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投資物件を売却する時の媒介契約は3パターンから選択？～一般媒介契約編～

うり投資物件をご売却される際には、かならず不動産会社と

媒介契約という契約を締結することが必要となります。

 

媒介契約といっても実は３つのパターンがあり、

売主様はその３つの中から選択することに

なります。この３パターンはどういったものなんでしょうか？

今回の内容に関して少しお話したいと思います。

 

 

媒介契約というのは、売主様が不動産仲介業者に

いくらの金額で売却を依頼するかという

内容を記載した契約書面となります。

 

不動産仲介業者はその取り決めした金額にて

お客様にご紹介して、売買をまとめる売却活動をします。

また成約に至った際には、契約書面にて取り決めした報酬が発生することになります。

その媒介契約は３つの種類があり、それぞれ内容が異なります。

 

①一般媒介契約

一般媒介契約は、売主様は何社でも売却を依頼することができます。

また売主様が自ら買われる人を発見された場合でも、

大丈夫というのが一般媒介契約です。

 

簡単にいうと、売却される売主様にとって、制約になるものがなく、

自由なところが多い売却依頼となります。

 

ただし、１つだけ注意することがありまして、

複数の会社に依頼する時には、依頼をしたすべての

不動産業者にどの会社に依頼したかを明示する義務はあります。

 

理由としては、不動産業者からみれば、

多額な広告料をかけて、一生懸命頑張って売却活動をしたとしても

一般媒介契約であれば、他社で売却が決まってしまうと

結局は何も報酬を得られないという可能性もあることから、

 

現在どの会社が同じ物件の売却活動をしているのか通知することを

売主様の義務としているからです。

 

売主様にとって一般媒介契約のメリットとしては、

自由が多い契約というのはあるのですが、

逆にいうとデメリットとしては、

依頼した不動産業者もなかなか時間や、費用をかけて売却活動がしにくくなり、

成約に時間がかかる可能性があるというのがあります。

 

次回では、専任媒介契約というのをご説明したいとおもいます。

 

富士企画では、大切な投資不動産の売却相談

をいつでも承っております。

 

平日でも休日でも、事前にご予約頂ければ、

ご対応させて頂きます。

下記フォームよりご予約くださいませ(*^。^*)

https://www.fuji-baikyaku.net/p7/

 

スタッフ一同心よりお待ちしております！

お気軽にご相談ください

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

 

 

投資物件を高く売却する方法！～設備改善編～

投資物件を高く売却する方法として、いろいろありますが、

今回は設備を改善することで、アパートマンションの価値を上げる

方法をお話したいと思います。

 

 

 

 

設備というのは、いろいろありますが、

たとえばエアコンを新品にしたり、ウォシュレット設置、

ドアチャイムをモニター付きインターフォン交換、

ファミリータイプの物件は、給湯器を交換して追いだき機能を

追加したりと設備のグレードを上げる箇所はいろいろあります。

 

当然、全部をオーナー様自身にて交換や設置をしようとすると、

１部屋だけでも相当な資金が必要になりますが、

アパートマンションの世帯数全部となると

難しい金額になってくるとおもいます。

 

ただ交換できれば、入居者も喜んでくれますし、

募集している部屋があれば当然家賃を値上げも期待できると思います。

 

たとえば、こういった設備の設置や交換すべてを、オーナー様の負担なしで

できるということであれば、どうでしょうか？

 

実は、本日あるプロパンガス会社の方が営業に来られて、

現在のプロパンガス会社から変更してもらえるようであれば、

設備を導入するという富士企画独自のプランを作って頂きました。

 

プロパンガス供給されている物件に限りの話ですが、

プロパンにて供給されているアパートをお持ちの方は、

すごいサービスだと思います。

 

プロパンガス会社の名前すらご存じないオーナー様も

いらっしゃるかもしれませんが、

サービスが良いプロパンガス会社に依頼すれば、

大きな価値を生んでくれるかもしれません。

 

これは不動産投資を専門にしている富士企画のお客様のために

作って頂いたプランですので、ご興味ある方はご相談ください。

 

ご売却を視野に入れている方などは

特に弊社からプロパンガス会社に依頼をさせて頂いて、

物件価値を上げる努力をさせて頂きます。

 

下記フォームよりお受付させて頂きますので、

お気軽にご相談くださいませ。

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富士企画では、投資不動産をご検討されているオーナー様に

できる限り良い条件で売却できるよう、バックアップをさせて頂いております。

どんなご相談でも結構ですので、ご連絡おまちしております！！

 

 

