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Archive for 2015
福岡市で一棟売りマンションを探しています。
福岡県福岡市で一都売りマンションを探しています。
価格帯は5000～2億円くらいまでが限界らしいです。
利回りは希望9％～です。
もちろん8％台でも他の条件次第で検討頂けますのでご相談下さい。
福岡でお持ちの方は下記バナーよりご相談を！
買われる方は都内の方ですが、
もともと九州出身で福岡を気に入っているそうです。
そういえば引っ越すなら県ランキングで福岡が一位だったみたいです。
最近地方大都市圏は景気も盛り返してきているという話も聞きます。
ただ人口の減少や高齢化は進んでいく一方です。
私は収益不動産をお持ちの方はいつでも売りに出す準備が必要だと思っています。
収益不動産は株などに比べると不動産自体の値動きは大きくはないと思いますが、
入居状況、建物の状態、周りの環境等に大きく左右されます。
来るべき時に備えて準備はいくらしてもし過ぎることはありません。
一度整理してみてはいかがでしょうか。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
※
投資マンションを高く売却する方法とは？
投資マンションを高く売却する方法とは？
どういう方法が考えられるでしょうか？
富士企画では、どちらかというと１棟アパートやマンションの
売買を得意としておりますが、もちろん投資マンションを扱う場合もあります。
正直区分マンションは、売買事例などが同じマンション内にあったり、
現在売却広告を出している部屋などがある場合には、それ以上の価格で売却価格を
決めても、なかなか売れないということがあります。
当然同じ不動産は２つとして無いわけですから、同じ価格に合わせる必要もないという
話もあると思いますが、買主様からみると同じマンション内で、同じ階、同じ間取りという
部屋であれば、安いマンションの方が買いやすいという心理も当然にあると思います。
ですから、区分マンションであれば、ほかの売買事例が出る前に売却をすることで
より高く売れる可能性もあると思います。
また富士企画によくご相談に来られるケースとしては、新築のワンルームマンションを
複数戸購入された方が、今の投資は良いのか、これから１棟アパートなど買えるのか？
そういったご相談が多いのです。
新築のワンルームマンションは２千万円程で売られておりますが、
新築である事で利回りは低いのは当然ですが、さらに管理費修繕積立費が差し引かれます
ので、実際の手残りはほんのわずかか、中には赤字というケースも多いです。
こういったマンションを３戸、４戸と購入されている方は、数千万円の借り入れをされて
いるのですが、手残りは数万円ということも多いです。
このような収支では、新たに銀行から融資を引く事もできません。
改善する方法としては、マンションを早期に売却をして、借り入れを減らす事ですが、
大抵の区分マンションの場合には、築年数が経過すればするほど、価値が下がりますので、
より赤字を減らす為には、とにかく早く売却することです。
なかには、フルローンやオーバーローンなど融資を組んでいる場合には、売却した金額では
抵当権を抹消できないため、自己資金を入れないといけない事もあると思います。
お金を出してまで、売るという行為はなかなか選択としては難しいと思いますが、
古くなればなるほど、難しくなるケースがあるのが、区分マンションということも
忘れてはいけません。
まずは身を切ってでも売却をし、あとは違う不動産投資でしっかりと
取り戻せばよいと思います。
富士企画ではこういった相談を本当によく受けますので、同じような経験や、物件を
お持ちの方も多いと思います。
一人づつ状況も違うと思いますので、同じような提案はできないかもしれませんが、
区分マンションなどで売却を悩んでいる方はぜひご相談くださいませ。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください(*^。^*)
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深谷市で一棟売りアパートを探しています。
今日はとても暑かったですね。
関東は今週半ばから台風の影響がでてくるようですので晴れてるのは今のうちだけみたいです…
今回は埼玉県の深谷市でお探しの情報です。
私たちも、熊谷、深谷あたりは首都圏からは離れていますが、
人口は多く需要のあるエリアと認識しております。
古い物件でも構わないので、
利回り10％以上、
駐車場が敷地内でなくとも近隣で用意できることが条件です。
