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アパートの売却時期とは？　

アパートを売却する時は、毎月賃料収入が入って来るわけですから、

なかなかタイミングを探すのは難しいですが、

今回は税務的なところから少しお話したいと思います。

 

 

 

すでにアパートを長年所有されている方で、毎年の確定申告で所得税を多く

納められている方であれば、アパートの入れ替え時期かもしれません。

 

アパートの所得は、賃料収入から経費を差し引いたものが、所得となるわけですが、

この経費が大きければ大きいほど、所得を圧縮でき、所得税対策につながります。

またこの経費を大きなウェイトを占める経費が減価償却費となります。

 

もしお持ちのアパートで減価償却期間が過ぎている物件などがあった場合には

そのアパートを売却して、またその売却資金でアパートを購入することで、

減価償却という大きな経費が生まれることになります。

 

もしかしたら、家賃収入が減るかもしれませんが、その分経費が増えることで

所得を圧縮できればその分、手残りは多くなります。

 

不動産投資はいかに税金対策をするかということも、大きな問題です！

もし税金等でお困りの方、いらっしゃれば富士企画にご相談頂ければ

と思います。

下記フォームよりご相談をお受付しております。

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ご相談は土日での平日でも大丈夫です！

不動産投資専門のベテランスタッフがご対応させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
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投資物件の売却には売り時があります！

投資物件の売却には売り時という時期があります！

今回のその売り時というものに少し触れてお話したいと思います。

 

 

アパートやマンションは収益を毎月生んでくれますので、

なかなか売却時期を見定めるというのは難しいかもしれませんが、

売り時を見逃すとそれ以降はなかなか売れないという事にも

なる可能性もあります・・・

 

 

だからこそ、売却時期というのはしっかりと狙っていく必要があります。

 

それは投資物件専門で日々売買をしている富士企画だからこそわかる事かもしれませんが、

中古物件に関しては、融資条件からのからみから出てくるケースが多いです。

また多くは比較的大きい物件に関して売却時期をしっかりと見定める必要があります。

 

 

規模が小さい物件は、融資を使わずに現金で購入されるという

買主様が見つかるかもしれません。

 

また仮に買主様が見つからなかったとしても、

建物を取り壊すことで、更地となり、土地として

売却することもできます。

 

 

その反面、規模が大きく古い物件に関しては、

なかなか現金での購入される方を探すというのは

難しい事が多いです。

 

 

大きい物件だからこそ、融資を利用して少ない自己資金で購入したいという

投資家様の方が圧倒的に多いのですが、売却時期を見逃してしまうと、

融資利用がうまく使えず、売却が難しいということになります。

 

ただしこれは物件のある地域や利回り、資産価値、建物構造などすべてに

おいて売り時というのは違いますので、気になる方は、ご相談くださいませ。

 

 

現在は売却する時期としては良い時期ですが、物件としても売り時に近い方や、

差し掛かっている方は、ぜひ売却は検討された方がいいです！！

 

富士企画では、朝早くても、夜遅くてもご相談を承っておりますので、

下記フォームよりご相談くださいませ(*^。^*)

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スタッフ一同心よりお待ちしております。

宜しくお願いいたします。

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投資不動産売却の基礎知識②

 

投資不動産を売却するときの基礎知識として、今回は投資不動産に

関する特有のものをお話したいと思います。

 

 

 

 

まず、投資不動産において売買に必要な書類は、

賃貸借契約書は必要となります。

 

一般の不動産と違い、投資不動産の場合は、

賃借人付きの売買となります。

 

売買ですから当然、土地・建物の所有者が変わるわけですが、

賃借人付きという事で俗にオーナーチェンジともいいます。

 

賃借人は建物所有者に賃料を支払うことで、その賃料の期間を建物を使う権利が発生します。

賃借人を言い換えれば、建物占有者ということで、不動産の売買では占有者というのは

トラブルの元となるケースになりかねませんので、非常に注意が必要です。

 

だからこそ、しっかりとした賃貸借契約の元に居住者が住んでいるということでないと、

投資不動産としては、成り立ちません。

 

もしアパートやマンションを所有者自身で管理をしており、

入居者とは口約束などで賃貸されている方がいらっしゃれば、

賃貸借契約書が揃わないと売買は難しくなりますので、ご注意ください。

 

 

また更新契約なども同じです。更新が切れている契約などがある場合には、

こういった更新作業もしっかりとしていかないと、次の投資家様に引き継ぐ際に

トラブルになる可能性もあります。

 

よくあるケースでは、賃料の滞納という問題もあります。

滞納を長期間されている入居者がアパートにいる場合、

投資家からみれば、その投資物件を購入しても

その滞納者からの家賃は期待できないということで、

評価としてはマイナスになってしまいます。

 

できたら、滞納問題も解消して売却に出したいところですが、

もしどうしても滞納者が存在している状態で、売却したい場合には、

家賃滞納分に関しては、債権放棄をして頂くということが一般的な

解決の方法になります。

 

