利用規約・免責事項
新着情報
収益物件の売却相談を開催してます
富士企画では随時、
収益アパート、収益マンションの無料売却相談会を実施しています。
時間は、いつでも大丈夫です。
朝早い時間でも、夜遅い時間でもご相談下さい！
富士企画のスタッフの誰かが対応できます！
相談会は物件を売らせる目的ではありません。
時には売却は見送って、保有すべきというときもあると思います。
収益物件専門業者ならではの、アドバイスを致します。
まずは、お客様の状態（お仕事やご収入これからのライフプラン）を
ヒアリングして、次は物件の状態をお聞きします。
特殊な物件でない限りは、
おおよその査定をその場で出すことも可能です。
不動産投資をやる上で、物件の売却は入替が必要です。
売却のタイミング、買い増しの相談も含め、
不動産投資に関するトータルサポートをすることができます。
ご相談の場合は予約制となっておりますので事前にご連絡下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
ローンがだめなら理由を聞きましょう
収益物件を購入する時はとにかく、ローンが承認されることを願いますが、
これは物件を売る側でも同様ですよね。
大体の契約がローン特約付の場合、
おおよそ承認を得られるであろう推測のもとに契約をすすめるのが一般的ですが、
もちろん確実なものではないのでダメになる場合もあります。
このダメになる理由はいろいろありますが、
買主側の問題でダメだった場合は、こういってはなんですが仕方ありません。
承認直前で大きな病気が見つかったり、
口頭で聞いていた内容とずれが生じたり、
仲介業者の見通しが甘かったりするのかもしれません。
実は物件が問題だった場合は、
売主としては物件が売れない原因になってしまいます。
入居率が悪い、評価が伸びないなどは事前に言って欲しいものですが、
反社会的勢力関連の問題であったりするとこれは厄介な問題になってきます。
契約をしていなくても、
買付を取り下げられたり、
買付を入れると言う話だったのにそれきりだったり
こちら側で悪いところを把握しておいた方が絶対にいいです。
先程の反社の問題でももし退去させることが可能ならば
それで解決できることですし、
問題がわかれば何らかの解決法、改善法を一緒に考えれます。
富士企画は家族友人にするアドバイスと同様の気持ちでお客様にお話します。
一緒に収益物件の売却を考えていきましょう。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
水道代等を徴収している物件
水道代等を徴収している物件を売却する場合、いくつかのご注意点があります。
まず一つ目が入居者も使用している水道代が一括してオーナーに請求されるという点です。
水道メーターが個別に設置されている物件であれば、各入居者の水道代は各自の負担のはずですが、
オーナー負担の場合は入居者は負担0です。
ちなみに下水道代も上水道の使用量によって算出される為、
下水道代もかかります。
もうひとつは市区町村から公営水道メーターの設置を催促されている場合です。
大体権利金が1件につき、15万円程度と複数あれば結構な負担になります。
これは私設のメーターに対して検針を市区町村で行っている場合に多いです。
高額な費用が必要なのでいつまでとは言われないのですが、
売却する場合にはそちらはもちろん告知しなければならない事項です。
水道メーターが個別にないアパートやマンションの場合、
上記のような催促がないか、設置するとなるとどれくらいかかるのか
予め調べておいた方がよいです。
その調査につきましては、富士企画でもお手伝いできます。
不明な点等あれば、細かいところからでも構いません。
お気軽にご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
事故物件について
いわゆる事故物件とは、私たち不動産業者の間では、
自殺や殺人や、大きなイメージの悪化となる事件が敷地内で起きた物件のことをいいます。
これらの事故物件は当然、普通の物件よりも評価が落ちてしまいます。
銀行評価というより、その分売りづらいので安くなってしまうということです。
当然、自殺があった部屋があって家賃を半額で賃貸しているとなると
収益も落ちてしまうので収益法における評価は下がります。
実際にどれくらい下がるのか、と言われますと
だいたい通常の2割～3割減くらいでしょうか。
これは他の部屋にはあまり影響がなく、入居状況も良好な場合です。
こういったことが原因で全く人がいないような状態ではさらに厳しい値付けになると思います。
つまり、ここでも大きく入居状況は重要な指標となることは言うまでもないのですが、
入居率が低いとそれが事故の影響だと思われてしまい、余計によくありません。
ただ、事故物件も実需（所有者が居住用として利用する）物件よりは、
収益物件の方がダメージは少ないです。自分で住まないので。