5000万くらいまでがいいです。
この記事を読んでピンときた方は是非一度お問い合わせください。
↑査定のお申込み、ご相談はこのバナーをクリック
毎年取引があるエリアですので融資付け等も富士企画にお任せ下さい！
このあたりですと
日本政策金融公庫、SBJ銀行、等が多いです。
賃貸等はちょっと厳しい時期ですが、
投資不動産は年中どこでも動いています。
熱心な購入検討者様は暑くても
富士企画スタッフが一緒に頑張りますのでお気兼ねなくご連絡下さい！
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投資不動産を売却する時の任意売却とは？
投資不動産を保有されている方の中で、中には、保有していくのが苦しくなって
居る方がいるかもしれません。
特に借り入れがないのであれば、よっぽどの物件でなければ、苦しくはないと思いますが、
やはり原因となるのは、借り入れ金の返済が原因のもととなる場合が多いかと思います。
自宅のローンと投資不動産のローンの両方がある場合には、どうしても投資不動産のローン返済
から、滞るケースが多いですが、そんな時に、まず考えないといけないのは、どうやってその
不動産を処分していくかという事になります。
今回はそんな時により損をしない為の立ち回りの仕方をすこしお話したいと思います。
ローンが延滞してしまうと、当然銀行からの催促などが再三あるとおもいます。
そんな中で銀行は出来る限り多く、資金回収をするために銀行がが紹介する不動産業者を
紹介してきますが、実はそういった話に乗ってしまうと、非常に安い価格でしか
売れないということが多くあります。
こういったローンが延滞しているような債権を俗に言う不良債権といいそういった債権がらみ
の不動産売却を任意売却といいます。
富士企画でも投資不動産を専門に取り扱いしている中で、任意売却という案件はこれまでにも
業者さんから紹介を受けてきましたが、ほとんどが銀行から案件をもらっている
任意売却専門業者のようなところがほとんどです。
またそういった物件は、一般的には、通常の相場より安く売られるというケースが多いです。
というのは、任意売却ということで、ここでまとまらないと競売になる恐れがあるという
所有者（債務者）の足元を見ているという理由に他なりません。
ただし所有者様から見ると任意売却では安いし、競売ではさらに安くなる可能性があるわけで
いずれにしても、安くしか売れないという事になってしまうと思います。
でも、任意売却でもあっても、かならず高くうれる方法もありますので、そんな時には
富士企画にご相談頂ければと思います。
資金繰りが苦しくなると、修繕などにお金が回せなくなりますので、空室も多くなりがちです。
空室が多くなる事でさらに返済が苦しくなるという悪循環に陥ります。
できれば、そうなる前にご相談頂ければ、より良い条件でご売却のお手伝いができる可能性が
あります。
すこし返済計画が苦しい方、また任意売却の相談をされている方、きっとお役に立てられる
と思いますので、ご相談くださいませ。
ご一緒により良い方法を見つけていきましょう！
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柏崎市で一棟売りアパートを探しております。
新潟県柏崎市で一棟売りアパートを探しております。
探しているのはご出身が柏崎市の方で現在は関東にお住まいです。
購入後はご両親にも助力頂きながら管理していきたいとのことで
愛着の持てる地元の物件をお探しです。
おっしゃるには、駐車場が戸数分以上あるアパートで
できればバストイレ別、１R、１K等のシングルの間取りがいいとのことです。
購入には農協の融資を利用されるそうです。
先日も新潟で弊社で仲介をさせて頂くことがありました。
東京から関越道で一本なので意外と車でも行きやすいです。
富士企画は収益物件なら全国どこでも対応致します！
やっぱりすぐ現地に向かう、というのは難しいかもしれませんが、
売買事例やその都市圏の特色などいろんな場所でやっているので査定はできます！
気になる方はここからお問い合わせください。
是非一度ご利用下さい。
ご来社の際にはおいしいお茶をご用意してお出迎え致します。
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投資不動産の売却査定とは？
投資不動産の売却査定とは？いったいどういった事を査定するのでしょうか？
今回は、私どもがご売却のご依頼を頂いた際に、いつも行っている査定方法を
少しお話したいと思います。
まずご売却のご依頼を頂いてから、査定は始まるわけですが、まずは簡易査定という
