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旧耐震基準の収益物件売却
旧耐震基準の物件売却についてお話します。
昭和56年5月31日までの建築確認を取った物件を指します。
実際は新耐震並みの基準で建築されたとしてもそれを証明できない限りは
建築確認ベースで旧耐震基準といういわばレッテルを貼られてしまいます。
そして新耐震並みの基準の証明というのもお金をかけて耐震診断をしなければならない為、
なかなかそれをやるケースは少ないです。
やってみても結局完全に新耐震基準を満たしているとはならないケースも多いので。
この旧耐震に該当すると築年数が単純に古い以上に金融機関の融資が厳しくなります。
金融機関の融資が付かない＝売れづらいです。
でもまったく価値のない不動産はありません！
当然そういった不動産でも融資をしてくれる金融機関はあります。
しかも長期で。
有名なところで言うと
三井住友トラストL＆F
日本政策金融公庫
静岡銀行も出す場合があります。
富士企画は投資物件仲介専門の会社です。
いろんなところの、いろんな築年数の物件を扱った実績があります。
ですのでいろんな金融機関や事情を知ってます。
あとはその物件を買える＆買いたい人を見つけるだけです。
旧耐震というだけで全く扱わない業者もたくさんありますが
富士企画は物件で判断して断ることはありません。
もし他社であまり感触が良くなかった売却案件などあれば、
一度富士企画にも見せて下さい！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
任意売却という解決方法④
色々と競売にかけられるよりもメリットのある任意売却ですが、
もちろん何時でもそっちに切り替えれるというわけではありません。
任意売却が始まるタイミングはいつかですが、
まず、ローンの滞納が数カ月（大体短いと3ケ月～くらいでしょうか）で
銀行がもう不良債権としてみなした決断を下すと、
金消契約でもよく説明される「期限の利益の喪失」というやつを通告されます。
期限の利益というのは要は融資期間のことで
それを喪失するということは「一括返済」をしなさい、ということになります。
そもそも滞納していたわけですから大体の場合は一括で返せるわけがありません。
一括返済ができないことが決まると
債権者は元の金融機関から債権回収会社（サービサー）に業務委託されるケースがあります。
こちらは銀行と違ってかなりドライに回収をやります。
資産がないのならすぐに競売です。
その後栽培所から競売開始決定の通知がきます。
執行官などの調査が入って裁判所に情報が掲示されると
入札日程や売価区基準価格などが期間入札決定通知書がまた届きます。
こうなると、競売の資料を見たことがある方はお分かりだと思いますが、
ネットでもいわゆる三点セットとして物件の情報がだれでも見れるようになります。
こうして入札が開始されて開札日がくると競売の落札者が決定します。
この時点ではもちろん任意売却は無理です。
どこまでが大丈夫なのかというと「開札日の前日まで」です。
最初の期限の利益の喪失から大体6ケ月くらいでしょうか。
この間が任意売却ができる期間となります。
もちろん、銀行から通知が来るまで待つことはありません。
任意売却の場合、売るかどうかの判断（厳密には抵当を抹消するかどうかの判断）は
管財人がやりますが、私たち不動産業者でも事前に相談はできます。
実際に任意売却になればいろいろと気苦労はあるかと思います。
どんな状況であろうと不動産業者からするとれっきとしたお客様です！
今までもいろんな方とお会いして本気で力になりたいと思っています。
どうか勇気を出してご相談にお越しください。
損はないと思います！
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任意売却という解決方法③
昨日は任意売却のメリットについてお話しましたが、
今日はデメリットはないのだろう？ということについて触れようと思います。
１つ思われるのが本当に売れるのかな、？というところがあると思います。
競売はみようとすれば全国だれでも見れる情報になりますので対象となる検討者は多くなります。
多少、不安な点がありあそうな物件でも入札してくることだと思いますが、
その中で一番高い人が落札権利を得ます。
しかし、その方が買えない、という場合もたまにあります。
例えば落札はできたものの融資がうまく間に合わず資金調達できなかったり、
単純に買いたくなくなったり。
