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投資不動産を売却するときの税金のルール①　確定申告は必要？

投資不動産を売却した場合には、確定申告をする必要があります。

売却益がある場合はもちろん確定申告をしなければなりません。

しかし、損失が出てしまった場合でも確定申告をするとメリットに

なることがあるので、必ず申請しておいた方が良いとおもいます。

 

 

売却益がある場合

不動産を売却したことによって売却益が出た場合、税法上では譲渡所得と

区分され、確定申告をして「譲渡所得税」という税金を納めなけれなりません。

 

売却損が出た場合

一方、売却によって損失が出る場合もあると思いますが、その場合には、税法上

では確定申告をする必要はありません。

 

ただ場合によって、給与などの所得と損益通算して税金を安くおさえることができる

ので、損失の場合も確定申告をしておいた方がよいとおもいます。

 

ただし、売却益が出た不動産がマイホームだった場合には、

３０００万円の特別控除の特例というものがあります。

投資家の皆様の中でも以前に購入したマイホームが転勤などの理由により

住めなくなり、現在は賃貸物件として所有されている方もいるかもしれません。

今は投資不動産でも以前に住んでいた事実があれば、この特別控除を

受ける事ができます。

 

不動産にとりまく税金はいろいろありますが、ルールを良く知り、

出来る限り節税していくことも非常に大切なテクニックです。

 

富士企画ではこういった税金の知識も常に勉強しておりますので、

いろいろとご相談くださいませ。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

投資マンションを高く売却する方法とは？

投資マンションを高く売却する方法とは？

どういう方法が考えられるでしょうか？

 

 

 

富士企画では、どちらかというと１棟アパートやマンションの

売買を得意としておりますが、もちろん投資マンションを扱う場合もあります。

 

正直区分マンションは、売買事例などが同じマンション内にあったり、

現在売却広告を出している部屋などがある場合には、それ以上の価格で売却価格を

決めても、なかなか売れないということがあります。

 

当然同じ不動産は２つとして無いわけですから、同じ価格に合わせる必要もないという

話もあると思いますが、買主様からみると同じマンション内で、同じ階、同じ間取りという

部屋であれば、安いマンションの方が買いやすいという心理も当然にあると思います。

ですから、区分マンションであれば、ほかの売買事例が出る前に売却をすることで

より高く売れる可能性もあると思います。

 

 

また富士企画によくご相談に来られるケースとしては、新築のワンルームマンションを

複数戸購入された方が、今の投資は良いのか、これから１棟アパートなど買えるのか？

そういったご相談が多いのです。

 

新築のワンルームマンションは２千万円程で売られておりますが、

新築である事で利回りは低いのは当然ですが、さらに管理費修繕積立費が差し引かれます

ので、実際の手残りはほんのわずかか、中には赤字というケースも多いです。

 

こういったマンションを３戸、４戸と購入されている方は、数千万円の借り入れをされて

いるのですが、手残りは数万円ということも多いです。

このような収支では、新たに銀行から融資を引く事もできません。

 

改善する方法としては、マンションを早期に売却をして、借り入れを減らす事ですが、

大抵の区分マンションの場合には、築年数が経過すればするほど、価値が下がりますので、

より赤字を減らす為には、とにかく早く売却することです。

なかには、フルローンやオーバーローンなど融資を組んでいる場合には、売却した金額では

抵当権を抹消できないため、自己資金を入れないといけない事もあると思います。

 

お金を出してまで、売るという行為はなかなか選択としては難しいと思いますが、

古くなればなるほど、難しくなるケースがあるのが、区分マンションということも

忘れてはいけません。

 

まずは身を切ってでも売却をし、あとは違う不動産投資でしっかりと

取り戻せばよいと思います。

 

 

富士企画ではこういった相談を本当によく受けますので、同じような経験や、物件を

お持ちの方も多いと思います。

一人づつ状況も違うと思いますので、同じような提案はできないかもしれませんが、

区分マンションなどで売却を悩んでいる方はぜひご相談くださいませ。

 

きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。

お気軽にご相談ください(*^。^*)

 

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投資不動産を売却する時の任意売却とは？

投資不動産を保有されている方の中で、中には、保有していくのが苦しくなって

居る方がいるかもしれません。

特に借り入れがないのであれば、よっぽどの物件でなければ、苦しくはないと思いますが、

やはり原因となるのは、借り入れ金の返済が原因のもととなる場合が多いかと思います。

 