投資不動産はこのように賃借人がいることで、

特有の事項が絡んできますので、ご注意ください。

 

 

 

投資不動産専門の富士企画では、

投資物件のみしか取り扱いしておりませんので、

こういった注意点もいろいろとお打ち合わせしてから

ご売却のお話を進めております。

 

投資不動産売却をご検討の方は、お気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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投資不動産売却の基礎知識①

投資不動産を売却するにあたり、基礎知識を今回はお話しようと思います。

 

あまり不動産を知らない方や、過去に不動産の売却をした経験があっても

忘れてしまった方は、ご確認頂ければ幸いです。

 

 

まず、投資不動産でも一般の不動産でも、

売却する時に必ず必要となるものは３つです。

①登記識別情報

②印鑑証明書・実印

③身分証明書

 

 

登記識別情報は昔の権利証と呼ばれるものになります。

現在は売買などで所有権移転をした場合には、

権利証ではなく、登記識別情報が発行されます。

 

これは、緑色の台紙にシールが張っているのですが、

シールの下には、数字が書かれています。

この数字がその登記の情報となり、法務局に保管されております。

 

シールは一回はがすと、再度張れなくなりますので、

もしシールが剥がれていた場合には

悪用されていないか確認が必要です。

 

もし紛失などした場合でも、売却はできますが、

事前に司法書士に準備してもらうなど必要になりますので、

売却の前には必ず、しっかり保管されている事をご確認ください。

 

 

印鑑証明書・実印は、売主様として、買主様への所有権移転を

依頼したという本人確認のために必要としているものです。

 

通常は司法書士が用意する委任状や、登記原因情報といった書類に

実印にて押印をし、印鑑証明書を添付します。

 

実印などを紛失していたり、印鑑登録などしていない場合は、

ご用意をお願いします。

 

 

身分証明書は、司法書士が売主様ご本人の意思確認をしたということで、

売主様の本人確認をさせて頂くものです。

 

顔写真付きのものがあれば良いですが、健康保険証などでも対応可能です。

 

 

 

以上が不動産を売却する時に必要な書類などになります。

当然すべて大事なものになりますし、もし紛失などしているのであれば、

最悪、悪用される可能性もございますので、

自信がない方は、一度ご確認される事をお勧めします。

 

次回は投資不動産における売却時の

必要書類などを記載したいと思います。

 

富士企画では、随時、投資不動産の売却査定を承っております。

 

下記フォームより査定できますので、

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投資不動産を売却のご相談を承っております！

富士企画では投資不動産専門の会社です！

 

多くの投資家様に、会員登録頂いておりまして、

物件情報を随時ご紹介させて頂いております。

 

 

また同時に、ご売却の情報というのも同じくらい探しておりまして、

 

以前に投資家様にアパートをご紹介して仲介をさせて頂き、

またその物件を売却されるということでお声掛け頂くことも多いです。

 

現在は物件の値上がりもあり、過去に買われた方が

売却するときの物件の売却査定をした時には、

多くのケースで購入された金額よりも

高く売却できるという査定になることが多いです。

 

どれくらい高くなるかは、物件次第にもよりますが、

億以上する鉄筋コンクリートのマンションであれば、

かなりの値上げができる期待もあります！

 

ただし値上げができるといっても、

購入されてから５年以内のご売却であれば、

売却利益に対して短期譲渡所得税といって、

５年以降に売却するときよりも税率が高くなる仕組みがあります。

 

５年以内の短期所有であれば、市県民税併せて、

売買利益に対し、３９％の税金がかかります。

 

５年以降の長期所有であれば、市県民税併せても、

２０％程まで下がり、短期所有に比べると約半分です。

 

高く売却できるからと言っても、５年以内のご売却は

高い税率まで考えなければなりませんので

もうすぐ５年が経過するという方などは、

すこし売却時期を待って動かれた方が得策かと思います。

 

富士企画では、こういった投資物件の売却の査定から

ご売却時期の相談などすべてにおいてご相談を承っております。

 

現在の好調な市場や相場がいつまで続くかはわかりませんが、

お早めにご売却の査定をとって売却時期を見定めるということも

して頂いても良いのではないでしょうか？

 

下記フォームよりご相談の受付しておりますので、お気軽にご相談ください(*^。^*)

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ご相談の時間はお仕事に行かれる出勤前でも・・・

お仕事帰りの遅い時間でも・・・

随時承っております。

 

現在の市場はチャンスですので、

ぜひ良い時期を見逃さない賢い売却をしてください！！

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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アパート売却をするときの注意点～告知義務とは？～

 

アパートを売却する時の注意点として、売主様が負う告知義務を

 

テーマに本日はお話したいと思います。

 

 

 

告知義務とはいったいどういうものでしょう・・・・

 

告知義務というのは、売主様の義務ですが、買主様に対して、

売主様が知っていることを良心に基づいて、

すべてをお話しなければならないというものです。

 