ことで、机上にて計算をさせて頂いたり、近隣相場からみた金額をお知らせさせて
頂いております。
簡単な方法は、不動産ですので、いろいろな指標がありますが、積算方法という評価の仕方を
まずさせて頂いております。
これに用いる指標は、土地は最近平成２７年度路線価が更新されましたが、こちらを用いて計算します。
また建物は、法定耐用年数から経過年数を差し引いた残存年数にて、現在の評価額を計算します。
一般的には、この積算評価というのは、銀行が用いる評価の仕方になりますので、当然不動産売買の金額より
かは、かなりかけ離れた金額になりやすいですが、買われる方にとりましたら、銀行からお金を借りるわけ
ですので、一応は積算評価は確認します。
これ以外に、公示価格の価格でみたり、実際の相場価格からも評価を出したりしております。
また投資不動産である以上、利回りは付き物になりますので、
近隣の投資不動産の利回りも参考にしたりもしています。
たとえば、東京であれば、６％～７％ですが、
千葉であれば、８％～９％くらいで見る事も多いです
こういったあらゆる面から評価をさせて頂き、最後にお客様の希望金額と照らし合わせて、最終的な
金額のご提案をさせて頂いております。
でもこれは、あくまでも簡易査定になりますので、最終的には、やはり現地を見て、
状況を確認させて頂いております。
よっぽどのことがない限りは大幅に違うということはありませんが、
不動産はやはり１にも２にも現地が大切ですので、行うようにしております。
簡易査定であれば、瞬間的な感覚でも出せますので、ご希望の方は下記フォームより
お問い合わせくださいませ（●＾o＾●）
査定金額というのはあくまでも私どもから見た相場感ですので、
この価格でないと売らないというわけではありません。
ただし売れない状況で、たな晒しになるよりかは、興味を持って頂ける
金額にて出した方が良いと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、なんでもご相談ください。
宜しくお願いいたします
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舞鶴市で一棟売りマンションを探しています。
京都府の舞鶴市で一棟売りのマンションを探しています。
基本的にRC造の物件を希望されています。
築25年以内、エレベーターがない4階建くらいまでの低層のものが好みみたいです。
間取りはシングルタイプ、ファミリータイプ問いません。
ただ駐車場はなるべく戸数分ある方がいいです。
一棟売りマンションの仲介でよくでてくる問題が消防点検です。
延床1000㎡以上となると基本やらなければならないのですが、
（条例により違います）
これに該当する規模でなくとも消火器などは点検をして
何かあったときには使用できるようにしておかなければなりません。
消火器だけならいいのですが大きい物件ですと自動火災警報器や脱出梯子等
大きい設備の修理などがあった場合は修理代もばかにならないので注意が必要です。
売主様にも買主様にも安心かつ安全な取引を行って頂けるよう
細かい部分に関しても今までの経験を生かして、いつも気を付けるようにしています。
実際に契約まで進めてから問題が発覚するのはよくありません。
下記より物件情報をお伝え下さい。迅速にお調べしてご連絡致します！
少しでも不安な点があるようでしたら、
一度仲介のプロにご相談してみましょう！
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島根県で一棟売りアパートを探しています。
島根県で一棟売りアパートを探しています。
主に松江市、出雲市が希望とのことですが
想定利回り15％以上のアパートが希望です。
ところで、利回りの計算ですが、不動産業者によっても大きく違います。
例えば一般的に販売時に掲げる利回りは想定利回りが多いのですが、
ここに現況利回りを算出して記載しているケース、
駐車場収入やアンテナ収入等、貸室賃料以外の収入を算入していないケース、
逆にいうと、不定な金額の収入はべつに記載することもあります。
例えば、太陽光発電の収入やコインランドリー収入等がそれにあたります。
隠れていた収入があれば利回りも上がって査定も上がります！
一度富士企画にご相談下さい。
うまい売り方がアドバイス出来るかもしれません。
お問い合わせお待ちしております。
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投資不動産を売却するとき売買契約の注意点とは②
投資不動産を売却するときの売買契約において、注意すべきこととは
どういうことでしょうか？
