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不動産は縁ですね！

収益物件を扱う不動産業者はたくさんありますが

良い業者も悪い業者もあります。

収益物件を扱う中でも、アパートをメインに扱う会社、ビルやホテルをメインに扱う会社等

いろいろあります。

そんな中で自分と合った会社に出会うことはとても大切です。

 

 

実は先日、売買する物件の隣の所有者の謄本を上げたら知っている人だった

ということがありました。

 

なかなかミラクルなことです。

でもこんな縁があるとなんだかうれしいですね。

といっても単なる偶然というわけではないかもしれません。

 

 

というのも収益物件業界は実はとても狭いです。

これは何年もやっているからこそつくづく実感します。

物件を物色していると、知っている名前がすぐに出てきます。

 

実際、収益物件といっても区分マンションから一棟売りアパートやビルやホテルまで

すべて収益物件です。

 

さらに不動産市場のメインは最近投資家の方が増えてきたといってもやはり住宅、

実需のマンションや戸建てなのです。

 

ご存知の方も多いかと思いますが、富士企画はもともとクリスティから派生した会社です。

現在は兄弟会社となっていますが当初は全く別々の経営でした。

 

他にもあの会社の社長はどこの出身で、この人ももともとは先輩後輩の関係だった、

といった風に、それぞれ辿っていけば驚くほどいろいろ繋がります。

 

そんな業界なのでもちろん富士企画は他社さんのことを悪くは言いません。

陰口は自分に帰ってくるということです。

 

ということはお客様も富士企画が知っている会社に出入りしている、ということもよくあります。

もし、他の業者さんの話も聞いたことがあれば富士企画に来た時お話しされてみてください。

 

もしかすると、素敵な偶然を見つけれるかもしれません。

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

不動産売却はタイミング次第

なんでもその時々の状況などによって結果は大きく変わるものですが

収益物件の仲介をずっとやっているとそのような局面にしばしば遭遇します。

 

 

いわゆる「あるある」みたいなものですが

例えば多いのが、

今まで全く売れる気配がなかったのに突然、申し込みが立て続けに入ってきて人気物件になった

のようなケースです。

 

たまたまその物件の良さに遅れながら気づき、申し込みを入れたものの

まさか同時期に同様の行動を起こす人が現れ、ゆっくり交渉できると思っていたところが

急に競争しなければならなくなってしまった…

そんな状況で指値交渉も当然難しく、相手の方がローン承諾が早かったりして負けてしまう。

 

なんとなく身に覚えがある方もいるのではないでしょうか。

さらに不動産の営業マンはこれを何度も経験しているはずです。

 

こんな失敗談はよくありますが、結局きっかけを作っているのは不動産営業マンだと思われます。

改めてその物件を紹介したのです。

このような現象でもたまたまではなく原因はあるのです。

 

その物件の良さは1人の人が見ただけではわからないことも多いです。

色んな人に見てもらう方がその物件の「売り」を見つけやすくなるはずです。

 

富士企画ではその点、社員間で物件情報をなるべく早く共有するようにしています。

不動産会社では社員同士の競争が激しいので殺伐とした雰囲気のところもよくあると思いますが

富士企画はみんな仲が良いです。

 

もちろん営業マンなので競争はあります。

が、邪魔をしたり、情報を隠したり、といった性格悪そうなことは富士企画ではやりません。

 

結果的にそうした方がお客様により良い情報をいち早く届けることができるからです。

そうなると売り物件も欲しい人のところに早く紹介された方が絶対いいはずです。

 

富士企画では「どうやったら良い不動産仲介ができるか」常に考えています。

その為には会社のシステムも大きく変える必要もあるかもしれません。

 

これからどんどん変化する投資物件市場に対応するため、是非みなさんもご意見を頂ければ幸いです。

 

 

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収益物件売却時の点検項目　～消防点検～

収益物件を売却する場合、富士企画のような仲介業者より確認がいろいろはいると思います。

その中で見落としがちな項目についてお話します。

 

