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共同担保に入っている収益物件の売却　其の一

不動産を売却する場合、まず解決しなければならない問題が抵当権です。

その中での共同担保に入っている物件の売却についてお話します。

 

 

 

●共同担保について

購入の場合は、「別担保」「添え担保」ともいったりしますが売る場合には共同担保、　“きょうたん”と呼ぶことが多いです。

共同担保とは異なる担保を1つの抵当権で紐づけることです。

謄本（全部事項証明書）を不動産の売買時に見られたことがあると思いますが

例えば一棟の物件であれば「土地」と「建物」がそれぞれ「共同担保目録」に記されているていることと思います。

これによって土地と建物を購入したとしてもそれぞれを別々に譲渡することは抵当権者が抵当権を設定している限り許可なしにはできなくなっています。

さらに上記のような場合は、土地と建物を別々にしてしまうと本来の価値が著しく損なわれてしまう為、銀行はこれを許可しないはずです。

 

これらも共同担保ですが、一般的に言う共同担保は土地と建物ではなく全く別の所在の共同担保に入っている不動産を指す場合が多いです。

 

●共同担保の意図

 

なぜ銀行は共同担保をとって融資をしたのかですがいくつかパターンがあります。

 

ひとつは土地と建物のように引き離されてしまうと大幅に価値がなくなってしまう場合、

 

もうひとつは融資額に対して規定の担保価値が足らない為、担保価値の補填としてとる場合、

 

最後は売られない為です。

 

 

 

富士企画では売却査定を依頼される時、購入時のことについてもお聞きする場合があると思います。

 

収益不動産の売却は購入時から始まっているともいえます。

資金の借入の仕方ひとつで売却の金額や時期も大きく変わってくるのです。

 

 

 

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新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

空室が多い収益物件の売却

空室が多い収益物件を売却する場合、注意するべきところがいくつかあります。

 

 

●次に購入される検討者に対して

 

もちろん、売る方としては高く売却したいと考えるわけですが、

投資として物件を購入される側としては

空室が多い→空室リスクが高い、ので安く購入しなければリスクヘッジができない

と考えることになります。

 

空室は時期によっても見え方が変わります。

例えば入退去が多い1～3月くらいにおいては直近で出た空室に関しては、

仕方がない現象としてとらえることもできますが、

繁忙期にできた空室が4月～6月頃もいまだに空室の場合は、

決められなかった部屋というイメージがついてしまいます。

 

それ以上に3、4ケ月以上の長い空室に関しては

なかなか埋まらない物件というイメージを持たれる恐れが大きくなってきます。

 

ただ中々埋まらないといっていたのでは買う人はいません。

空室が埋まるのに時間がかかるエリアがあるのは事実です。

 

投資家としては、空室が埋まらないという不安要素を空室率として数値化して

検討します。

その数値も他の要素によってかわってきます。

 

例えば、郊外のファミリータイプであれば

一度入居すれば契約期間は5年以上の見込みと長い。

大学需要の物件であれば、

3月、4月には大きく入れ替わりが起こるがその時期に空室を埋めることは

比較的に容易にできる等、

すぐには埋まらないにしてもある程度展望を描けるようになれば

単になかなか決まらないというイメージから

7～8割で収入を見込めるという風に変わってきます。

 

収益物件をお持ちの方は

そういった賃貸運営の生のサンプルを得ることができます。

 

失敗談であっても次回購入する方には有益な情報となります。

普段から賃貸運営を試行錯誤していくことが収益物件の売却にも大きく関与していくのです。

 

 

 

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相続対策の為の収益不動産売却　其の二

前回は相続税についてお話ししました。

今回は相続税対策として収益物件を売却するケースについてお話します。

 

 

 

主に、相続の為の売却となると以下の理由が挙げられます。

 

●相続人への平等な分割の為に現金化する。

まず多いのがこの理由で相続人同士で相続はもめることが往々にしてあります。

ただ現金であればスパッと分けれるわけなので分配が容易です。

 

 

●現金資産が少なく、相続税の支払いなどのために現金が必要

前回でも申しました通り、相続税は物納より現金納付したほうが有利です。

相続が始まる前に不動産を現金化し、相続税納付の為の準備金が必要なケースです。

 

 

収益不動産は不動産業者の買い取りや急ぎで売ると基本的に安くなってしまいます。

手元に残る資産を多くするためには前もってしっかりと高く売れるような準備が必要です。

 

●相続税対策の為の売却で気を付けること

 

私たち不動産仲介業者が思う、相続税対策の為の売却のイメージですが

 

