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Archive for 2015
投資物件を売却するタイミングとは? ～短期譲渡or長期譲渡～
投資物件を売却するタイミングとしては、
まず抑えておく点が１つあります。
最近は投資物件も値上がりしており、過去に購入された方も、
市場の相場をみると、ご自身が購入された時よりも
高く取引されているのかなと誰でも感じられる状況になっております。
お客様からのご売却のご相談を頂く中でも購入した額よりも、
同じかそれ以上で売却もできそうなお話が多いです。
その時に、みなさん心配されるのは、もし利益が出た場合に、
譲渡税としてはどれくらいかかるかという点です。
譲渡税のイメージですが、多くの方が、
５０００万円で購入された物件を５０００万円で売却した場合には、
利益は出ておらず、譲渡税はかからないように思いますが、
実は、こういった場合でも注意が必要です。
それは、建物に関しては、減価償却した分だけ、
簿価が減少しますので、その減った価格分が
そのまま利益となってしまうからです。
たとえば、平成２年築の５０００万円の土地建物の内訳を
土地２０００万円、建物３０００万円で申告すると、
減価償却期間は４年間となり、３０００万円を
４年で償却することになります。
そうなると単純計算ですが、４年後には、
土地建物の簿価として、土地のみの２０００万円となりますので、
それを５０００万円で売却すると、３０００万円の利益となるわけです。
もちろん、実際の計算としては、こんなに単純ではありませんので、
詳細は、税務署等でご確認ください。
この場合、減価償却期間が過ぎた４年後に売却をするとなると、
３０００万円に対して、譲渡所得税住民税併せて、約３９％もの
税金が課せられることにになります。
金額にして、約１２００万円です。
これでは、せっかく家賃収入を
４年間得られたとしても意味がありません。
でも実は、もう１年経過すると５年になりますが、
５年を過ぎれば、課せられる税金は、２０％になります。
１２００万円が６００万円に減額になるわけです。
売却するタイミングとして、５年未満と５年超で
税率が２０％近くも変わりますので、
利益が多く出る方に関しては、
せめて５年超所有されることをおすすめします。
富士企画では、こういったご相談も随時承っております。
ご売却される方にとって、一番利益が出るように検討させていただきますので、
どんな事でもまずは一度ご相談ください。
下記フォームよりお受付しております。
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スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
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投資不動産を売却するタイミングとは？～相続編～
投資不動産を売却するタイミングとは、
どういう時に必要なのでしょうか？
今回は、不動産と関係性の強い相続からみた
タイミングというのをご紹介したいと思います。
皆様のすでにご存じかと思いますが、平成２７年１月１日より
相続税法が改正されまして基礎控除額が大幅に減ったこと、
また税率も高くなったことで、都内に戸建を所有されている方でも、
普通に相続税を納める時代になってきました。
戸建だけなら、まだいいですが、とくに、アパートやマンションなどの
投資不動産を所有されているオーナー様は、
相続税対策というのを真剣に考えなければなりません。
いざ相続が発生すると、不動産の場合、
誰が不動産を相続するのかという問題になります。
この時に、相続人平等に、兄弟全員で共有名義にする方もいらっしゃいますが、
これは本当に避けるべきです。
兄弟とはいえども、お金の話になれば、誰でも多少は、
ギクシャクしてしまうものですし、全員の意見が一致しないと売ったり、
リフォームすることもできなくなってしまいます。
それを避けるためには、売却できる不動産に関しては、
このタイミングにて売却、現金化をして、
相続人全員で平等にわけるのも一つの方法かと思います。
もっと良いタイミングも実はあります。
どうせ相続が発生したら売ると決まっているのであれば、
もっと早い段階の相続前に売却をしてその売却資金で、
都心部のマンションなどを買うという方法もあります。
都心部のマンションは、相場的には、当然高い物件になりますが、
相続税額からみた評価は低いので、相続税がかかる資産評価を
大きく下げることができます。
資産の評価額が低くなると相続税自体が安くすることができます。
そのうえで、相続が発生したら、売却をするという方法もあります。
当然また売却することになりますので、
売りやすい物件を購入しなければならないこともありますので、
どんな物件でも良いというわけではありません。
富士企画では、投資不動産専門ですので、
こういった相続税対策などの相談も得意としております。
今後、多くの方が、相続税を納める時代になりつつありますので、
こういった対策は知っているのと知らないとのでは大きな違いですので、
ぜひ一度、富士企画にご相談ください。
下記フォームよりご相談可能です。
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朝早い時間でも・・夜遅くても・・・全然大丈夫ですので、お気軽にご相談ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