 

小さなアパートの売却であれば、消防点検といわれてもあまりピンとこない人がいるかもしれませんが

法令で専門の人に頼まなくなくてはならないという義務があるのは大きな物件、というだけで

小さな物件でも消防点検はオーナーの義務なのです。

 

大規模な物件で消防点検をされている場合はある意味問題ないのですが、

そうでない場合は忘れてしまっている人もいるのではないでしょうか。

 

その場合、主な項目としては

・消火器

・住宅用火災報知機

になります。

 

消火器は使用期限があります。

消火器をみれば書いてあります。使用期限が切れていれば廃棄して買い替えないといけません。

ホームセンターで買えば数千円で売っています。

 

住宅用火災報知器、部屋についている煙や熱を探知する機器です。

これについては、設置をする義務は一般的にオーナーにあると言われています。

ただ居住中の物件であったりすると、入居者とうまくタイミングが合わず

着けようとしたが、つけられていないケースもよくあります。

 

これらは取り替えたり取り付けたとしても大きな負担にならないものですが、

物件が大きくなってくると「自動火災報知設備」の取り付けが義務付けられます。

非常時にボタンを押すとアラームがなるやつです。

 

これをつけていると消防点検をして消防署に定期的に報告書を出さないとなりません。

消防点検は全ての共同住宅で必要なものですが、

規模が変わってくると資格のある消防管理者による点検と消防署への報告書の提出

これがついてきます。

 

共同住宅ですと延床1,000㎡以上のものが該当してきますが

条例によってさらに厳しく（延床500㎡超など）設定されている場合もありますので地域ごとに確認する必要があります。

 

これもやられていないオーナー結構いらっしゃるのではないでしょうか。

実際問題にはなっていなくとも、チェックはしなくてはならないのです。

まあ人命にかかわることなので当然といえば当然ですが。

 

実際に収益物件売却時のランニングコストとして記載されるのは

資格の有る消防管理者による点検と消防署への報告書の提出が必要な場合がほとんどですが

やっていない場合は一度すぐ点検を入れることをおすすめします。

 

大きいビルになっていくと消防点検の指摘事項の改善だけで結構な金額になりますので

直近で点検をして合格が出てる、というのは一つ安心事項になります。

 

こういった細かいところも物件を高く売る為のポイントになります。

ランニングコストは軽ければ軽い方がよいですが、やらなきゃいけないことはやっていないｔイメージを損なう恐れがあります。

 

収益物件の売り出しにはやはり事前の打ち合わせが必要です。

一緒に物件をどう売り出すか考えていければと思います。

 

 

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保有か売却か…悩みどころです。

タイトルのようなことをお悩みの方も多くいらっしゃるのではないかと思います。

収益物件は保有して運営していけば利益がでるもの

折角一生懸命探して、やっと購入にありつけた物件を売るのはちょっと足踏みしてしまう、

という気持ちはよくわかります。

 

そんな方々に富士企画から少しアドバイスをしたいと思いますが

不動産会社と投資家ではそもそもちょっと立場が違います。

 

不動産業者の考えと、一般の投資家の考えが違うところは

売上額の意識がまずあります。

 

投資家さんはキャッシュフローを第一に考える人が多いです。

売買を繰り返して利益を出していく方法よりも基本的に手堅い方法と言えます。

ただ不動産業者が企業として、売り上げを上げていく為には大分時間がかかってしまう方法です。

なので不動産業者は買取、転売を重点的に行うことにいくらかメリットがあるのです。

 

次に瑕疵担保責任があります。

宅建業法で売主が宅建業者、買主が非宅建業者の場合は瑕疵担保責任を最低でも2年間負わなければならないことになっています。

これは当然リスクとなります。

宅建業者でない方は瑕疵担保責任をなしにできるのと比べるとかなり大きな差です。

この点は売るか売らないかというより利幅に影響が大きいと思います。

 