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投資物件の売却は投資不動産専門の会社でご相談を！

不動産でも一般の戸建や土地などの実需用不動産と、

富士企画で扱っている投資物件とでは、売却する際に、

必要とされる知識やノウハウはまったく別物です。

 

投資物件を売却する際には、必要な専門知識やノウハウは必ず必要ですので、

投資不動産専門の会社にご相談ください。

 

今回は不動産でも通常の不動産と、

投資不動産とではどれくらい違うかという

ところをお話したいとおもいます。

 

 

まず通常の不動産ですが、多くは地元密着の

不動産屋が多いと思います。

 

地元密着の不動産屋は、その地域に特化した情報を多くもっています。

その地域に住んでいる地主さんからの依頼で、土地を売買したり、

その地域の一戸建てを紹介したりしています。

 

もちろんアパートも扱っておりますが、ほとんどが賃貸管理でのお部屋の

紹介がメインの仕事にされている業者が多いと思います。

 

この地元密着の不動産さんが、賃貸管理を任してもらっているアパートの

売却の相談を、地主さんから受けた場合、どうなるでしょうか？

 

その不動産屋のお客さんの多くは、家や土地を探している方か、

賃貸希望のお客様がメインになるため、

アパートを購入する投資家の顧客情報は持っていません。

 

ただし、売却しないと報酬が得られないため、とにかく

他社に客付けをしてもらうことで売却しようと考えます。

 

ただ他社にお客様をつけてもらうにしても、

どれくらいの価格設定にしたら売れやすいのか？

投資家さんはどれくらいの利回りを考えているのか？

 

また融資を受けるときはどんな金融機関がどんな融資をしてくれるのか？

金利は？期間は・・・おそらく全く分からないと思います。

 

 

全くわからないとどうなるでしょうか？

売却する値付けを間違えてしまいます。

 

 

 

富士企画では市場に出てくる物件から良い物件を

ピックアップして投資家様にご紹介する事も多いのですが、

値付けを明らかに間違えているという物件も中にはあります。

 

そういった格安物件はほとんどが、投資物件にはあまり慣れていない

不動産屋が出しているケースが多いんです！

 

不動産投資専門の富士企画では、地元密着の不動産屋ではありませんので、

会社は四ツ谷にありますが、四ツ谷周辺のことはそれほど、知っているわけではありません。

 

ただし、投資物件の相場や売却の仕方は知っておりまして、

関東を中心に全国の投資物件を取り扱いしております。

 

もちろん多くの投資家様にもご紹介させて頂いていますので、

投資家様が求めている物件や価格帯を把握しております。

また投資家様が求める物件にあった融資先も、ご紹介しております。

 

投資不動産専門というのは、不動産屋という枠の中でも、

一般の不動産屋とは全く違う世界だと思います。

 

現在所有されている投資物件の売却の際には、

ぜひ投資不動産専門の富士企画はご相談くださいませ。

 

下記フォームより査定させて頂いております。

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富士企画スタッフ一同こころよりお待ちしております。

どうぞお気軽にご相談ください。

宜しくお願いいたします(^。^)y-.。o○

 

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投資物件の売却はタイミングが大事です！

投資物件の売却はタイミングが非常に大事ということは、

今までも何度かお話してきましたが、今回投資物件を売却するタイミングとして

良いエリアが生まれましたのでご紹介したいと思います。

 

 

現在でも関東周辺の鉄筋コンクリートの物件は人気で、

利回りが高い物件はなかなかありませんが、

値上がりしている要因として、

やはり融資が付きやすいということがあげられると思います。

 

特に１都３県に関しては、物件価格はかなり上がりまして、

平均利回りとしては、おそらく７％程度かと思われます。

東京だけでしたら、６％を切っているかもしれません・・・

 

融資が付きやすいということと、

長期間の融資年数が得られるというのが人気の理由です。

 

 

その反面、北関東方面は、神奈川、埼玉、千葉よりも利回りは高く設定しても、

なかなか売却できないというケースがありましたが、

今回、栃木県、茨城県、福島県、宮城県を中心とした北関東方面の物件が

脚光を浴びようとしております！！

 

某地銀になりますが、融資条件が良い金融機関が出てきましたので、

ぜひこの機会に売却を検討されている方がいらっしゃれば、

相談して頂いた方が良いです。

 

多少の空室があっても大丈夫ですが、構造としては鉄骨造以上、

できれば鉄筋コンクリート造がやはり売れやすいです。

 

この金融機関がいつまで使えるかは分かりませんが、

もしかしたら、短命に終わる可能性もあります。

 

融資が使えるうちに売却ができると

一番、物件を高く売ることができるとおもいます。

 

