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収益物件売却時のガス供給契約の承継について
お持ちの物件にプロパンガスを利用している物件はありますか？？
都心部ではあまりないかもしれませんが郊外のアパートでは多いのではないかと思います。
プロパンガスを利用している場合、基本的にガスの供給契約が存在します。
でもよくオーナーさんから「契約書はない」と言われることがあります。
でも契約書はなくてもガスの供給はされているのです。
お持ちの物件がオーナーチェンジで買われた場合、
ガスの契約は前の契約が特段変更しない限りそのまま継続している状態になります。
ガスの使用と供給の契約自体は入居者さんとガス会社の間で結ばれています。
なお、プロパンガスの供給契約は基本的にオーナーが負担するということがあまりない為
何も連絡しなくてもあまり不都合は生じません。
それでそのままになっているケースが多いのです。
これが売買となるとほっとくわけにはいきません。
契約内容がわからない場合は契約内容の確認をする必要があります。
これはガス会社に連絡をすればよいです。
ただここでガス会社との契約手続きを前述のように放っておいている場合、
ガス会社から契約締結を要望される場合があります。
ただ売買する予定があるので締結しても無駄のように思えますが
買う方からして気になるのは解約時の違約金です。
書面で締結するどうこうよりも契約条件を確認することが重要です。
買主は物件の引き渡しと同時にその他の付帯契約も引き継ぎますが
ガス会社の変更を希望される場合もあります。
これは変更時の設備等のサービスやガス料金などを狙ってのことがほとんどです。
変更される際、変更されるガス会社は無償で貸与していた設備の買取を請求します。
これが金額が大きければ当然ガス会社の変更は難しくなってきます。
今回のお話で売主側で気を付けることというと、ガス会社の契約内容の確認の一点だけですが
購入する側にとっては重要な事項になります。
把握されていない方は、どこと？どのような内容で契約されているのか？一度ご確認下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
サブリース付収益物件売却時の注意点
サブリースは賃料収入の空室リスクをなくし、賃貸経営を助けるものですが、
売却時にはいくつかのデメリットがあります。
サブリース中、サブリースを検討している方は一度違った角度でサブリースを見てみて下さい。
●サブリースは想定収入の何パーセント？
サブリースはサブリース会社の営利事業ですので当然、実際に入ってくる家賃から利益を取っています。
この割合はいろいろあって、立地や物件が良いほど（要は入居リスクが低いところほど）安いです。
例えば東京２３区内であれば５％～１０％程度
埼玉県、千葉県などでは１０％～２０％といった具合です。
想定のキャッシュフローの増加を目標としている投資家の目にはその利ザヤの分が割高に映るかもしれません。
●サブリースを解約できない？
解約できない契約はありませんが、解約する時に違約金が発生したり、
家具などを貸し付けていてそちらを撤去する、と言われてしまったり、
既存の入居者を別のサブリース物件に転居させたりすることもあります。
物件を購入する方としては、家具を取られたり、入居者を移されたりはたまったものではないですよね。
特に解約時の良くないパターンでは売主さんが泣く泣く安い値段で収益物件を
売却するしかない状況に陥っているケースを何度も見ています。
逆にこういう場合だと、サブリースを予め解除した方がいいケースも多いです。
その方が時間はかかりますが高く売れます。
これは本当にそれぞれの契約次第ですので、まずご相談下さい。
特に別の業者さんで驚くほど安値で査定が来たり、しばらく売れないという場合は要注意です。
「売るのは特に急いでいない」という方でも事前に知っておいた方がいいことがたくさんあります。
問題が切迫した状態になる前に精査しておきたいところです。
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利回りの低い投資マンション売却
3月も終わりが近づいてきましたが、希望価格で売却できた方、値段を下げて売却した方、売却しなかった方といると思います。
うまく売却が進まず、売却を取りやめる例として
「希望に近い価格で申込がなかった」もしくは「購入希望者が全く現れなかった」
といった例が多いのではないかと思います。
ここで振り返ってみましょう。
利回りが低い投資物件は買う人を選びます。
現金もしくは3割以上を現金で購入される方、
ご自分で利用されることも考えられている為、
間取り、立地、建物のグレードにこだわりのある方等、
特に築浅、好立地等の条件が厳しい方が買われます。
そして一般の方よりは不動産業者の方が、高く買うケースもあります。
利回りの低い物件は、投資家の方々からは敬遠されることが多いですが、
不動産業者の方が相場からの安い、高いをはっきり判断できます。
ネットなどの掲載は一度取り下げてもらって結構です。
富士企画の知っている業者さんにも結構いい値段で買ってくれるところがありますので
一度見せてもらえませんか？？
お役にたてるかもしれないです！
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
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収益物件査定 ～立地編～