さてここまで来たところで保有か、売却か、どう判断しているかというと

キャッシュフローと売却益の対比で考えます。

 

例えば、

1年のキャッシュフローが100万円見込める物件を保有していたとして

売却益が100万円だとします。税引き後の利益です。

 

これはみなさん「もったいない」と思われるのではないでしょうか。

特段事情がない限り、普通これくらいで売ることはありません。

 

ただ上記のケースで100万高くうれるならば、200万高く売れるならば

と考えていくと、1000万近くまでいくまでにほとんどの人が売った方がいい、と思うでしょう。

 

では300万ならどうでしょう、微妙なところになってきますが

キャッシュフローが未来に入る予定のお金、

さらに未来になればなるほど、家賃下落、大規模修繕など予定のキャッシュフローを阻害する要素がたくさん出てきます。

 

キャッシュフロー3年分、

少ないと感じられるかもしれませんが、利益を確定できる点で考えれば

3年後の同額の利益よりも2倍くらい価値がある、とみていいのではないでしょうか。

さらにこの売買益はまた投資に回すこともできるようになります。

 

とりあえず、3年分という数値を出しましたが、当然物件のエリア、築年数などによって変わります。

まず大事なのはいくらくらいで売れそうかということを把握することです。

 

富士企画ではこのような相談をいつも承っておりますので是非一度話を聞きに来てみて下さい。

悩んでいたことがすっきりするかもしれません。

 

 

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専属、専任、一般　媒介契約はどれがいい？

収益物件の売却に際して、不動産業者と締結する媒介契約には3種類あります。

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

 

一般媒介契約は、複数の不動産業者に同時に依頼することができます。

一番縛りがない媒介契約で、業者から依頼者への報告義務もありません。

（もちろん話し合って義務付けることはできます）

 

専任媒介契約は一社としか結べません。

締結中は他の会社と媒介契約を結ぶことができません。

ただし、自分で見つけてきた買主と媒介を入れずに契約する事はできます。

なので不動産会社はそこだけ、という縛りになります。

最大で3か月ですが、2週間に1度以上の報告の義務があります。

 

専属専任媒介契約は専任媒介よりもさらに制限がかかります。

1週間に一度以上での頻度の報告が義務付けられます。

さらにこの契約では自身で見つけた買主でも専属専任媒介を契約している業者を入れて契約しなければなりません。

なのでこの契約締結中は必ず、契約した業者の媒介に入ってもらって売却することになります。

 

こう見ていくと、下に行くほど売却するお客さん側としては制約が多くなり不利に見えるかもしれませんがデメリットばかりではないと思います。

 

まず、売れると考える業者であれば専任や専属を進めてくるはずです。

この2つは報告の義務もありますので売れない条件のものであれば手間がかかるだけです。

不動産営業マンはいつもなにか纏まりそうな話を探して走り回っています。

全て1人で行っているため、あまり時間がないのです。

極力無駄になる作業は省きたいと考えるのが普通です。

 

一般媒介契約の場合、ちょっと強引な話ですが

謄本を挙げて所有者を調べて直接交渉してくる話があったりします。

 

こうなると当然話がこじれやすくなります。

あまり話がコロコロ変わるようですと不動産業者はその売主から手を引きます。

富士企画もそこはあまり深追いはしません。

富士企画は収益物件仲介専門ですので購入検討者のお客様もそれに付き合わせなければならないからです。

あまり長引くと、早期に買いたいお客様は時間の無駄ですし、富士企画も紹介した手前紹介責任があります。

 

やはり売買の物件情報では一般媒介が圧倒的に多い、わけですが

富士企画も含め、会社は人で構成されています。

 

不動産業界は結構義理人情が大事です。

少なくとも富士企画はちゃんと筋を通したお付き合いをさせていただいています。

そうするとそれに共感した方が集まってくるのでは、と思っています。

 

