利用規約・免責事項
新着情報
投資不動産の売却価格を左右する金融機関とは？
投資不動産を売却するうえで、その売却価格を左右する金融機関の事を
今回はお話したいと思います。
住宅は、どんな地域でも住宅ローンとして、基本的には金融機関であれば、どこでも
融資を良い条件で受けられますが、投資不動産の場合は、ローンを利用して購入された
方はご存知かと思いますが、住宅ローンのように、良い条件では借りる事はできず、
また投資不動産に融資をする金融機関もかなり限られるというのが現状です。
そのため住宅であれば、郊外物件でも、住宅ローンがつかえるのである程度の
価格は保たれるのですが、投資不動産の場合は、金融機関の動向次第で、価格は大きく
左右することにつながります。
現在首都圏を中心に物件価格もある程度値上がりをしている状況ですが、その背景には
やはり金融機関の融資条件がかなり緩和されてきているというのがあります。
現在強い流れとしては、木造物件への融資が非常に良いです。
ある地銀が、首都圏の木造物件に対して、２０年以上経過している物件も３０年近い期間の
融資を比較的安い金利で融資しているからです。
でもこの地銀の融資姿勢が変われば、またこの流れも変化する可能性もあります。
現に、この金融機関が融資できないエリアと出来るエリアで売却されるスピードは全く違う
ところがありますので、価格にも少なからず影響していると思います。
富士企画では、投資不動産専門ということで、お客様が投資不動産を購入される際に
融資のご紹介もしているため、この融資先の情報というのは、常に最新情報を取り入れる
よう努力しております。
投資不動産を上手に売却するときには、金融機関の動向をつかみ、融資が良い条件の
時に売却するというのも、方法のひとつかと思います。
融資の条件のお話や物件価格の査定など、ご相談を受け賜っておりますので、
どうぞお気軽にご相談くださいませ
スタッフ一同心よりお待ちしております。（●＾o＾●）
よろしくお願いします
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
お持ちのアパートやマンションいくらで売れるか知っていますか？
現在、既にお持ちのアパートやマンションなど、投資物件を売却するといくらで
売れるかご存じでしょうか？
投資不動産を売却するということは、どういう事でしょうか？
今回はそんな売却に関してのことをお話したいと思います。
現在投資不動産の市況は、２、３年前に比べると都心部を中心にだいぶ値上がりした
感じがございますが、ここ最近は少し落ち着いてきた状況です。
投資不動産を売却する時期としては、正直良い時期と言えると思いますが、
みなさんはお手持ちのアパートやマンションを売却するといくらになるかご存じでしょうか？
投資不動産の場合、自宅のようにずっと自分が住むわけではない不動産であるため、何かしらの
出口があると思います。
ずっと所有して建て替える方もいると思いますが、売却をして、現金化し、次の投資不動産に
あてるという方も多いと思います。
投資不動産を売却するということは、今まで所有してきた不動産を譲渡するということですが、
ビジネスとして見た場合には、利益確定ということになります。
不動産投資の場合は、アパートやマンションを購入されてから、長年所有し、その間の賃料収入を
得て、売却をすることで初めてその不動産投資が成功だったか、失敗だったかという事がわかる
という事になります。
ですから、投資不動産の売却というのは、買う時以上に非常に大事な事と言えます。
富士企画では、常時投資不動産のご売却に関して相談を承っております。
場所は全国どこでも大丈夫です。
売却時期としては良い時期になりますので、将来的に売却を検討されている不動産を
お持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。
スタッフ一同こころよりお待ちしております（●＾o＾●）
お気軽にご相談ください
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産の売却するときの注意点！
投資不動産を売却する時の注意点とはどういったことに注意をすれば良いのでしょうか？
今回はその注意点をご説明したいと思います。
まず注意しなければならない点は、投資不動産特有の情報として、家賃収入のことが
あげられます。
投資不動産を購入される投資家様は、投資不動産を購入する目的として、家賃収入を
得る事が目的となりますので、家賃収入に関しては、非常に大事な情報となります。
もし、所有不動産の賃貸物件の入居が家賃滞納をしている時などは、早い段階での対応が
必要となります。
私ども富士企画は仲介業者になりますので、お客様の投資不動産をスムーズに投資家様に
承継頂くよう、手配をしておりますが、こういった滞納している情報などが事前に分かっている
のであれば、早い段階で投資家様に情報をお伝えして、その情報を織り込んだ商談を進めていきます。
ただこういった敏感な情報が、売買契約直前などに判明した場合、投資家様のテンションはかなり
下がってしまうことが予想されますので、最悪、契約が流れてしまう事につながってしまったり、
流れる事はないにしても、売買代金の減額を提示されることも考えられます。
仮に滞納などの情報を売主様が知っているのに黙って売買をしてしまうようなことがあれば、
告知義務違反として、売主様には厳しいペナルティが課せられることもありますので、絶対に
