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Archive for 2015
投資不動産を上手に売却する方法③ 売却依頼をする会社と媒介契約を結ぶ
投資不動産を上手に売却する方法③として、今回は売却依頼をする会社と媒介契約を結ぶ
というところをお話したいと思います。
前回売却査定金額のお話をさせて頂きましたが、売却査定をとり、具体的に売却する金額が決まって
きたら、実際に売却を依頼する会社と媒介契約を締結することになります。
この媒介契約というのは、聞きなれない方もいらっしゃると思いますが、簡単に言うと売却を依頼する
契約書という感じのものです。
この媒介契約書には実は３通りの種類がありまして、
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
の３つがあります。
何がちがうのかと申しますと、一般媒介契約は、何社でも売却を依頼を
することが可能なのに対して、専任、専属専任は１社しか依頼をできません。
またもし所有者が自分で買い手を見つけてきたという場合に一般と専任は
自分で見つけた買主との取り引きは可能としておりますが、専属専任は
こういった自己発見した買手との取引も禁止されております。
ですから、一般→専任→専属専任の順番でどんどん、制約が付いてくる
ということになります。
普通で考えると一般媒介の方が、気楽でよさそうに思えますが、売却活動をする
不動産会社からみれば、一般媒介は自分が売却のために頑張っても、ほかの不動産
屋で、お客様を見つけてしまうと、その努力は水の泡となってしまうため、
正直なかなか売却活動としても、時間や経費はかけられないというのが実情です。
そうなると売却活動も中途半端になってしまう事がありますので、専任媒介契約で
じっくり買手を探すというやり方の方が、うまくいくこともあると思います。
このあたりは、依頼される不動産屋と良くお打ち合わせされることをお勧めします。
富士企画でもご売却の依頼を受ける場合には、媒介契約を締結させ頂いております。
当然他社様も営業されておりますので、売主様もどちらに依頼をするか迷うところ
かもしれませんが、誠心誠意頑張りますので、富士企画も検討頂く１社に加えて
頂ければ幸いです。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、どうぞよろしくお願いいたします。
お気軽にお問い合わせくださいませ（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を上手に売却するための方法② 売却査定を依頼する
投資不動産を上手に売却するための方法②として、今回は実際に売却査定を依頼してみる
ということをお話したいと思います。
前回は査定するまえの準備として、不動産の相場を知るということをお話しましたが、
ある程度、相場が分かった状態で、査定額をみる事で、高く提示をしているのか
安く提示をしているのかがある程度分かって来ると思います。
不動産投資物件の売却査定に関しては当然、私ども富士企画でも随時行っておりますが、
複数社の会社に依頼をすることをお勧めします。
理由としては、一社だけあれば、実際に提示された金額が査定額として、正しい金額なのか
どうかが分からないからです。
ただし、投資不動産に関しては資産価値や利回り、駅からの距離、築年数など様々な評価の
ポイントがあるため、総合して判断しているケースが多いと思いますが、
依頼する会社の投資不動産に対する理解度や、手持ちのお客様の状況によっても
査定額は変わって来る可能性があります。
気をつけたいところとしては、他社の査定額よりあまりにもかけ離れた査定金額を
提示している会社です。
いろいろな査定ポイントはありますが、とはいってもある程度は査定金額は似てくると思います。
売る方にとっては、あまりにも安いのは問題ですが、高いという方に関しては、希望通りと判断される
方もいるかもしれません。
ただし、査定金額がそのまま売却できる価格ということにはなりませんので、会社の中には、まずは
ご売却の依頼をもらうという事が優先順位に来ている会社もあります。
そんな会社に依頼してしまうと、ずっと売れ残ってしまうこともありますし、比較対象するための
物件になってしまったりして、本来の売却をするという目的が全くできなくなってしまいます。
売れ残るということは、不動産業に従事されていない方は、それほど大きい影響と考えていないかも
しれませんが、不動産が売れ残って、市場にずっとあるという状況は、
出来る限り避けることをおすすめします。
それは、不動産が高額であるため、ずっと売れ残っている不動産はだれもが買いたくないという
印象を持たれがちになるからです。
富士企画では投資物件専門の会社になりますので、常に投資物件に触れて仕事をしております