自宅のローンと投資不動産のローンの両方がある場合には、どうしても投資不動産のローン返済

から、滞るケースが多いですが、そんな時に、まず考えないといけないのは、どうやってその

不動産を処分していくかという事になります。

今回はそんな時により損をしない為の立ち回りの仕方をすこしお話したいと思います。

 

 

 

ローンが延滞してしまうと、当然銀行からの催促などが再三あるとおもいます。

そんな中で銀行は出来る限り多く、資金回収をするために銀行がが紹介する不動産業者を

紹介してきますが、実はそういった話に乗ってしまうと、非常に安い価格でしか

売れないということが多くあります。

 

こういったローンが延滞しているような債権を俗に言う不良債権といいそういった債権がらみ

の不動産売却を任意売却といいます。

 

富士企画でも投資不動産を専門に取り扱いしている中で、任意売却という案件はこれまでにも

業者さんから紹介を受けてきましたが、ほとんどが銀行から案件をもらっている

任意売却専門業者のようなところがほとんどです。

 

またそういった物件は、一般的には、通常の相場より安く売られるというケースが多いです。

 

というのは、任意売却ということで、ここでまとまらないと競売になる恐れがあるという

所有者（債務者）の足元を見ているという理由に他なりません。

 

ただし所有者様から見ると任意売却では安いし、競売ではさらに安くなる可能性があるわけで

いずれにしても、安くしか売れないという事になってしまうと思います。

 

でも、任意売却でもあっても、かならず高くうれる方法もありますので、そんな時には

富士企画にご相談頂ければと思います。

 

資金繰りが苦しくなると、修繕などにお金が回せなくなりますので、空室も多くなりがちです。

空室が多くなる事でさらに返済が苦しくなるという悪循環に陥ります。

できれば、そうなる前にご相談頂ければ、より良い条件でご売却のお手伝いができる可能性が

あります。

 

すこし返済計画が苦しい方、また任意売却の相談をされている方、きっとお役に立てられる

と思いますので、ご相談くださいませ。

 

ご一緒により良い方法を見つけていきましょう！

 

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投資不動産の売却査定とは？

投資不動産の売却査定とは？いったいどういった事を査定するのでしょうか？

今回は、私どもがご売却のご依頼を頂いた際に、いつも行っている査定方法を

少しお話したいと思います。

 

 

 

まずご売却のご依頼を頂いてから、査定は始まるわけですが、まずは簡易査定という

ことで、机上にて計算をさせて頂いたり、近隣相場からみた金額をお知らせさせて

頂いております。

 

簡単な方法は、不動産ですので、いろいろな指標がありますが、積算方法という評価の仕方を

まずさせて頂いております。

 

これに用いる指標は、土地は最近平成２７年度路線価が更新されましたが、こちらを用いて計算します。

また建物は、法定耐用年数から経過年数を差し引いた残存年数にて、現在の評価額を計算します。

 

一般的には、この積算評価というのは、銀行が用いる評価の仕方になりますので、当然不動産売買の金額より

かは、かなりかけ離れた金額になりやすいですが、買われる方にとりましたら、銀行からお金を借りるわけ

ですので、一応は積算評価は確認します。

 

これ以外に、公示価格の価格でみたり、実際の相場価格からも評価を出したりしております。

 

また投資不動産である以上、利回りは付き物になりますので、

近隣の投資不動産の利回りも参考にしたりもしています。

 

たとえば、東京であれば、６％～７％ですが、

千葉であれば、８％～９％くらいで見る事も多いです

 

こういったあらゆる面から評価をさせて頂き、最後にお客様の希望金額と照らし合わせて、最終的な

金額のご提案をさせて頂いております。

 

でもこれは、あくまでも簡易査定になりますので、最終的には、やはり現地を見て、

状況を確認させて頂いております。

 

よっぽどのことがない限りは大幅に違うということはありませんが、

不動産はやはり１にも２にも現地が大切ですので、行うようにしております。

 

簡易査定であれば、瞬間的な感覚でも出せますので、ご希望の方は下記フォームより

お問い合わせくださいませ（●＾o＾●）

 