ですので扱う不動産会社によって物件の査定が大きく変わってきます。
収益物件専門の富士企画なら、損をしない査定をさせて頂きます。
さらにこういった物件の方が安いので狙っている人もいるくらいです。
ご連絡お待ちしてます。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
路線価評価が出る物件
相続税路線価で物件評価をする金融機関が多いのはご存じでしょうか。
首都圏では現実的に難しいと思いますが地方の物件なら或いは…！？
ご存じの方も多いと思いますが、
金融機関の多くは「積算評価」で物件を評価します。
相続税路線価を知る方法をお伝えします。
国税庁の「財産評価基準書」でご覧になれます。
ここから地図で探すことになるのですが、
一般的な市街化区域の公道には「相続税路線価」なるものが
設定されています。
これは相続税の評価の算出に主に使われるものですが、
収益物件の査定においては銀行の土地値の算出によく利用される数値となっています。
例えば首都圏でいえば、
茨城、栃木、群馬、等の北関東地区の物件が「路線価で売れる物件」に該当しうるものになるケースがあると思います。
木造の物件が多いと思いますが、
日本政策金融公庫の評価は主に路線価に依る為、
路線価で売価近くまで評価がでる物件は希少です。
もし、このような物件をお持ちであれば、
今は売るチャンスです。
地方であれば13％以上は必要と言われた時代は終わっています。
是非一度富士企画までお問い合わせください！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売買契約書の通数
収益不動産の売却時、売買契約を締結するわけですが、
売買契約書の通数は1通ですか、それとも2通でしょうか？？
一般的な話をしますと、
売買契約書の通数は2通が一般的だと思われます。
（売主が宅建業者だったりする場合はこの限りではありません）
印紙代の負担は各自の負担となります。
これが1通だった場合、
多くの場合、原本は買主が持ちます。
売主はコピーをもつのみになります。
印紙代は折半になります。（一方負担の場合もあります）
というわけで印紙代は1通の方が2通に比べて半額になるわけです。
だったら特に問題ないのであれば1通でいいですね。
税務上はこれで問題はありません。
ただし、各自原本をもつ2通作成の方が一般的という考えもありますので
先方が2通作成を希望される場合もあります。
実際富士企画で手掛ける契約で作成通数は1通、2通半々くらいです。
売主様、買主様には寛容な対応をお願いしたいところです。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
管理会社に売却を言うべきか？？
収益物件を売却する場合、必ず関わってくるのが管理会社です。
もちろん、ご自分で管理されている場合は関係ありませんが、
管理会社が入っている場合、オーナーチェンジに伴っていろいろ手続きがある為、
知らせる必要があります。
ただ、売却をする側として心配なのは、
せっかく大事に持ってきたアパートです。
売却されるからと管理をおろそかにされたらたまったものではありません。
収益物件の運営において管理会社は極めて重要な要素です。
管理会社には引き続き、しっかりと管理をしてもらって
新しい所有者に引き継げるよう手配しなければなりません。
よく、「売却することは管理会社には言っていない」と言われる方がいますが、
最初の売り出しではまだ売れるかどうかも決まっていないわけですから、
必要以上に管理会社を刺激したくないというのはよくわかります。
募集中の部屋が多くなったりするならなおさらです。
富士企画はそのへんも収益物件ばかり取り扱っておりますのでよくわかります。
ただ、買ってもらうからには管理会社の協力なしに手配できない内容のこともやはりあります。
売り出しのタイミングなのか、
買付のタイミングなのか、
契約のタイミングなのか、
これには一様の答えはありません。
管理会社に売却の媒介を任せたり、
売却後の管理の引き継ぎを売買条件に入れるなど
管理会社の機嫌を取る方法もありますが、
これが売買においてマイナスの要素となってしまうことは避けたいところです。
是非一度、専門家にご相談下さい。
いつでもお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件を高値で売る方法
収益物件を高値で売りたい！
だれもが売買益を出したいと願うものだと思いますが、
それにはまず、物件の良しあし、売却をする不動産屋の良しあしが大きく影響します。
ここで少し本のご紹介ですが、
もし富士企画のホームページをこまめにご覧になっている方はご存知かと思います。
弊社新川より「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」という
