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Archive for 2015
神奈川県鎌倉市の収益不動産を探しています
富士企画では現在、神奈川県鎌倉市周辺の収益不動産を探しています。
鎌倉市はみなさんもご存知のとおり、鎌倉大仏があり、きれいな海もあり、
歴史とおしゃれが混在する人気の町である事は間違いありません。
特に江ノ島電鉄沿線の地域は、江ノ島の方から鎌倉につながるローカル鉄道ですが、
週末にもなると全国から観光客や、最近では外国人も観光に訪れる人気の町となっています。
そんな鎌倉なので、もちろん土地も高く、賃貸物件としても比較的家賃水準が高く、
需要がありますので、鎌倉周辺で収益不動産を持ちたいというニーズは高いです。
江ノ島電鉄から近い海沿いも人気ですが、内陸部には、大船駅があり都内へのアクセスも
非常に良い面もあります。
リゾート地のような雰囲気でありながら、都心部へのアクセスの良さもやはり人気のある点
だと思います。
鎌倉市であれば、木造アパートでもＲＣ造アパートでも大丈夫です。
利回りはそれ程高く設定する事必要はないところですが、最低でも７％以上は欲しいところです。
富士企画では、鎌倉市をはじめ、横浜市、川崎市は重点区域として、ご売却物件を積極的に
集めていますので、売却を考えている収益不動産などございましたら、ぜひご紹介くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件を売るのがもったいない気がします…
「私の持っている収益物件、
高利回りで、入居率もいいのに売るのはもったいないな…」
と、お考えの方も多いのではないかと思います。
そんな時、売却した方がいいのか、
もうしばらく所有しておいた方がいいのか、
判断が難しいところですが、
ここはある程度投資の基準や目的を再確認して判断しましょう。
予めお伝えしておきますが、
ここでは土地の相場の話は無しです。
もうちょっと確度の高い要素で判断をしていきます。
もちろん、実は近くに大型商業施設ができる予定があり、価値が上がりそう等
ピンポイントで魅力的な材料があるならばそれは持っておいてもいいかもしれません。
まず、富士企画のような収益物件専門不動産会社に査定をしてもらいましょう。
ここで売れる価格がざっくりとわかります。
次に現在の家賃収入―経費でどれくらい利益が出ているか計算します。
最後にその物件の購入にかかった費用（売買価格、登記費用、仲介手数料）、リフォーム等にかかった費を算出します。
あとは売る為に必要な費用ですが、これは概算になる為、売買価格の4％程を見込んでおいて下さい。
固定金利だった場合等、銀行へのローン違約金はわかれば計算に入れた方がいいです。
ここまでであとは足し算引き算です。
売却の予定価格から購入費用、売却費用を控除します。
まず、ここでプラスになるようならば今の相場よりも結構安く買っているということになります。
それが相当額あるならば売った方がいいかもしれません。
ただ、ここで安く買えたとわかっても収益物件の収入はまず家賃収入です。
これから入ってくるであろう、収益を年換算したものと物件を売却した場合の粗利を比較してみて下さい。
私としてはキャッシュフロー4～5年分に相当する分が売買益として得られるならば
売却してしまって次の物件に行ったっ方がいいと思います。
毎月家賃収入があるのはとてもいいことですが、
もちろんリスクはありますし、これから入退去もあるでしょう。
確定で今儲かる話というのはなかなかないです。
まず、査定してみないといけませんが、
順調に行っている物件でもいつかは売るときが来ます。
一度試してみてはいかがでしょう？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
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築古木造物件、全国対応致します！
築古（築20～30年程度）の木造物件の売却を検討している方に朗報です。
最近は関東圏内ではかなり取引も多いですが、
地方都市の物件でも関東在住の方が購入しやすくなるようです。
聞いたところでは、主に政令指定都市で利用可能になるとのこと。
今まで日本政策金融公庫は全国対応の金融機関として
多くの方が利用されてきましたが、
4000万円以上の価格帯はなかなか使いづらいのが実情でした。
今回はまだ未公開ですが、別の金融機関が融資をやりだしますので
