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収益物件売却時の住所変更
登記簿上の住所と現在の住民票上の住所が違うということはよくあると思います。
この場合、新しい所有者（買主）に登記を移転する場合、
住所の変更が必要になります。
住所の変更は住民票があればできまが、
登記簿上の住所から住所が2回以上変わっている際は「戸籍の附票」が必要になります。
住民票などと違ってあまり聞きなれない書類だと思いますが、
これが面倒なのは本籍地の住所でないと取得できないということです。
転勤の多い方、上京してきている方等は本籍地がかなり遠いということもあると思います。
でも行かなくても大丈夫です。
急ぎでなければ、郵送での取り寄せの手続き（速達でも一週間程は見た方がいいです）
司法書士さんに委任することもできます。
これは評価証明書の取得に関しても同じです。
評価証明書も物件の所在地の管轄の役所でないと取れませんが、
郵送の手配もできますし、司法書士が職権でとることもできます。
こういったことは、不動産売買があってから判明するということが結構あります。
大したことではないのですが、突然判明すると焦ることになってしまいます。
高い安い、たまたま知り合ったからだけで選択すると痛い目にあうリスクもあります。
実績もあり、信用できる不動産業者、司法書士を利用して下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
店舗やビルの収益物件売却
富士企画の扱う物件の大半が「住居用」の物件です。
一部は店舗が入っていたりしますが、大体が住居部分が入っています。
業界用語風にいうとレジデンスからとって「レジ」
全て住居の建物は「オールレジ」と言われたりします。
このレジ物件の方が一般的に投資家さんには人気です。
「店は出た時に募集が大変そう」
「管理が素人の自分には無理そう」
なんて理由が多いと思います。
しかし、今はそうでない店舗やビルの物件も人気があります。
特に都内のテナントは様々な用途が考えられますので
ご自分では人気がないビルだと思っていても人に依っては非常に魅力的な物件に変わったりします。
見方によって感じる良さに大きく差が出る現象は
居住用のレジ物件よりもテナントビルの方が顕著に出る傾向にあると思います。
当然店舗やビルを経営するわけですから立地には妥協できる点が少なくなります。
エリアや人通りが多い道かどうか、
ビルの雰囲気がどうか、などいろいろあると思います。
立地等の問題で空室のテナントが目立つビル等は
やっぱりなかなか売れません。
売れるとしても当然安くなります。
例えば住居用として用途を変える、という方法もあります。
これにはリフォーム代が高くつきますが、
今後の収益のことを考えると先行投資ともいえます。
その前に現状お悩みのことがあるならばまずはご相談下さい。
リフォームの事、テナントの事、借入の事、様々な側面からアドバイスができると思います！
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収益物件の越境について
収益物件は自身の居住物件ではないことが多い為、
周りの状況を詳しく把握しているとは言えません。
現地を詳しく見ると「越境」「被越境」が判明することはよくあります。
場合によっては結構な深刻な場合もありますので気をつけなければなりません。
越境にもいろいろあって軽微なもので一番多いのが「植栽」の越境です。
これも程度によりますが、大体が枝葉を少し切ればよいようなものです。
気づいていても隣地に言うほどではないので放置されているケースも多いと思います。
これはその程度のものですので、実際にあってもそこまで問題にはならないと思います。
ただこれが枝葉ではなく根っこだったりすると簡単にきればいいという話では済まないケースもあります。
根っこが大きくなってブロック塀が割れたりする等…
根っこを抜くとなると多少の費用はかかります。
「電線」の場合、すぐに直すのは難しいでしょう。
敷地の上空に少しかかっていることが多く、特段問題にはならなそうなケースが多いです。
どうしても工事で邪魔になるなど問題があれば電力会社に相談して動かせます。
厄介なのは建物自体が越境してしまっている場合です。
ご存じの方もいるかと思いますが、雨どいから雨が入ってくるのでも怒る人がいるくらいなので
トラブルがないか心配です。
そうでない場合でも覚書を交わして、お互いに承認したもととします。
