利用規約・免責事項
新着情報
融資特約つきの契約
富士企画で仲介している収益物件の9割以上の契約が融資特約付の契約です。
この融資特約とは簡単に言えば、
融資を申し込んで希望通りでなかったら白紙解約
というものです。
不動産は高額なものなので、
融資を使わないと実際買えない、という場合が多いです。
これは仕方ないんですが、売主側からするとそれなら折角契約しても
ダメになる可能性があるということなので
特に急いでいる場合は不安が残ります。
と言っても、融資特約がないと売買代金が払えないことは「契約違反」になってしまうので
融資を利用する場合、特約をつけないことは特殊な場合を除いてありません。
富士企画で仲介する場合は必ずこうしています。
ただ、融資は事前審査ができるので契約をする際はほとんどこれを通しています。
これは銀行側からすれば「確約」はできないものなのですが、
富士企画でご紹介する銀行さんはみなさん優秀な方たちなので今のところ100％大丈夫です。
ですが、仲介の担当者の見込みが甘かったり、
やりとりがうまくいっていないと融資解約になってしまうケースが増えてきます。
信頼できる不動産業者に任せることが売却に失敗しないポイントです。
今売却を他業者に任せていて不安がある場合等、
ご相談だけでも承りますのでいつでもご連絡下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
境界の明示について
契約の条件のひとつでよく挙がるのが「境界の明示」です。
収益物件の売買も結局土地の売買もセットなのでここはとても重要な事項です。
富士企画は全国宅地建物取引協会の会員の書式をつかっておりますが、
境界の明示は第4条に入ってます。
条文：売主は、買主に本物件引き渡しのときまでに、隣地（ただし、公道との官民境界は含まない）との境界を現地において明示する。
官民境界とは官地（公道など公有地）と民地（私道を含む私有地）との境界です。
中古の物件の売買の場合、売主買主で集まって現地で、ここです、というのはあまりやりません。
境界のポイント（コンクリート杭や金属鋲等）があれば我々が図等をもとに買主さんに説明をします。
それぞれのポイントがない場合、境界を復元する場合、しない場合、条件によって変わってきます。
大手不動産業者の場合、境界を明示しないとあとで問題が生じる恐れがある為、
基本的にしっかり境界明示はします。
図等で説明する場合、官民の境界を除いて境界確認をする「現況測量図」をいうものがあります。
これは確定測量よりも日数も費用も少なくなる為、多くの場合これをやります。
ただ費用以外で境界明示で生じる大きな問題は日数の方です。
官民に対して民民といいますが、相手は個人の方なのですぐに連絡が取れず、
なかなかスケジュールが組めないという場合があります。
となると2ケ月、3ケ月と結構な時間を要する場合があります。
こうなるとスピーディーな売却には向かない為、「境界非明示」を希望される売主さんも多いです。
ただこれもさすがにやった方がいい場合（フェンスなどもなく、どこが境界かかなりあいまいな場合等）
もあるので気になる方は一度物件を拝見させて下さい。
それぞれの状況に応じて、明示、非明示、色々とやり方はあります。
進みだしてからトラブルが発覚する前に収益不動産仲介のプロに一度ご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売却相談はご自宅近くでもいきます。
富士企画では物件を売却希望の方に個別相談を行っております。
基本的には事務所内で行うのが普通です。
これは不動産の売却のお話自体が結構プライベートでセンシティブな情報だったりする為、
なるべくこれでおススメしてます。
ただ、時間がとれない場合、
または不動産屋をまだ信用しきれない、という場合
例えばご自宅でお話を伺うというのもありです。
富士企画のオフィスを見てもらいたいというのもあるので
できれば来てもらった方が私たちのことをもっとよく理解していただけるのではないかとおもいますが、
不動産屋に行くこと自体がまだちょっと…という感じならオフィスはやめときましょう
自宅でも近くのファミレスでも大丈夫です。
ただ先ずはご挨拶だけになるかもしれません。
詳しくはやはり資料をいろいろみないといけませんし、
あせって進めてしまうとあまりよくないことが多いです。
これからどうしようかなっという方はご連絡下さい。
富士企画のスタッフが丁寧に対応させて頂きます。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
よくある質問
今日は物件を売りに出している方、これから売りに出そうとお考えの方へ
検討者さんからのよくある質問をお伝えします。
・建物のメンテナンス、その費用について
Q.ビルメンテナンスコストを教えて下さい。
Q.エレベーターの保守契約の内容を教えて下さい。
不動産投資は収入のアップよりも支出のカットの方が手っ取り早いですね。
コストはどの方も気にされます。
エレベーター、受水槽、浄化槽等お金がかかっていることはなるべく
その実額を知りたいので領収証や見積り書等あればベストです。
