
駅からは徒歩１０分圏内あたりが一番良いですが、ファミリータイプの物件であれば、駐車場があれば
かなり駅から離れた物件でも、賃貸需要は高い印象があります。
ただし利回りとしては、最低でも１０％程は欲しいところです。
将来、売却したい投資物件や、価格を査定したい方など、アパートやマンションなどの情報をお持ちの方は
富士企画へぜひご相談くださいませ。
随時、売却査定は受付させて頂いております。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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サブリース物件の売却
新築アパート、マンションや投資用分譲マンションなどを購入されたとき、
サブリース契約付で持たれている方もいると思います。
このサブリース契約ですが、
売却時には思わぬお荷物になる場合もあります。
サブリースは当然、サブリースの会社が営利目的で行っているものですので
オーナーが毎月安定して賃料を受け取ることができる代わりに、
一定の利益を取られています。
都内であれば85％～95％程度、
地方になると80％～85％程度、
この分収入が下がるわけですので想定利回りは下がります。
これで売価の減少に影響してしまうわけです。
このサブリースですが、すぐには解約できない場合もあります。
サブリースの契約書をご覧ください。
契約の解除について、期間内の契約であれば違約金の支払いが発生したり、
売買の場合でも買主に引き継がなければならないケースがあったりします。
サブリース契約をするときにももちろん気を付けた方がいいことですが、
ゆくゆく物件を売却することを考えると、
解約の違約金がかからないところでタイミング良く売却する等、
数年先の契約も練っておく必要が生じてきます。
収益物件に付帯する各契約には気を付けた方がいいことが多くあります。
契約書をみてもよくわからない、等ご不明な点があれば富士企画にご相談下さい。
貴方の立場に立って最適なアドバイスをさせて頂きます！
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ＪＲ京浜東北線「南浦和」駅周辺にて投資物件を探しています
富士企画では現在、ＪＲ京浜東北線沿線の「南浦和」駅周辺にて投資物件を探しています。
南浦和駅は、さいたま市南区にある埼玉県の中でも京浜東北沿線の中では人気のある駅です。
特に朝の通勤には便利な始発駅でもあるため、都内に通勤するサラリーマンにとっては便利な
駅です。
今回はそんな人気のある南浦和駅で、探しているお客様の条件等をご紹介したいと思います。
基本的にはＪＲ京浜東北線は、埼玉県の中ではもっとも利用客の多い路線となっております。
今回の南浦和駅だけではなく、川口駅、蕨駅も人気ですし、南浦和駅より大宮駅よりの浦和駅も
非常に人気の駅です。
南浦和駅はＪＲ武蔵野線とつながる駅になりますので、武蔵野沿線からの乗り換え駅としても
利用する客は多いため、朝のラッシュは非常に混雑します。
南浦和駅周辺は学区も良いため、転勤などで埼玉県に来られる方は、南浦和駅周辺の賃貸に住まわれる
傾向にあります。そのため、土地としても高めとなり、不動産としては、なかなか利回りが出ない地域
となっています。
駅から徒歩１０分圏内であれば、７％～８％程の物件であれば、良いと思います。
１５分くらいになってくると徐々に利回りを上げてこないと厳しいかもしれません。
それでもなかなか、物件としての出物は現在は少ない地域になりますので、結構高い金額で
売却できる可能性もあります。
売却情報もしくは、査定など含めてご検討の際には、富士企画へご相談ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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北千住駅周辺の物件を探しています
富士企画では現在、北千住駅周辺の物件を探しています。
北千住駅は東京都足立区にあるターミナル駅で、ＪＲ常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷線
東武鉄道の伊勢崎線、さらに最近では首都圏新都市鉄道のつくばエクスプレスも停車する
駅となっています。
乗降者数として、１日に２０万人以上、年間では５億５０００万人以上が利用するビッグターミナル
となっており、世界の中でも６番目に乗降客が多い駅となっています。
そのため、埼玉県、千葉県、茨城県から東京をつなぐ玄関口として、古くから栄えてきました。
さらには平成２４年に東口に東京電機大学東京千住キャンパスが開校され、単身利用者も非常に多い
町となっています。
富士企画に相談にこられる投資家様も北千住駅周辺の物件が買う事ができればというご希望を多く頂いて
おりまして、土地も高いエリアですので、上限金額はなく、良い物件であれば、かなりのスピードで
買い手が現れると思います。
場所としては、駅まで徒歩１５分圏内であれば、十分の距離になると思います。
構造としては、木造、鉄骨造、ＲＣ造とこだわりませんので、北千住駅周辺の投資物件情報が
ございましたら、富士企画へご相談くださいませ（●＾o＾●）
ご相談頂ければ、ご売却の査定価格を出させて頂いております。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、宜しくお願いいたします。
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媒介契約の選び方
きのうは３つの媒介契約についてお話しました。
きょうはその選び方についてお話します。
●専属専任媒介契約と専任媒介
この2つの違いについてはきのうの通りですが、
専属専任媒介契約の方がいってみると「本気度」が高いわけです。
これは不動産業者側の話です。
なにしろ、全ての取引をその不動産業者を通す必要があり、
一週間に一回の報告をしようというのですから、
とにかく頑張ります。
契約期間内に売れないと申し訳がないので。
ただ富士企画では専属専任媒介でなく専任媒介でも十分頑張ります。
専属専任も専任も富士企画一社に絞って任せてもらっている以上、
全力で販売を頑張ります。
●一般媒介契約だと不動産屋は頑張らないのか？
専属専任、専任と比べて一般媒介契約は他社とも複数の契約ができます。
ですので不動産屋側としてはなんとかしなければならないという意識は減少すると思います。
ですが、それでやらないというわけではありません。
折角の委任を他社にとられてしまうかもしれないので特に人気の出そうな物件の場合、
スピード感をもった活動をすることでしょう。
これは例えば付き合いのある業者が複数あってどちらとも選べない場合、
一般媒介契約にするのも一つの方法だと思います。
これは逆に言うと、売るのが難しい物件だと専属専任、専任の方がじっくり確実に売る場合は
向いていると言えます。
一般媒介契約では他社との契約を告知する場合、しない場合がありますが、
これは富士企画としては告知はしてもらいたいです。
他社での活動情報を教えてもらえないと検討しているお客様にも物件を勧めづらいです。
それぞれの状況に応じて媒介の種類は選んでもらっていいと富士企画では考えています。
まだ売ることを決めていなくても計画することは大事ですので一度ご相談頂ければ幸いです。
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