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反社会的勢力のいる収益物件
ちょっとこんなタイトルになってしまいましたが、これは結構な問題です。
ただこういう物件でも売らなければならないときはやってきます。
あまり説明する必要はないと思いますが、
反社会的勢力とは暴力団、やくざ関連の人たちを指します。
また、それに関連する企業や団体も一緒とみられます。
これが明るみに出るといわゆる告知事項に当たります。
ちゃんと家賃をはらっているとしてもダメです。
暴力団に与しているとみられてしますのです。
したがって一番ベストなのは最初から契約しないことです。
とは言っても入れてしまった場合はどうしたらいいのでしょうか。
結論からすると退去させるしかありません。
もし、反社の人だとわかっているならば、それ相応の恫喝、迷惑行為などがあると思います。
普通に契約の解除で納得しないようならば、そこに託けて法的手段にうったえるのもありです。
今までこういった関連のお悩みのオーナー様も何名か見てきました。
収益不動産仲介専門だからこそできるアドバイスがあります。
一人で悩まないですぐにご相談下さい！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却時の敷金の承継について
収益物件は賃借人の方がついているので敷金を預かっている場合があります。
売買にともなって、敷金は新しいオーナーに引き継がれるのが一般的です。
ただ、敷金はもらったお金ではなく預かり金という扱いになるものです。
したがって返さなければなりません。
オーナー側にとって保全の為にあるものなのですが
入居者都合の部屋に対する破損、汚損であったり、
滞納された場合（一応敷金をすぐに家賃に充てることは認められていません）に
敷金を預っといてよかったと感じるわけです。
このような扱いの敷金ですが、
多くの契約は、敷金の全額の引渡し、敷金の返還義務の承継を行いますが、
そうでない場合があります。
１つが「敷金持ち回り」これは預り金額は承継しない、というものです。
したがって返還義務だけが承継されます。
したがって買主からすると「もらえるべきものがもらえない」という感じに陥ってしまう場合があります。
多くの契約は、といいましたが関西の方面では結構あるケースです。
ですのでこの記事を見た方の中にも一般的ではないのか？と思われた方もいると思います。
ただ関東の方では承継するのが一般的なのです。
ここで気を付けることは事前に契約の条件としてこちらを提示することです。
認識の違いといっても物件が大きければ敷金だけでも数百万～になることもしばしばあります。
富士企画は関西方面での契約も何度も行っております。
円満でスムーズな売却をするためにも、全国で収益物件売買を行っている専門業者への相談をおススメします。
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100万円以下の少額の収益物件
不動産の中には価格が100万以下になるものもあります。
価格が小さいということは売れ易いということです。
それは間違いありません。
例えば100万円なら現金で購入可能な方もかなり多いはずです。
ただし、ここで問題になってくるのが売り買いをするお客様ではなくて不動産屋側の方にあります。
不動産屋の仲介手数料は以下の金額内に設定しなければならないことになっています。
200万円以下 5％
200万円～400万円以下 4％
400万円～ 3％
この計算となってるので計算しやすいように3％+6万円と言ったりします。
これが例えば100万円の物件だと5万円が手数料として不動産屋の収益になります。
仲介手数料で人件費、調査費、交通費などをまかなった上で利益がでなければ赤字です。
例えば5万円で四ツ谷から仙台の物件を仲介する場合、
調査費、交通費だけで4万円近くはかかってしまいます。
したがって多くの不動産屋は価格が小さい物件の仲介を嫌がります。
しかし、富士企画では一概にそうとは考えません。
物件の売買には必ず、売主さんと買主さんがいます。
その縁こそが大事なものだと思っています。
小さいから面倒くさいなんてことは絶対言いません！
どうぞお気兼ねなくこちらまでご相談下さい。
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再建築できない収益物件を売却する
再建築できない収益物件＝建直しができないが収益を上げることができる建物がある
ということですから建物が存続できるようであれば、十分収益物件として利用できます。
（一応、駐車場の場合は除きます）
しかし、購入されたことがある方はおわかりでしょうが、
融資は非常に難しいです。
なぜなら、悪く言えば不動産的価値はゼロとみなされてしまう為です。
現金で購入される方も多いです。
また、こういった物件で融資をする可能性がある金融機関では三井住友トラストL＆Fが有名です。
ただし、流石の三井住友トラストL＆Fもどんな物件でもありなわけではありません。
例えば袋地、準袋地
囲繞地（いにょうち）という言葉も使われます。
ちなみに囲繞地とは道路に全く接していない物件の周りの土地を指します。
袋地の場合、周りの他人の敷地（囲繞地）を通らなければ当然住めません。
トラストもこの囲繞地に対しての通行権があるかどうかを大変重視します。