あとこの場合問題なのは融資にも影響が出ることです。
越境自体は解決できる、もしくは当面問題にならないような場合でも
融資評価を著しく下げてくる場合があります。
越境に関しては解消することは難しくても、
問題にならないよう解決しておくことはできます。
このような問題も仲介業者の努力が必要になります。
ご心配な方は売り出す前に富士企画に一度ご相談下さい。
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収益不動産と相続税の話
収益物件は不動産ですかられっきとした資産です。
もっていれば固定資産税以外にも相続が発生した場合は資産として評価され相続税が課されます。
相続税の計算にはまず資産の価額の計算、
そして基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）分を控除して
そこからが税率を控除して税額の計算になります。
税率は以下のとおりです。（国税庁HPより）
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 3億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円超 | 50％ | 4,700万円 |
相続税率は高額になると結構高いです。
資産家の方になると税額は億を超えてくる場合もあります。
税金なのでもちろん払わなくてはなりません。
不動産投資家の方は3億円を超える価値のある不動産を持っている方もたくさんいると思います。
借入の分とは相殺できるのですが、
超える分に関しては税金を納めることになります。
3億円の不動産資産と併せて
1億円の現金もあればよいですがなかなかそれだけの現金がある方も少ないと思います。
そうなると相続する方はもらえるにしろ相続現金資産だけで相続税が支払えないケースもでてきます。
そのために不動産を売らなければなりません。
現金を作る為です。
そしてさらに税額を減らす方法として売ってさらに買う、という方法があります。
購入する時は借入をおこします。
借り入れ分＜物件の価額であれば
その分課税される金額が減るわけです。
これから相続のことをお考えになられる方もいると思います。
一度、富士企画でご相談頂き、その後親族でお話してみてはいかがでしょう。
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収益不動産売却時の入居募集
収益不動産売却時、入居募集に関しては何に気を付ければよいのでしょうか。
不動産の売却の流れとしては、
売却の決定
↓
購入検討
↓
売買契約（手付契約）
↓
引渡し（決済）
となりますが、その間入居者の方は売買は全く関係ありませんので
入退去が起こりえます。
特に収益不動産は収入が最重要事項ですので
入居率は特殊な場合の除いて高い方がもちろんよいです。
したがって売り出し時や契約時に空室があって
そこが決まったとなると検討者の購入意欲は上昇するでしょう。
ただ、入居にはご存じの通りお金がかかりますよね。
近いうちに売却するのだから家賃1ケ月以上の費用をかけてまで入居付けをするのは
結果的に損なのではないかと考えてしまいます。
入居が決まることでどれほどの効果があるのでしょう？
例えば20室中2室空室で1室決まるケースと4室中2室空室で1室決まるのは全く感覚が違います。
後者なら契約を済ませて決済待ちの状態ならともかく
是が非でも入居を付けた方がいいです。
ここで問題が契約をして引き渡し前の状態の話です。
一般的な見解からすると入居は買主に確認を取った上で決めるのが一般的です。
もしかすると入居付けはお金がかかるので止めている人もいるかもしれませんが
購入する側は引き続き募集をしてくれているものだと思っています。
募集をとめたからと言って契約違反になるかと言われると基本的にはそうならないでしょうが
もしこれを買主側で知れば後味が悪い感じになるかもしれません。
引渡後、何か問題が発覚した場合、悪い別れ方をするといいことはありません。
富士企画は収益物件売買のまじめな仲介業者として、円満な取引にすることを第一に考えております。
相手方に思いやりをもってさらなる成功を収めて頂きたいと思います。
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不動産決済の期日は？
今年もいよいよ師走に入りましたね。
富士企画も冬休みまでがんばります！
不動産決済の期日についてですが、
