利用規約・免責事項
Archive for 2015
媒介契約の種類
不動産を不動産屋を通して売却する場合、
媒介契約を結ぶのが一般的です。
媒介契約には3つの種類があります。
今日はそれぞれの説明を致します。
●専属専任媒介
不動産業者一社のみと締結する契約です。
まず、依頼者（売主）として成約されるのは、
・この契約がある限り他社とは媒介契約はできない。
・自分で見つけた買主がいたとしてもその不動産業者を通さなければならない。
ですのでこの間は必ず媒介を結んだ不動産屋を通さなければなりません。
一方、不動産業者としての成約は、
・一週間ごとに報告が義務付けられる。
・契約期間は３ケ月以内でないといけない。
・指定流通機構（レインズ）への登録は5営業日以内
ですので不動産業者としてもきっちり注力しなければならない内容になっています。
●専任媒介
これは専属専任媒介をもうちょっとユルくした契約です。
緩和されるのは、
・自分が見つけた買主とはその不動産業者を通さなくても契約できる。
・報告義務は2週間に一度以上の頻度
・レインズへの登録は7営業日以内
といったところです。
他社とは媒介契約を結べないのは専属専任媒介と同じです。
●一般媒介契約
この媒介契約だけは、他社とも媒介契約を結ぶことができます。
特徴としては、
・報告義務はない。
・不動産流通機構（レインズ）への登録も依頼者の承諾があればしなくてもよい。
・契約期限の上限がない。
3つの媒介契約についての概要は以上です。
明日はそれぞの媒介契約についての選び方をお話します。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
茅ヶ崎市、藤沢市周辺の不動産探しています
みなさんは、A＆B（エアビー）というのはご存知でしょうか？
最近話題にもなっている貸し方の一つなんですが、ホテルや旅館ではない、空き部屋となっている
部屋や、戸建を借りたい人にネットを通じて貸すというやり方になります。
賃貸借契約でもありませんので、いわゆる利用契約ということになりますので、アパートを借りる
というよりは、旅館やホテルのような１泊いくらという料金設定となっています。
そのため、１か月のうち１０日も稼働すれば、通常の賃貸として貸出するよりも多くの賃料収入を得られるため
現在日本でも登録件数は拡大しつつある状況です。
そんなエアビーですが、外国人の方に多く利用されているという状況が多いのですが、湘南地域も
非常に人気エリアとなっておりまして、富士企画でも積極的に物件を探している状況です。
物件の種別としては、それほどこだわりがあるわけではなく、ワンルーム、ファミリータイプ
どちらでも可能です。
またアパートマンションなんでも大丈夫ですが、しいて言えば、戸建の方が借りての需要が高いようです
ので、戸建も積極的に探しています。
そんな不動産情報や空き家などで困っている方いらっしゃれば、ぜひとも富士企画へご紹介ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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借地権の収益物件
借地権付の収益物件を売却する際、気をつけなければならない点がございます。
まず、借地権の付いた建物である場合が収益物件の場合ほとんどですが、
駐車場として利用していたり、太陽光設備を置いていたり、いろんなパターンがあると思います。
たまに地上権の場合もありますが、売買の方法としては似たようなものです。
借地権の売買の場合、まずは登記されていることが条件になります。
もちろん、民法上は登記は絶対ではありませんがやはり日本では登記することが一般的なので
もしされていない場合は登記をする方向で考えてもらった方が良いです。
既に登記されているとして、
先ず確認してもらうこととして、借地権の契約書をご確認下さい。
借地権が旧法か新法か、借地の期間、譲渡承諾料、建替承諾料、更新料が特に重要なところです。
譲渡承諾料は要は売買し他人に引渡す場合、底地の所有者に支払う手数料です。
これは売主負担ですので売却の費用として算入してお考え下さい。
借地権も路線価図から評価を算出することができます。
路線価図の借地権割合というのをかけた数値です。
所有権物件でいう積算みたいなものです。
実際借地権でも融資をする銀行は結構あります。
というか全く評価しないという銀行の方が少ないです。
富士企画のお客様も一般的に高利回りな借地権を希望されている方もいます。
一度どれくらいで売れそうか富士企画に聞いてみてはいかがでしょうか？？
ご連絡お待ちしております。
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茨城県古河市の投資不動産を探しています
富士企画では現在、茨城県古河市の収益不動産であるアパートやマンションなど
を積極的に探しています。
古河市は、茨城県の北西側にある地域で、栃木県、群馬県、埼玉県に隣接した町です。
今まではそれほど、目立った賃貸需要がある地域ではありませんでしたが、日野自動車が
年々、工場などを移転し始めており、来年にはすべて移転が完了する見込みです。