囲繞地通行権がないと融資も難しいです。
なので、これが物件の売れ易さに大きく影響します。
囲繞地通行権の承諾とりは結構時間がかかることも予想されます。
場合によっては金銭を要求される場合もあり得ます。
こういった問題も富士企画にご相談下さい。
通行権の承諾は結構センシティブな案件です。
収益不動産の仲介業専門でずっとやってきた会社なのでこういった交渉も慣れています。
心配なことがあれば是非ご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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一瞬で決まる収益物件売却
富士企画で収益物件を売却する時、
すぐに買い手がついたお話です。
ある売主様から収益物件の売却のお話を頂いたとき、
なるべく早く売りたい！（確か数年前のこれくらいの時期だったと思います）
というお話でしたのですぐ売れそうな価格をこちらでご案内致しました。
その売主様はそのくらいの価格で売れるのであれば即決してもいい。
とおっしゃったので早速ご紹介する運びとなりました。
すでにこのお話をしている最中、
物件の立地、価格帯、構造、築年数、間取りなどピッタリなお客様がいて
丁度他の物件に申込を入れていたのですが、他社のお客様に融資特約無で買付された為、
また物件を探し直すしかない、という状態でした。
早速その場でご連絡したところ、頃合良く繋がって、
概要を聞いたところで「買いたい！」と頂きました。
資料も見ていませんが、私がちゃんと見て、問題ないことを確認しておりましたので
信用して頂いてのことでした。
その売主様もすぐに購入希望を頂いたのでとてもお喜びでした。
その後、契約をしてローンも承認となり無事引渡しを終えられました。
もちろんご紹介の後、物件は見に行っていますが、
あくまでも確認です。
富士企画にはそういった営業マンと信頼しあえる関係ができた購入希望者様がたくさんいます。
ですので、後になって条件面でもめたり、引渡し後にクレームが来たりということもほとんどないです。
これはもちろん売主様とも同様に言えることです。
売主様に隠し事をされては安心して信用して頂いている購入検討者様にもご紹介できません。
良い信頼関係を築くには可能な限り御会いすることが重要だと思っております。
いつも気持ちよくご来社頂けるよう、お茶にこだわってみたり、様々なイベントをやってみたりしています。
富士企画を1度は見に来てみて下さい。
富士企画の誠実な雰囲気を感じて頂けると思います。
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収益不動産売却とプロパンガス契約
収益不動産を買う判断をする際に重要な事項としてガスのことがあります。
大きく分けて以下のケースがあると思いますが、
・都市ガス
・個別プロパンガス
・集中プロパンガス
都市ガスは知っての通り、プロパンガスよりもガス料金が基本安いので入居付けには一つのメリットになります。
プロパンガスのメリットは給湯器の交換が無料であったり、場合によってはエアコンやモニター付インターホンを提供してくれるなどオーナーにとってうれしいメリットがあります。
都市ガスをプロパンガスに変更するケースもたまにありますが、
多くはプロパンガスのまま、ガスの供給業者を変更するケースがあると思います。
結論から言うと、
もし現在満室であるなど入居状況が良好であれば
ガス会社の変更はしない方が売りやすいです。
なぜなら新しく買うオーナーはガス会社の変更などによって上記のメリットを享受できるからです。
現在満室なのであれば、とくにモニターフォン等を提供しなくても特段影響は少ないと思われます。
一方新しくオーナーになる買主さんは未来の空室に対して考えます。
空室になった際、設備を新しくすることによって客付けを少しでもしやすくすること考えるわけです。
ですので、特に今使う必要がない、
このプロパンガス業者の変更という”カード”は
買主さんに取っておいてあげた方が良いわけです。
収益物件の売却はその時々で決断を迫られます。
富士企画はずっと収益物件の売却をやってきたからこそ
経験からあまり経験がない人よりはよい判断をできると自負しております。
細かいことでもなんでも結構です。
迷ったら富士企画にご相談下さい。
身内にするそれと同じ親身になったアドバイスを致します。
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全国の投資物件のみを専門に取り扱う富士企画
全国各地の投資物件を専門に取り扱いをしてる会社って意外と少ないんです。
不動産会社で大きく別けると、売買と賃貸の２つに別ける事が出来ます。
その売買の中には戸建専門、投資物件専門とさらに２つに別ける事が出来ます。
その投資物件専門でも、買取と仲介の２つに別ける事も出来ます。
不動産屋さんは一般的に地域密着で仕事をしている人が多いいですが、
投資物件専門の会社は意外と広いエリアで動いている人が多いです。
投資物件専門の富士企画では、いい投資物件を求めて探していたら
全国各地どこでも飛び回る感じになってしまいました。
投資物件を査定するには、
土地の値段と建物価格を見なければなりません。
この２つで不動産の価値は決まるのですが、
それでは、投資物件は格安になる場合が結構あります。
土地に相場がある様に、利回りにも相場があります。