ので、ぜひご売却査定の方ご依頼頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
宜しくお願いいたします。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
東京都下で一棟売りマンションを探しています。
東京都下（市部）で一棟売りのマンション、アパートを探しています。
場所は都心部へのアクセスが容易なところが良いです。
具体的には狛江市、調布市、三鷹市、武蔵野市、西東京市、東久留米市、
小金井市、小平市、国分寺市、府中市、国立市、立川市、多摩市、稲城市、
町田市、日野市、八王子市、清瀬市、東村山市、東大和市、昭島市、
福生市、武蔵村山市あたりになるかと思います。
理由としては23区内よりも場所に依っては若干ですが、
土地の値段が高くなく、高利回りが見込める点、
しかしながら十分需要を見込め、
家賃などの相場が崩れにくい。
というところがいいところだと思われるのでしょう。
先日に引き続き、木造以外の構造限定です。
価格帯は3億円くらいまででお願いします。
利回りはＲＣマンション、築15年くらいまでの鉄骨造だと8％、
アパートの括りになるかもしれませんが軽量鉄骨造ですと9％後半の
利回りが希望されます。
少し条件は厳しいかもしれませんが、昔安く購入された方では
十分キャピタルゲインを取れる値段で売れる人もいるかと思います。
是非一度検討してみて下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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※
投資物件を上手に売却するための方法① 物件の相場を知ること
投資不動産を上手に売却するために方法として、いくつかご紹介していきたい
と思います。
今回はその一番初めとなる物件の相場を知るということをご説明したいと思います。
不動産を売却を検討する際に、まずはご自身の不動産がどれくらいの価値があるのか
知って頂くことが大切です。
私どもでも不動産の査定をしておりますので、初めからお任せ頂いても構いませんが
その査定額を見た時に、その査定額が本当の価値かどうかはご自身である程度
知っておかないと分からないと思います。
現在はインターネットで対象不動産周辺の土地相場や、同じような物件が売却に出されているか
は検索すれば容易に探せることもあります。
私どもの査定でも同じような周辺相場を見て、査定の材料にはさせて頂きます。
例えばですが、周辺で坪単価５０万円で売却している不動産があるとすると、その周辺では
坪単価５０万円程が、相場なのかなという目安ができます。
ただし不動産は、土地の大きさだけではなく、土地の形や道路付けなどいろいろな要因が
価格に影響してきます。
よっぽどの悪条件がなければ、それほど、価格にも影響はしませんので、ある程度土地の
相場をしておくことも必要です。
あとは利回りも重要です。周辺の物件が利回り１０％程の物件が多いのであれば、その地域では
低くとも８％程は利回りが必要です。
当然利回りは高い方が売れやすいのですが、利回りだけが投資物件の価値ではないことも確かです
ので、利回り以外に、秀でているもの（資産価値や築年数、修繕状況など）があれば、多少利回りが
落ちても売却は可能になってきます。
富士企画では無料で査定をしておりますが、売却を検討される方もしっかりと勉強してもらい
相場感を養うことも大切ですし、より良い取引が出来ると思います
無料相談では、どんな風に査定していくのかというご質問でも結構ですし、物件を実際に持ち込んで
ご一緒に査定をするという形でも大丈夫です。
ご納得がいく方法で、上手な投資不動産の売却のお手伝いができればなによりです。
ご相談はいつでも大丈夫ですので、お時間ある時にお知らせください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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富士企画株式会社
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横浜、川崎市内で収益物件を探しています。
神奈川県の横浜市、川崎市内で収益部件を探しています。
今回は銀行の融資方針に準じてご案内致します。
●（軽量）鉄骨造・鉄筋コンクリート造の物件であること。
●新耐震基準以降の物件であること。
●遵法性のある物件であること。
●収益におけるテナント収入の割合が30％以下であること。
上記の条件を満たしているものであればお早にご相談下さい。
これから9月末くらいまでの間が勝負です！
今月も売却を依頼して頂いた物件で無事買って頂くお客様をつけることができました。
売主様にも買主様にも感謝です。
不動産仲介は物件を売却したい方、購入したい方両方が成立して初めて成り立ちます。
