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収益不動産の売却理由
収益物件の購入を検討されている方から多い質問の1つが「売却理由」です。
検討している方に、赤裸々に理由をいったところで
足元を見られるのではないか、、、と心配されるかもしれません。
理由によってはそのようになる可能性もあり得ます。
でも大丈夫です。
富士企画のスタッフはそのへんちゃんと心得ております。
客観的にみて正当な価格でお客様にはお話しています。
売主様が一方的に不利になるようなことは良いません。
逆に、買主の不利益になりそうなことを隠すのはよくありません。
例えば、
隣人に嫌がらせをされている、
地盤に問題がある等、
入居者の大規模な退去予定を控えている、、、、等
こういったことはキチンと伝えないと告知義務違反にもなりかねないことです。
一方、良く聞く売却理由ですと、
・資産整理、資産の組み換え（個人→法人など）
・相続対策
・高齢、遠方の為管理が大変
・利益確定の為
・資金調達の為 等
多くの売却理由がこれに当てはまるのではないかと思います。
富士企画でも物件をお預かりする際、
売却理由をお聞きすると思います。
これは買主様に伝える義務があるのと伝え方を練る必要もある為です。
富士企画は収益物件の仲介専門会社です。
打ち合わせの際はお気兼ねなく全てお話頂ければと思います。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
他人に知られずに収益不動産売却
収益不動産の売却はあまり人には知られたくない事情がよくあることだと思います。
例えば一番多いのは、
「購入時の不動産業者に知られたくない」というもの。
やはり、購入した手前すぐ売るとなると、
その時、物件を探してくれた仲介会社、または売主の不動産業者には何となく気まずい感じがしますよね、、
会社も結局担当者は人なので、やはり売買でお声掛けがなかったときは少し悲しかったりするものです。
必要以上に気を使う必要はありませんが、不動産経営はやはり敵を作らないことが基本だと思います。
そこで本題の知られず売却ですが、メリットも実はあります。
ネットなどにもちろん出さないので情報の希少性が際立つ、ということです。
やはり購入する側としては「未公開物件」の方がなんだかいい気がするのではないでしょうか。
したがって非公開での売却というのは非常に多いです。
上記のメリットと比べると公開できない場合と比べてそこまで悪くないと考えれるからです。
さらにそういった物件を紹介する業者が富士企画は色々知り合いにいます。
仲間内でお客さんを探すことも可能なので情報の秘匿性は失われません。
不動産にも様々な売り方があります。
富士企画に一度ご相談頂ければと思います。
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抵当権抹消の手続き
抵当権の抹消は引き渡し時、売主が責任をもって行わなければなりません。
法律で決まっているわけではありませんが、
買主側で銀行が抵当権を設定する場合は間違いなく「一番順位の抵当権設定」だと思います。
したがってこちらで設定されていた抵当権はその抵当権が設定される前に抹消しなければなりません。
抹消が義務といっても売買の場合、借入の返済は決済当日になる為、
その日一日で、抵当権の抹消、所有権の移転、抵当権の設定が順に行われます。
これはとても大事なことで、これをできなければ司法書士も所有権移転登記を拒否する可能性もあります。
1日も、遅れてはいけないのです。
よく問題になるのはちゃんと手続きは十分な時間を取ってやっていたとしても銀行側が嫌がる場合です。
銀行側としては抵当権を付けている物件を完済されてしまうのは
折角作った貸付金がなくなってしまうのでおもしろくありません。
手続きに時間がかかるから、忙しいからといった理由で翌月でないとできないなどと言われる場合があります。
こう言われてしまうとなかなか無理に、どうにかしろ！というのはこちらも嫌ですよね。
しかも、こういった場合富士企画のような不動産業者も協力できない場合があります！
「本人とでないと話ができない」と断られる場合あるのです。
こういったトラブルを予防する方法ですが、
売買の事前に、抹消までの手続き方法と要する日数を確認しておくことです。
普通の銀行であれば、申し出から○○営業日以降などと決めている場合が多いです。
予め、しっかり確認しておけば決済の日程をスムーズに決めることができます。
これは売買時いきなり直面することがある問題ですので売買の担当者に不安なことは事前にご相談下さい。
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収益物件売却後の瑕疵担保責任の履行について
収益物件の大半が中古の物件です。
富士企画では、売主様も不動産取引上、保護されるべき
という観点から売買契約時の瑕疵担保責任についても
注意しております。
そもそも瑕疵担保責任とは、、
「隠れたる瑕疵」について不動産売買の売主が定められた期間中に発見された問題については責任を負うというものですが、
この「隠れたる瑕疵」にも条件があります。
1つ目は、売主は知らなかった、ということです。
例えば101号室で雨漏りがあり、そのまま修繕もしておりません。
と文書にて告知をしていれば、当該雨漏りについては瑕疵担保責任の範囲外となります。
この場合は単なる告知事項となります。
2つ目は、瑕疵担保責任の範囲内であるかどうかということです。
