新着情報

収益物件売却相談窓口までお気軽にお問い合わせください。

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地方、低額物件もご相談下さい！

9月に入りました。

9月は物件が動く時期です。

これから月内契約、月内決済間に合います。

ご相談ございましたらお電話でもメールでも結構です。

すぐご相談下さい！

 

 

富士企画の事務所は東京都新宿区の四ツ谷にあります。

今のところ支店はないので四ツ谷のひとつだけです。

でもウェブサイトでも公言しているとおり、全国の物件をお取り扱いしております！

 

しかも金額が大きくない物件でもしっかりご対応致します。

 

物件が遠いところになると最低でも1，2回は現地に行く為、関東圏内よりも経費がかさみます。

 

不動産仲介業というのは仲介手数料がメインの収入源ですが、

これは物件価格に比例する為、当然物件が低額になれば仲介手数料は少なくなります。

さらに物件が1000万以下など不動産としては少額な物件になると利益を大分圧迫されてしまうのが正直なところです。

 

でも富士企画は利益が少なくてもとりあえずやります。

 

これは、どこであれ取引をすることに生まれる繋がりがありますので

富士企画のことをまた覚えておいてもらえればいいと思っているからです。

 

こちらのウェブサイトからお問い合わせを頂けるのを楽しみにしております。

是非お気兼ねなくご相談下さい！

 

１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

滞納している人がいる場合

お持ちのアパートやマンションで多くお持ちの方ほど滞納の経験があると思います。

 

 

困りますね。売却の際価格についてのマイナス要素になりかねません。

こういった場合にどうするべきか…対処法をお伝えします。

 

滞納があること自体は買う側からすると結構な問題です。

特に初めて買う方などだと敬遠されてしまうと思います。

そこをなんとか安心してもらえる条件の提示が必要です。

 

・滞納分に対しての債権放棄をする。

例えば3ケ月滞納している人がいる状態で9月1日に引渡しをすると、

9月分は買主側、もらっていないので6，7，8月分は売主側がとるべき家賃となります。

滞納はしていますが8月31日にはとりあえず一カ月分が振り込まれたとすると

この分は9月分とすべきか、滞納している分とすべきか判断が難しいところです。

 

この8月31日の家賃を滞納分とするならば、次に入った分は7月分、その次は8月分と

買主側ではしばらく家賃がとれなくなってしまいます。

 

そこを解決する為にこの3ケ月の滞納分を放棄すれば買主側はとりあえず1カ月分だけでも

入ってくればその部屋についての収入が滞っている状態ではなくなります。

 

売主側からすれば本来は受け取るべき滞納分を今後請求できなくなるわけですが、

実際滞納がある場合は上記の方法を取ることも考えて値付けをする方が売却はスムーズにいくと思います。

 

ただし、これは改善する見込みがある（若しくはちょっとだけずつでも払う意志のある）入居者に対しての対応法です。

もし、全然連絡が取れないで長期間滞納している人などもっと悪質なものはこのまま引き継がれても買主側も困ってしまいます。

この場合は、ちょっと厄介ですがせめて解決できる見込みを立てるだけでも違います。

 

富士企画ではご相談の際、経験豊富なスタッフが対応致します。

お一人で悩んでも難しいケースがありますのでそこは悩まずにご相談下さい。

 

 

実際すぐに売りに出す話でなくても全然オッケーです。

 

皆様とお会いできるのを楽しみに待っています！

 

〒１６０-０００４
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火災保険のこと

火災保険は加入されていますか？？

富士企画で収益物件を買う方もほぼ加入されています。

 

 

物件を売却されるからといって火災保険は外さない方がいいです。

 

これまであったケースですと、

 

・台風で窓ガラスや屋外の照明が割れた。

・地震でブロックが倒れた。

・原因不明だが壁が破損していた。

 

こういうのはいつ起こるかわかりません。

売却する時に何かしら不具合があると当然価格にひびきます。

 

買う人が物件を見るときにもフェンスが歪んでいたり、

窓ガラスが割れていたりすると大分物件が安っぽく見えてしまうはずです。

もったいないです。

 