売るのも買うのも気をつけなければならないこと、
しなければならないことが色々とあります。
それも物件に依っていろいろ変わってきますのでそこをサポートするのが富士企画のような仲介の会社です。
富士企画のサービスを是非体験してみませんか？？
いつでもお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
※
ちょっとクセのある収益物件を探しています。其ノ二
大雨ですが、お住いの地域、お持ちの物件のことが気がかりですね。
富士企画も管理物件で問題が起こらないことを願っております…
前回に引き続きちょっとクセのある収益物件ニーズのご紹介です。
次は再建築不可程ではないにしろ問題はある
既存不適格の物件についてです。
これもいろんなパターンがあります。
●建蔽率、容積率がオーバーしている。
これが一番多いのですが、「故意の」ものだと特に評価が下がります。
例えば、建築確認時は60％だった建蔽率が都市計画の変更により50％となった場合
これはいわゆる違法建築ではない為、まだ対応可能な融資機関は多いです。
これが建築確認申請より大きいものをたてている、等となると違法建築とみなされ、
融資は厳しくなります。
比較的いろんな物件に融資をしている日本政策金融公庫でもダメです。
次の物件を購入される際も気を付けて下さい。
●登記上の建物種類、及び用途等が変わっている
例えば「居宅」は接道が2mで建築可能です。
市区町村によりますが、「共同住宅」は4m～の接道が必要だったりします。
実は「長屋」も2m接道で建築が可能でこれも用途としては共同住宅に似ています。
違いは共用部分（廊下、階段等）があるかどうかです。
これを申請は「長屋」で実際は「共同住宅」で建てているとアウトです。
違法建築になってしまいます。
違法建築といっても建築主が悪い場合ばかりではないと思います。
建築業者が勝手にそういうリスクを伝えずに進めてしまうケースもあるそうです。
くれぐれもお気をつけ下さい。
では「既存不適格」物件の売却のお手伝いができればとおもいますので
興味がある方は以下よりお申込みをお願い致します。
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投資物件をうまく売却する方法！
投資物件を売却するうえでうまく売却する方法とは？
いったいどういう方法があるのでしょうか？
まず、投資物件といえばなんといっても利回りです。
家賃に関して、早く空室を埋めるために家賃を下げて入居させる手法を
とる方がいらっしゃいます。
空室であれば、当然空室になっているよりは、家賃を下げても入居を決める方が
家賃収入的には年間を通すとプラスに働く点は大きいかと思います。
ただし、これが売却時にも有利に働くかというと、家賃が下げるということで
そのままダイレクトに売却時の利回りに直結してきます。
月額の家賃が１０００円下がったしても利回りを出す時に計算をする年間収入から
みれば、年間１２０００円家賃収入が下がることにより、利回りには大きく営業してきます。
出来る限り高く売却をしたいのであれば、この家賃に関して、極力下げない方が良いと思います。
ただし入居が決まらないと空室が多くなる一方ですので、逆に売却価格を下げる要因にもつながります。
必要なのはバランスですので、決まる家賃で出来る限り高く賃貸を埋めることが、売却価格には
大きく影響しますので、ご注意ください。
あとは、設備などを新規交換することで、家賃アップにつながったり、買主様にとっても
設備が新しいと買いやすくなりますので、設備を新規に交換するということも非常に大事な
要因かと思います。
富士企画では、出来る限りの手法を使い、投資物件を少しでも高く売却する方法を
考えておりますので、いろいろなご相談を頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております
お気軽にご相談くださいませ。
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ちょっとクセのある収益物件を探しています。其ノ一
今日もとても暑かったです。明日から大雨でしょうか。
大雨は賃貸物件をお持ちの方には特に心配事になりますので早く上がればいいですね。
今回は三井住友トラストL＆Fで買われるお客様のニーズです。
一般的に再建築不可というと、
主に接道の問題になると思います。
接している道が建築基準法の道路でない、
接道の長さが2m未満、
よくあるのが43条但し書きの道路、これも建築基準法上の道路にはなりません。
ただ場合によっては一定の基準内であれば建築が認められる場合もあります。
または現実的に再建築が難しい、という物件もあります。
かなりの傾斜地であったり、物件へのアクセスが困難な場所等。
こういった物件はご存じの方も多いかと思いますが、