価格帯で行くと1億前後くらいまで融資付けがしやすくなると思います。
しかも築古でも公庫よりも長期間融資が引けるようになります。
金融機関の担当者からはまだ実験的な段階らしいですが、
これは物件を売却するチャンスです。
詳しいお話は直接富士企画の営業とさせていただければと思います。
もちろん、遠方のお客様の場合はメールやお電話のやりとりからになると思います。
富士企画はもともと収益物件ならば日本全国の物件を取り扱ってきました。
収益物件専門業者ならではのお話もできると思いますので
是非一度お問い合わせください。
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ＪＲ高崎線・宇都宮線沿線の収益不動産を探しています
富士企画では、現在ＪＲ高崎線・宇都宮線沿線の収益不動産を積極的に探しています。
ＪＲ高崎線は、群馬県の高崎市や前橋市と一番遠いところでは、熱海市を結ぶ全長５００キロにも
および長距離路線です。
ＪＲ宇都宮線も同じく、栃木県宇都宮市や那須塩原市から神奈川県までの距離を走っています。
最近にはＪＲ高崎線・宇都宮線は湘南新宿ラインと上野駅行きの２種類の行き先があったのですが、
今年の４月から上野駅から東京駅まで乗り入れることができるようになった為、上野東京ラインと
呼ばれるようになりました。
この関係で今まで上野駅が終着駅だった高崎線・宇都宮線は上野東京ラインを使って東京まで
乗り入れして、そこから東海道線直通にて熱海まで行く事ができるようになりました。
埼玉県方面から見た場合には、ＪＲ高崎線・宇都宮線は必ず大宮駅、赤羽駅は停車するため、
乗り換えするにも非常に便利な路線です。
ＪＲ京浜東北線や、埼京線も大宮駅、赤羽駅を結ぶ各駅停車路線ですが、こういった路線にも
乗り換えやすいです。
そのため、都内へ通勤する方などにとっては、主要路線となってくるわけです。
上野東京ラインの関係で、ぐっと便利になったＪＲ高崎線・宇都宮線ですが、収益不動産を探している
投資家様もいらっしゃいますので、ぜひご紹介ください。
ご売却査定などいつでも承っております。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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静岡県静岡市のＲＣマンションを探しています
富士企画では現在静岡県静岡市内のＲＣマンションを探しています。
静岡県内は、立地的には、関東や名古屋市内に比べると、投資物件として見た場合
正直中途半端な場所ではありますが、現在では関東や、名古屋、大阪などの大都市圏では
なかなかしっかりした利回りを確保できる物件が少なく、現在は大都市圏ではないですが、
それほど場所的に遠くないエリアで探している方は多くなっていまして、
富士企画にもそんなエリアでの要望を多く頂いております。
静岡市もそんなエリアにはなってきますが、こういったエリアであれば、基本的には都市銀行の
利用を希望するお客様も多く、基本的には鉄筋コンクリートのＲＣ建物が対象のメインとなってきます。
銀行評価も必要ですので、土地や建物の規模も必要になりますが、利回り自体も１０％くらいは確保されている
物件を好む傾向にあります。
築年数としては古くても平成築がメインとなります。
価格に関しては、いろんな投資家様がいらっしゃいますので、１億くらい～３億くらいまでの価格帯が
一番ご紹介しやすい価格帯となります。
もちろん静岡市だけでなく、静岡県内であれば、浜松市や富士市、沼津市や三島市であれば同じような
条件でご紹介出来る可能性があります。
売却査定などはもちろんですが、売却情報や、売却相談等、なんでもご相談頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
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賃貸併用住宅を売却する
収益物件の中にたまに賃貸併用住宅というものもあります。
数が少ない分、引き合いも結構あるのです。
賃貸併用住宅で気をつけなければならないのが、
自己使用の比率です。
これはオーナールームが建物全体の内、どれだけを占めているか、という数値です。
銀行によりますが、基本的には「50％以上」必要です。
これが何に必要かというと、住宅ローンを利用する条件です。
住宅ローンは大半の方が利用可能で低金利、長期間で借りれる
ローンの中ではとても魅力的な商品です。