大したことでもなくても思わぬマイナスイメージにつながったりするので

特に売りに出している物件だったりするとすぐに直しましょう。

こういうときに火災保険が対応できるところが以外とあります。

 

とくに地震保険と突発的な事故に対応できるプランだと使える機会も多いです。

利用できるところは利用して物件を整備しましょう。

 

なお、引渡しが完了したら当然火災保険は解約します。

残期間分は返ってきますので入る時も可能ならば一括払いがおススメです。

 

 

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売りに出しても反応がありません…

収益物件が活況だと聞いていたのですが、売りに出してもなかなか売れません…

といった相談を時々お聞きします。

 

 

大体の方がそんなに急いでいない方ですが、

あせっている人ですと無理に値下げをして売ってしまうケースも多いことと思います。

 

早くしないと！と焦ってばかりでもいけません。

実際賃貸でもありますが、他の業者に任せると全然違うというときがあります。

 

実際にオーナーの提示している条件が悪いということを除けば、

 

収益物件の販売に慣れていない、

エリア的に取り扱いが難しい、

担当がちゃんとやっていない、

 

といった感じのことが考えられます。

最後のは担当を信用できない！という問題ですのでこうなったらもう一旦仕切り直した方がいいです。

実態がどうにしろ、信頼関係が築けていないなかで仲介は成り立たないからです。

 

かといって当の本人に直接そんなことは聞きづらいですし、

言ってしまっては今後もやり辛くなるかもしれません。

 

富士企画ではこういったご相談だけでもお受け致します。

なにも今の業者さんをやめてこちらでやりましょう、とは言いません。

あくまでも取引がうまくいくようアドバイスさせて頂きます。

 

 

もしうまくいったら次は富士企画に任せてみて下さい。

 

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売却前のリフォームについて

売却前にリフォームをするべきでしょうか？？

 

 

答えは時と場合によります。

 

一般的に高く売る為にはきれいにリフォームした方がよい、

という場合が多いのではないかと思いますが、

リフォームに多大な資金が必要な場合や、

した方がよさそうに見えてもさほど必要ではない場合等も考えられます。

 

先ず、多大な資金が必要な場合、

見た例としては

地盤沈下が起きて建物に影響が出てしまっている…

空室が多く、多数の部屋が原状回復もしていない…

外壁に大きくクラックが入ってしまっている、サイディングが腐食により浮いてきている…

擁壁（ようへき）が古くて状態が良く無く、早急に修繕が必要な場合…など

 

上記の問題はお金もかかるだけあって深刻なものです。

修繕には大掛かりな工事が必要になり、当然買う側もこの状態だと怖いと思います。

 

こいういった場合には少しでも修繕を安くできるようプロに買い取ってもらう、

という方法が有効です。

 

これは自分で直すにしても、大がかりな工事の為、

なかなか資金の工面が大変ということもありますし、

どれくらいのグレードの工事をやればよいかというところもわからないと思います。

 

結構びっくりする値段の見積りが来るかもしれません。

 

 

宅建業者の買取の場合、基本的には修繕して再販するケースが多いので

瑕疵担保責任も負う必要がないケースが多いです。

 

当然その修繕分、責任負担分を金銭換算して値段を決められますが、

現況の収益性が悪い物件ならなおさら早い方がいいです。

 

 

 

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買う人はこう考えています！　②

収益物件を購入する際、資料請求で必須と言われるのがレントロールです。

レントロールは売却を任されている仲介業者が作成するのが普通ですが、

最近の売買に慣れているオーナーさんは自分で作成されている場合も多いです。

 

 

レントロールとは現在の入居者目録にあたるものですが、

賃料のみが記載された簡単なものから

契約期間、契約面積なども記載された詳しいものもあります。

 

レントロールはそれぞれの家賃が載っているがっつり個人情報が入った書類です。

 

ただ収益物件の購入検討には必須のものですので開示しないわけにはいきません。

ちゃんと形式に沿ってやるところではCA（秘密保持契約）を結んで開示しています。

 

 

さてここで特にご自分で作成される際のご注意点ですが、

 