富士企画の契約書類では瑕疵担保責任を負う契約の場合、特に建物の瑕疵の修復範囲を別紙にて示しています。
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐食
④給排水管の故障
基本的には上記に該当する範囲が「建物の隠れたる瑕疵」です。
土地に関してももちろん瑕疵はあります。
その土地に関する法令上の制限で明かされていなかったもの等がそれに当たります。
瑕疵担保責任は取引の安全の為、買主様の保全の為、付けなければならないようなケースもあります。
その場合、売主にとってはその責任がリスクですが、売却する上での1つの交渉条件とでも考えてもらえれば結構です。
収益物件の売却は売価以外も重要です。
契約時にはどうぞお気をつけ下さい。
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収益物件のメンテナンス費用を見直す
4月になり、店子付けも一段落した方も多いのではないかと思いますが、
収益物件を維持する為のコストも見直してみてください。
収益物件売却時、利回りだけでは売れません。
実際費用がいくらくらいかかるのかとても重要です。
投資家さんは収益率の高さをまず優先して考えます。
広告などで表にはでませんが、利回りと同等に重要な要素です。
まずは予防として、
定額コストが高い物件は敬遠されます。（それを上回る利回りの魅力があれば関係ありませんが）
インターネットやケーブルテレビの料金、借上げの駐車場代、セキュリティシステム等…
ただこの中でもインターネット無料のサービス、ケーブルテレビに依る地デジ対応はこれからやろうとしている場合や既にサービスを始められている場合でも気を付けて下さい。
客付けや、今後の運営に必要と思われるものであればもちろん仕方ありませんが、定期コストは売価に影響します。
一旦はじめてしまうと入居者さんからすると入居時に約束されたサービスなのでやめることは難しくなってしまいます。
余分なコストは削って、収益性が高いアパートであることをアピールする、という売り方もあります。
これでプラスになるのは実収面だけではなく、
「コスト意識高くきっちり保有されている」と好印象を与えることもできます。
コストにもいろいろなものがありますので一度整理してみて富士企画にご相談下さいませ。
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利回りの低い収益物件を売る
今回は利回りのあまり高くない、
というか低い収益物件を売却するというお話です。
利回りが低いと言っても人や物件によりけりなのですが
今回は特に利回りが低いエリアである東京都内についてお話します。
現在23区の中古市場の相場は
築古の木造で5～8％台
築浅の物件ならば～7％台
RC等に至っては上記よりもさらに1％くらいずつ低い感じです。
これより高いと都内にしては利回りが高いといえるレベルです。
お客様の中には例えば「利回り9％以上でないと検討しない」
など数値的に明確な条件を設けている方もいらっしゃいます。
こういうお客様は当然検討できません。
これも一概には言えませんがすごく理想が高いというわけではなく
借り入れる条件に利益を乗せないといけない為です。
なので借入の条件が良い人は検討できる幅が広がります。
さらに都内ならば空室リスクも低く見ることができます。
空室率を低く見れば当然収益も多めに取れる為、
安全でかたい投資を望む方は利回りよりもそちらをまず条件として考えます。
実際15％と7％の物件で比較しても、入居率が悪ければ
満室の7％に負けてしまうこともあるわけです。
人それぞれの指標がありますが
何より、買うメリットを伝えれるかどうかが一番です。
物件のいいところを探すのは得意です。
富士企画に物件を見せて下さい！
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富士企画株式会社
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
4月になりました！
昨日年度末を終えて4月に入りました！
丁度今桜も見頃なのでお花見をされたり、歓送迎会があったりと引き続きGWまで忙しい方も多いのではないでしょうか！？
期が変わりましたので最近の状況をお話させて頂きますと、
収益物件に対する銀行融資は引き続き積極的な姿勢を見せています。
特に静岡銀行やスルガ銀行、オリックス銀行等エリアを拡大しようとしている金融機関が目立ちます。
また、マイナス金利の影響で住宅ローン等は金利を下げてきていますが、
投資用のローンにも金利を引き下げる可能性も十分あり得ると思います。
今のところ金利に関してはまだ動きはありませんが。
また収益物件を購入したい方ですが、依然としてたくさんの方が富士企画にもお越し頂いております。
首都圏から地方の物件、新築から築年数不詳の築古物件まで幅広くお客様をかかえております。
収益物件の売却は出だしが重要です。
一度富士企画にお越し頂ければじっくり計画を立てるところまでお話し致します。
ご相談お待ちしております。
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オーナールームのある収益物件売却
オーナールームがある収益物件は時々目にしますが、
多くの場合は実際オーナー（もしくはその親族等）が住まわれていて、
売却後は退去する、もしくは
売却後もリースバック（賃借人として引き続き居住する）を希望される
という条件がついていたりします。
オーナールームがある収益物件を売却する場合の最大の難点は、