エレベーターに関しては保守の内容で料金が変わりますので
保守契約の内容を確認してみて下さい。
なお、電気代もエレベーター等があると馬鹿にならない額になると思います。
光熱費の目安も聞かれます。
・入居募集について
Q.現在の空室はどれくらい前から空いていますか？
Q.募集時のADやフリーレント等の条件は？
Q.現在までの入居状況の推移を知りたいです。
入居募集も賃貸運営のメインの課題です。
当然確認しておきたいところです。
ただこれは家賃の設定、募集を任せた管理会社などで失敗があると
苦い経験談が答えになる場合もあると思います。
しかし、その経験こそ新しく購入する方には非常に参考となる情報です。
是非、応援する意味でもお話いただけますと嬉しいです。
１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
減価償却が切れたら売りどき？
減価償却が終わったら売りどきなんでしょうか？？
ご自分でしっかり管理されている方も多いかと思いますが、
売ろうと思っても高額なものなので簡単にさばけるわけではない時も間々あります。
何年後から売らなければならない、といった風に売る心構えをしておくことが重要です。
では償却についてですが、
償却にもいくつかあり、
主に投資不動産では「建物」と「設備」を償却されているかたが多いかと思います。
建物の方が基本的に償却期間が長いので最後まで残ると思いますが、
例えば、木造の築22年以上の物件では4年間だけです。
購入してからあっと言う間に償却期間は終わります。
償却が終わると課税所得の部分が多くなり、所得税がぐっと重くなります。
キャッシュフロー重視の投資家さんが多い中で所得税は結構重要な問題です。
ただ売るときに償却した分は利益と同等にみなされるので
結局売ったときに課税されて所得税はその分支払わなければなりません。
ですので減価償却は税金の支払いの先延ばしともいえます。
一番重要なのは、いくらで売れるかという事です。
もちろん償却が終わったあとの方がいくらか安く売っても手残りは同じくらいになります。
しかし、不動産の相場、特に投資用不動産の相場は常に大きく動く可能性があります。
税金の事を考えるものも重要な事ですが、
まずは一番大事な「いくらで売れるか」に焦点を合わせてご検討ください。
皆様のご相談お待ちしております。
１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
事故を起こされたとき
アパート、マンションで「事故」というと交通事故ではありません。
いわゆる「事故物件」に該当するような「事故」のことです。
多いのが自殺、まれに他殺です。
もしそういうことが起こってもあせらないことです。
建物がしっかりしていれば賃貸で貸すことはできます。
損害賠償を請求することもできるかもしれません。
ただ売買となると一般的にやはり価格に大きく影響します。
問題がない物件と比べてだいたい10％～20％くらいの下げ幅でしょうか。
価格が大きいものであればある程これは痛いです。
ただなるベくこれを緩和しようとするならば、入居を付けるのが一番です。
もちろん普通の家賃であれば騙しでもしない限り難しいので
家賃は大幅に値引きすることになると思います。
これで買手からは、
「事故のあった部屋が入居がつくのか」
「いくらぐらいで決まるのか」
といった判断材料として重要なところをカバーできます。
万が一、すぐに売らないのであればまたもう少し高い家賃がとれる時が来るかもしれません。
建物を取り壊すつもりでもない限り、入居は付けた方が得策だと思います。
１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売却時の値段設定
売却時の値段設定についてお話致します。
これは売却する方法によって多少変わってきます。
まず、インターネット上の広告や表向きにも広告を出す場合、
お問い合わせは多く来ることが考えられます。
これが一番早く売れるやり方だと思いますが、
マイナス要素としては多くの人の目に留まる為、
広告を出してしばらく売れなかった場合、
見ている方からは「情報の鮮度が低い」、「しばらく売れていない物件」
という風にみられてしまう恐れがあります。
ですのでこれを避ける為には短期決戦で挑むのが一番です。
多少の指値を考慮して価格を付けるのが一般的ですが、
「売れる価格」をしっかり相談した上で提示した方がよいと思います。
今度はネットなど一般公開せずに販売する場合ですが、
これは不動産業者の営業の手腕によるところとなります。
ですので3500万が3200万まではオッケーという風に
担当者で予め把握しておけばあとはその範囲内（それ以下になる場合もあると思いますが）
で申込を頂けることでしょう。
それでダメな場合は、価格が売れる価格設定ではない場合や
担当者の紹介の仕方が悪い場合が考えられます。
この場合は担当者に反応を聞いたうえで販売手法を組み立てていくこととなります。
なお、指値の可能範囲ですが、これは担当者にしっかり伝えておいた方がいいです。
そのままで売れる場合はよいですが、話がコロコロ変わるようなことでは
