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収益物件売却に向けて資料準備①
収益物件を売却するにあたって、必要な資料や確認頂きたいことをご案内致します。
①重要事項説明書
重要事項説明書（よく略して「じゅうせつ」と言ったりします）は不動産の説明書のようなものです。
対象物件の所在地、規模、構造、法令上の制限などが載っています。
我々も物件の査定をさせて頂く際、
重要事項説明書を見せて頂けると物件の良いところ、悪いところが良く分かるので助かります。
でも、相続で取得されている場合など、これがないという方も多くいらっしゃいます。
その場合は別の資料で補います。
②固定資産税、都市計画税の納税通知書
これは毎年くるはずなので直近のものだけでも保管しておいた方がいいです。
重要事項説明書でも租税の額や評価額には触れていない場合が多いのでこちらは後々は必須となります。
なお、重要事項説明書がない場合でもこちらで物件の「地番」がわかります。
収益物件を購入される方は「事業」として考える以上、コストの意識が高いです。
固定資産税は収益物件運営の中でも結構な割合を占めるコストですのでよく聞かれます。
なお、この納税通知書には固定資産税評価額が記載されています。
これにより、登記費用なども概算が出せるのでこちらも大事な情報です。
納税通知書をなくしてしまった場合、役所でも代わりになるものを発行しています。
・公課証明書（固定資産税及び都市計画税の額の証明書）
・評価証明書（評価額の証明書）
ただし、これらは物件の所在地の市町村役場でなければ取ることができません。
料金もかかるので必要な場合はご相談下さい。
物件を高く売却するには物件の状態を詳しく把握しておく必要があります。
後になって悪いところがでてくると
購入検討者様から値引き、最悪破談になる恐れも出てきますので準備は大変重要です。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
お盆明け早々ですが、9月は物件が動く時期です。
富士企画の盆休みも終わりました。
最近は休みをずらして休む方も多いと思いますがこれからは早く売却をすすめようという方には重要な時期です。
こんな話はよく聞くかもしれませんが、
実際そうです。
銀行の多くが9月が上半期の締め期なのが大きな理由です。
銀行マンも半期の目標に向かって頑張ります。
銀行側も半期の目標を達成しなければなりません。
数字の帳尻を合わせようとする（建前としてはダメですが）動きもあるかもしれません。
なお、忙しくなってくるため、余計に慎重にはなりにくくなる為、ちょっと難しい案件も通りやすくなる傾向があると思います。
ですので物件を売りたい、という方はこれから準備が必要です。
買う人も「お盆明けから~」と考えている人も結構いるのでここのタイミングで売りに出せば、
9月上旬に契約、9月中に決済という感じでいけると思います。
ここで準備についてですが、
富士企画にはまず相談してもらえればOKです。
何が必要か、どういった進め方になるのか、全て丁寧にご説明致します。
なお、先月、今月で退去がでてしまった！という方もいらっしゃると思います。
売るのであれば焦ることはありません。
どうせ売る場合でも原状回復は基本するので募集をかけれる状態にはして置いて下さい。
では明日は、物件を売る際に必要な資料についてお話致します。
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夏季休暇のお知らせ
いつもこのサイトをご覧頂いております皆様に向けて
多大な感謝の意を込めて暑中のお見舞いを申し上げます。
富士企画では明日、8月8日より8月16日までの間、夏季休暇とさせていただきます。
こちらのサイトの更新もその間は行われませんのでご承知下さいませ。
しかしながら不動産市場は常に動いています。
富士企画では休み中もお客様のニーズにお応えできるようにしておりますので
お急ぎの場合はお気兼ねなくお問い合わせください。
お問い合わせはメールでも電話でも結構です。
来月は9月で銀行の半期末です。
来月に向けて物件の売却希望の方をお待ちしております！
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第三者の為の契約とは？？ ②
前回に引き続き「第三者の為の契約」についてです。
言葉についての説明などについては前回をご参照ください。
これをすることのメリットですが、
まず、「第三者の為の契約」であることをうたって契約した宅建業者が第三者に販売する場合、