オーナールームの収益性が不透明なことです。
オーナールームは一般的な賃貸より間取りが広く、内装もこだわりあるものになっているケースが多いです。
結果として、当初は賃貸物件として考えられていない為、
賃貸として貸しに出した場合の想定賃料はその豪華なお部屋に見合わなくなるケースが増えてきます。
実際、50平米の部屋の賃料と100平米のお部屋の賃料が1：2にちかくなるかというとそうではありません。
狭い部屋が需要がなくて厳しいということはよくありますが
部屋が広すぎて中々その広さに応じた賃料をとれないという場合もあります。
そのエリアに応じた賃貸で貸せる価格帯の限界というのがあります。
空間の使い方もここでは悪い意味で贅沢であったりしますので
収益性を追求する投資家さんにはちょっと厄介な要素となってしまうわけです。
これを払しょくするには一番よいのはとにかく入れることです！
いくらで決まるかわからないところがはっきりします。
思っていたよりも安くしか付けれない場合もあるかも知れません。
想定利回りが落ちると売価にマイナス影響があります。
しかしオーナールームが埋まっていないことも売価にマイナス影響があります。
ここの比較は難しいところです。
なるべく高く売れるように収益物件専門のスタッフに一度ご相談頂ければと思います！
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収益物件の積算評価とは？ 其ノ弐
昨日は積算評価の算出方法についてのお話でした。
この積算評価とは収益不動産の売却にどのように関わるのでしょう。
●なんで積算評価は計算されるのか？
簡単に言うとこれが担保評価に直接的に関わる評価だからです。
収益物件はほとんどの方が複数購入されます。
銀行からお金を借りる方も同様にほとんどなので
「お金を借りれるかどうかの指標」としても意味合いが先ずあります。
さらに、担保評価が高い物件を持つことは、
借入に対して担保割れを起こす割合が少なくなります。
さらにに担保評価が借入以上ならば担保余力も認められる場合もあると思います。
銀行借入が肝要な不動産投資では重要な指標となっているわけです。
●積算が出れば安いか？
よくお客様から「積算がでる物件」と言われますが、
私の感覚ですと出ると言うのは大体、売価に対して9割以上くらい積算評価が出ることを指しているのだろうと思っています。
前述のように積算評価がでることは買手に魅力的なアピールポイントですが、
物件が安いかどうかには必ずしもリンクしないことです。
路線価の多くは実際の売買相場よりも安く設定されている場合がありますが、
ところによってはそうでないところもあります。
路線価＞相場 の地域では当然路線価以下でほとんどの売買が行われているわけです。
こういった地域で路線価＝売価 で土地を売りに出しても「高い」物件になってしまいます。
富士企画がお客様に買って頂く物件で一番重視するのは
「収益物件としてプラスになるかどうか」です。
買う方も多くは第一にそれを望まれます。
物件の収益性が一番の検討材料になるはずです。
●積算がでるから高く売れるケース
そうはいっても積算評価が高ければもちろんそこはアピールポイントです。
さらにそれを銀行融資のアレンジに利用すれば上手な売却が可能です。
・フルローン、オーバーローンが可能
・評価が厳しいが金利等が好条件の都銀、地銀などで大幅に融資可能
このようなことをアピールできれば、物件の売却に大きな力になります。
それを実現するのが富士企画のような収益不動産専門の会社だと思いますので
是非一緒に収益物件の売却について一緒に考えてみて下さい。
皆様のお問い合わせお待ちしております。
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富士企画株式会社
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件の積算評価とは？ 其ノ一
収益物件の売買でよく聞く積算評価ですが、
今日はこの積算評価についてお話します。
●積算評価とは？
一般的にいう積算評価とはちょっと知っていれば簡単に算出できます。
算出の仕方はこうです。
①路線価を調べる。
だいたいの市街化区域の物件の場合、
相続税路線価というものが公示されています。
ネットで財産評価基準書というものがありますのでそれから見てみて下さい。
ただし、前面道路に路線価が無い場合、
たとえば倍率地域等であった場合、固定資産税評価額に指定された倍率を乗じて算出します。
または位置指定道路などの接道で近くに路線価がある場合、とりあえずそれで出して下さい。
出ている数字は㎡単価ですので土地の面積にこれをかけます。
これで土地の積算がでます。
②建物の積算評価
基本の計算は
構造に依る係数×延床面積×建物の残存年数÷法定耐用年数 です。
構造に依る係数はいろいろあるんですが（銀行によって違います）
とりあえずここでは、木・軽量鉄骨→15万円、鉄骨→18万円、RC・SRC→20万円としておきます。
法定耐用年数ですが、木→22年、軽量鉄骨→27年、鉄骨→34年、RC→47年
※用途によってかわりますが、ここでは住宅用の数値を記載します。
例えば築17年延床300㎡の鉄骨造マンションだと、
18万×300×17÷34＝27,000,000
となるわけです。
これで土地と建物の価格を足したものが積算評価です。
明日はこちらの評価と収益物件の売却の関係についてお話します。
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