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戸建や店舗の売却
戸建や店舗の売却をする場合、いくつかの方法があります。
そのなかでも高く売れて、楽な方法を選択していくことができます。
戸建の場合、ご存じの方も多いと思いますが、
普通に賃貸に出したり、最近はやりの民泊を利用できるものであれば
さらに収益性の高さをアピールすることができます。
ただ、こう言った収益物件としての売却も適している場合、そうでない場合があります。
まずは単純に利回りです。
地方の戸建の場合、土地が安価なので賃料に対して高利回りの物件になりやすくなります。
これが例えば都心の物件だった場合、想定利回りはかなり低い水準になる為、
投資物件として売却することが難しくなってきます。
そういった場合は実需向けとして売却するべきです。
また店舗の場合、
まずはこれも利回りですが、住居の場合よりも比較的リスクを高めにみられる場合が多いです。
其の為、利回りも戸建以上に高利回りが求められます。
商売がやりやすい駅前や人気店などであれば、
これも実際にお店をやりたい人などに検討してもらった方がいいかと思います。
戸建、店舗の売買でも収益物件として商品になる場合があることは確かです。
いろんなパターンを知っておいても損はないはずですのでお持ちの方はご相談下さい。
どう売るのがいいのか、いくらぐらいになるのかご相談に応じます。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却の為の相談会を行っております。
富士企画では収益物件売却の為の相談会を随時行っております。
よく、「最近の市場はどうですか？？」と聞かれます。
各営業によって色々言い方があると思いますが
ここ数年は横ばいに近い相場の状況だと思っています。
ただこれまで少しずつ上昇してきた分、
金融機関は融資を絞ってくると考えるのが普通だと思います。
これが収益物件の相場を引き下げるのに大きく影響してきます。
今年ももうすぐ終わりになってきましたが
今年中に売ろうと思うのならば今がギリギリです。
12月は実際実働できる日数が少ない月です。
法務局は31日まではやっていない為、
物件の引渡しをして登記をする為にはいつもの月よりも急がなければなりません。
最終日は28日なので3日少ないことになります。
平日だけのカウントでいくと極端に言えば一週間です。
今年中に売却を完了したい、という方はすぐにご連絡下さい。
富士企画も早期に売却できる方法をご提案致します。
収益物件の売却で弊社が頂くのは仲介手数料のみですが
他にもさまざまな費用や責任が生じます。
さらに売ったら後々売却益に対して課税もされます。
売り値を決めるのはその点をご相談してからが良いと思います。
実際すすめたところで売価が変化してしまうと難しい話になってしまうからです。
もちろん今急がないお話も結構です。
お気軽にご相談下さい。
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売却中に病死や自殺などが起きてしまったら…
収益物件を色々と見られてきた方ならおそらく何度かは
部屋で死亡した経歴のある物件をみたことがあると思います。
不動産で死亡した経歴がある場合、よく広告や概要書などでは
「告知事項あり」などと書かれている場合が多いです。
ちょうど売却をしようとしている売主にとってはこれは大きなデメリットになります。
とくに買主が自身で利用する実需物件だったりすると、「怖いからやめる」ということにもなりかねません。
これが収益物件と実需物件で違いがあるかといわれると多少あります。
収益物件は店子に賃貸しをするビジネスです。
病死、自殺、殺人、これらのネガティブなイメージを数値化する必要があります。
自殺があった部屋などは「心理的瑕疵あり」ということで賃料を大幅に安くいれていたりします。
オーナーとしてはその事故にたいして損が出ているわけです。
買う方としてもその分を見込んで価格を検討します。
また、病死と自殺、他殺ですがここは大きな開きがあります。
病死に関しては自然死なので多少あっても不思議ではありませんし、
その建物が建つ前まで言えばもうわかりません。
賃料に対しての被害も小さいと言えます。
嫌がる人ももちろんいますが、賃料への影響分をのぞけばそこまで相場より安くしないといけないということはありません。
一方、自殺、殺人などは賃料への影響に加えて、今後も続く風評被害のようなものも考えなければなりません。
大島てるのような事故物件サイトに載ってしまうと余計そこは深刻です。
実際に売価にも2割近く影響することが多いです。
ただ自然死の場合でも臭いやあとが残ってしまっては今後の被害の拡大に繋がる恐れがあります。
いずれにせよ迅速な対処が必須です。
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収益物件の売却は年内に
収益物件の売却をされているならば年内の売却をおススメします。
こちらは個人所有の場合の譲渡税の観点からです。
収益物件を売却すると個人の場合、トータルの申告とは別に
その物件単体での購入価格と売却価格に関して課税されます。
うまく高く売却ができたとしても少なくとも20％の譲渡税が課されるのです。
短期譲渡（5年以内）の場合はその倍以上の税率です。
その計算の中で、実際に支払ったお金、もらったお金以外に算入されるものがあります。
減価償却です。
減価償却された分は購入価格から差っ引かなければなりません。
例えば5年かけて購入額の半分を償却していた場合、
購入費用はまるまるその分減ります。
その分は譲渡所得として課税対象になるわけです。