 

査定金額というのはあくまでも私どもから見た相場感ですので、

この価格でないと売らないというわけではありません。

ただし売れない状況で、たな晒しになるよりかは、興味を持って頂ける

金額にて出した方が良いと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、なんでもご相談ください。

 

宜しくお願いいたします

 

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投資不動産を売却するとき売買契約の注意点とは②

投資不動産を売却するときの売買契約において、注意すべきこととは

どういうことでしょうか？

前回は売却活動を始めてから金額や折り合いの考え方というのをお話しましたが、

今回は、その金額が折り合い、いよいよ売買契約という段階での注意点を

お話しようと思います。

 

 

 

まず、売買契約というするということはどういう事でしょうか？

 

投資不動産を持っていて、売却しようとする方を売主様、その不動産を

これから買おうとする方を買主様として、契約書にて、取り決めをする

ということですが、いうなれば、売主様、買主様がそれぞれ、債権債務を

互いにもつということになります。

 

これは、１００円のものを買うためにお店にいって、お金を出し、１００円を

支払ってから、商品を手にして帰るという行為となんら変わらない話ですが、

不動産の場合は、１００円のもの違い、１０００万円、１億円となるため、

より責任を互いに持つという事になります。

 

ですから、物を売る立場の売主様になる方も大変大きな責任を持つということを

忘れてはいけません。

 

高額商品であるために、トラブルも多くなりがちということで、われわれ富士企画

のような仲介業者がいるわけです。

 

富士企画では売却時にありとあらゆることを、売主様に確認をさせて頂きます。

でも売主様があってはならない事ですが、本当の事ではない話をされてしまったり、

滞納などが実際あっても知らないなどの話を受けた際には、なかなか底をさらに掘り下げる

ということは難しいケースが多いです。

 

売主様には今、分かっているすべてのことをお話頂くことになります。

 

いざ売買契約という段階になっても、もしマイナス要因となることがあるのであれば

より早く、買主様に伝える必要があります。

どんな方でも売買契約の直前というのは、ナーバスになるものですので、

悪材料となるものは、早くに伝えることでご理解を頂けるケースもあります。

 

もしそのような状況になれば、ぜひこのあたりに注意をして頂き、ご対応頂ければと思います。

 

富士企画では、そういったご相談も随時受け付けております。

売買契約をしてしまったら、大きな責任を負ってしまいますので、契約する前にどういった形で

売却していけばよいのか、そんな相談をお待ちしております。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

どうぞよろしくお願いいたします（●＾o＾●）

 

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投資不動産を売却するときの売買契約の注意点とは①

投資不動産を売却するときの売買契約における注意点とは

いったいどういうものがあるのでしょうか？

 

今回はそういったすこし実務的なところから

見たお話をしたいと思います。

 

 

 

まず投資不動産を売却するときには、不動産業者に売却の依頼をしてから、

その会社が投資家に広告や紹介をしてもらうわけですが、いろいろな当然

無事売却できるまでにはいろいろなケースが考えられます。

 

よくあるケースとしては、新規の物件が出た時に、

すごい指値を入れてくる業者もいます。

 

感覚としては５０００万円の物件に対して、

４０００万円で売ってほしいというくらいの感じです。

 

これは、どれくらいまで指値が効くのかを見たいというとりあえず

買いつけみたいなものですので、それほど真剣に考えなくても良いと思います。

 

真剣に考えて４５００万円だったら大丈夫などの話をしてしまったら、その業者からは

４５００万円以上の買い付けを今後来ないと思ってもいいくらいです。

 

でもタイミングなどもありますので、売却を依頼してから１カ月くらいの

買い付けは真剣に検討して頂いた方が良いと思います。

 

１か月以上たつと新鮮味がなくなり、なかなか動きが悪くなります。

新しい物件というのは、紹介する営業マンにとっても紹介しやすいので、

当然買い付けも入りやすくなります。

 

案外、初めに売りだした頃の買い付け金額がすごい高くはいったのに、

断ってしまったと後悔をされている売主様を多いです。

 

最低限この金額はというのはある程度予想などをしてもらった方が、良いかもしれません。

 

富士企画では、売却物件は当然高く売れる事に越したことはないと思いますが、売却ができる

ながれというものも熟知しておりますので、そのあたりもご助言等もさせて頂いております。

 