収益不動産は縁ものです。

富士企画ではよい縁に出会えてよかった、と言っていただけるように

一時的な潮流に流されないよう、いつも基本スタンスは崩さず、地道にやっております。

 

なかなか見分けづらいところではありますが、

自分にあった不動産屋探しの際、会社の雰囲気にも目を向けてみて下さい。

 

 

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瑕疵担保責任の範囲とは？

収益物件売却時に売主の責任として生じるのが瑕疵担保責任です。

契約によって免責とする場合もありますが、この責任はどのような負担が想定されるのでしょうか。

 

富士企画で使っている契約書フォームによると以下のような条文（抜粋）になっております。

買主は、売主が標記において瑕疵担保責任を負担する場合は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。なお、買主は、この瑕疵を発見した場合、ただちに売主に通知して現状を確認させる機会を与えなければならない。

 

瑕疵＝隠れた悪い箇所　です。これは土地にも建物にもつきます。

契約した目的が達せられないとはあまり考えられませんが例えば以下のようなケースが考えられます。

・家を建てようと思っていたのに、いざ建築確認を取ろうとして建物を建てれない土地ということが発覚した。

・投資のアパートを購入したが、あとで居住が難しいレベルの傾きがあることが発覚し、貸室として成立しない状況だった。

 

問題の大小ありますが、そういった問題が発覚した場合、買主から売主に修補の請求、もしくは賠償、最悪契約解除を申し入れることができるわけです。

 

この中で一般的に多いのは建物の問題です。

ただこれにも範囲があり、一般の方にはわかりづらいので契約書の特約条項には以下の記載があります。

 

本売買契約第２０条（瑕疵担保責任）について、修補の範囲を次のように定めるものとします。

①売主は買主に対し、土地の隠れたる瑕疵及び次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。

（１）雨漏り　（２）シロアリの害　（３）建物構造上主要な部位の木部の腐食　（４）給排水管（敷地内埋設給排水管を含む）

なお、買主は売主に対し、本物件について前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。

②前項の建物の瑕疵の修復範囲は、別表（修復範囲等）中「建物の修復範囲等」の記載によります。

③売主は買主に対し、本契約締結時に第１項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第１項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

 

①では瑕疵の責任が雨漏りなど建物主要部に関わる問題である場合に限られることがうたわれています。なのでエアコンが壊れていた、などはこれにあたらないわけです。

さらに②では表で建物の修復を請求された場合の履行の範囲について表にまとめられています。

 

③では「隠れたる瑕疵」が瑕疵担保責任の対象なので、すでに告知をしているところについては責任は負わない。ということを書いてあります。

 

収益物件は色んな賃借人の方が居住中の集合住宅です。

なのでいろいろとオーナーでさえも確認できない箇所が多々あることと思います。

 

瑕疵担保責任は買主を保護するためのものですが

売主もこのように十分に事前に説明をすることでトラブルを予防できると思っています。

 

売主さんも初めて物件を売るとなると、色々と不安な点もあると思います。

契約が決まってからですと急がないとなりませんし、相手があることなので交渉がうまくいかないことも考えられます。

 

売買契約もまずは先手を打って条件を提示するのが得策だと思います。

 

具体的な話になる前に是非ご相談下さい。

 

 

 

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築古って築何年からですか？？

一度は目にされたことがあるかもしれませんが

新築好きの日本人は築年数の見方が一般的に言うと厳しいと言われています。

築浅と言える範囲が狭く、ちょっと古くなると築古になるのです。

 

 

一般的に統計を見ると

 

Q築浅は築何年から？？

A築5年以内　41％　築3年以内　30％

 

と中古物件をメインに取り扱う富士企画としては大分感覚が違う結果となっています。

 

要はこれを大きく超えて築10年以上となると「築古」と言われる可能性もあるわけです。

それがしかも大多数の人が思っているとは、

 

 

この記事をお読みの方の中にも当然同様の認識をお持ちの方がいると思います。

 

でも投資物件は違うのです、

 