1000万円につき、大体月3万円くらいの支払いだとすると、
5000万年の物件で家賃収入が15万円くらいあれば、住みながらローンを支払えます。
これが賃貸併用住宅の魅力です。
逆に50％に満たないオーナールームもよくあります。
住宅ローンが使えない場合、収益物件としては単純に普通のマンション、アパートと同じ査定になります。
専有面積が広い部屋があると基本的に利回りは下がることとがデメリットになりますが、
さらにこれが空いているとかなり広い部屋の場合、
「想定賃料が適正かどうか」ある程度リスクを取って見られます。
したがって住宅ローン利用可をうたわない売却方法の場合は、
賃貸中の方がいいと言えます。
ただし、実は50％以上の専有がなくても使える住宅ローンもあります。
これらは個別相談となる為、富士企画の場合、一度銀行に相談を致します。
売り辛い物件から売り易い物件に変わる場合もあります！
一度富士企画にご相談下さい。
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築年数は何年までなら売れるのか？
築年数が古い物件でも売れます。
極論ですがいくら古かろうが適正な価格ならば売れるでしょう。
ここでいう「売れる」とは
収益物件として建物付きで評価される具合のことです。
現在、ひとつの分かれ目となるのが耐震基準の違いです。
昭和56年6月末までの建築確認の建物は
いわゆる「旧耐震基準」物件
それ以降を「新耐震基準」物件と呼ばれています。
建築確認の年月日は謄本ではわかりません。
情報がない場合もありますが、大体役所で確認をできます。
これで気を付けないとならないのは、建築年月日と確認年月日です。
例えば昭和56年9月新築の物件ならば建築確認は6月以前の可能性が高いです。
新築が昭和57年の物件でも旧耐震基準の物件は十分あり得ます。
これもあって購入を検討しているお客様も
「昭和50年代以前の物件はちょっと古すぎる」というイメージがあります。
旧耐震の物件は現在でいうと築34年以上ですが、
5年前は築29年以上が旧耐震です。
実際、昔は「築25年以内で探しています」という方が多かったのが、
「築30年以内で探しています」が増えています。
ここまででは新耐震基準であれば少し楽観視できそうになりますが
もうひとつ「年号」の問題があります。
現在は平成で昭和の次の年代です。
昭和は長く続いた為、平成の年号は昭和ほど長く続かない、
というのが一般的な予想です。
平成から次の年号になってしまうと昭和は2つ前の年号になります。
現在でいうと大正です。
なので年号でいうと昭和の物件は売れるところで売却していった方がよいとも言えます。
こういったタイミングは突然訪れるものです。
しっかりと準備しておいた方がよいです。まずはご相談下さい。
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静岡県駿東郡長泉町にて投資物件を探しています
富士企画では現在、静岡県にある駿東郡長泉町の投資物件を積極的に探しています。
かなりマイナーな町になるのですが、長泉町内のアパートやマンションになります。
長泉町は位置としては、沼津市と三島市の中間地点にあり、工場の多い工業の町となります。
近年急速に住宅化が進んでいる発展しつつある町です。
長泉町は人口は年々増えている町であるのですが、大きな特徴点としては、年齢別にみる
人口数ですが、全国平均と比べると、子供や２０代～３０代の人口が他地域と比べると
明らかに多いということです。
理由として、実は長泉町はこどもを育てる環境が揃っており、学費や医療費など、いろいろな
補助を設けている町ということで、ほかの地域からの人口流入が年々続いている結果となります。
そのため、アパートやマンションなどに住む入居者需要も高く、地域全体でも入居率は
高水準で続いております。
条件としては、長泉町内であることが条件となりますが、駐車場は必須となります。
木造のアパートでも大丈夫ですし、大きなマンションでも大丈夫です。
町自体もそれほど多くはなく、投資不動産そもそもの数も少ないかもしれませんが、
将来売却しようとご検討されている方などいらっしゃいましたら、ぜひ富士企画へ
ご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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収益物件の積算評価について②
昨日は積算評価の算出方法についてのお話でした。