契約書では「残代金支払いの日」「引渡しの日」「登記手続きの日」などと表示されている日付がこれにあたります。
これは期日であってその日に決済をするという意味ではありません。
ところで皆様は今年の冬期休暇はいつからでしょう。
今年は年始2日、3日が土日の為、冬休みが短いと嘆いている方もいますが、
年末は26日、27日が土日ということもあり、26日～の方も多いのではないかと思います。
そこで不動産の話ですが、
「残代金の支払い」は銀行が融資を実行すればできます。
銀行の営業時間は銀行法で決まっていることですので
今年の最終は「30日」です。
一方、「登記手続き」は法務局がやってなければその日付の登記はできません。
こちらは今年は「28日」が最終となっています。
基本的に残代金の支払いと登記手続きは同時履行されるべき契約となっているので
銀行営業日よりも早い「28日」が不動産決済ができる今年の最終日となります。
もし年内に、ということであれば28日は銀行も立込むことが予想されます。
今契約から決済前の案件がある方はこのあたりのスケジュールを予め決めておくことをおススメします。
今月もご相談是非是非お待ちしております。
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年末は物件が売れる時期です。
今日で11月も終わり、明日から何かと忙しい12月に入ります。
12月不動産が動くのも3月、9月とならんであわただしくなる時期です。
なぜ、12月に不動産の売買が活発になるか、
理由は主に2つです。
・銀行融資がゆるくなる傾向にある
・売上を今月中に入れたい法人、個人がいる
収益不動産はキャッシュフローと所得税の関係を考えると
都度物件の入れ替えを行う必要があります。
そのため、売り急ぐ物件がいつもより多くなります。
富士企画にもこの11月いろんな銀行さんが来られました。
年内の融資の為の営業回りです。
12月中ということであれば、今から動かないと間に合わないと思います。
先日も物件情報を頂きましたが、
土日に物件の資料集め、翌週に銀行の担保評価の査定を行い、売り出し価格を相談の上売り出します。
だいたい一週間程要します。
ただ、これは普通のやり方ですので急ぎであれば、
これらを全て同時進行で行い、お客様へのご紹介もすぐに行います。
富士企画は収益物件の仲介を専門に行っている会社ですので
融資のことは大体は相談しなくてもわかります。
それに実際にお客様が決まるころには銀行の査定は出ていて
ローンもほぼ確実な状態になっているはずです。
ただ、この12月もう時間があまりないのは言うまでもありません。
お急ぎの方はすぐにご連絡下さい。
全速力でやらせて頂きます！
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融資特約をつける契約は止めた方がいい？
収益物件の売買において、大半の契約が融資を利用し、
同時に「融資特約」（ローン条項）付の契約となっています。
この融資特約についてですが、
簡単にいえば融資が希望通りおりなかったらナシになる、という条件です。
この融資特約には解除期日が付けられますがその期日まではどうなるかわかりませんが待たないといけません。
これは売主側からいうと買主に一方的に利益のある条件ですので嫌がるひとももちろんいます。
ですが、冒頭に申し上げた通り、大半の方は投資物件購入に融資を利用する為、
これをつけないと契約自体が難しくなってしまいます。
買主側からすると銀行がいくら大丈夫と言っていても、
万が一ダメだったら、残代金を全額払わないと違約になり、違約金を支払わなければならなくなってしまいます。
違約金の相場は売価の10％～20％程度と手付金以上に高額です。
ではどうしているかというと、
富士企画のような投資不動産専門の会社はまず銀行に内諾を取ります。
正直90％以上大丈夫な状態です。
ただ、買主さんの健康上の理由や自己申告した内容との相違、
社会情勢の急変、貸し出し方針の急な変更など100％にはなりません。
ただ、またさらにこの融資を使う買主さんのうち大半は弊社の斡旋でローンを申請しています。
ですので申告内容に漏れがないか、違いはないかというところは予めダブルチェックできています。
この状態である程度自身をもって大丈夫と言えるわけです。
ただ、それでもローン条項で解約は困る、という方もいると思います。
その場合はローンの承認まで「売渡承諾書」を頂いています。
これは一定の期間まで相手方と売買契約をすることを確約するものです。
ローン条項と同じで待たなくてはならないのは変わりませんが、