「相続なら売り急いでいる」

「税対策が必要→資産に余裕がある　ので売値に対してはシビアな考えは持っていない」

「（投資不動産に関して）あまり詳しくない」

 

といった感じで相場より安く売られたりするケースが多い売却理由と考えています。

 

折角、大事な資産を守るためにやる収益物件の売却なのに、

相場より安く売られてしまったのでは本末転倒です。

 

これを防ぐためには一度富士企画にご相談頂くことです。

今までも富士企画で売却をされた方で

「もっと高く売れたのに、、」

と言われたことはないと思います。富士企画では正直にお話をしています。

 

相続は高齢の方だけが考える問題ではありません。

金融資産が多い人は若い人でも一度は考えておいた方がいい問題です。

 

なおかつ、相続に関しては売らない方がいいケースも多くあります。

一度富士企画で相続について一緒に考えてみませんか。

 

 

 

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相続対策の為の収益不動産売却　其の一

相続税を減らすために不動産はとても有効なものです。

どちらかというと不動産を購入するほうが相続対策としては多いパターンですが

売却するという方法もあります。

 

 

●相続税について

平成27年から相続税が増税されました。

基礎控除額は減額され、最高税率は引き上げられました。

最高税率は55％です。まともにやれば資産の半分以上が納税となります。

後世になるべく多く資産を遺すためにはある程度計画性のある対策が必要になってきます。

 

まず、基礎控除についてですが

 

3000万円＋法定相続人の数×600万円

これが控除となります。

 

控除額が減ったとはいえこれに満たない資産の相続では相続税はかからないということです。

 

基礎控除を超えた金額	相続税率	税金控除額
１０００万円以下	１０％	－
３０００万円以下	１５％	５０万円
５０００万円以下	２０％	２００万円
１億円以下	３０％	７００万円
２億円以下	４０％	１７００万円
３億円以下	４５％	２７００万円
６億円以下	５０％	４２００万円
６億円超	５５％	７２００万円

相続税率は上記の通りとなります。

 

基本的には総資産が1億円近くある、いわゆる富裕層から税率が30％以上の大きな税率となってきます。

 

総資産が1億円、法定相続人2人の人がいたとすると

1億円－3000万円－600万円×2＝5800万円

5800万円×20％‐200万円＝960万円

 

もし1億円のうち、現金資産が960万円以下だったとすると相続人の方は

身銭を切って納税をしなければなりません。

 

 

 

不動産は高額な資産ですが、相続税は基本現金の納付です。

「物納」というやりかたもありますが、やはり評価は低く見られてしまうためそれぐらいならば売ってしまって現金で支払ったほうがましです。

 

ただ、では不動産はなるべく売却して現金化しておいたほうがいいかと言えばそうとも言えません。

次回は売却が必要となるパターンについてお話します。

 

 

 

 

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年末に向けた収益物件売却

9月ももうすぐ終わりです。

半期決算期末ということもあり、いつも以上にあわただしい月末となっています。

今月末これから売却されるという方も多いのではないでしょうか。

 

 

もちろん、9月から売りに出したがまだ決まっていないという方もいると思います。

今の時点で決まっていないとなると流石に今週引き渡しというのは無理でしょう。

 

富士企画でもこれから売却の方には区切りは年末とお話しする場合が多いです。

年末までということは今年度の申告に売り上げが形状されるということですので

申告上は今やっても年末でも変わりません。

 

9月は物件が売れる時期！と散々言ってまいりましたが、

9月がダメだったからと言って来月もダメというわけではありません。

 

逆に忙しい銀行では9月には入らなそうな案件を先送りにしている傾向もあると思います。

ここはそういう事情がありますので10月からしっかりと計画を立てた売却を行えればよいのではないかと思います。

焦ることはありません。

10月などはまた案件が少なくなる時期なのでスケジュールの調整も色々としやすいです。

 

不動産はまず、（手付）契約がありきのものです。

こういう時期は融資打診はこれからなので審査は少し時間がかかる（月末は審査に入れない）という場合もありますのでこちらは仲介業者との話し合いをして決めるのもいいです。

 

良い買い手さんを見つけるために一生懸命頑張っておりますので物件を売却中のみなさまには何卒引き続きよろしくお願い致します。

 

 

 

 

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収益不動産の売り時は？？

収益不動産をお持ちの恐らくほとんどの方が「売ること」も視野に入れて考えられていることと思います。

ただ、売り時はどのあたりなのか考えれば考えるほどわからないものです。

そういうわけで富士企画の考える収益不動産の売りどころをお話いたします。

 