あってはならない事ですので、結果、買主様に情報を伝えるのであれば、早ければ早いほど良い
ということになります。
売買ではこういったマイナス要因になるようなことを、どのタイミングお話するかで
売買がうまくいったり、行かなかったりすることも良くあります。
仲介業者は、うまく売買を運ぶためのパートナーですので、なんでもお知らせ頂ければと思います。
富士企画では投資不動産売却のご相談を随時受け付けしております。
どんな内容でも構いませんので、一度ご相談ください。
きっと何かしらお役に立てることも、２，３はあると思いますよ（●＾o＾●）
スタッフ一同心よりお待ちしております。
宜しくお願いいたします。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を上手に売却する方法④－２ 売却する時の必要資料を準備する
投資不動産を上手に売却する方法④のつづきです。
いざ売却をしようとした時に必要な書類とはどういうものがあるのでしょうか？
今回はそのあたりお話したいと思います。
まず大前提ですが、不動産の売買に必要なものがあります。
それは登記識別情報です。この名前を知っている方はよく不動産を取引されている
方かと思います。最近名前が変わったのですが、もともとは権利証と呼ばれるものでした。
よくドラマなので権利証を担保にお金を借りる（実際にはありえません）というくらい
大事な書類ですが、売買をして所有権を移転する時には必ず必要な書類となります。
もし手元にない場合には、万が一ですが、悪用されている可能性もございますので、
至急司法書士などに相談されて対応されることをおすすめします。
無くても、売買はできますが、それに代わるものを手配したり、余計な費用がかかったり
手間がかかりますので、できれば早めに所在の確認をされた方が良いです。
次に必要な書類は、投資不動産ならではですが、賃貸借契約書です。
これは必ず原本でなくても大丈夫ですが、賃貸借契約書があって初めて賃料を所有者は得られることに
なりますので、この書類は非常に大事です。
もし１部屋でも紛失している部屋がある場合には、管理会社などに依頼をして、控えをもらうように
して頂ければと思います。
原本を再度作成までは必要ないと思いますが、買主様によっては、作成を求められる方もいらっしゃいます。
あとはあればよいのが設計図書関係です。
平面図、立面図、電気配線図などあると次に所有される方が修繕等する際に役に立ちます。
新築時から２０年以上経過してたり、売買などを繰り返す中でこういった資料関係がないという
ケースも多いですが、あればプラス材料にもなります。
ほかにも書類はいろいろございますが、またの機会でご紹介したいと思います。
富士企画では常時、投資不動産のご売却サポートをしております。
将来的にご売却をお考えの際にもぜひ一度お声掛けください。
きっとお役に立てると思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
どうぞよろしくお願いいたします。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を上手に売却する方法④ 売却に必要な資料を用意する
投資不動産を上手に売却する方法④として、今回は売却に必要な資料を用意する
というお話をさせて頂こうと思います。
前回、売却依頼をする会社を決めて、媒介契約のお話をさせて頂きましたが、
価格も決まり、媒介契約も締結されましたら、いよいよ売却活動開始となります。
売却活動する際には、買主となる投資家より様々な資料を請求されますので、
事前に必要となる資料を集めて置いておくとよいです。
まず必要な書類は、修繕履歴に関する書類です。
新築からすでに２０年以上経過している建物も投資物件では多くありますが、
当然、修繕をしっかりされている物件もあれば、修繕が全くされていない
物件もいろいろです。
見た目では、きれい・汚いと印象としてわかるのですが、修繕をしっかりされている
のであれば、何年何月に修繕を施工したということで、記録をまとめておくとよいです。
特に屋上防水や外壁塗装など、買主が購入してから、大きな金額をかけないといけない
かもしれないようなところに関して、あると効果的ですが、室内や軽微な修繕まで
記録としてあると、売主様の几帳面なところが買主としては購入するうえで安心な
材料とつながってくるとおもいます。
つぎにあると良い書類は、入居率を記録した書類です。
これはご自身で回収した家賃を記録した家賃管理表のようなものでも大丈夫です。
大事なところは、買主様は今現在の入居率しか確認することができなく、過去の
入居率はわかりません。
でもこういった入居率を記録したものがあれば、安心して購入することができる
材料になります。
まだまだ書類はありますが、また次回お話したいと思います。
富士企画では、投資物件専門の会社です。
売却するときのノウハウはいろいろございますので、
ぜひ売却する時には、一度お声掛けください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を上手に売却する方法③ 売却依頼をする会社と媒介契約を結ぶ
投資不動産を上手に売却する方法③として、今回は売却依頼をする会社と媒介契約を結ぶ
というところをお話したいと思います。
前回売却査定金額のお話をさせて頂きましたが、売却査定をとり、具体的に売却する金額が決まって
きたら、実際に売却を依頼する会社と媒介契約を締結することになります。