移転が完了すれば、従業員２０００名以上を抱える工場になり、それにともない
大きな賃貸需要が生まれることは間違いありません。
本社工場が移転する地域は、古河市の中でも東の方で、駅からはかなり遠いですが、
北関東自動車道で水戸方面にもアクセスしやすく、また東北道で東北方面にも
行きやすいエリアです。
需要があると考えられているのは、工場周辺には生活施設も少ない事から、駅周辺の
アパートやマンションになります。
日野自動車は大きな会社ですので、移設後には長期的な賃貸需要が生まれると思われます。
そんな背景から富士企画に相談して頂いているお客様からも、古河市で物件を持ちたいという
お客様も増えている状況です。
最近、日本では大きな工場の移転や、大学の移転にともない、賃貸需要が大きく変わるという
話が多くあります。
これもすべて人口減少が招く結果かと思いますが、逆にいうとこんな情報にも、アンテナをしっかりと
はって、対応することが求められている時代なのかもしれません。
富士企画では随時、投資不動産の価格査定など行っております。
査定をしたからといって、必ず売却してもらうというわけではなく、将来的な資産形成等に
お役立てしてもらえればと思いますので、お気軽にご相談頂ければと思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
どうぞ宜しくお願いいたします（●＾o＾●）
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売却理由は何でしょうか？
収益物件の売却をされる際、一度は聞かれるのが売却の理由です。
検討している方が、理由を聞いて足元を見られるんじゃないか！？
と思われるかもしれません。
大丈夫です。
富士企画のスタッフはその辺はちゃんと心得ております。
客観的にみて正当な価格でお客様にはお話しています。
売主様の不利になるようなことは言いません。
もちろん、買主の不利益になりそうなことを隠すのはよくありません。
例えば、迷惑な隣人がいて耐えられない…、
土台の擁壁に問題があり、行政指導が入っている等
このようなちょっと厄介な問題を隠していると悪い言い方をすると隠ぺいです！
購入した方がゆくゆく困ってしまうような問題は漏れなくお伝え下さい。
収益物件の売却理由ですが、問題がある場合を除くと大半が以下のようになります。
・資産整理
・相続対策の為
・高齢の為
・遠い為
・利益確定の為
恐らく大体の方がこれらに当てはまるんじゃないかと思います。
まあ、無難に聞こえる売却理由です。
実際のところ、売却理由が何だろうと別にどうということはありません。
富士企画には正直に話して下さい。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
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つくばエクスプレス沿線の投資物件を探しています
富士企画では現在、つくばエクスプレス沿線の投資物件を探しています。
つくばエクスプレスは２００５年８月に開業した第３セクターの首都圏新都市鉄道ですが、
開業以来、乗降者数は乗降者数は右肩上がりで、現在では一日平均３２万人以上の人が
利用している鉄道となります。
つくば駅から秋葉原駅まで結ぶ線で、全線の駅は２０駅になりますが、中には北千住駅を
含む、大型ターミナル駅も含まれており、乗り換えにも非常に便利な鉄道路線です。
しかも全路線の約２５％が地下を走る構造になっているため、踏切も少なく、
最短で、秋葉原駅～つくば駅間を４５分で走ることができます。
そのため、都内に通う方も非常に便利な交通手段として、利用者数が増えている状況です。
つくばエクスプレス沿線の不動産は人気があるため高く取引されている状況ですが、
富士企画にもこの沿線で投資物件を買いたいという人は多い状況です。
物件の種類としては、アパートでもマンションでも構いません。
駅からアクセスは良い方がいいですが、駅１０分圏内から２０分圏内あたりであれば
ご紹介はできます。
つくばエクスプレス沿線の投資物件としてご売却をお考えの方、情報をお持ちの方は
ぜひとも富士企画へご相談くださいませ。
弊社の会員様３０００名様以上の方々にご紹介させて頂きます。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、どうぞ宜しくお願いいたします（●＾o＾●）
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都内の容積率、けんぺい率超過投資物件を探しています
富士企画では、東京都２３区内のけんぺい率や容積率超過しているような投資物件を探しています。
一般的には、けんぺい率、容積率が超過している物件は、法令順守していないということで、融資が
使いにくいことから、価格もかなり下げないと売却できないという常識があります。
当然今でもそれはありますが、以前に比べると圧倒的に都内の投資物件の利回りが落ちてきている今、
ある意味、こういったけんぺい率、容積率が超過している物件に脚光を浴びる状況になっています。
そもそもけんぺい率や容積率が超過している物件は、融資が付きにくいということだけで、