買うのもそうですが、タイミング良く売るというのも不動産投資のテクニックの

一つかと思いますので、そのあたりもご相談ください。

 

次回はその後の売買契約に至るまでのながれをお話したいと思います

 

 

ご相談はスタッフ一同心よりお待ちしておりますので、夜遅くとも

朝早くともなんでもご相談くださいませ（●＾o＾●）

宜しくお願いします。

 

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投資不動産物件を売却するために大切なこととは？

投資不動産物件を売却するうえで大切なこととは？当然いろいろとあるわけですが、

今回はそういった大切な初歩的なところをお話したいと思います。

 

 

 

まず第１に大切といえるところは、ご売却の相談をする先というのが

非常に大切になってきます。

 

 

どんな物にも、その道の専門というのがあります。

税理士や弁護士にも得意な分野があったり、飲食店でもいろいろな専門店があります。

昔からもち屋はもち屋ということわざがありますが、これも不動産投資の世界には

同じような事が言えると思います。

 

同じ不動産でも一般の不動産しか扱っていない不動産屋と、富士企画のような投資不動産

しか扱っていない会社もあります。

特に不動産に関しては専門性は強いと思います。

 

投資不動産に関しては、一般の不動産に比べると、正直取り扱いとしてはしにくいという

印象があるようで、富士企画でもほかの不動産屋から、売却依頼物件を預かったのだけど、

売ってくれないかや、どれくらいで売れるのかという相談が多いです。

 

まだこのように相談される不動産屋であれば、良いのですが、中にはあまり投資不動産の

事を知らないにもかかわらず、売却価格を決定してしまい、

市場に出すということがあります。

 

 

このような不動産が出てきた時には、当然すごく安かったり、高かったりします。

 

すごく安かったりした場合には、その日に申し込みが多く入ることも多いので、

そのあとに、所有者様から安く設定しすぎたのではということで、売却がキャンセル

になってしまうケースもあるくらいです。

 

その反面、投資不動産専門の会社の売却設定価格は、非常に微妙なところで設定してきます。

 

富士企画では、投資不動産を専門に取り扱いしております。

 

投資不動産を売却する時には、なんでも結構ですので、

まずはご相談頂ければと思います。

 

きっと皆さんのお役に立てると思いますので、

どうぞよろしくお願いします。

 

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

 

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投資不動産を売却する時の注意点！～簿価編～

投資不動産を売却する時の注意点として、今回は、簿価というところに着目した

お話をしたいと思います。

 

 

 

簿価とは、みなさんが投資物件を取得されてから今ままでにおける、

その不動産の残価となります。

 

土地に関しては、減価償却しないため、５０００万円で取得されているのであれば

今でも５０００万円が簿価となります。

ただし建物の場合には、毎年減価償却していきますので、法定耐用年数が過ぎている

建物などは４年間で簿価がほぼ０となるため、５０００万円で取得したとしても

４年後には０となるわけです。

当然その間には、減価償却費として、多額の経費計上をしてきているという事になります。

 

仮に上記のような不動産の申告をしていくと、土地建物で合計１億円で購入したとしても

４年後には、簿価としては、土地だけの５０００万円となり、その物件をまた１億円で売却

しても５０００万円が利益となるため、多額の譲渡所得税の対象となってしまいます。

 

もちろん売却すればの話ですので、売却せずに長期保有されるという方であれば、それほど

関係ない話になるかもしれませんが、税金はこのようにうまく出来ておりますので、

建物価格を高くしてもあとから苦しむことにも、なるかもしれません。

 

こういった対策としては、やはり税金の計算などもしていかないと、いけないわけですが、

富士企画にも良く相談させて頂いております税理士の方もおりますので、よろしければ

ご紹介もさせて頂いております。

 

税金のあたりも含めてトータルに、ご提案などさせて頂きたいと思いますので、

ご自身の投資不動産を売却するにあたり、税金などが気になる方は、

お気軽にご相談くださいませ。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）

 

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投資不動産の高く売却するための方法！～設備改善編～

投資不動産を売却するための方法とは、いろいろありますが、

今回は設備改善編として、出来る方法をご紹介しようと思います。

 

 