収益物件は不動産ですからもちろん立地は重要です。
ただ、ご自宅を買われる方とは感覚が全く違います。
ご自宅用ならば、そのエリアの平均的な相場から土地の価格は査定されますが、
投資用となると家以外の用途も入ってくるのでそのあたりの宅地の相場だけで見るのは間違いです。
例えば、商業地域で建蔽率、容積率などが大きい場所であれば土地の利用価値があがります。
接道が2mの物件よりも、4mの物件の方が、建てることができる建築物の種類も増やせるし、
土地を分割して販売することも考えれるようになります。
こういった多角度からの考え方をすることによって物件の良さを探し出します。
良さがあれば評価アップにつながりますので売値は上がります。
収益物件専門ならではの見方もあります。
「このあたりはアパートが少なく、賃貸需要が高い、希少性がある」
「近くに病院等入居需要のある施設や、コンビニなど単身者向けに強い施設がある」
などいいところを見つければ買い手を探しやすくなります。
収益不動産の査定はちょっと複雑なところもありますので
富士企画のような専門の業者にお任せ下さい！
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収益物件査定 ～利回り編～
収益物件と言えば一番気になるのは何と言っても利回りですよね！？
特に10％以上の高利回り物件を探している方には特にシビアに見られる数値だと思います。
利回りで一般的に広告に表示するのは想定利回りです。
満室時の年収を価格で割ったものですが、
実際は空室リスクや運営する上で必要な経費がどれだけかかるかが大きく影響するので
これも単なる一面の評価でしかありません。
とは言っても！
想定利回りは多くのポータルサイト等でも重要な項目として筆頭にあがるものですので
ここでアピールできるかどうかは非常に重要です。
想定利回りに含んでいいのかどうかわからない収入というのもあると思います。
例えば、自動販売機やコインランドリー収入、太陽光発電の収入など変動がある収入、
これらは想定収入に加える計算ももちろんしますが、定額の収入での計算は別にします。
水道代や光熱費等を定額で徴収している（または家賃に含まれている）契約がある場合は
水道代や高熱費等の分は差し引いて考えなければなりません。
ただ上記の場合とは逆に変動があるコストになる為、水道代金は込みで想定利回りを算出しても別にずるい感じには見えないです。
したがってこういった物件は想定利回りが少し水増しされます。
この水道・光熱費についてはどちらかというとマイナス要素になりがちなところですが、
想定利回りにおいてはアドバンテージにもなりえるという考えもできます。
紹介する際にも工夫が必要です。
いろいろな中古物件を扱ってきた富士企画だから
いろいろなアイデアを出せます！
お悩みのことがあればいつでもご相談お待ちしております。
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収益物件査定 ～路線価編～
収益物件に限らず、不動産の査定で良く耳にするのが路線価ですが、
これを良く耳にするということは不動産に関わる仕事か収益不動産に興味がある方がほとんどででしょう。
実際、不動産を自宅等でしか検討する機会がなかった人はあまり路線価を気にすることはないと思います。
路線価といいますが、
固定資産税路線価と相続税路線価の二つがあり、
主に私たちが行っている路線価は相続税路線価です。
多くの場合、固定資産税路線価と比べて少しだけ高いです。
この相続税路線価ですが、国税庁のHPにも掲載されていますので気になる方は一度ご覧下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
場所によりますが、主に市街地だと相続税路線価は実際の価格よりも安いです。
人気があるところでは路線価の2倍以上の値段で実際は取引されていたりもします。
この路線価は土地の売買の査定に大きく影響します。
銀行側の担保評価ではこれを見ることが多いからです。
つまり、路線価評価が高い＝高く売れ易い
ということになります。
ただ最近では路線価評価分だけでは融資額が伸びないので
あの手、この手で融資額が伸びるように調整されてきてます。
1つの目安としては築古のアパートでは路線価の2倍までが融資のMAXです。
融資がつかなければ物件は売り辛いです。
もちろん路線価はいろいろある中の1つの指標ですが、
販売計画を立てる中で重要な項目であることは間違いないと思います。
一度担当者と打ち合わせしながら売買価格を決めていった方が
あとから、大幅に下げなければならない…
ということも少なくなるはずですので
一度は売り出し価格についてご相談してみてください。
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ネットに出さずに収益物件を売却する
収益物件と呼ばれているアパートや一棟マンションなどを探している方はたくさんいらっしゃいます。
収益不動産の市場はもう何年も前からですが、売り手市場となっています。
富士企画にもたくさんのお問い合わせを頂く中で、良く言われるのが
「ネットに掲載する前の物件情報が欲しい」
という要望です。
そもそも富士企画ではネット掲載はそこまで多くやっていません。
もちろんメリットもありますが、デメリットもあります。
一番ダメなのは何カ月も物件をポータルサイトに掲載することです。
ポータルサイトにずーっと掲載されている物件はあまりイメージ良くないです。
なんか売れのこっている感じがしませんか？