売買契約までするという手間はかかりません。
不動産の売買はお互い諸条件を納得してもらわないと成立しません。
そのために富士企画のような仲介業者があります。
もし、別で契約しようとしている物件でも、契約内容で不安な点があればご相談に応じます。
お気兼ねなくご連絡下さい。
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誰にも知られたくない物件売却
不動産の売却は、他人にあまり知られたくないものです。
ただ、もともと、先代から受け継いだものであったりすると、
親族に相談したりするケースがありますが、
大きい金額の取引になるので、
反対されたり、妨害されたり、嫌がらせをされたり、
今まで仲間だと思っていた親族が豹変するようなこともあります。
不動産の売買は所有権が登記されるので、
登記事項をあげれば所有者はわかります。
ですので完全に隠すことは無理です。
もし、親族に相談した方がよさそうな案件であればちゃんと相談しましょう。
特に相続の案件などがこれにあたると思います。
これがそうでない場合、秘密に売却するとなると、
たとえば、買った時の売主や、仲介会社などに知られたくない。
単純に入居者に知られたくない。
ここら辺が大半の理由です。
方法としてはまず、広告をしません。
レインズにも登録しないです。
これで弊社の社員と物件を紹介されたお客様にしか情報はわかりません。
お客様から情報が漏れる可能性もあります。
極秘にという場合は、お客様も弊社の信用がある方にのみ紹介します。
なお、これだけでは集客不足だと感じられる場合、
これも信頼できる同業者に売却を依頼する方法を取ったりします。
そちらの業者でも同様に信用できるお客様にのみ紹介していきます。
基本同業者に依頼するのも情報の流出を防ぐため、
二次紹介は不可としています。
不動産業者は悪いイメージもありますが、
情報が稼ぎの素ですから、そこら辺はしっかりしているところが多いです。
信用がなくなると業界でやっていけなくなってしまいますので。
ただまず信用してもらうにはあって頂く他ありません。
そのため、富士企画では「会うこと」に非常に重点を置いています。
これは富士企画を信用してもらうためでもあり、
お客様を信用する為でもあるのです。
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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
修繕履歴はしっかりつけておきましょう
修繕履歴は収益物件売却の際、とても重要です。
しっかりつけておいて下さい。
小さな内容でも結構です。ありすぎて困ることはありません。
恐らく購入される際にはご自分でも気にされたのではないでしょうか？？
修繕履歴がしっかりある物件だと買う方は安心感がありますよね。
これは10年でも20年前でもいいのです。
築30年の物件で外壁の修繕記録が20年前でもないより断然マシです。
外壁などは「大規模修繕」「共用部修繕」にあたりますが、
内装の修繕も事細かに記録されている方もいます。
これはこれであれば参考になる場合が多々あります。
例えば和室を洋室に変えたり、間取りの変更があった場合、
アパート等では和室の１Kよりも洋室の方が「家賃が高くとれそう」と感じるはずです。
これも修繕履歴がないと「全部和室かもしれない」と思われてマイナスポイントになってしまいます。
エアコン等の電気機器や、水道のレバーなどの細かいところもプラス評価が得られる可能性があります。
また、修繕履歴には見積書、領収書のコピーもあるとなお良いです。
これは買主さん側の判断材料でもありますが、対金融機関の担保評価に影響するからです。
ちょっと変な話ですが、お金をかけていればいるほど評価アップにつながったりします。
（実際は安く質の良い工事ができる方がいいと思うのですが）
ただ、売る方からすれば担保評価アップは売価アップにつながります。
ちゃんと見積り、領収証等をセットでコピーを取って保管しておいて下さい。
売るときに役に立つはずです。
しまった、保管していなかった…という場合は、施工した業者さんに聞いてみて下さい。
これは私たちが要請するより、お客さんであるオーナーが聞く方がちゃんと対応してくれる可能性が高い為です。
収益物件を高く売る為、物件を熟知しているできる売主を目指しましょう。
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