富士企画の営業に聞いてみました。

Q築古って築何年くらいから？

A　「今でいうと昭和世代の物件ですかね」

「バブル期（昭和60年代から平成3年くらいまで）以前」

 

大体築25年～30年以前のものを築古という認識のようです。

なお、この認識は一般投資家の方々に近い感覚だと思います。

築15年の物件で比較的築浅、という言い方であればそんなに違和感を感じるひとも多くはいないのではないでしょうか。

 

最近は古い物件をリノベーションして貸し出すパターンも多くありますので

一昔前よりも古い物件に対する見方は良くなってきているのかもしれません。

 

富士企画はもちろん、築古は気にせずその物件の本来の価格で販売することができます。

 

もし、この状態だったら売地しか考えられないかな…

という状態の物件であっても受け取る側によって見方は変わります。

 

いろんな物件を見てきたからこそ

適正な値段を出すことができます。

物件の査定をしてみたい方は是非富士企画に見せてください。

 

意外なほどいい値段がつくかもしれません。

 

 

 

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一緒に高く売る方法を考えませんか？？

富士企画にはいつもお客様がセミナーやご相談に来られます。

その中でも保有している物件を売った方がいいかどうか、

というのは多い内容です。

 

富士企画ではそういったご相談を受けた際、

物件の入居状況

借り入れ状況

などを確認したうえで「本当に」売った方がいいかどうかを一緒に考えています。

 

物件の売却には費用もかかりますし、そのあと税金もかかります。

そのあたりを計算しておかないと

売ったらいくら現金が残る、と考えていたのに思ったほど残らなかったり、

下手すると現金資産は減ってしまうこともあり得ます。

 

売るときの費用、税金の計算が心配な方はまずご相談下さい。

 

一方、いくらで売れるかですが

富士企画は不動産仲介の専門会社です。

まず前提条件として富士企画は相場より高く売る、ということはありません。

高く売れる見方を探して売るのでなるべく高く売ることができます。

売却の査定をするときは

不動産としての値段、収益物件としての値段を出して

なるべく高く値が付く方を模索します。

 

いわゆる、積算評価、収益評価というものです。

これをどっちかだけで考えてしまうと値段は２割も３割も違うこともあり得ます。

 

あとは買う方側の借り入れの想定です。

上記の評価も銀行評価に近いところはありますが、築年数によって融資期間が短くなれば、当然利回りが高くないと難しいということになります。

 

しかし、富士企画はいつも色んな銀行さんに打診をして

一番買いやすい金融機関を探しています。

だから買う方にも買いやすく、売り物件をなるべく高く、売ることができるのです。

 

金融機関の情勢は常に変わるものです。

富士企画もいつもそれについていくようにいつも忙しくしております。

 

ことしもあと年末を除くともう実質２か月です！

土日も祝日も朝も夜も、事前にご連絡いただければいつでもご相談に応じます。

 

もちろん買う相談もセットでOKです。

みなさまにお会いできる日を楽しみにしております。

 

 

 

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10月になりました！

半期決算の9月も終わり、今日東京は晴れ晴れしい天気でしたね。

この9月までの収益物件の動きはいかがでしたでしょうか。

 

富士企画に来られるお客様、不動産会社さん、その他いろいろな仕事で関わり合いのある方々

 

定番の挨拶ですが、「最近はどうですか～？？」とよく聞かれます。

 

そして富士企画では大体の場合「良い物件はなかなかでてきませんが安定していい物件を買ってもらっています」

といった感じでお答えしています。

 

これがどういう意味かというと富士企画は収益物件専門の仲介会社、

売るのも買うのも少ない人数ですが常にお客様はいるのであまり市場全体の状態に左右されず、

売買が成立しているということです。

 

ご存知かと思いますが、

収益物件は買取業者がたくさんいて、常に安い物件を探しています。

安い物件は一般の方も探していますが、企業と比べると、情報力、資金力、機動力で負けてしまうので

競合すれば大体負けてしまいます。

 