 

・まず、売れる価格を知る

当然ですが、投資でやっているわけなので売値は一番重要です。

近隣で売りに出ている物件などを見て何となく相場を見れる場合もありますが、

これは一度相談頂くしかありません、立地、築年、間取り、入居率、積算、維持費などいろんな要素を加味して査定額は決まるからです。

 

・売却費用を知る

不動産の売主といっても費用は掛かります。

例えば、仲介手数料、抵当権抹消費用、一括返済の違約金など

個人所有のものに対しては短期譲渡だと税率が高かったりもします。

これらを含めて初めて最終的な数値が出てきます。

 

・賃貸収入と比較する

売却価格－残債－売却費用　これで残るお金は分かったわけですが

これが毎月のキャッシュフローと比べて魅力的な金額になるかどうかです。

 

ここで気を付けていただきたいのはキャッシュフローはあくまで将来の「想定収入」です。

約束されたものではありませんので売却した時点で確定する売却益とは全く違う属性のものです。

 

これが1年分にも満たないものであればあまりおもしろくないと思うかもしれません。

3年分にもなればなかなかではないでしょうか。

 

なお、売却に関しては収益不動産は銀行融資などに大きく相場が左右されます。

3か月程度も違ってくれば相場が変わってくると認識しておいていただければと思います。

 

富士企画では売却をおすすめしない場合もあります。

あまり人には言いたくないことが色々とあると思いますが、できるだけ詳しく事情はお話しください。

その分だけ為になるアドバイスができると思います。

 

 

 

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収益物件売却の費用

収益物件を売却するときにかかる費用についてお話します。

 

 

・仲介手数料

我々仲介業者が頂く仲介手数料ですが、売買価格の3％＋消費税がかかります。

 

・抵当権等抹消費用

物件に抵当権などの担保権の登記があったり、仮登記などがあったりした場合は、

そちらは抹消して引き渡すのが不動産取引の常識と言われております。

そちらを抹消する場合、金額や件数にもよりますがいくらか手数料がかかります。

ただ、移転登記などのように免許税がかかるわけではありませんので少額です。

 

・固定金利期間中だった場合の違約金

売却のタイミングが固定金利期間中だった場合、返済時の違約金が設定されている場合があります。

その計算方法は金融機関によりますが、当時の銀行の調達金利などによって決定されます。

したがって、売却の時期がわからないとはっきりいくらになるかもわからないのが厄介なところです。

 

また、基本的には金利の下降局面だった場合には違約金は高くなりがちです。

金利は今は底のような見方も多いですが、この違約金は1％を超える場合もあり、

そのような場合は結構高額な費用となる場合もあります。

 

・その他修繕などの費用

収益物件を売却する際、引き渡しの条件として、売主負担のものがある場合があります。

例えば、現況（確定）測量や問題になっている箇所の修繕、浄化槽などの清掃など

あげればきりがありません。

 

実際ご自分で物件を見て、「気にされそうだなー」と思うところはやはり皆さん気にされるわけです。

 

実際に売却を検討されて値付けを考えられる際は、上記の点も踏まえて検討していく必要があります。

 

問題がある物件は隠せば結局自分に返ってきます。

富士企画スタッフは考えられるベストな解決法をご案内できます。

気になる点はすべて正直にお話しください。

 

 

 

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複数業者に売却委任を任せるリスク

複数の不動産業者に売却委任を任せるとメリットもありますが、デメリットもあります。

今回は特に見えにくいそのデメリットについてお話します。

 

 

収益不動産の売却にあたって、複数の不動産業者に声をかけるのは一般的なことです。

逆に1つの不動産業者のみとなる、専任媒介、専属専任媒介契約も多く存在しますが、デメリットはその業者頼みになるところです。

 

一方、複数の業者にいくらでも声をかけれる一般媒介契約だと、

1社がだめでも他の会社というように数で有利となります。

 

しかしこれが災いする場合もあるのです。

 

最も大きいのは銀行打診です。

不動産は当然唯一無二のものですので売りに出されている物件は特定のものです。

一旦銀行打診をして何か悪い見方をされたり、金額を一度安いところで打診をしてしまうとその後に悪い影響が出てきたりします。

 

例えば、最初A社が1億円でA銀行打診をしていたのに、その話が流れてしまってB社、C社がそれよりも高い別々の金額で打診をしようとしても印象が悪く、

最初の打診分までしか出ないということがあったりします。

 

同じ銀行でも担当者のやり方自体で、最悪「NG物件」みたいなレッテルを貼られてしまう恐れもあるのです。

 