銀行の融資付けが困難です。
とくに再建築不可に関しては土地の評価もゼロとするところも多いです。
でもこういった物件でも売れます。
法令上の話はおいておくとして…
利回りが高い物件であればそういったものをむしろ狙っている方もいます。
比較的安価になりやすい為、現金購入の方も多いですが、
融資も使えます。
三井住友L＆F等がこういった物件へも融資をすることで有名です。
次回は別のケースについてご案内します。
再建築不可物件の売却について具体的なご相談は下記からお願い致します。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
※
投資不動産を売却するときのルール② 買い換え特例とは？
アパートを取得して１０年が経過されているオーナー様に特別な税の優遇措置が
あります。それが事業用不動産の買い替え特例です。
今回はそのルールをご説明したいと思います。
まずこの買い換え特例が使える前提をご説明します。
①個人で事業用不動産を所有していること
（事業用不動産にはアパートや貸地、駐車場用地などが含まれます）
②取得してから１０年以上が経過している（１月１日にてカウントします）
③その不動産を売却して時から１年以内にアパートなどの投資物件を購入する事
かつ取得してから１年以内に事業用に供した場合（実際に貸して賃料が発生している場合）
以上３つです。
この３つの条件が揃っていれば、事業用不動産の買い替え特例の適用をうけることが
できるのですが、その効果は以下のとおりとなります。
一般的には売却益に対して長期譲渡所得税として約２０％の税金が課せられますが、
この特例を使うと売却益の８０％が繰り延べされ、残りの２０％の譲渡所得に
２０％が課税されることになります。
たとえば、相続でアパートを引き継いだ方が、１０年以上経過して１億円で
売却し、それから１年以内にもっと新しいアパートを１億円購入したとします。
通常であれば、相続でもらったアパートを売却するとその売却益＝譲渡額に対して
２０％課税されますので、約２０００万円が譲渡所得税となりますが、
この買い換え特例をつかうと譲渡益１億の８０％にあたる８０００万円分の課税が
繰り延べされ、残る２０００万円に対して２０％の譲渡所得税が課せられることに
なるため、約４００万円で済むということになります。
本来であれば２０００万円を納めないといけないところを４００万円で済むわけですが、
効果は絶大です。
当然繰り延べですので、その購入した不動産を売却する際には、また同じような課税になります
ので、注意が必要ですが、売却するまでは課税はありませんので、当分は多額の税金を支払わなくても
済みます。
これは投資不動産特有の優遇措置になりますので、もしご存じでない方がいれば、こんな
やり方もあると覚えておいてください。
富士企画では不動産専門の会社になりますので、売却するときも、売却した資金で購入する方も
両方お手伝いできます。
お気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
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投資不動産を売却するときの税金のルール① 確定申告は必要？
投資不動産を売却した場合には、確定申告をする必要があります。
売却益がある場合はもちろん確定申告をしなければなりません。
しかし、損失が出てしまった場合でも確定申告をするとメリットに
なることがあるので、必ず申請しておいた方が良いとおもいます。
売却益がある場合
不動産を売却したことによって売却益が出た場合、税法上では譲渡所得と
区分され、確定申告をして「譲渡所得税」という税金を納めなけれなりません。
売却損が出た場合
一方、売却によって損失が出る場合もあると思いますが、その場合には、税法上
では確定申告をする必要はありません。
ただ場合によって、給与などの所得と損益通算して税金を安くおさえることができる
ので、損失の場合も確定申告をしておいた方がよいとおもいます。
ただし、売却益が出た不動産がマイホームだった場合には、
３０００万円の特別控除の特例というものがあります。
投資家の皆様の中でも以前に購入したマイホームが転勤などの理由により
住めなくなり、現在は賃貸物件として所有されている方もいるかもしれません。
今は投資不動産でも以前に住んでいた事実があれば、この特別控除を
受ける事ができます。
不動産にとりまく税金はいろいろありますが、ルールを良く知り、
出来る限り節税していくことも非常に大切なテクニックです。
富士企画ではこういった税金の知識も常に勉強しておりますので、
いろいろとご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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