通常の売買では買主側に責がある問題については下手すると違約で違約金を請求できますが
競売となるとそうはなりません。
落札者は入札保証金を没収されますが、こちらにはなにもないです。
競売も当然入札する人がいなければ売れません。
そういう物件も結構あるものです。
競売の間も落札されるまで遅延損害金がとられておりますので債務残高が増加していく恐れもあります。
一方、任意売却の場合、債権者である銀行等に「抵当権抹消ができる金額」を確認してすすめるわけですが、
時折り、やってみると最初は5000万で抹消できると言っていたものが
6000万でないと抹消できない、と銀行の担当者の言うことが変わったりします。
これは金融機関の担当者が悪いのか、不動産業者が悪いのか、わかりませんが
どっちもちゃんとやらないとうまくすすみません。
さらに競売と違って公募するわけではないので、
客付けがあまり強くない不動産業者だと買い手を見つけれない場合があります。
というわけでこちらは付き合う銀行担当者、不動産業者など「人」によって内容が変わってきやすいです。
銀行は今更選べないので不動産業者選びは慎重に行いましょう。
ただ、銀行と不動産屋は非常につながりが強いところもあります。
富士企画は銀行系の不動産業者ではありませんが協力できることはいくつかあります。
ご相談だけでも結構ですのでお問い合わせください。
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任意売却という解決方法②
任意売却は競売と比べるとどんなメリットがあるのでしょうか。
①売買の条件について普通に話し合いで交渉できる
競売で落札された場合、戸建など自己使用のものであれば強制退去を迫られます。
法的にはこれに従わない場合、不法占拠者になってしまいます。
これが任意売却の場合であれば、通常の売買に近い形ですので
引渡しの期限など予め無理なく予定することができます。
任意売却に陥った状況ですと金銭的にもつらい状態であると思います。
その場合も売買に関わる富士企画のような不動産業者が協力してくれれば
調整してお金を少しでも残すなど色々と便宜を図ることができます。
これに関しては「良い不動産屋」と付き合うことも重要です。
②競売よりも高く売れる
これは先日お話した通りではありますが、競売よりも通常の売却に近い為、
買う方も融資の打診をしてから融資特約を付けた契約もできる、
物件の情報、内見も含む現場視察も競売にかかった場合よりも圧倒的に融通がきく為
安心して検討できます。
そのため、一般的には競売よりも高い価格が付き易いわけです。
③内緒で売却できる。
それでなくてもセンシティブな情報のイメージが強い不動産売買ですが、
それが競売にかかるかどうかの話にでもなれば尚更です。
競売は一般に公募されるものですからだれでも調べれば売りに出ていることは確認できます。
任意売却ではそういった場合が多いので基本的には水面下で情報が余計に漏れないよう売却活動をすることができます。
ここまで任意売却のメリットについてお話しましたが、
明日はデメリットはあるのでしょうか、そこについて触れたいと思います。
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任意売却という解決方法①
不動産投資は高額な融資を利用して行うことが多いもの。
富士企画で購入されたお客様には絶対にそうならないで欲しいものですが
返済が間に合わない、、、債務不履行となることが近づいてきた場合の話です。
まずは任意売却とは？からですが、
一般的に金融機関は投資物件に融資をする際、同時に抵当権の設定を条件にします。
抵当権はご存じの通り、万一債務者が返せなくなった場合に債務不履行を理由に権利を発動させれば抵当権設定している物件を競売にかけるなどして抵当権者が回収できていなかったお金を補てんできるというものです。
銀行は返済が何度も滞ってしまったり、違約が認められたりすると
抵当権を行使して競売にかけることができるようになります。
ただ競売では富士企画が行っているような不動産仲介の売買と全く違い、
融資特約もつけれませんしその他の停止条件もありません。
基本的には購入する側としては条件が厳しくなるので必然的に価格は落ちます。
もっとも、競売にかかった時点で借入の残額以上で売れない限りは手元に残ることはありませんのでもはや価格は関係ないかもしれませんが。
そうならないよう、任意売却は競売よりもいい方法として定着しています。
明日は任意売却のメリットについてお話します。