これは売る方にも影響があって

向こうは買取のプロです。

なるべく高く売ろうと思っていても、うまい具合に買取の価格で売却するケースが多いと思います。

 

もちろん買取の場合ですと

確実に期限を決めて売却できるのでお急ぎの方には大きなメリットがありますが

じっくりとでも売却したい、という方にとっては安くなってしまう可能性が高いです。

 

この10月は年末まで3か月、今度は年末に向けて動く時期です。

 

また賃貸も年末が近づくにつれ繁忙期に入っていきます。

入居率が悪い物件なども今の時点から準備をしておけば売りに出すのはもっと先だとしても

売りに出す前の準備はできます。

 

富士企画では売却の時期をせかすことはありません。

それは売主さんが決めることですので一度状況をご相談下さい。

 

実際に会って話さなければうまく伝わらないニュアンスや新たに気づくこともあるかもしれません。

 

是非一度富士企画で売却相談をされてみてはいかがでしょうか？？

皆様のご来社をお待ちしております。

 

 

 

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収益物件売却時に必要なもの

富士企画では随時収益物件売却のご相談を承っておりますが

その際、どんな情報を出せばよいかと聞かれることがあります。

なるべく詳しく書面があれば拝見させていただきたいのですが、今日は簡潔に通常必要なものについてお話します。

 

 

まず、販売図面にあるような物件の概要を把握する必要があります。

これが詳しくまとめて載っているのが「重要事項説明書」です。

内容にもよりますが、これがあれば不動産の説明に関しては大半これで足ります。

そこそこページ数もあると思うのでスキャンや元データがあれば保存しておいた方が便利です。

 

次にレントロールの為の情報です。

収益物件をお持ちの方はよくご自分でもレントロールを作成されていることがありますがとりあえずそちらを頂ければ結構です。

ただし、具体的に検討される方にはこちらの表だけでは情報が足りない場合があります。

・敷金はいくらあるか

・契約期間はいつまでか（初回の入居はいつか）

・どんな属性の方か

ここまで全部入れるならば「賃貸借契約書」がやはり必要になります。

なお、賃料が契約時より減額されていて書面とは相違がある場合などもありますのでやはり実質入金分がわかる

「管理明細」なども併せて必要です。

 

販売図面にまだ足りない情報があります。

「間取り図」です。こちらはない場合は意外と苦労したりします。

間取りがないと満室の場合は当然中がどうなっているか確認も予想もしづらいですし

それぞれ間取りが違うアパートやマンションだったりすると1部屋だけ見ても他が予想がつかない場合があります。

購入時に万一間取り図がなかった場合は空室の部分の募集図面を集めておくと役に立つ場合があります。

また、建築確認書類に間取りがわかるものがあったりしますのでこちらもチェックが必要です。

 

ここまで来て大体の概要は見えてきました。

あと必要なのがコスト関係です。

まず、固都税、購入者は取得税もかかるので固定資産税評価額も必要です。

これは毎年来る「課税明細」に記載されています。

 

設備関係でも毎月お金がかかっているものが多いと思います。

エレベーター、浄化槽、受水槽、貯水槽、自動火災報知機などすべて請求書や契約書などあればベストです。

 

有料サービスも契約されている場合は任意のコストとして提示すべきです。

清掃委託、インターネット契約、駐車場借り上げ契約などやめることができるものであっても

現状利用されているものは全てお伝えください。

実際はお金の負担はありませんがプロパンガス会社から設備の貸与を受けている場合も契約書を見ます。

 

ざっと記載してきましたが、おおよそこれだけあれば大分網羅できていると思います。

しかし、物件によっては道路について協定があったり、隣地との約束があったりと特殊なケースは多々あります。

 

売るから関係ないことはありません。売るからしっかりと次の方にお伝えしないとならないのです。

みんなが満足のいく取引を完了させるため、お手数ですが書類などのとりまとめを行っておいて頂ければ幸いです。

 

 

 

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