神奈川県内で市街化調整区域の土地を探しています。
市街化調整区域の土地を探しています。
一般的に地元の方しか建物を建てれなかったりするので
売りづらいとお思いの方もいるんじゃないでしょうか。
市街化調整区域もいろいろあって、
建物を一定の条件で建てれたりする場合もあるので
気になる場合は不動産屋に調査を依頼してみることです。
アパート用地等として活用される予定なので農地（地目が田、畑など）でもオッケーですが、
農地転用の許可が必要になります。
土地の上に建物等があっても大丈夫です。
神奈川県内で特に、横浜、川崎、相模原、大和、座間市あたりが希望です。
その付近の物件であればとりあえずご相談下さい。
郊外の物件の為、できれば駐車場付で考えられています。
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予算は5000万以内です。
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経験豊富なスタッフより、丁寧にアドバイスさせて頂きます！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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※2015/04/23時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。
投資不動産を売却した方が良い時とは？ ～減価償却費編～
投資不動産を売却した方が良い時とは？
そんなことは、自分で売りたいときに売るから余計な御世話だと
思われる方もいらっしゃると思いますが・・・
実は不動産は売却した方が良い時というのもありますので、
ご紹介したいと思います。
投資不動産というのは、アパートや、マンション、
ビルなどを賃貸することで収入がある不動産のことを言います。
収入が毎月決まったように、入居者から入金されるわけですから、
いわばお金のどんどん生み出してくれるのが投資不動産です。
でもこの毎月収入があるということが、
売却するタイミングが分からなくなってしまう原因にもなります。
収入があることは良いと思われる方もいますが、
逆に収入があるということは、
所得税もかかるということにもつながります。
たくさんのアパートをお持ちの方は、当然ながら、
多くの家賃収入があるわけですが、収入があるということで、
当たり前のように所得税を毎年納税されている方も多いと思います。
多く税金を払う事で、満足されている方は別として・・・
多くの方は、できる限り税金は少なくしたいと思われるはずです。
そんな時には、お持ちのアパートを収入よりも経費を見るべきです。
もしお持ちのアパートに減価償却期間が切れているアパートがある場合には、
その物件が税金を多く払っている要因になっている可能性があります。
家賃収入があるが、減価償却費が計上されておらず、
利益だけ生み出されていることになっているわけです。
資産形成をするうえで、大事なことは、
収入も大事ですが、節税していくことも大事です。
こういった投資不動産は、安定的な収入はもちろん魅力ですし、
長く持っていれば愛着もあると思いますが、思い切って売却をして、
新しくアパートを買い直すことで、新しい減価償却費という
経費が生まれ、節税ができるようになります。
私ども富士企画は投資不動産専門の会社です。
税金の専門ではありませんので、専門的なお話はできませんが、
ただ不動産をご紹介しているわけでもありません。
ぜひ、投資不動産をご売却しようか迷われている方
いらっしゃれば、一度ご相談ください。
ご一緒に一番良い方法をご相談しながら、見つけていければと思います。
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ご連絡頂ければいつでもご対応させて頂いております。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますのでお気軽にご相談ください(*^。^*)
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つくば市で売りアパートを探しています。
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ご自身が所有されている投資物件の価格ご存じですか？
不動産の価格は、一般的に相場というものがありますので、
基本的には地域や、築年数、道路付けが変わらなければ、
それほど大きな差にはなりません。
特にマンションは、多くの取引事例というのが出ておりますので、
同じ階、同じ間取りであれば、相場はかなり決まってきます。
これは逆に言うと、そういった相場は誰でも見やすい状況ですので、うちよりも
下の階が、あんなに高く売れたなど聞くことも多いかもしれません。
それで投資不動産ではどうでしょうか？
上記のような、地域や築年数、道路付けが同じような物件でも、
その建物から生まれる家賃収入によって、相場は大きく変わってきます。
これは、俗にいう収益還元評価というものに近いですが、収益性が高い物件という
のは、それだけで高く売れる可能性があります。
またこの利回りというのは、すごく大きな動きをするので、
２年前に平均利回りが１０％だった地域が、