そこで年内に売却した方がいいというお話ですが
今年の申告していない分、減価償却する予定だったものも償却しないという選択ができます。
つまり今年分の減価償却は売る物件の譲渡所得とは別にすることができます。
もともと所得税率が利益が多く高い人には意味をなさないことですが
短期譲渡に関しては税率がかなり高い為非常に有効なテクニックです。
今年中と来年に回した場合で比較をしてみて
今年中の売却の方が手残りが多くなるということもあると思います。
指し値を受けてどうしようか迷っている場合等参考にしてみてください。
富士企画では相談だけでもしっかりご対応させて頂きます。
是非一度お越しください！
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遠方の収益物件売却も承っております
富士企画は東京、四ツ谷にありますが、
富士企画では全国の収益不動産売却をお手伝いしております。
遠方の物件を東京の会社に任せても大丈夫？？
と思われるかもしれません。
しかし、収益物件を購入されるサラリーマン投資家が増加している今、
関東には場所を問わず条件の良い物件を探しているお客様が集中しています。
というのも現在関東圏内での収益物件購入は、（条件の良いものは）購入が競合が多い為難しく、
もっと高利回り等好条件の物件を求めて地方都市も視野に入れる方が多くなっているわけです。
金融機関もその後押しとなっております。
メガバンクもそうですが、全国で物件を取り扱う銀行が増えており、
その対応エリアも徐々に広げています。
購入希望者が多く、競合が多いほど市場の原理として価格はあがります。
多くのお客様がいるからこそ、
制限された情報の中で市場価格より安く売ってしまうリスクがなくなるのです。
実際、遠方の不動産の場合、すぐに現地に行くことは難しい場合もあります。
不動産は現地視察は原則ですが、
積極的な投資家さんの中にはインターネットや電話などを駆使して情報収集のみで購入の判断をする人もいます。
したがって距離は関係なく非常にスピーディに成約もあり得ます。
全国での市場価格だけは把握してほしいと思います。
査定だけでも結構ですのでお気軽にご連絡下さい。
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やっていますか？法定点検
収益物件売却時に必要な情報として各種法定点検の実施状況というのがあります。
法定点検にどんなものがあるかというと、
・昇降機（エレベーター）点検
・消防点検
・受水槽、貯水槽点検
・（井戸水利用の場合の）水質調査
などがあります。
これらは法律で決まっています。
したがってやらないとならないのですが
結構ちゃんとやっていないケースも正直あります。
やっていないからといって、見張られているわけではないので
何か問題があったりしない限り、そのまま済んでしまうのです。
この中でも特に消防点検については誤解されているケースが多いのですが
共同住宅の場合、消防点検は行う義務はどの規模でもあり、
3年に一度報告しなければなりません。
でも恐らくあまりしていない人も多いと思います。
規模が小さいと点検は有資格者でなくともよいので
お金を払ってまで専門業者に依頼する人が少ない為です。
内容も簡単です。
2階建、6戸のワンルームアパートであれば恐らくせいぜい
各戸の住宅用火災警報器、消火器といったところではないでしょうか。
ただ、ご自分でやるにしても点検は必要なので、
もし使用期限が過ぎている消火器などがあれば、オーナーが気付いて交換するのがベストだと思います。
こういったこともやはり、気付かないふりをしたりすると大体良くないことになります。
点検を入れないで引渡し、其の後点検を入れたら問題点がでてきた。
と、いうのはよくある話です。
もちろん全く露ほども気付かない場合もあると思います。
そういったところこそ収益物件専門の仲介業者にお任せ下さい。
きっとお力になれると思います。
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収益物件の売却時の修繕について
収益物件を売却する際、その物件を修繕して引き渡すのか、
それともそのまま引き渡すのか迷われるときもあるかと思います。
もちろん、悪いところを黙って隠すというのはなしです。
後から訴訟になる恐れもありますしゆくゆくいいことにはならないと思います。
ただこれから売却する物件にお金をかけてリフォームするのは無駄ではないのか。
当然こう思われる方もいると思います。
あまり贅沢にやっては投資した分がいくらかマイナスになるかもしれませんが
それでも最低限の見栄えは良くすることをおすすめします。
不動産業者が売主として売りに出している物件も
修繕を行って売りに出されているケースが多いです。
それがなぜかというと、当然売価を上げる為です。
リフォームした分売価があがるだけかというとそうではありません。
リフォームしている→しっかり手入れされている→信頼できるオーナー
という風に信頼感も獲得できるからです。
信頼感を与えれるようになれば、
ボロボロのアパートで購入を検討する人よりも
さらに多くの客層から検討してもらえるようになります。
これが売価の底上げにつながるわけです。
ボロボロのアパートだと安いといってももう少し指値してみたくなりますよね。
そういうことです。
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実需物件と収益物件
富士企画でお取り扱いしているほとんどの物件がいわゆる「収益物件」です。
住む人はそのままで所有者だけ変わるので「オーナーチェンジ物件」と言ったりもします。