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一戸建てを投資物件として売却
戸建を売却する場合、
買ってもらった方にすんでもらう（実需）の方が一般的ですが、
富士企画は投資物件専門の会社です。
こういったものも投資物件として扱うことができます。
１つはその戸建を賃貸で人に貸して、投資物件として売却するという方法です。
1ルームマンションやアパートと違って間取りが大きい分、
戸建の賃貸は相当低額の物件でない限りはアパートに利回りで負けます。
そうなると投資戸建としても魅力がうすれ、
実際は実需物件として売った方が高く売れる、ということももちろんあります。
傾向としては都内など首都圏の地価が高い地域よりも、
郊外の比較的安価で買える物件の方が高利回り物件になるので売れ易くなります。
またもう一つのやり方としてシェアハウス、ゲストハウスとしての売り方もあります。
こちらにすることで普通に賃貸で貸すよりも利回りは飛躍的にあがります。
こちらで懸念されるのは運営についてです。
シェアハウスは人の入れ替わりや入居者同士が同居する形になるのでシェアハウスに対応した管理ができるところでなければなりません。
一般的に管理料は普通よりも高くなります。
ゲストハウスは最近流行していますが募集をうまくできればこちらもかなり高利回りになります。
しかし毎度違う旅行者を相手取ることになるのがリスクになります。
シェアハウスやゲストハウスは先程の戸建賃貸の時と逆で若年層や外国人の需要が高いエリアになりますので都市部が適しているエリアになると思います。
物件の立地だけでなく、規模、間取り等によって適したパターンはいくつか考えられますので経験知識が豊富な富士企画に是非ご相談下さい。
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売るのがもったいない気がする収益不動産
「持っている収益物件、売れるとは不動産屋に言われているけど…
高利回り、入居率もいいから売るのはもったいない気がする…」
こんなふうにお考えになる方は多いと思います。
そんな時、売却した方がいいのか、
もうしばらく保有してからの方がいいのか、
判断が難しいところです。
ここはある程度投資の目的や基準を再確認して判断してみてはいかがでしょう。
予めお伝えしておきますが、
ここでは土地の相場が上がるとか下がるとか、キャピタル狙いの話は致しません。
どうなるか本当に予想がつかないことだと思うからです。
もうちょっと確度の高い要素で判断をしていきます。
もちろん、実は近くに大型商業施設ができる予定があり、
価値が上がりそう等ピンポイントで魅力的な材料があるならばそれは持っておいてもいいかもしれません。
ではまず、富士企画のような収益物件売買の専門業者に査定をしてもらいましょう。
ここで売れる値段がざっくりとはわかるはずです。
次に現在の家賃収入から経費を引いてどれくらい利益が出ているか計算してみてください。
最後にその物件購入にかかった費用（売買価格、登記費用等）、リフォームや客付けにかかった費用を算出します。
あとは売る為に必要な費用を想定で出します。
主には仲介手数料、抵当権の抹消費用、印紙代ぐらいですが、
固定金利期間中の売却だった場合は銀行へのローンの違約金支払いがある場合もあります。
これは結構高額になる場合もあるので借入時の条件を調べてみてください。
これであとは足し算引き算です。
売却の予定価格から購入費用、売却費用を引きます。
まず、ここでプラスになるようならば今の相場よりも結構安く買っているということになります。
それが相当額あるならば売った方がいいかもしれません。
ただ、ここで安く買えたとわかっとして
次に収益物件の収入は家賃収入です。
これから入ってくる予定の収益を年換算したものと物件を売却した場合の粗利と比較してみてください。
個人的な考えとしてはキャッシュフロー4年～5年分に相当する額が一気に売却で得られるのならば
売却してしまって次の物件を購入した方がいいのではないかと思います。
毎月家賃収入があるのはありがたいことですが
もちろんこの先同じように得られるとは限りませんし、
家賃下落や退去、リフォームの必要時期がいつ頃到来するのかもわかりません。
まず、査定してみないといけませんが、順調に行っている物件でもいつか売る時がきます。
一度考えてみては如何でしょう？？
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益不動産を高く売却する為のテクニック