設備というのは、建物についている付属物ですが、まずはお湯を出すための給湯器

エアコン、モニター付きインターフォン、また最近ではウォシュレットも多くの

アパートやマンションが導入を始めております。

 

給湯器やエアコンはすでに取り付けられているという物件も多いと思いますが、

これらも電気製品ですから、１０年～１５年程で、寿命がくるものが多いです。

 

そういった古い設備も含めてすべてを新しく入れ替えたりするとなると、

全部で数十万単位の金額になってくるわけですが、当然アパートやマンションというのは

１部屋ではないわけですから、１０室あれば、数百万円という単位になります。

 

これをオーナー様自身で負担するとなると、不動産を高く売るどころか、さらに借入金額を

増やさないといけなくなってしまいます。

 

こんな時に、オーナー様の強い見方になってくれるのが、ガス会社さんになります。

現在富士企画でお付き合いしているガス会社は、大手の会社さんですが、

そのガス会社に乗り換えて契約することにより、給湯器の無償交換・修理をはじめ

エアコン新品交換、モニター付きインタフォンの新規取り付け、またウォシュレットも

新規取り付けをしてくれるサービスがあります。

 

ただし条件がありまして、ガスといってもプロパンガスで供給しているアパートやマンション

のみ対応できまして、都市ガスで供給している物件は切り替えが難しいです。

 

 

 

こういった設備は、当然入居者募集の強いバックアップにもなりますし、また賃料に関しても

多少はあげられる可能性があります。

 

前にも記載しましたが、賃料を１０００円上げるだけで、不動産の利回りは変わってきます。

 

プロパンガスのアパートやマンションをお持ちの方は、ぜひこういった協力会社と

うまくお付き合いされたら良いと思います。

 

記載しましたサービスは富士企画の賃貸管理物件用に作って頂いた特別メニュー

ということですが、売買でお世話になった方などにもご紹介させて頂いております。

ご興味ある方は、どしどしご相談頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、

どうぞ宜しくお願いいたします（●＾o＾●）

 

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話題の賃貸併用住宅の売却における落とし穴とは？

本日、平成２７年度の相続税路線価が発表されました。

大都市圏を中心に、上昇が見られるようになり、より相続税に対する問題が増した

と言える状況になっております。

そんな、問題を解消できる手法の一つとして、賃貸併用住宅があります。

賃貸併用住宅を建てる事で、貸家建付地という評価減を受けれることにより、

相続税評価がさげれるというものです。

 

相続税対策でなくとも、現在は３０歳くらいのサラリーマンの方でも新築住宅を建てる際に

一部を賃貸にすることで、住宅ローンの返済を軽くしたいという方も多く見受けられます。

 

こんな話題の賃貸併用住宅ですが、実は売却などをする際に、思わぬ落とし穴があること

を本日はお話したいと思います。

 

 

 

不動産ですので、長い期間ローンを支払うことになります。

その間には、いろいろな問題が起きるということも必ず考えておかねばなりません。

そういった問題を解決する為に、ケースとしては売却という選択をしないといけない

時もあると思いますが、実は賃貸併用住宅というのは、多少困難があります。

 

というのは、賃貸併用住宅というのは、自分専用の住居でもないし、また投資用物件としても

中途半端なところがあるからです。

住居を探している方であれば、賃貸併用住宅ではなく、中古住宅を探す方が多く、

また投資不動産を探している方であれば、賃貸併用住宅ではなく、普通のアパートやマンション

を探すことになり、賃貸併用住宅をあえて探すという方にとってしか、目的となさないからです。

 

また賃貸併用住宅を探している方でも、居住部分は自宅として購入されるわけですから、

気に入った立地や間取り、設備などが求められますので、玉数がすくない賃貸併用住宅では

なかなか希望と合致しないケースが多いです。

 

このように賃貸併用住宅というのは、種別として、中途半端なところがありますので、

売却する際には、時間がかかってしまうことが予想されます。

 

これを克服するには、どうすればよいのでしょうか？

 

富士企画では、そんな賃貸併用住宅のデメリットを克服した方法というのを知っております。

ご興味ある方はぜひ、富士企画へ相談頂ければと思います。

投資物件専門の会社だから分かることも多くあります。

 

スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、お気軽にご相談ください。

 

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