この積算評価とは収益不動産の売却にどのように関わるのでしょう。
●なんで積算評価は計算されるのか？
簡単に言うとこれが担保評価に直接的に関わる評価だからです。
収益物件はほとんどの方が複数購入されます。
銀行からお金を借りる方も同様にほとんどなので
「お金を借りれるかどうかの指標」としても意味合いが先ずあります。
さらに、担保評価が高い物件を持つことは、
借入に対して担保割れを起こす割合が少なくなります。
さらにに担保評価が借入以上ならば担保余力も認められる場合もあると思います。
銀行借入が肝要な不動産投資では重要な指標となっているわけです。
●積算が出れば安いか？
よくお客様から「積算がでる物件」と言われますが、
私の感覚ですと出ると言うのは大体、売価に対して9割以上くらい積算評価が出ることを指しているのだろうと思っています。
前述のように積算評価がでることは買手に魅力的なアピールポイントですが、
物件が安いかどうかには必ずしもリンクしないことです。
路線価の多くは実際の売買相場よりも安く設定されている場合がありますが、
ところによってはそうでないところもあります。
路線価＞相場 の地域では当然路線価以下でほとんどの売買が行われているわけです。
こういった地域で路線価＝売価 で土地を売りに出しても「高い」物件になってしまいます。
富士企画がお客様に買って頂く物件で一番重視するのは
「収益物件としてプラスになるかどうか」です。
買う方も多くは第一にそれを望まれます。
物件の収益性が一番の検討材料になるはずです。
●積算がでるから高く売れるケース
そうはいっても積算評価が高ければもちろんそこはアピールポイントです。
さらにそれを銀行融資のアレンジに利用すれば上手な売却が可能です。
・フルローン、オーバーローンが可能
・評価が厳しいが金利等が好条件の都銀、地銀などで大幅に融資可能
このようなことをアピールできれば、物件の売却に大きな力になります。
それを実現するのが富士企画のような収益不動産専門の会社だと思いますので
是非一緒に収益物件の売却について一緒に考えてみて下さい。
皆様のお問い合わせお待ちしております。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
千葉県八街市の収益物件を探しています
富士企画では、現在、千葉県八街市内にある投資物件を探しています。
八街市といえば、落花生が特産で有名ですが、これといって大きな産業があるわけではなく
大きな町といえるところでは、決してありませんが、実は隠れた賃貸需要がある町なんです。
今回は八街市内で探されている投資家様の条件をご紹介したいと思います。
八街市は位置的には、千葉県の北西部にある町で、冨里市や東金市、山武市といった地域と隣接している
市で、人口は７万人になります。
市内にはＪＲ総武本線が走っていますが、主要駅の八街駅でも１日の利用者数は６０００人程度で、
こちらも決して利用客が多い駅ではありません。
また市内を循環するバスも廃止されている路線や減便されているところもあります。
あと交通アクセスといえば、東関東自動車道が近くに走っていますが、市内にインターチェンジはなく
一番近いＩＣは、酒々井ＩＣや佐倉ＩＣといったこれもまた市内から１０キロ程離れたところにあり
便利な状況ではないです。
交通アクセスが良くない状況で、人口が少ないということで、不動産投資を行うエリアとしては
なかなか対象にはできない地域のように思われますが、実は逆にこの外部からのアクセスの悪さという
のが、八街市のメリットなのかもしれません。
それは、八街市内で働く方は、八街市内に住む人が多いということです。
中途半端にアクセスが良いと、多方面からの人の動きが多くなり、人口の空洞化が起きるエリアは多く
ありますが、八街市の場合は、八街市内ですべて完結している印象があります。
これにより、それほど乱立していない八街市内のアパートは比較的、賃貸付けもしやすいようです。
ただし、賃貸付けがしやすいということだけで、すごく高く売れるというわけではありませんが、
一部の人には、八街市で購入したいという希望がありますので、売却などをお考えの方は
ぜひ富士企画へご相談くださいませ。
思ったより高く売れる時期が来ているのかもしれません。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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