融資が使えなくなってしまったら、

またある程度利回りは確保しないと厳しいかもしれないですからです・・・

 

下記フォームより簡単な無料査定をさせて頂きます。

https://www.fuji-baikyaku.net/

 

 

もちろん上記の条件以外でもご売却のご相談は承っておりますので、

なんでもご相談ください。

富士企画では、お仕事帰りの夜遅い時間でも、ご出勤前の早朝でも

ご予約頂ければ大丈夫です。

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

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収益物件の売却想定金額を知ることは、収益物件を買う時よりも大事？

収益物件の売却するときの想定金額を知るということは、

不動産投資において非常に重要な話になります。

 

今回は収益物件の売却がどれくらい重要なお話かを

ご説明したいと思います。

 

 

収益物件を購入する時に、多くの方が、利回りや

立地などを重視して購入されると思います。

それは購入してからどれくらいキャッシュフローがとれるのか、

また入居者を集められるかという点を検討されているからだと思います。

 

 

もちろん、収益物件は、入居者がいないと収益を生まないですし

わざわざ 投資物件を購入する意味もないかもしれません。

 

そういった検討をするときに、同じくらい大事なのが、

その物件を購入して 売却するときにどれくらいの金額になるか

というのを検討するのも非常に重要です。

 

それは、収益物件というのは、自宅ではありませんので、必ずどこかで、

出口戦略として 売却をしなければならないからです。

 

もし売却する時に、大きく価格を下げてしまうような物件であれば、

所有しているときに家賃収入を稼いだとしても、全く意味がありません。

 

できれば所有する期間を想定して、売却する時に

どれくらいで売れるのか、把握したうえで収益物件を

購入された方が投資としてはリスクが少ないと思います。

 

富士企画では投資物件のご紹介はもちろんしておりますが、

売却も随時行っておりますので、購入して頂く際に、

売却時のどれくらいで売れるかという相談もさせて頂いております。

 

もちらん将来の事ですので、その時々の相場によって

変わることも十分あると思います。

なので、絶対というお話ではありませんが、

だいたいの目安はお話できると思います。

 

下記フォームよりご相談をお受付しておりますので、

お気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

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収益物件は購入すれば、その先には売却もかならずありますので、

売却を極めることは不動産投資の成功を意味します。

 

ぜひ、売却も視野に入れた不動産投資をして頂ければと思います。

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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資金難でアパートを売却する時に注意する事とは？

アパートやマンション経営をするには、多額な借り入れを

して始められる方が多いと思いますが、

長い期間、運用するわけですから急に入居率が下がってしまったり、

予想していない工事代金がかかってしまったりして、

資金難に陥ってしまう事も、可能性としてはあると思います。

 

今回は、そんな資金難になってしまったときの、

アパートやマンションを売却する際の注意点を

お知らせしたいと思います。

 

 

 

まずはじめにお伝えしたいのが資金難となると借入金の返済が

難しくなってくるとおもいますが、

返済が滞ってしまうと信用情報などに傷がついてしまうことに

なりますので、まずは、返済が滞るまえに、銀行に相談してみてください。

改めて返済計画などを立ててもらえる可能性もあります。

 

仮にどうしても返済が滞ってしまう場合には、

富士企画でもしておりますが、不動産の下取りということで、

すぐに売却することも可能ですので、銀行の返済滞るまえに

相談して頂ければと思います。

 

富士企画では早ければ２、３日でも買い取り可能ですので、

早ければ早いほど対応がとりやすいです。

 

一番注意しないといけないことは、税金滞納です。

不動産には固定資産税がかかります。

毎年かかるものですが、税金だけは必ず支払わなければなりません。

 

これは不動産にかかる税金だけではなく、住民税や市県民税も同じでして、

あらゆる税金が滞納してしまいますと、不動産に差押えが入ってしまいます。

また万が一、自己破産した場合でも銀行の借り入れは、帳消しとなりますが、

税金滞納分は遅延損害金併せてはそのまま残ります。

 

税金だけは非常に怖いので、滞納するくらいであれば、

銀行返済より優先して支払った方がよいかもしれません・・・

 

また税金も相談することにより、延納や分割ができる可能性がありますので、

まずは一人で問題を抱えずに相談してみる事が一番大切です。

 

 

 

大切な不動産ですので、一番良いのが、資金難から脱却し、

またアパート、マンションを経営できる状態まで戻せることが

できるのであれば、それが一番です。

 

ただ万が一苦しい状況になってしまったり、

そういった状況になりかけたら、早く相談してください。

 