実際に購入して販売するのと違うのは所有権移転登記が行われません。
ですので移転登記費用がかからないわけです。
移転登記費用は宅地の場合、評価額の1.5％、建物の2％が登録免許税として
+司法書士への手数料等がかかります。
さらに、自らが登記名義人として登記されないので不動産取得税もかかりません。
これは土地が1.5％、建物3％です。（規模、用途によって変わります）
これだけ違うとそこまで規模が大きい物件でなくとも100万くらいは違ってきます。
一方、これを購入する側としては見えない相手から直接所有権移転をされるわけですが
実際にかかる登記費用は同じです。
メリットは宅建業者売主になることによって瑕疵担保責任を確実に負ってもらえることです。
宅建業者は宅建業者以外に自らが売主となって販売する場合、
最低二年、もしくは知った時から1年の瑕疵担保責任を負わなければなりません。
取引としても保護される立場になりますので安心できるはずです。
以上、簡単ですが「第三者の為の契約」についてでした。
相手が見えない契約のようですが知っておけば怖いことはありません。
ただ契約をする以上、他に販売することなどはできなくなりますので
そこは条件などお気をつけ下さい。
売主様にも買主様にもメリットのある取引になるよう富士企画では最善のご提案を致します！
不安な点などがあれば時間はかかりません、まずご相談下さい。
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第三者の為の契約とは？？ ①
収益不動産の買取の場合、契約条項等にこの言葉が入っていたりします。
これについては説明されるはずですが一度ここでご説明しておこうと思います。
◎宅建業者が禁止されている「他人物売買」
他人物売買とは言葉そのまま人のものを第三者に売る、ということです。
こんなことを実際にやられては当然、本来の持ち主である「所有者」も買主になる方も困りますよね。
だから禁止です。
金額が大きい不動産の売買ですから、もちろんこんなことがあってはなりません。
不動産に精通している不動産業者はもちろん禁止です。
ですが実はこれは民法上はOKなことなのです。
もちろんそれを知らなかった善意の第三者等は契約の解除ができたり、
損害賠償請求ができるよう保護されています。
だからといってもそんなことが横行するのは風紀を乱すことになりかねませんから
一般的に行われている話ではありません。
宅建業法でも不動産業者が自ら売主となる他人物売買は禁止されています。
しかし、これがまたOKな場合があります。
宅建業者が所有者と物件取得の予約、契約をちゃんとしていればOKなのです。
契約書にタイトルのような文言が入っているのも所有者から買主に登記を直接移転する為のものです。
登記も所有者から買主に直接移転されます。
なんだか胡散臭い感じに捉えられる方もいるかもしれません。
言いかえれば不動産業者が買い取って再販するのをショートカットしている感じです。
不動産業者にとってメリットがある方法であることはわかりますが、
所有者や買主さんにもメリットはあります、次回それをお話致します。
もっとよく知りたい！という方は下記よりお問い合わせください。
じっくりゆっくりご説明致します！
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入居率が悪い物件を売却するとき ②
昨日に続きまして入居率が悪い状態の物件の売却についてです。
実際に「入居を付ける！」以外の、具体的な方策としてどんなものがあるでしょう。
今回2つをご紹介致します。
①サブリースをつける
サブリースはご存じの方も多いかもしれません。
同時に「そんなことができれば苦労しない！」とおっしゃるところもあるでしょう。
確かにサブリースをする会社も商売ですので見込みがない物件を借り上げたりしません。
地方の高利回り物件などは現実的ではないでしょう。
逆に都内の物件などであれば（間取りの指定など条件ありますが）出来る場合もあります。
したがってこれは「立地がいい物件」の方法といえます。
もちろん、判断するのはサブリース業者です。
中古の物件でも途中からサブリースをやっている業者はたくさんあります。
富士企画でもご紹介できますので是非相談してみて下さい。
②サブリース業者以外の不動産業者などで条件付き家賃保証をつけてもらう。
よく、売り出し物件で『1年間家賃保証付！』なんかよく見かけます。
これはサブリースではなく、空室部分を保証するというものです。
これを付けることによって銀行融資が付き易くなったりします。