・賃貸借契約書と実際の家賃に相違はないか？？

 

・契約期間が満了していないか？？

 

・特定の理由に依って家賃を安く（高く）していたりする部屋はないか？？

 

・家賃の滞納、遅納はないか？？

 

というところに特にご注意ください。

 

契約期間の満了済というケースは結構あります。

賃貸借契約は更新手続きを踏まなくても法定更新でそのまま継続しているということになります。

その際は契約書に更新料の記載があるのにとってない場合等あると思いますので

こちらもお気を付け下さい。

 

買う側からしてレントロールで特に気になるのは空室です。

空室がある場合、募集家賃を決めてそれを想定賃料とします。

 

現況家賃＋想定家賃から想定利回りを計算します。

 

想定家賃は利回りが上がるからといって無理に高くしてしまうと

「無理やり利回りを高く見せようとしている」と不信感を感じられる恐れがあります。

インターネットで募集家賃が他と比べて遜色ない条件か確認してみて下さい。

 

 

収益物件の売却は準備が肝心です。

富士企画もその間でしっかり仲介ができるよう全力でサポート致します！

 

 

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買う人はこう考えています！　①

月末の週ということもあり、忙しくなってきました。

でも富士企画はいつも元気に営業中です！

 

 

物件を販売するにあたって特にお急ぎの場合は売りに出している物件が購入検討者さんにどう見えるか？どこを重点的に見るか？

気になるところです…

 

まず、富士企画で物件を買うお客様がたいてい踏んでいくステップはこんな感じです。

 

まず、物件情報を見る。

賃貸物件の場合、「売り出し中！」と看板が出ているわけではないので

現地が先ということはあまりありません。

 

最初は富士企画のメールマガジンみたいなものであったり、

健美家や楽待などのサイトであったり、

営業マンの直接の紹介であったり、

 

当然これがないと何も始まらないわけです。

 

まず、お客さんの目に触れる機会を多く作ることが大切です。

ネット広告が出せない場合などもあると思いますので、なんとかしてこれは紹介してもらいましょう。

 

 

興味をもった方からは大抵資料請求という流れになります。

机上で検討する上ではもっとも重要なところです。

ここで現地に行くまでするかどうか決まります。

 

やっぱり、利回り15％以上希望の方が利回り8％の物件は見ないですし、

三鷹市で探している人が福岡市の物件も見ないです。

 

でもアピールの仕方次第で上記は極端ですが、こっちも考えてみようかな。

と思い直してもらうケースもあります。

 

中古の物件なので内見ができないことは重々承知されていますが

やっぱり室内がどんな間取りか、賃貸状況はどうか物件はきれいなのか。

というところは気になります。

 

よく言われるのが

「賃貸募集時の室内の写真」や「募集条件」

これから賃貸運営をやられる方なのでもちろん気になります。

というか一番気になるところです。

初めてや経験が浅い方でしたらなおさらです。

 

この方面からアピールするのもよいやり方です。

 

 

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収益物件売却　越境があっても大丈夫？

今日は越境についてのお話です。

 

この写真もそうですが、この路地が自分の敷地でない場合は越境です。

逆にこちらの敷地に入られている場合は「被越境」といいます。

 

越境といってもいろいろありますが、

植木などの軽微なもの、（根っこだとやっかいですが）

軒先など建物の一部が越境している当面改善が難しいものもあります。

 

目には見えないところでも越境はあります。

例えば配管が他人の敷地を経由してきている場合、

電線などが隣りの敷地の上空を通っている場合など…

 

よく越境に関するトラブルなどをテレビで取り上げられているのを見ますが

収益物件の場合、自分で住んでいないのであまり気にならない場合が多いです。

お隣もアパートだったりするとなおさらそうなります。

 

買主さんからするともちろん越境がなければ一番よいですが、

越境があった場合、なかなか改善するといっても難しいと思います。

 

実際収益物件を購入する場合、越境に関して問題になるのは

トラブルを抱えているか。

売却する際に大きく査定に影響するマイナス要因でないか。

といったところです。

越境があるから物件が売れない！ということはありません。

 