投資物件としては他には何ら問題ありません。
もちろん賃貸としても法令順守していないということで、人気がなくなるということもありませんし、
所有していることで、自治体から是正命令が出る事もまず考えにくいです。
それであれば、単純に利回りからみて、高いのであれば不動産として評価されてよいのではという
ことで、買手が付くということが良く見られるようになっています。
逆にいうとそれだけ、都内の投資物件の利回りが落ちており、なかなか利回りが確保できないという
裏返しになっているのだと思います。
今まで、順法性が取られていないということで、希望売却価格が満たせなかったようなケースでも
現在であれば、売却できる可能性もあります。
まずは富士企画へご相談頂ければ、査定から始めさせて頂きますので、お気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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買ってすぐ転売！
収益物件の場合、買ってすぐ売りに出す場合もあると思います。
買ってすぐ売る場合、気をつけなければならないのは税金、ローン違約金などです。
税金については先週お話がありましたが、
短期譲渡になると結構持っていかれます。
あとはローン違約金についてですが、
普通、一括返済の手数料が設定してあります。
金額によって変わる場合もあるのでご確認下さい。
上記は返済手数料ですが、違約金としてとられる場合もあります。
これは主に固定金利の場合、多くかかってきます。
主に銀行はお金を安く借りてお客さんに貸しています。
それを早めに返されてしまうと見込んでいた金利を取れなくなってしまうので
その分を違約金としてとるわけです。
当時のレートを参照して返済元本の○.○％みたいな感じでとられるので
大きい物件だと結構な金額になります。
買ってすぐ売る場合は特にお気をつけ下さい。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
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収益物件のコストを下げる
収益物件を売却する上で、利回りだけでは売れません。
コストがいくらかかるか、がとても重要な項目です。
投資家は収益率が高い物件を求めます。
コストはカットできるところはカットしていきましょう。
まずは予防として、
定額コストが高い物件は嫌がられます。
インターネットやケーブルテレビの料金、借上げ駐車場代、セキュリティシステム等
駐車場等は立地によっては押さえておかなければならないところもあると思います。
ただ、単なる地デジ対応の為の月額制の導入等は売ることを考えれば止めておいた方がいいです。
売価が20万円上がることよりも、月々の支払いが5000円でも生じる方が評価上不利です。
インターネット無料、セキュリティ等は一度付けると入居者に提供中のサービスだとなかなか勝手に外せません。
嫌ないい方かもしれませんが、やるなら「覚悟」して下さい。
エレベーターは法定で毎月コストがかかるものです。
メンテナンスの方法によって金額が変わってきますので確認してみて下さい。
意外と「これは高いな」というのがあるかもしれません。
エレベーターもそうですが、受水槽などがついていると電気代がかさみます。
電気料金はプランの見直しで安くなる場合もあります。
これは一度調査が必要なので高いと思ったら一度相談してみて下さい。
富士企画でもおおよその相場はわかります。
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埼玉県草加市周辺にて物件を探しています
富士企画では現在埼玉県草加市の松原団地駅周辺の物件を積極的に探しています。
松原団地駅は東武伊勢崎線沿線（東武スカイツリーライン）の駅ですが、
松原団地駅というと獨協大学があげられます。
獨協大学周辺はアパートも多くありますが、その分、賃貸需要も多く、大学卒業後もそのアパートや
マンションに住む人もいるようです。
以前はとなりの草加駅よりも乗降者数は多かったようですが、現在は５５０００人規模の乗降者数が
ある駅となっております。
獨協大学は「松原団地駅」西口から徒歩５分の場所ですが、アパート自体駅近であることが
絶対条件ではありません。
多少駅から離れている物件でも、学生は住むようですので、駅から２０分圏内あたりまでの
物件を探しています。
間取りとしては１Ｋで良いのですが、できればバストイレ別の物件を探したいところです。
獨協大学がある松原団地駅周辺だけではなく、もちろん草加駅も賃貸需要高いエリアだと思いますので、
そちらの投資物件情報もお待ちしております。
埼玉県内の中では、ＪＲ京浜東北線などが人気路線かと思いますが、東武伊勢崎線沿線も都心への
交通アクセスは良く、賃貸需要は高いと思います。
投資物件情報や、売却物件情報などございましたら、富士企画へご一報ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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