ちょっと派手なタイトルで先日出版されました。
ご興味がある方は一度ご覧になってみてはいかがでしょう？？
本の方も是非ご精読頂きたいのはやまやまなんですが、
不動産の売買はご縁です。
前述の物件、不動産屋の良しあし＋不動産業者との信頼関係も
最も重要なファクターと言えます。
ご相談に来られるお客様から、
裏切られた、騙されたとちょっと穏やかでない話がでることもあります。
これはやはり、その業者が一方的に悪いケースもままですが、
そのお客様と業者が信頼関係が築けていないことも理由に挙げられると思います。
不動産屋の中には悪いイメージ通りの悪い業者も確かにあります。
収益物件の売買に関わるものとしてお客様の利益を考えないということはあってはなりませんが
利益のみを追求する企業があってもおかしくはありません。
だから富士企画はもうけさせてあげたいお客様を探しています。
営業も心から同じ目的に向かって行動するので実を結ぶ可能性が高いわけです。
そんなのは不毛な精神論だといわれればそれまでですが
私たちは確実にそれを感じています。
一度そういった観点から業者探しをされてはいかがでしょうか。
富士企画もその候補に入れれるかどうか、一度見に来てみて下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件を売るのがもったいない気がします…
「私の持っている収益物件、
高利回りで、入居率もいいのに売るのはもったいないな…」
と、お考えの方も多いのではないかと思います。
そんな時、売却した方がいいのか、
もうしばらく所有しておいた方がいいのか、
判断が難しいところですが、
ここはある程度投資の基準や目的を再確認して判断しましょう。
予めお伝えしておきますが、
ここでは土地の相場の話は無しです。
もうちょっと確度の高い要素で判断をしていきます。
もちろん、実は近くに大型商業施設ができる予定があり、価値が上がりそう等
ピンポイントで魅力的な材料があるならばそれは持っておいてもいいかもしれません。
まず、富士企画のような収益物件専門不動産会社に査定をしてもらいましょう。
ここで売れる価格がざっくりとわかります。
次に現在の家賃収入―経費でどれくらい利益が出ているか計算します。
最後にその物件の購入にかかった費用（売買価格、登記費用、仲介手数料）、リフォーム等にかかった費を算出します。
あとは売る為に必要な費用ですが、これは概算になる為、売買価格の4％程を見込んでおいて下さい。
固定金利だった場合等、銀行へのローン違約金はわかれば計算に入れた方がいいです。
ここまでであとは足し算引き算です。
売却の予定価格から購入費用、売却費用を控除します。
まず、ここでプラスになるようならば今の相場よりも結構安く買っているということになります。
それが相当額あるならば売った方がいいかもしれません。
ただ、ここで安く買えたとわかっても収益物件の収入はまず家賃収入です。
これから入ってくるであろう、収益を年換算したものと物件を売却した場合の粗利を比較してみて下さい。
私としてはキャッシュフロー4～5年分に相当する分が売買益として得られるならば
売却してしまって次の物件に行ったっ方がいいと思います。
毎月家賃収入があるのはとてもいいことですが、
もちろんリスクはありますし、これから入退去もあるでしょう。
確定で今儲かる話というのはなかなかないです。
まず、査定してみないといけませんが、
順調に行っている物件でもいつかは売るときが来ます。
一度試してみてはいかがでしょう？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
築古木造物件、全国対応致します！
築古（築20～30年程度）の木造物件の売却を検討している方に朗報です。
最近は関東圏内ではかなり取引も多いですが、
地方都市の物件でも関東在住の方が購入しやすくなるようです。
聞いたところでは、主に政令指定都市で利用可能になるとのこと。
今まで日本政策金融公庫は全国対応の金融機関として
多くの方が利用されてきましたが、
4000万円以上の価格帯はなかなか使いづらいのが実情でした。
今回はまだ未公開ですが、別の金融機関が融資をやりだしますので
価格帯で行くと1億前後くらいまで融資付けがしやすくなると思います。
しかも築古でも公庫よりも長期間融資が引けるようになります。
金融機関の担当者からはまだ実験的な段階らしいですが、
これは物件を売却するチャンスです。
詳しいお話は直接富士企画の営業とさせていただければと思います。
もちろん、遠方のお客様の場合はメールやお電話のやりとりからになると思います。
富士企画はもともと収益物件ならば日本全国の物件を取り扱ってきました。
収益物件専門業者ならではのお話もできると思いますので
是非一度お問い合わせください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