これに対して自身が住むために購入する物件を「実需物件」と言ったりします。
明確な違いは購入して住むことができるかどうか。
もちろん賃貸中のものでもその人が退去すれば済むことはできますが、
それは確実なことではありませんので実需にはなりません。
現在でこそ収益物件を購入する層は以前より圧倒的に増加し、
色々な収益物件がネットでも売りに出されていますが
やはり実需用の戸建てやマンションの方が数は多いです。
富士企画は収益物件専門の会社ですので
正直、実需の物件の扱いはほとんどありません。
集まるお客様もほとんどが収益物件を探している方です。
したがって実需物件は富士企画では扱えません、といわけではないです。
富士企画では実需物件で売るべきか、収益物件として賃貸をつけて売るべきか経験から判断ができます。
まずこれをご相談下さい。
収益になるのであれば富士企画にお任せください。
実需で売るのであればほかに得意な不動産屋さんがあります。
売れない、という場合もあると思います。
相場と残債を完済して売却できる額に大きくかい離がある場合、
これは自身で使用し続ける以外にも賃貸で貸すという方法があります。
収益性が全然高くなかったとしても損切で売るよりはそっちのほうがいい場合もあるのです。
足元を見て、すごく安い値段で査定を出してくる業者や
まったく相場と違う値段を言ってくる業者もいます。
富士企画では小さな分譲ワンルームから総戸数50戸以上の一棟マンションまで取り扱っておりますので
不動産屋としてのプロの判断をお伝えすることができます。
もちろん、査定や相談は無料です。
不動産屋っぽくない不動産屋を目指しています。
遊びに行く感覚で結構です。一度富士企画にお越しください。
寛げる空間づくりを目指しておりますのできっと喜んでいただけると思います。
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収益物件のネット広告について
富士企画では収益物件売買のお客様の獲得はほとんどがインターネットです。
ただこれは他社さんについても言えることだと思います。
今や情報収集はインターネットを介したものが大多数となっています。
より多くのお客様の目にとまるように様々な工夫を当社でも凝らせていますが
不動産の広告については数を出せばいいというものではありません。
家電製品などのようにいいものが多く普及するのではなく
不動産ではいいものはすぐに売れて表にでてくることは少ない、
と考えられています。実際のところもそうでしょう。
収益不動産を探している人が好むワードとして「非公開」というものがあります。
極端にいえば、非公開というだけでより眼を近づけてみるようになります。
この現象は世界中で閲覧できるインターネット広告に出すことと間逆です。
弊社でも売却に関するセミナーを随時行っておりますが
そこでも水面下での売却活動をすすめています。
収益不動産の有名ポータルサイト、楽待さんや健美家さん、不動産連合隊さんなどでももちろんそこは把握していて
会員限定→会員でないと閲覧できない
非公開→直接DMが来た人しか閲覧できない
といったふうにインターネットで幅広く集客する方法以外のツールを用意されています。
もちろん、売却する物件の内容にもよります。
高利回り、高積算などの売りどころがあればインターネット広告で幅広く集客することができるので
結果的に早期の売却に役立つことだと思います。
ただ、なるべく高く売りたい方は非公開での売却をおススメ致します。
時間はかかる場合もありますが、売れる値段であれば1ケ月もあれば売れます。
広告は売主様の状況によってどのように出すかは相談できますので
売り出し前に一度打ち合わせをさせて頂ければと思います。
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共同担保に入っている収益物件の売却 其の二
先日は共同担保について、及び金融機関側の意図についてお話しました。
今日は実際に共同担保がある物件の売却時についてのお話をします。
●担保権の抹消はどうすればできるか
抵当権は当然残債を返済すれば抹消を請求できます。
しかし、共同担保の場合は他の物件購入時に共同担保に入れられている場合が多いので厄介なのです。
例えば物件Aを5000万円で4000万円の抵当権を設定して購入し、
その後物件Bを1億円で物件Aを共同担保に1億円の抵当権を設定して購入したとします。
その後物件Aを売却する場合は購入時に設定された4000万円の抵当権の全額返済はもちろん
物件Bに設定された1億円の抵当権も共同担保として設定されているためそちらも気にしなければなりません。
上記の場合ですと単純に価格の比率を価値として計算すると物件Aの1億円の抵当権の内に占める評価はせいぜい10％に見えなくもありません。
しかし、残債が減っていないと仮定して4000万円の残債の支払いと1億円の10％、1000万円を返済すれば共同担保がはずれるかというと
実際はそうもいかない場合があるのです。
前回でも述べましたが、物件を売却させない為の共同担保という考えもあります。
これは同時に借り換えの牽制でもあります。
いくらであっても共同担保の残債がなくならない売却なのであれば、金融機関に事前に相談することが必要となってきます。
こればっかりは売価を考える前に必要な相談となります。
富士企画は収益不動産仲介の専門会社です。
抵当権についても様々な経験とノウハウがあります。
契約後、抵当権の抹消不能は売主側の違約です。
売却で失敗しない為に一度は専門業者にご相談下さい。
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