この媒介契約というのは、聞きなれない方もいらっしゃると思いますが、簡単に言うと売却を依頼する
契約書という感じのものです。
この媒介契約書には実は３通りの種類がありまして、
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
の３つがあります。
何がちがうのかと申しますと、一般媒介契約は、何社でも売却を依頼を
することが可能なのに対して、専任、専属専任は１社しか依頼をできません。
またもし所有者が自分で買い手を見つけてきたという場合に一般と専任は
自分で見つけた買主との取り引きは可能としておりますが、専属専任は
こういった自己発見した買手との取引も禁止されております。
ですから、一般→専任→専属専任の順番でどんどん、制約が付いてくる
ということになります。
普通で考えると一般媒介の方が、気楽でよさそうに思えますが、売却活動をする
不動産会社からみれば、一般媒介は自分が売却のために頑張っても、ほかの不動産
屋で、お客様を見つけてしまうと、その努力は水の泡となってしまうため、
正直なかなか売却活動としても、時間や経費はかけられないというのが実情です。
そうなると売却活動も中途半端になってしまう事がありますので、専任媒介契約で
じっくり買手を探すというやり方の方が、うまくいくこともあると思います。
このあたりは、依頼される不動産屋と良くお打ち合わせされることをお勧めします。
富士企画でもご売却の依頼を受ける場合には、媒介契約を締結させ頂いております。
当然他社様も営業されておりますので、売主様もどちらに依頼をするか迷うところ
かもしれませんが、誠心誠意頑張りますので、富士企画も検討頂く１社に加えて
頂ければ幸いです。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、どうぞよろしくお願いいたします。
お気軽にお問い合わせくださいませ（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を上手に売却するための方法② 売却査定を依頼する
投資不動産を上手に売却するための方法②として、今回は実際に売却査定を依頼してみる
ということをお話したいと思います。
前回は査定するまえの準備として、不動産の相場を知るということをお話しましたが、
ある程度、相場が分かった状態で、査定額をみる事で、高く提示をしているのか
安く提示をしているのかがある程度分かって来ると思います。
不動産投資物件の売却査定に関しては当然、私ども富士企画でも随時行っておりますが、
複数社の会社に依頼をすることをお勧めします。
理由としては、一社だけあれば、実際に提示された金額が査定額として、正しい金額なのか
どうかが分からないからです。
ただし、投資不動産に関しては資産価値や利回り、駅からの距離、築年数など様々な評価の
ポイントがあるため、総合して判断しているケースが多いと思いますが、
依頼する会社の投資不動産に対する理解度や、手持ちのお客様の状況によっても
査定額は変わって来る可能性があります。
気をつけたいところとしては、他社の査定額よりあまりにもかけ離れた査定金額を
提示している会社です。
いろいろな査定ポイントはありますが、とはいってもある程度は査定金額は似てくると思います。
売る方にとっては、あまりにも安いのは問題ですが、高いという方に関しては、希望通りと判断される
方もいるかもしれません。
ただし、査定金額がそのまま売却できる価格ということにはなりませんので、会社の中には、まずは
ご売却の依頼をもらうという事が優先順位に来ている会社もあります。
そんな会社に依頼してしまうと、ずっと売れ残ってしまうこともありますし、比較対象するための
物件になってしまったりして、本来の売却をするという目的が全くできなくなってしまいます。
売れ残るということは、不動産業に従事されていない方は、それほど大きい影響と考えていないかも
しれませんが、不動産が売れ残って、市場にずっとあるという状況は、
出来る限り避けることをおすすめします。
それは、不動産が高額であるため、ずっと売れ残っている不動産はだれもが買いたくないという
印象を持たれがちになるからです。
富士企画では投資物件専門の会社になりますので、常に投資物件に触れて仕事をしております
ので、ぜひご売却査定の方ご依頼頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
宜しくお願いいたします。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件を上手に売却するための方法① 物件の相場を知ること
投資不動産を上手に売却するために方法として、いくつかご紹介していきたい
と思います。
今回はその一番初めとなる物件の相場を知るということをご説明したいと思います。
不動産を売却を検討する際に、まずはご自身の不動産がどれくらいの価値があるのか
知って頂くことが大切です。
私どもでも不動産の査定をしておりますので、初めからお任せ頂いても構いませんが
その査定額を見た時に、その査定額が本当の価値かどうかはご自身である程度
知っておかないと分からないと思います。
現在はインターネットで対象不動産周辺の土地相場や、同じような物件が売却に出されているか
は検索すれば容易に探せることもあります。
私どもの査定でも同じような周辺相場を見て、査定の材料にはさせて頂きます。
例えばですが、周辺で坪単価５０万円で売却している不動産があるとすると、その周辺では