富士企画では、そんなご相談も親身になって対応させて頂きます。

 

 

一番の解決方法を一緒に探させて頂きますので、

どんなことでもご相談ください。

 

休日でも、時間が遅くてもかまいません。

メールや電話をして頂ければと思います。

 

下記フォームより富士企画での下取りの査定も可能です。

ご要望欄に下取り希望と記入くださいませ。

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

富士企画でもどんなご相談も受付しております。

相談頂ければ、すこしでも解決にむけた方法が

見つかるかもしれませんので、ぜひご相談ください。

 

 

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投資物件を高く売却するためにすぐできる事とは！②

投資物件を少しでも高く売却するためにすぐにできる事として、

今回は富士企画にてお客様にご紹介する際に、気づく事を

お話したいとおもいます。

 

 

 

まず、物件を良く見せる為には、物件を奇麗にしておくことは大切です。

お客様に物件をご案内する際には、実際に現地にいって、

建物の状況や空室があれば、内見も当然にさせて頂きます。

 

先日内見させて頂いた物件では、建物の築年数が新しく、

すごく建物の状態はいいのに、空室期間が長かったせいで、

トイレには小さい虫の死骸が多数あり、非常に印象が悪い状況でした。

 

きれいであれば、全く問題物件でしたが、

清掃が甘いだけで、物件の印象が悪なってしまいます。

 

また室内の清潔感だけでなく、敷地内のごみなどがある場合には、

そういったところも奇麗にしてもらった方が良いです。

 

いずれにしても売買契約になった場合には、

敷地内のごみなどは撤去処分してほしいという要望は買主様の方から

必ずといっていいほど要望がきますので、

それであれば、はじめから清掃しておいた方が、良いと思います。

 

大きな修繕も入れなくても、簡単に印象を良くする方法ですので、

売却しようとする時には、注意をしてみてください。

 

お金をかけなくても、物件をすこしでも高く売るために

できる事はたくさんあります。

 

富士企画では、こういったご相談を随時お受付しております。

将来的に所有の投資不動産などを売却検討されている方は、

無料売却査定を受けて頂くとより計画が具体化すると思います。

下記フォームより査定が受けられます。

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富士企画では、仕事帰りの夜遅い時間でも・・・

ご出勤前の朝早い時間でも・・・

いつでもご相談はしております。

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アパートやマンションを高く売却するためにすぐに出来る事とは！①

アパートやマンションといった投資物件を高く売却するために、

今すぐに取り組めることはいくつかあります。

 

 

また仮に売却を前提としていなくても、高く売れるという事は、

賃貸物件としての質が高めることができるということになりますので、

こちらをご覧に成られて実践されていない方は、参考にしてみてください。

 

まず取り組みたいところは、現在入居されている賃借人の

家賃保障関係の整備です。

 

日本では元々、お部屋を借りるときに、

必ず連帯保証人をたてて契約するという

方式が一般的でした。

 

今でもこういった連帯保証人様を立てて賃貸借契約を

締結するというのは、ケースとしてはまだまだありますが、

徐々に、連帯保証人様にかわり家賃保証会社に

保証してもらうというケースに変化しつつあります。

 

このように変化してきた理由としては、連帯保証人様を立ててもらっていても、

家賃滞納が発生した場合、連帯保証人様に請求しても

なかなか回収できない実態があり、

 

家賃保証会社であれば、半年～１年間、滞納が発生したとしても、

家賃はすべて保障してくれます。

 

ですから、富士企画にいらっしゃる投資家様はほとんどの方が、

家賃保証会社に保証してもらっている入居者がいる

アパートの方が安心して購入できます。

 

現在所有されているアパートやマンションに住まれている入居者が

保証会社に加入されていない状況でしたら、

家賃保証会社に加入する方向性に切り替えていくと、

家賃滞納リスクも減少しますし、売却する時も滞納保証付きということで

アピールすることができるようになります。

 

富士企画では、投資物件の売買仲介だけではなく、

売買させて頂きました物件の管理も行っております。

 

もちらん上記の家賃保証会社も利用して、できる限り、

オーナー様に滞納リスクがないような管理を心掛けております。

 

所有されているアパートの付加価値の付け方等も

いろいろとご相談頂くことも可能ですので、

ご興味ございましたら、ぜひ一度、富士企画にご相談ください。

 

下記フォームよりご相談をお受付しております。

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スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

お気軽にご相談くださいませ！

 

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所有されているアパートやマンション売却査定してみませんか？

投資不動産専門の富士企画では、随時、アパートやマンションの

ご売却のご相談を受け付けております。

 