現在は平均利回り８％になっていたりもします。
価格でいうと１億円で１０％だった物件は、
現在だったら１億２５００万円になるということになります。
消費税は５％から８％に移行しまして、３％の上昇がありましたが、
投資物件の利回り２％は１億の物件であれば、
２５００万円もの違いが生まれてくるのです。
これは３０００万円の物件でも２％違う事で７５０万円にもなってきます。
金利は、過去１０年以上ほとんど変わっていないのに、
投資物件の平均利回りは、結構、乱高下しています。
投資物件を所有されている方は、こういった相場感を、随時把握して頂く事で
売却時期のタイミングを見図るというのも非常に大切なことです。
富士企画では、みなさまの投資物件を
簡単ではありますが、無料査定を行っております。
今、所有されている物件は売却するとどれくらいの価格になるのか、
ぜひお気軽にご相談してみてください。
思ったより高く売れるかもしれないですよ（●＾o＾●）
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足利市でアパートを探しております。
足利市を中心にアパート経営をされているオーナーさんがいます。
ポイントは空いている物件でもいいということです。
全空でも大丈夫です。
戸建や部屋数が少ないアパートでも大丈夫です。
入居付けに関してはいろいろと工夫されている方なので問題ないそうです。
アパートを売却する場合、入居率が悪い物件は売れづらかったりしますが、
そういった物件は埋まっている物件より少し安くなるのでそういうのを狙っている方も多いです。
ちなみに、価格帯はおおよそ3000万程度までです。
足利で物件を売ろうかな、とお考えの方はすぐに富士企画にご相談下さい！
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富士企画ではお客様にあわせて仕事をしています！
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投資物件を売却する際に気をつけないといけない事とは？～告知編～
投資物件を売却する際に気をつけないといけない事として、
売主様の義務として告知というものがあります。
これは、投資不動産を売却する際に、
購入する買主様に売主様がお知らせするものですが、
ただのお知らせではありません。
不動産取引は非常に高額な売買となります。
その為に問題が起きないよう、私ども富士企画のような仲介業者が
仲介をさせて頂いて、売買対象の不動産に関しては、売主様に代わり、
調査をして買主様に報告するということを日々しております。
だだし既に１５年や２０年近く新築から経過した建物の状況や
賃貸されている入居者の事など、それまで管理されてきた
売主様だけが知っているという情報も投資物件には多くあります。
そういった内容の情報に関しては、売主様から告知をして頂かない限りは、
正直、調べ上げることは容易ではありません。
売買契約に至るまで、買主様にとっては、
仲介業者からの情報のみしか得られませんので、仲介業者が知らないことは、
当然買主様にも伝わっていないことになります。
そういった状況の中で、たとえば、賃貸している入居者から、
修理のクレームが来ているやたびたび家賃が遅れる方がいるなど入居者の情報、
また時々雨漏りしている箇所があったり、建物点検業者より、
修繕の勧告を受けているなどの建物情報もご存じの場合には、
売却を依頼する仲介業者に伝えることが大切です。
買主様にとっては、売主から得られる情報も 購入判断材料にされております。
売主様が重要に思われていないような情報でも、
買主様にとっては、大きな事かもしれません。
どんな小さいことでも仲介業者に伝えて頂ければと思います。
富士企画ではこういった事で、トラブルが起きないよう、
売主様に 考えられるすべての事項に関して確認をさせて頂いております。
投資不動産の売却は、売主様自身が住んでいないことで分からないことも 多く、
また入居者の情報も含めて確認しなければならないことも多くあります ので、
ご売却の際にはぜひ不動産投資専門の富士企画にご相談ください。
下記フォームよりいつでもご相談承っております（●＾o＾●）
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堺市内でファミリータイプアパートを探しています。
大阪府堺市でファミリータイプアパートを探しています。
間取りはファミリータイプ、ご夫婦で住めるくらいの広さがあればいいです。
場所は堺市内で堺区が一番希望とのことです。
もちろんその近くであれば違う区でも検討範囲内です。
希望者様は関東圏にお住まいです。
なぜ堺かというと、
堺にお住まいのご両親が近隣で賃貸で住まわれており、
購入後、お子さん所有の物件に住まわれるという計画です。
物件は古い木造アパート等でも大丈夫です。
むしろ関西では「文化住宅」と呼ばれる（すいません、あまりいい意味ではないかもしれないです）
共同お風呂などの物件も老後のコミュニケーション等がとれていいのではないか、とも言われていました。
価格は5000万以内位が検討しやすいと思います。
融資は静岡銀行を利用する予定です。
静岡の銀行ですが大阪はエリア内らしいです。
上記で該当するような物件があればすぐに検討して頂きますのでご連絡下さい。
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