坪単価５０万円程が、相場なのかなという目安ができます。
ただし不動産は、土地の大きさだけではなく、土地の形や道路付けなどいろいろな要因が
価格に影響してきます。
よっぽどの悪条件がなければ、それほど、価格にも影響はしませんので、ある程度土地の
相場をしておくことも必要です。
あとは利回りも重要です。周辺の物件が利回り１０％程の物件が多いのであれば、その地域では
低くとも８％程は利回りが必要です。
当然利回りは高い方が売れやすいのですが、利回りだけが投資物件の価値ではないことも確かです
ので、利回り以外に、秀でているもの（資産価値や築年数、修繕状況など）があれば、多少利回りが
落ちても売却は可能になってきます。
富士企画では無料で査定をしておりますが、売却を検討される方もしっかりと勉強してもらい
相場感を養うことも大切ですし、より良い取引が出来ると思います
無料相談では、どんな風に査定していくのかというご質問でも結構ですし、物件を実際に持ち込んで
ご一緒に査定をするという形でも大丈夫です。
ご納得がいく方法で、上手な投資不動産の売却のお手伝いができればなによりです。
ご相談はいつでも大丈夫ですので、お時間ある時にお知らせください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件をうまく売却する方法！
投資物件を売却するうえでうまく売却する方法とは？
いったいどういう方法があるのでしょうか？
まず、投資物件といえばなんといっても利回りです。
家賃に関して、早く空室を埋めるために家賃を下げて入居させる手法を
とる方がいらっしゃいます。
空室であれば、当然空室になっているよりは、家賃を下げても入居を決める方が
家賃収入的には年間を通すとプラスに働く点は大きいかと思います。
ただし、これが売却時にも有利に働くかというと、家賃が下げるということで
そのままダイレクトに売却時の利回りに直結してきます。
月額の家賃が１０００円下がったしても利回りを出す時に計算をする年間収入から
みれば、年間１２０００円家賃収入が下がることにより、利回りには大きく営業してきます。
出来る限り高く売却をしたいのであれば、この家賃に関して、極力下げない方が良いと思います。
ただし入居が決まらないと空室が多くなる一方ですので、逆に売却価格を下げる要因にもつながります。
必要なのはバランスですので、決まる家賃で出来る限り高く賃貸を埋めることが、売却価格には
大きく影響しますので、ご注意ください。
あとは、設備などを新規交換することで、家賃アップにつながったり、買主様にとっても
設備が新しいと買いやすくなりますので、設備を新規に交換するということも非常に大事な
要因かと思います。
富士企画では、出来る限りの手法を使い、投資物件を少しでも高く売却する方法を
考えておりますので、いろいろなご相談を頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております
お気軽にご相談くださいませ。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を売却するときのルール② 買い換え特例とは？
アパートを取得して１０年が経過されているオーナー様に特別な税の優遇措置が
あります。それが事業用不動産の買い替え特例です。
今回はそのルールをご説明したいと思います。
まずこの買い換え特例が使える前提をご説明します。
①個人で事業用不動産を所有していること
（事業用不動産にはアパートや貸地、駐車場用地などが含まれます）
②取得してから１０年以上が経過している（１月１日にてカウントします）
③その不動産を売却して時から１年以内にアパートなどの投資物件を購入する事
かつ取得してから１年以内に事業用に供した場合（実際に貸して賃料が発生している場合）
以上３つです。
この３つの条件が揃っていれば、事業用不動産の買い替え特例の適用をうけることが
できるのですが、その効果は以下のとおりとなります。
一般的には売却益に対して長期譲渡所得税として約２０％の税金が課せられますが、
この特例を使うと売却益の８０％が繰り延べされ、残りの２０％の譲渡所得に
２０％が課税されることになります。
たとえば、相続でアパートを引き継いだ方が、１０年以上経過して１億円で
売却し、それから１年以内にもっと新しいアパートを１億円購入したとします。
通常であれば、相続でもらったアパートを売却するとその売却益＝譲渡額に対して
２０％課税されますので、約２０００万円が譲渡所得税となりますが、
この買い換え特例をつかうと譲渡益１億の８０％にあたる８０００万円分の課税が
繰り延べされ、残る２０００万円に対して２０％の譲渡所得税が課せられることに
なるため、約４００万円で済むということになります。
本来であれば２０００万円を納めないといけないところを４００万円で済むわけですが、
効果は絶大です。
当然繰り延べですので、その購入した不動産を売却する際には、また同じような課税になります
ので、注意が必要ですが、売却するまでは課税はありませんので、当分は多額の税金を支払わなくても
済みます。
これは投資不動産特有の優遇措置になりますので、もしご存じでない方がいれば、こんな
やり方もあると覚えておいてください。
富士企画では不動産専門の会社になりますので、売却するときも、売却した資金で購入する方も
両方お手伝いできます。
お気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