 

こちらの記事を見て頂いている方は、

おそらく何らかの投資不動産をお持ちの方かと思いますが、

ご自身が所有されているアパートや、マンション、賃貸戸建などの

投資物件を売却するとどれくらいの金額になるかご存じでしょうか？

 

富士企画では、お持ちの不動産を売却したらどれくらいになるか

簡単な無料売却査定もしております。

 

現在投資不動産は、東京を中心に値上がりしております。

値上がりする傾向はいつまでつづくか分かりませんが、

現在高く売れるときに売却して、

利益を確定させるというのも手かと思います。

 

弊社からご紹介させて頂いて購入されたお客様でも、

条件が良い物で購入されている方は、

現在でも多少価格を上げてでも売却できる物件は

多数あると思いますが、とくに税金面から考えると

５年以上前に購入されている方は、大きな利益が出る可能性があります。

 

構造は問いません。

木造、鉄骨造でも、鉄筋コンクリートでもなんでも大丈夫です。

築３０年以上経過しているアパートでも大丈夫ですよ

 

 

この機会にぜひ、投資不動産専門の富士企画にご相談ください！

下記フォームよりお受付しております(^。^)y-.。o○

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無料相談もいつでも大丈夫です。

お仕事が終わったあとや早朝でもご連絡頂ければ対応しております。

お気軽にご相談してみてください！

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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投資不動産を高く売却する方法～利回り編～

投資不動産を高く売却する方法としては、いろいろありますが、

今回は利回りから見た方法というのをご紹介したいと思います。

 

 

不動産投資物件の利回りですが、一般的には、表面利回りと言いまして

純粋に、年間賃料を物件価格で割った数字が利回りとなります。

 

たとえば、年間３００万円の賃料が入るアパートで物件価格３０００万円であれば、

３００÷３０００＝０．１　よって１０％ということになります。

 

同じように、同じ物件を２８００万円で売却した場合には、

利回り１０．７１％になります。

 

アパートを購入される方は、投資家様になられますが、

投資する以上はやはり投資効率が高い物件の方が好まれますので、

利回りは高いことに越したことはありません。

 

ただ、利回りを上げる為には、物件価格を下げる事で、

利回りは上がりますが、その方法しかないのでしょうか？

 

実は別の方法で利回りを上げられる事もあります。

 

それは、家賃を少しづつでも値上げをしていくことができれば、

将来的に物件を高く売却できる可能性があります。

 

家賃は賃借人が毎月支払うものです。

また年々物件も古くなりますので、

なかなか家賃を上げるというのも難しいかもしれませんが、

 

家賃４１，０００円のお部屋を家賃４２，０００円に値上げして募集したところで、

部屋を探している方が、大幅に少なくなるというのも考えにくいです。

 

入居者様は入居する際の初期費用や、フリーレントなどの特典の方が、

家賃１０００円ＵＰより気になる方も多いと思います。

 

このあたりの特典やサービスを手厚くしてあげることで、

家賃は多少、高くても入居がきまるという事もあります。

 

１，０００円家賃を上げても大したことには・・・

 

と思われる方もいるかもしれませんが、

アパートの１０部屋がそれぞれ１０００円値上げできたらどうでしょうか？

 

月額で１万円、年間１２万円の家賃収入ＵＰにつながります！！

 

 

はじめにお話した物件であれば３０００万円で１０％だった物件が、

年間家賃が１２万円上がることで１０．４％まで利回りを上げることができます。

 

もし同じ１０％で売却するのであれば、物件価格は３１２０万円になります。

 

家賃をたった１０００円を上げただけで・・

売却価格が１２０万円ＵＰできるかもしれません。

 

家賃を少しでも上げる方法はいろいろあります。

投資不動産専門の富士企画では、こういった値上げをさせる方法も

ご提案させていただいております。

 

ただし、すべての物件が家賃ＵＰできるとは限りませんので、ご了承ください。

 

投資不動産の売却を検討されている方は。ぜひご相談ください(*^。^*)

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ご相談は、ご出勤まえの早朝でも・・・

お仕事帰りの深夜でも・・

ご予約頂ければ、ご対応させて頂いております。

いつでもお気軽にご相談ください。宜しくお願いします。

 

富士企画は明日からＧＷに入ります。会社としては５月７日より通常営業となりますが、

休み中でも、仕事をしている社員もおりますので、お気軽にお問い合わせください。

可能な範囲で、ご対応させて頂きます。

次回の掲載記事も５月７日より再開します。

皆様も良いＧＷをお過ごしください(^。^)y-.。o○

 

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