このケースは、多くの場合、不動産業者が買い取って販売するときに多いです。
1年間の家賃保証をする為にはその分の利益も確保しておかないとならないからです。
こちらは不動産業者の判断で値段次第で可能なのでどんな物件でも相談出来ます。
もちろん富士企画でもやっています。
空きが多い物件で処分に苦労されている方、
一度富士企画にご相談頂ければ、新しい切り口を見いだせるかもしれません。
もうすぐお盆ですが、一度ゆっくり考えてみてはいかがでしょう？？
お問い合わせお待ちしています。
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入居率が悪い物件を売却するとき
8月に入りました。今日も暑いですね！
日光の方ではヒョウが降ったとか、
被害があった方は大変かと思います。
これは火災保険で対応できる内容なのでこんなときはあると助かります。
さて余談でしたが、アパートやマンションを売却する場合、
まず重要なのが入居率です。
これが悪いと印象がよくないばかりか銀行によっては融資不可になってしまいます。
じゃあ、とりあえず、入居させよう！と、思っても気をつけなければなりません。
まず、家賃を大幅に下げて入れるのはダメです。
想定利回りが下がってしまい売却価格に大きくマイナス影響です。
もっとずるがしこいやり方ですが、大量にフリーレント（半年とか）や
特殊な条件（原状回復義務を付けない、物品をプレゼントして勧誘するなど）
これもダメです。
大量のフリーレントは検討者からの印象が悪く、
そうまでしないと入らないのか…と思われてしまいます。
特殊な条件で入れている場合は、
富士企画のような収益不動産専門の業者が仲介で入った場合は問題視されてしまいます。
最悪、知らずに買った買主さんとは裁判沙汰になる恐れもあります。
急がばまわれとは違いますが、
あせらず真っ当な方法で良い売却をしていきましょう。
では次回は具体的な方策をご紹介致します。
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投資不動産を高く売却するための極意！
投資不動産を高く売却するための極意とは？
正直これをお話したら、終わりだよというお話になるかもしれませんが、
今回はお話をさせて頂ければと思います。
投資不動産を高く売却するための極意ともいえる一番大切なことは、その投資不動産を
購入するときに安く買うこと！これに尽きると思います。
大幅な指値をいれて値引きをしてもらい購入した方が良いという事を言っているわけでは
ありません。条件として、利回り、資産価値、立地、いろいろあるとおもいますが、
総合的にみて、今の市場価格より条件が良いものを選ぶということが、安く買うということ
につながります。
現在投資不動産の価格も上がり、利回りなどがかなり低いものや、こんな感じの物件で
こんな価格するんだとびっくりするくらいの物件もあります。
そんな物件を購入時に選んでしまうと、その購入した時より高く売る事は、容易なことでは
ありません。あるとすれば、さらに不動産の値上がりが進んだ時かもしれません。
私も、長年不動産投資業界に携わってきましたが、投資不動産の購入するときに、
一番考える事は、１，２にも出口をどうするかという点を考えます。
要するに、不動産を購入する前から、その不動産を売却することを同時に考えているわけです。
この考え方は、不動産業に従事する特有な考え方と言えるかもしれませんが、いかに高く売却
するかという事を考えた場合には、購入する時点でこのような考え方を持った方が
当然売りやすいです。
ただし買ったからといって、本当にすぐに転売するわけではありませんが、安く不動産を買う事が
安全な不動産投資の第１歩と考えております。
でも投資不動産を購入する前から、売却を考えるなんて、一般の方には当然難しいと思います。
そんな時にお役に立てれるのが、私ども富士企画かと思います。
富士企画には、投資不動産を長年経験してきたベテランスタッフをはじめ、最近勉強を始めた
スタッフをおりますが、一貫して、良い投資不動産のご紹介や仲介をさせて頂いております。
私どもの経験などが、きっとお客様の不動産投資成功のお役に立てられると思っております
ので、ぜひお気軽に売却でも、購入でもご相談くださいませ（●＾o＾●）
スタッフ一同心よりお待ち申しております。
無料のご相談も行っておりますので、お気軽にご相談ください。宜しくお願いいたします。
担当の西井と申します。
不動産の事でしたら、なんでもご相談ください。
０９０－４０８１－６９１２
〒１６０-０００４