その利回りの相場を把握しなければなりません。
不動産投資専門の富士企画は全国どこでも取り扱っているから
その利回りの相場が身についております。
経験があるから出来る売却方法でお手伝いをさせて頂きます。
投資専門家だから出来る売却方法でお手伝いをさせて頂きます。
そんな投資物件の入替や組み換えをお考えの方はどうぞお気軽にご利用下さいませ。
https://www.fuji-baikyaku.net/p4/
専門家に任せる違いを感じて下さいませ。
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計画道路のかかっている物件
計画道路のかかっている土地ではいくつかご注意点があります。
計画道路でも道路の拡幅の場合と
まったく今の道と違った道を通す場合があります。
まず、持っている人のメリットとしては道路として収容されるので
自治体が土地を買い取ってくれるようなイメージになります。
基本的に、建物がかかっている場合は建物の再建築に関しても加味されます。
あまり期待してもいけませんが、これで結構儲かる人もいます。
新しく道路がとれば（広くなれば）土地の価値も上がる可能性がありますし、
近隣環境も利便性がますでしょう！
ただこれが良いことばかりとは限りません。
収益物件を購入する人にとって重要な「融資」にこれも関わる場合があります。
まず、長期の融資であるアパートローンは
アパートの賃料収入を大分あてにしています。
ということは道路計画が施行され、アパートを取り壊さなければならないとなった場合、
その先の賃料収入はなくなり、担保をつけていた建物もなくなってしまう。
そうマイナスに考えられてしまいます。
道路拡幅などによって土地が道路になるのもそうで
担保を付けている土地の面積が減る→価値が減る
こうネガティブにとらえられてしまうケースもあるようです。
ただしこれはいつもの通り、金融機関によります。
ですのでそのような場合も金融機関をうまく斡旋できれば大した問題にならないケースも多いのです。
自治体によっては都市計画を無料でインターネットで閲覧できるところも今は多いです。
もちろんお聞きいただければこちらでも調査致しますのでご相談下さい。
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瑕疵担保責任を負うケース
収益物件の売買はほとんどが中古物件です。
富士企画では買主様はもちろん、売主様も取引上保護されなければならない、
という観点から売買契約時の瑕疵担保責任についても気を付けています。
瑕疵担保責任とは、「隠れた瑕疵」について売主が定められた期間中発見されたものについては
責任を負うというものですが、この「隠れた瑕疵」にも条件があります。
１つは、買主は知らなかった、ということです。
例えば、201号室で雨漏りがあり、そのままにしています、と契約書に入っていれば
この201号室での雨漏りについては瑕疵担保責任の範囲外となります。
単なる告知事項です。
もう1つは「瑕疵の範囲」ですが、まず気になるのは建物です。
富士企画の契約書類では瑕疵の修復範囲としてうたわれています。
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐食
④給排水管の故障
これ以外は瑕疵担保責任にはならない、というわけではないですが、
特段、建物の主要構造に関わる問題でなければ瑕疵にはなりません。
当然、付属物（エアコン等内装の機器、受水槽付随の機器など）は範囲外です。
瑕疵担保責任は取引の安全の為、買主様の保全、安心を与える為、
付けなければならない場合もあると思います。
その場合のリスクももちろんありますが、売却する上での1つの条件の譲歩でもあると思います。
契約条件は売価以外も重要です。
契約時にはお気をつけ下さい。
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国土法の届出が必要？
国土法の届出というのがあります。
基本規模が大きい土地の売買でこれが必要になってきます。
届出が必要となるのは以下の場合です。
イ） 市街化区域：2,000㎡以上
ロ） イ）を除く都市計画区域：5,000㎡以上
ハ） 都市計画区域以外の区域：10,000㎡以上
市街化区域で1筆の土地が1000㎡ずつ2つだったとしても
一度の売買で合計が2000㎡以上ならば届出の対象となります。
さらに稀にですが、注視区域、監視区域などに該当する地域の場合は、
売買契約前に届出をしたり、上記よりも届出しなければならない面積が引き下げられていたりする場合があります。
一応、法律として罰則もあることですので当然注意しておかなければなりません。
これだけの広さなのであまり機会はないかもしれませんが、
最近の相場から金額で言うと3億円以上くらいでしょうか。
基本的に前述の注視区域などに入ってない限りは、事後届出制となっております。
ですので「許可制」ではありません。
売買をとめられることはありませんのでご安心ください。
なお、なんの事後かというと「契約」です。
「決済」ではありません。
届出は私たちにお任せしてもらっても大丈夫です。
万が一、注視区域などに入っている場合は売買を決める前に事前に相談された方がよいです。
気になる方はいつでもご相談下さい。
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