折角検討していた買主さんも逃げてしまう恐れがあるからです。
富士企画の担当と是非一度しっかり売却計画を詰めてみて下さい。
しっかりしたビジョンが見えた方が今後の投資もスムーズにいくと思います！
１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
大きい物件は分割して売るのもアリ？？
不動産は分割して売ることができます。
基本的には宅建業法に抵触することもあるのでその場合は一度
不動産業者に買い取ってもらう必要があります。
分割して売ることのメリットは、
・まとめてだと金額が大きくて手が出しづらい物件でも分割して少額になれば買手が付き易くなります。
・分割をすると基本的には坪単価はあがります。売却の総額が大きくなりますので結果的に高く売れ易くなります。
デメリットは以下のようなことが考えられます。
・建物がある場合、土地の面積が減って既存不適格（建蔽率、容積率オーバー）になる恐れがあります。
・接道条件が悪くなり、用途の制限も厳しくなることがあります。
（例えば東京で接道4m→2mだと共同住宅の建築が不可になります）
・測量などを行わなければならない為、時間がかかり、費用もかかります。
もちろん分割するのもタダではできません。
分割する対象地を測量して分割して登記をする必要があります。
費用としては物件によって結構差が出ます。
土地の形状が複雑であったり、接している隣地が多かったりすればするほど費用は大きくなります。
物件の大きさにもよるのでそこは一度ご相談下さい。
なお、あまり一般的ではないですが、分譲マンションのように建物を部屋ごと、階層ごとに区切って
区分所有登記をして販売するという方法もあります。
いずれにせよ、物件の規模や価格などによって分割をするメリットが大きい場合、そうでない場合があります。
分割せずに売却した場合、分割した場合、それぞれのパターンで比較してみることが大事です。
もちろん富士企画でもご相談承りますので迷われている方は是非ご相談下さい。
１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
一般媒介・専任媒介・専任専属媒介について
物件を売る場合、不動産屋さんと媒介契約を結びます。
この媒介契約というものは売却のお手伝いをする代わりに約定の仲介手数料を頂きます。
という趣旨のものですが、これらには種類があります。
・一般媒介契約
特にしばりのない媒介契約です。
1つの物件で複数の不動産屋と契約する場合、この契約のみが可能です。
・専任媒介契約
不動産屋は一社に絞られます。
この契約が生きている限り、他の不動産業者には媒介を依頼できません。
契約している間不動産業者は2週間に一回の報告義務があります。
・専属専任媒介契約
一番しばりが厳しくなります。
不動産業者は一社のみで、さらに
自分で見つけた買手（例えば親類が買う場合や、友人が買うなど）がいる場合でも
契約している不動産業者を通さなければなりません。
これがざっとした説明ですが、このなかでどれがいいかというと時と場合によります。
一般媒介契約の方が自由度が高いので一般的ですが、
一般媒介ですとそれぞれの業者への連絡も売主としては必要で平等にしなかればなりません。
専任媒介契約だと不動産屋の中から選んで頂いたという意識もありますので頑張ります。
2週に一回の報告の義務もありますので。
富士企画では特にどちらとは決めておりませんが、
お客様にヒアリングした上でアドバイスさせて頂いています。
迷われたら是非一度ご相談下さい。
１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
抵当権の抹消について
抵当権の抹消は一般的な不動産取引では
引渡し（決済）時、売主が責任をもって行うこととなっています。
この抵当権抹消については手数料がかかります。
ここで言う手数料は２つあります。
ひとつが司法書士に抵当権の抹消を依頼することによって生じる手数料。
大体3～5万円くらいでしょうか。
これには移転登記のような登録免許税がないのではっきりとはいえませんが、
抵当の額、抵当の本数等によって司法書士の方で手数料を算出しています。
もうひとつが銀行側でとられる返済手数料です。
当然抵当権を抹消するわけですから、そこを担保にしている借金は返済しなければなりません。
このとき、銀行によりますが手数料を取られます。
定額の場合もありますが、返済元本の○.○○％という場合もあります。
これが結構な金額になったりします。
ただ売るか売らないか決めていないところで銀行に聞くのも気が引ける方は
金銭消費貸借契約書を確認してみて下さい。
一部返済、一括返済、借り入れ後の経過年月、売買か借り換えなどによって条件が指定されているはずです。
こういったことが契約後に判明してもめる…といったケースもあります。
不安な点があれば、すぐにご相談を！
富士企画のスタッフが的確にアドバイス致します。
安心してご相談下さい。
１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