それが良い条件の物件だったとしても問い合わせの際に、
「これは売りに出されてどれくらいですか？」
この言葉の裏には、売れ残りはいやだ、もしかしたら実は悪いことがある物件なのかも…
という気持ちがあります。
これは収益物件をお持ちの方ならばよくわかる感覚ではないでしょうか。
それもあって富士企画は積極的に掲載しないわけです。
ただその分自動的に人の目につかなくなってしまうのでそこは別の方法で購入検討者に情報が届かなければなりません。
富士企画では直接の紹介のほかに、
メルマガ、LINE＠等会員様だけに紹介する方法もとっています。
これであれば情報の鮮度が悪く見えることもありません。
広告の方法はネット以外にもさまざまありますので
是非ご相談くださいませ。
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収益不動産売却時の譲渡所得税
投資不動産を売却する際に注意したいことはいくつかありますが、
今回は譲渡所得税に関してすこしお話したいと思います。
現在投資不動産は、アベノミクスや、相続税法改正、
２０２０年に予定されている東京オリンピックなどの要因を受け
全体的に値上がりしている状況になっております。
２年前や３年前に購入された方でも、
現在ではなかなか出てこないよう低価格帯で購入されている方も
多いかとおもいますが、いざ売却しようとした際に
売却益が多く出てしまうと、納める税金も高いというのも
注意しなければなりません。
その売却した際にかかる税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税には、売却益が出る時期によっても税金は違いまして、
所有してから５年未満の短期譲渡と
５年以上の長期譲渡とでは、税率は全く異なります。
短期譲渡の場合、所得税と住民税併せて３９．６３％
もの税率がかけられます。
長期譲渡所得ですと、所得税と住民税併せても２０．３１５％
になりますので、短期譲渡に比べると約半分で済みます。
また年数は１月１日を超える事で、１年としてカウントしますので、
１月１０日あたりに購入した不動産は、
ほぼ丸６年間を過ぎないと短期譲渡所得を課せられることになります。
投資不動産を売却する際には、こういった税金対策も含め、
戦略を立てていく必要があります。
投資不動産専門の富士企画では、
お客様の売却するタイミング等も含めてご相談もしております。
まったく不動産の事を分からないという方でも、
一からすべてお伝えさせて頂きますので、
お気軽にご相談ください！
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3月中に物件が売れなかったら
収益物件の売却において3月は重要な月です。
もしこの間に売れなかった場合、どんなデメリットがあるのでしょうか。
3月がなぜ重要かということを振り返ると
・銀行が決算期末の追いこみで融資審査が通り易くなる傾向がある。
・3月中に実行したいので融資審査が早い。
・購入検討者も上記の理由から3月中の購入を目処として考える人もいる。
といったところでしょうか。
そのため、ちょっと売り辛い条件でも3月ならば押し込める可能性が出てきます。
その差は少しのところだとは思いますが…
融資する側としては3月中をもちろん希望しますが、
間に合わない場合もあると思います。
その場合は仕方ないのですが、3月を越えても実行はなされるのであれば特にこだわる必要はないと思います。
ただ、「3月中の決済でないと融資ができない！」というのもたまに聞きます。
これは正直、わかりません。
おどしかもしれないし、本当に3月じゃないとダメな人なのかもしれません。
ここは特段理由がないのであれば買主さん側の都合が良いよう調整してあげて下さい。
月末まで2週間を切りました。
これから余計にあわただしくなってきますが、
こういう時こそ漠然とした疑問も出てくるものです。
投資不動産専門の富士企画に是非ご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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収益不動産売却時の告知義務
収益不動産に限らず、不動産の売却の際は告知義務というものがあります。
金額の大きな取引ですので後々問題にならないようにしっかりと果たさないとなりません。
この告知義務というものですが、どこまで必要なんでしょうか？？
基本的には全部です。
現況の状況を全てお伝えしましょう。
特に悪いことを隠すといいことはありません。
とはいっても「こんなことをいってしまったら買う気がなくなってしまうのでは…」
といった心配もあると思います。
そのために富士企画のような仲介会社があるわけですから
買主さんに直接言わなくてもいいので仲介会社には全て事前にご相談下さい。
ちゃんと告知していればその内容を了解して購入してもらうことになるので
問題にはなりません。
知っていたのに言わなかった場合、
知っていた＝告知義務違反 となるので訴えられる可能性も出てきます。
不動産の取引は大きい金額の取引です。
まあいいやで済む金額ではないことが大半です。
不動産投資専門だから収益物件の売買で色々な問題を見てきています。
だから「こういったときどうするか」一番ベターな選択をできます。
まずそこには富士企画を信頼してもらうことが重要です。
会社はいつでも対応可能ですので是非一度見に来てみて下さい。
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