収益不動産を高く売却する為のテクニックについてご紹介致します。
収益不動産を高く売却する為の手法で一番大切なことは、
その投資物件を買う時に安く買うこと、
これに尽きます。
これは詭弁と言われるかもしれませんが、最も大切です。
高値で買ってしまったものをさらに高く売ることは非常に難しいです。
ただ、なんでも指値を入れて粘り強く交渉すべきだ、というわけではありません。
総合的にみて、今の市場価格より条件が良いものを運ぶということが安く買うということにつながります。
投資不動産の価格が上昇している最近だと、
利回りが低いものでも成約しているケースも多く、
これでも売れるようになったんだとこちらが驚かされることもしばしばです。
正直に申し上げると上記のようなケースで購入された物件は、
買った時と同じ値段で売却することが難しいので
それ以上で売るのはかなり難しいのではないかと思います。
こうなった場合は、待つしかありません。
相場が買った時よりも上昇すればいいですが
そうならなかったら賃料収入で少しずつ売価のプラスのラインを下げていくしかありません。
収益不動産は完全に塩漬けにならないのがいいところです。
今する話ではない！といわれればその通りですが、
例えば今売れば、を知っておくのは重要なことです。
簡単な査定でしたら1日で出せますのでお気軽にご相談下さい。
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固定資産税の支払いの時期について
最近物件をお持ちの方は固定資産税の納付状がきた方も多いのではないでしょうか。
あれは大体4月に来ることになっています。
「物件は売却して引渡しも終わったはずなのに固定資産税の請求がきた」
物件を売買するとこれで連絡を頂くことがしばしばあります。
固定資産税の支払いは「その年度の1月1日の所有者」に請求が行きます。
1月2日に物件を売ってもそれは変わりません。（お正月は法務局が休みなので登記できませんが）
ちなみに不動産取得税も一瞬でも登記されれば請求がきます。
売買をいっぱいやってもらうと税金もいっぱい発生するわけです。
逆に電気代や水道代などは売買が完了すると其の後一度だけ残りの分の請求がきます。
これはちゃんと変更しておかないとそのまま売っても請求がくるのでご注意ください。
投資不動産の仲介は住居用とはまた違った色々な手続きがあります。
とくに中古はそうです。
もし投資不動産の売買で気になる点や疑問などございましたらいつでもご相談下さい。
別に物件を売ることを具体的に検討していなくても大丈夫です。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
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収益物件売却 固定資産税評価の評価替え
4月も三週目に入り撒いたが富士企画では、毎日収益物件を買おうとしている方々がいらしています。
さて、今日は固定資産税評価額についてのお話です。
一般的に固定資産税評価額は公示価格の70％（ちなみに路線価の算出は80％です）となっていますが、
この固定資産税評価額には当然不変の数値ではありませんので見直しが入ります。
これは「評価替え」と呼ばれています。
実は平成27年度はこの評価替えの年でした。
評価替えについては3年ごとなので次の評価替えは平成30年度になります。
なのでこれから28年度、29年度については基本的に評価額はかわりません。
（ただ、地価が大幅に下落した時などは見直しがはいることもあります）
評価額によって変わってくるのが税金関係です。
固定資産税、都市計画税だけではなく、
購入時の登録免許税、不動産取得税などもこれによってかわります。
もうすぐ、固定資産税の請求が来るころだと思いますが、
その際に評価額が変化しているかどうか、見てみるといいと思います。
暖かい季節になって異動などのお話もよく聞きます。
富士企画は小さな会社なので異動などはありませんが。
状況が変わればお持ちの資産の中で大きな割合を占める不動産の扱いは特に気をつけなければなりません。
最近は冷たいものを頼まれる方が増えてきました。
もちろん富士企画では暖かいものと冷たいものは両方ご用意しております。
四ツ谷方面に寄れそうなときは是非お立ち寄りください。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
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