配管などに関しては掘削を承諾する覚書があったり、

事実上、私道が公道に近い扱いになっている場合など

問題が解決している場合もありますのでしっかり把握しておくことが重要です。

 

物件を売却したいが、

問題になりそうな越境がある…

そもそも越境があるかどうか全く把握していない…

こんなときは富士企画が物件を調査してご回答差し上げます。

 

 

ややこしい問題こそ不動産投資専門業者に一度ご相談下さい。

問題は事前にすっきりした状態で売りに出しましょう！

 

 

 

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農地を売却するとき

不動産を売却する時、買主さんに物件を売り渡すわけですが、

こちらでもやらなければならないことがあります。

その中であるのが農地転用です。

 

 

農地法では農地を宅地等他の用途に変更する時、

または農地を他人に所有権移転する時、

またはその両方の場合について届出や許可制を取りきめています。

 

富士企画は収益物件専門の会社ですので、当然扱うのはほとんどが宅地の物件です。

しかし、この宅地ですが、登記簿や評価証明などにでてくる

地目が「田」「畑」の物件は「農地」として取り扱われます。

現況がそうでなくてもそういう扱いになります。

 

この農地を人に売る場合、農業委員会に届出が必要です。

（これが規模や市街化区域内かどうかでまた違ってきます）

 

実際地目が「田」の土地にアパートが建っていても現況は問題はさほどありません。

しかし買う側からすれば、融資を利用する際、

地目を農地から宅地に変更しなければならないと言われたりします。

 

実際取引になると

ここを売主側としては地目変更をしなければならなくなるわけです。

これが結構時間がかかる場合があります。

 

例えば年末や期末など節目の時期には買う方も「どうしても今月中に決済を終えたい」

という希望がでたりします。

 

こういったニーズに答えることができれば、それに越したことはありません。

早めに農地移転の届出の準備をしておいた方が後であせらずに済みます。

 

また、農地にご自分でアパートを建てている場合などは、

その時に地目変更の許可を得ているはずです。

その場合は農業委員会の結果を待たなくてもよいのでご相談下さい。

 

 

ご相談お待ちしております。

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収益物件売却に向けて資料準備②

引き続き売却に際して必要書類の準備についてお話致します。

 

 

③物件の間取り図

これもアパート、マンションの売却には必須になる資料です。

部屋1つだけの間取り図ではなく建物全体の間取り図になります。

駐車場がある場合はこれの配置図も必要です。

 

でも売主様にない、と言われることも結構多かったりします。

これは物件を購入した時の販売図面などに載っていることが多いです。

もしくはこれもない場合は賃貸募集時の募集図面もご用意下さい。

 

 

④レントロール

物件の賃貸状況の一覧になります。

ご自分で作成されている方も多いですが、賃貸借契約書の写しを頂ければこれで足ります。

 

もし、賃貸借契約書と相違する実態がある場合はご連絡下さい。

家賃の滞納などもこれにあたります。

 

⑤付帯する契約や覚書の資料

これがどういったものかというと、

プロパンガスの契約書、ケーブルテレビ契約書、借り上げ駐車場の契約書など、物件の設備に関する契約書です。

交付されていない場合もあるようです。

その場合はプロパンガス会社等問い合わせると内容がわかります。

 

 

その他の覚書ですがこれは権利関係上重要なものだったりします。

 

例えば、私道の通行・掘削承諾書、境界に関する確認書など

不動産の所有権は重要な権利ですのでいろいろとあいまいにせず書面をとることが多い為、

こういった書面を交わしている場合はご注意ください。

 

以上が大まかに必要な資料ですが、どちらかというと悪いところは最初に出しましょうという感じに見てとれるかもしれません。

 

もちろん、プラス材料があれば物件の評価が上がる要因になりますので

どんどんアピールできるところは教えて下さい！

 

 

物件の査定で不安ところがあれば現地に行くのが重要です。

 

お声掛け頂ければ富士企画のスタッフが現地に伺います。

是非みなさんの物件を一緒に視察させて下さい！

 

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