前回は売却活動を始めてから金額や折り合いの考え方というのをお話しましたが、
今回は、その金額が折り合い、いよいよ売買契約という段階での注意点を
お話しようと思います。
まず、売買契約というするということはどういう事でしょうか？
投資不動産を持っていて、売却しようとする方を売主様、その不動産を
これから買おうとする方を買主様として、契約書にて、取り決めをする
ということですが、いうなれば、売主様、買主様がそれぞれ、債権債務を
互いにもつということになります。
これは、１００円のものを買うためにお店にいって、お金を出し、１００円を
支払ってから、商品を手にして帰るという行為となんら変わらない話ですが、
不動産の場合は、１００円のもの違い、１０００万円、１億円となるため、
より責任を互いに持つという事になります。
ですから、物を売る立場の売主様になる方も大変大きな責任を持つということを
忘れてはいけません。
高額商品であるために、トラブルも多くなりがちということで、われわれ富士企画
のような仲介業者がいるわけです。
富士企画では売却時にありとあらゆることを、売主様に確認をさせて頂きます。
でも売主様があってはならない事ですが、本当の事ではない話をされてしまったり、
滞納などが実際あっても知らないなどの話を受けた際には、なかなか底をさらに掘り下げる
ということは難しいケースが多いです。
売主様には今、分かっているすべてのことをお話頂くことになります。
いざ売買契約という段階になっても、もしマイナス要因となることがあるのであれば
より早く、買主様に伝える必要があります。
どんな方でも売買契約の直前というのは、ナーバスになるものですので、
悪材料となるものは、早くに伝えることでご理解を頂けるケースもあります。
もしそのような状況になれば、ぜひこのあたりに注意をして頂き、ご対応頂ければと思います。
富士企画では、そういったご相談も随時受け付けております。
売買契約をしてしまったら、大きな責任を負ってしまいますので、契約する前にどういった形で
売却していけばよいのか、そんな相談をお待ちしております。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
どうぞよろしくお願いいたします（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を売却するときの売買契約の注意点とは①
投資不動産を売却するときの売買契約における注意点とは
いったいどういうものがあるのでしょうか？
今回はそういったすこし実務的なところから
見たお話をしたいと思います。
まず投資不動産を売却するときには、不動産業者に売却の依頼をしてから、
その会社が投資家に広告や紹介をしてもらうわけですが、いろいろな当然
無事売却できるまでにはいろいろなケースが考えられます。
よくあるケースとしては、新規の物件が出た時に、
すごい指値を入れてくる業者もいます。
感覚としては５０００万円の物件に対して、
４０００万円で売ってほしいというくらいの感じです。
これは、どれくらいまで指値が効くのかを見たいというとりあえず
買いつけみたいなものですので、それほど真剣に考えなくても良いと思います。
真剣に考えて４５００万円だったら大丈夫などの話をしてしまったら、その業者からは
４５００万円以上の買い付けを今後来ないと思ってもいいくらいです。
でもタイミングなどもありますので、売却を依頼してから１カ月くらいの
買い付けは真剣に検討して頂いた方が良いと思います。
１か月以上たつと新鮮味がなくなり、なかなか動きが悪くなります。
新しい物件というのは、紹介する営業マンにとっても紹介しやすいので、
当然買い付けも入りやすくなります。
案外、初めに売りだした頃の買い付け金額がすごい高くはいったのに、
断ってしまったと後悔をされている売主様を多いです。
最低限この金額はというのはある程度予想などをしてもらった方が、良いかもしれません。
富士企画では、売却物件は当然高く売れる事に越したことはないと思いますが、売却ができる
ながれというものも熟知しておりますので、そのあたりもご助言等もさせて頂いております。
買うのもそうですが、タイミング良く売るというのも不動産投資のテクニックの
一つかと思いますので、そのあたりもご相談ください。
次回はその後の売買契約に至るまでのながれをお話したいと思います
ご相談はスタッフ一同心よりお待ちしておりますので、夜遅くとも
朝早くともなんでもご相談くださいませ（●＾o＾●）
宜しくお願いします。
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