銀行が融資し辛い物件というのは当然売れづらい為、価格を下げざるを得なくなります。

恐らく100万や200万ではすみません。

出す銀行ほどそのような値動きに敏感ですので失敗した時のダメージは大きいです。

 

これは複数の業者で同時に動いている為起きてしまう現象です。

ですので複数に任せるにしても信頼できる業者に絞ってやることが重要です。

 

不動産の売却は手当たり次第にやってはダメです。

富士企画はその点中立な立場でアドバイスをできると思います。

 

動くより前にご相談を！

お待ちしております。

 

 

 

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収益不動産売却、取得費になるもの

収益不動産の売却時、特に個人の場合については

取得した金額と売却した金額から譲渡所得が計算され課税されます。

 

 

したがって売却した時、利益がでれば申告時に納税しなければなりません。

ですので単純に仲介手数料と残債の返済額だけを考えて売却してはいけないのです。

 

取得した金額と売却した金額と簡単に書きましたが、それには色々な費用が含まれます。

例えば取得時の、登記費用、仲介手数料など、もちろん売る時も仲介手数料、抵当権の抹消費用などかかります。

ここで見落としがちなのが償却費です。

 

減価償却は建物の金額を定額で償却していくものですが、

これは償却なので償却分は取得費から控除して考えなければなりません。

 

5000円の収益物件の場合、

建物の按分を2000万として5年ですべて償却し5000万で売却する場合は、(仲介手数料などは別として）

3000万が課税される範囲となります。

 

このように、減価償却が全て終わっていると結構な譲渡益が出る場合が多いです。

これが短期譲渡であればかなりの譲渡税の支払いが生じてしまいます。

 

こればっかりは利益なので仕方のないことですが、ある程度調整はできます。

例えば、取得費について、実は仲介手数料は取得費として建物部分にあたる額は減価償却できます。

仲介手数料は購入する諸費用の中でも割合の大きいものですのでこの部分を充てれるのは大きいです。

個人の売買であれば損の通算ができない為、赤字は大事に使って下さい。

 

 

 

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違法性がある収益物件を売却する

違法性がある物件をなるべく高く売却する為にはどのようなことに気を付けなければならないのでしょうか。

 

 

 

 

基本的に違法性が認められる物件は、

既存不適格、違法物件などといわれ、値段は通常の場合よりも下がります。

その為、高利回りになりがちです。

ただ、その代わりローンがつきつきづらいです。

 

違法性がある物件というと、

・建蔽率、容積率が超過している。

・接道要件を満たしていない。

・用途が違反している。

 

主に上記の三点になるかと思います。

 

建蔽率・容積率、接道要件、用途は決まってくるのは土地の問題です。

主に都道府県の設定する「用途地域」によって建蔽率・容積率、用途は決まってきます。

 

①改善できる内容か、もしくは改善できる目途がたつ問題か。

こういった違法性があるケースの場合、改善できる例もあります。

例えば一番多いのは用途変更です。

 

店はダメな用途地域で店舗使用をしているのはやめればいいわけです。

簡単にはいかないと思いますが、そこは効果は大きいはずです。

 

その他に建蔽率、容積率も改善できるケースがあります。

建物の延べ床面積には通常、全ての部分が含まれていますが、

このうち共用部分(廊下や階段部分など)は容積率に算入しなくてもよいことになっています。

これを測り直して土地家屋調査士より大丈夫のお墨付きを頂くわけです。

少しのオーバーの場合、これはチャレンジしてみる価値があるかもしれません。

 

②改善策、出口を具体的に提示した売却をする

既存不適格や違法建築の物件の場合、どうにもならない場合も多いと思います。

ただ、そうはいっても行政から取り壊しの命令や処分が下るわけではありません。

そのまま利用し続けても問題ない場合がほとんどです。

 

例えば、用途などで問題があるのならば、テナント店舗側から退去があった際に

遵法となる事務所に変えればいいなど、改善策を提示することは効果があると思います。

 

また、こういった物件は通常の問題がない物件よりも安い為、高利回りになる場合が多いです。

従って、キャッシュフローが多く、返済のめどが十分立つ物件であれば購入しても投資としては問題ないはずです。

そのまま利用しつつ、都度物件の価値を回復するための方法を用意しておけば収益物件の出口も見やすくなるはずです。

 

富士企画では物件を購入して頂く際、収益物件の状態、そして物件を売却する際に必要なアドバイスを詳しくお伝えしております。

不動産の取引は高額なものなのでトラブルにならないよう信頼できる業者にお任せ下さい。

 

 

 

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