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富士企画株式会社
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投資不動産を売却するときにかかる費用とは？
投資不動産を売却する際にかかる費用とはいったいどういうものが
あるのでしょうか？
今回はそういった費用をご説明したいと思います。
まずかかる費用は印紙代があります。
印紙は、売買契約書にかならず貼付しなければなりません。
ただし印紙代は節税することができる方法もあります。
それは売主となる方が、売買契約書の原本を必要としないのであれば、
契約書を１通にして、原本を買主が、コピーを売主が保有するという
ことにすれば、印紙代は１通分を買主、売主で折半すればよいのです。
売買契約書の写しというのは、法律で認められておりますので、税務署に対しての
売却の申告する際も、この契約書の写しを提出すれば問題ありません。
売主が契約書の原本を保有するというケースはあまり聞いたことがありませんので
売主は写しを保有するようにしましょう！
次に必要な費用は仲介手数料です。
不動産業者にて直接、買い取りしてもらう場合には、仲介手数料はかかりませんが、
買手を見つけてもらう仲介の場合は必ずかかります。
また場合によってかかる費用としては、もし売却するときに抵当権を抹消する
必要があるのであれば、抹消費用がかかります。
でもそれほど多額にかかるわけではなく、多くても数万円程度です。
ただし金融機関への返済をする際に、繰り上げ返済手数料が必要であったり、
長期の固定金利で借りていた場合には違約金がかかる可能性もあります。
譲渡した際に売却益があるようであれば、譲渡所得税もかかります。
以上です。
売却する際にも、いくらは費用がかかりますので、あらかじめ予算に入れて頂ければ
と思います。
富士企画では随時不動産売却の査定やお手伝いをさせて頂いております。
まずはご相談頂く事からすべてが始まります。
少しでも高くうるには売却するタイミングも必要ですので、売却をする予定が
ある方はぜひ一度ご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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投資不動産の売却価格を左右する金融機関とは？②
投資不動産の売却価格を左右する金融機関②として、ほかの金融機関の動向も
お話したいと思います。
前回、投資不動産の融資先として、２０年以上経過した木造物件でも
長期間融資をする金融機関のお話をさせて頂きましたが、ほかにも特徴のある
金融機関がございます。
こちらも某県の有力な地銀になりますが、今年９月までの融資実行分という期間限定
にはなりますが、さらに長く融資を組んでくれる金融機関があります。
条件としては、平成３年以降の鉄骨造以上の建物に限られますが、融資期間は３５年という
長期間得られることになります。
しかもこちらの銀行は通常時は金利４．５％にて融資を行っているのですが、今回の条件は
１％安くなり、金利３．５％にて貸出をする予定とのことです。
投資不動産を良く取引されている方であれば、その金融機関がどこかすでにご存な方も
多いと思いますが、あの銀行がこんな条件でやってくれるのです。
ただしこの融資の条件としては、もうひとつエリアが限定されております。
そのエリアというのは、東京都、横浜市、川崎市、名古屋市（愛知県）の４つのエリアにある
投資不動産に対しての融資のみ使える事になっています。
これはあくまでも新しく投資不動産を購入するときに使う金融機関の融資条件のお話ですが、
逆に言うとこういった条件に合致する投資不動産をお持ちの方は、通常よりも高く売れる可能性が
高まるという事になります。
最近は融資の条件も月ごとに変わっています。来月もある大手の金融機関の投資不動産に対する
融資条件が大幅に改善していくようです。
金融機関の融資条件が変わることは、売れやすい物件が変わることにつながりますので、
こういった動向を知る事で、賢い不動産の売却ができるようになります。
富士企画でもこういった条件から見た価格も考慮にして、投資不動産の売却査定を
行っていますので、ぜひお気軽にご相談頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
どうぞよろしくお願いいたします。（●＾o＾●）
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