ですから、何を話して、何を話さなくてもいいというのは、

決められておりませんので、難しく感じるのですが、

 

基本的には、買主様にとって不利となる情報は売主様が知っている

ものに関しては、すべてお話頂ければ大丈夫です。

 

具体的な事項をあげますと、建物の不具合や、過去に起きた事件や事故、

また近隣トラブルといったすべての内容が該当してきます・・・

 

特に投資不動産売買におけるアパートやマンションの場合ですと、

不特定多数の方が多く住んでおりますので、いろいろな事が起きると思います。

 

例えば、以前よりたびたび家賃滞納をしてしまう方がいる事・・

騒音などで周りの入居者から再三クレームが起きている事・・・

また入居者様がゴミ出しルールを守らず、近隣より対応を求められている事・・

 

などのすべてが告知義務にあたる事項となります。

 

買主からみれば、そういった所有してみないと分からないことでも、

当然教えてほしいと思いますし、それを不動産売買では、

売主に告知をしなければならないという義務を課しているわけです。

 

 

内容にもよりますが、売主様が知っているにも関わらず、

告知をせずに売買した場合、最悪のケースですと売主様に対して、

告知義務違反というような大きな話にまで発展しかねない

重要なお話になります。

 

仲介業者はもちろんそういった内容を売主様より聞き出し、

買主様に伝えるという事をしているわけですが、

投資物件をあまり知らない不動産屋では、どういった内容を確認すればよいのか

すら分からないケースもあると思います。

 

告知義務というのは重要ですので、ぜひご注意頂いて、

売買をされることをお勧めします！

 

 

不動産投資専門の富士企画では、当然このあたりは細かくリサーチさせていただきまして、

仲介をさせて頂いておりますので、ご安心頂いてご相談頂ければと思います。

下記フォームよりご相談を承っております(^。^)y-.。o○

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投資物件を売却するときの注意点とは？

投資物件を売却する時の注意点とはどんなものがあるのでしょうか？

 

今回のテーマは、不動産投資専門の富士企画から見た独自の注意点を

ご紹介したいと思います。

 

 

 

現在、不動産投資の市況は年々大きくなっており、多くの個人投資家様が

購入したいという事で、新規参入されている状況です。

 

１０年程前は、不動産投資といってもそれほどメジャーではなく、

投資家でも少数の方が物件を購入されている時代で、

物件情報を出している会社も少なければ、広告も

紙媒体などで紹介していた時代です。

 

そういった市場が現在はかなりの投資家が物件を探している状況となり、

それに併せて、現在は情報化社会になりますので、とにかく、市場が大きくなるに

つれて、物件情報もインターネットを飛び交うようになりました。

 

投資家様の目線からみると、物件情報も入りやすくなりましたので

物件を探しやすい状況になったかもしれませんが、

逆に比較検討もしやすくなり、売れる物件と売れ残る

物件が顕著になってきた感じがします。

 

売れる物件は、出てはすぐになくなるといった状況ですが、

売れ残る物件の情報だけがインターネットに残るといった感じになっています。

 

ここで注意しないといけない事は、物件情報としての鮮度と呼ばれるものです。

 

投資家からみれば、売れ残っている物件は、新鮮味がなく、

すぐには買おうという方はいませんし、

指値も大きく入る可能性も出てきてしまいます。

 

一般の売主様からみれば、依頼した会社が悪いのかもという事で、

新規に多くの会社に売却依頼をしてしまい、

それらの会社がまたインターネットにて広告をすることで

さらに鮮度が落ちるという悪循環につながってしまいます。

 

情報が飛び交う世界だからこそ、鮮度を保ちながら売却活動をする！！

 

これは非常に大事です。

 

これは投資物件を投資家様に紹介する営業マンに

とっても同じことで、売れ残っている物件よりかは、

新鮮な物件をご紹介しようとする気持ちになります。

 

富士企画では、このあたりから、市場にはあまり出さずに、

弊社の顧客にだけ紹介をしていくというやり方を採用しております。

 

広告すれば売れるという時代ではありません。

 

売り方が重要な時代です。

 

ご売却されるにはぜひこのあたりもご注意頂ければと思います。

 

富士企画では、随時ご売却のご相談を承っております。

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投資物件を高く売却するために用意しておくものとは？

 

投資物件を高く売却するために、

用意しておいた方が良いものとは？

 

今回はあったら高く売却できる可能性があるものを

ご紹介したいと思います。

 

 

まず、買主となる投資家様からご要望が多いのは、

今までの修繕履歴になります。

 

 

アパートやマンションなど、古くなるといろいろと修繕をしたり、

設備を交換したりする必要が出てきますが、

みなさんは、そういった記録は残されていますでしょうか？

 

管理会社からの報告だけうけて、あとは特別記録などはしていない

という方も多いのではないのでしょうか？

 

富士企画では、随時投資家様に物件の情報をご紹介しておりまして、

投資家様も私どもからお送りする情報をもとに購入の判断をされているわけですが、

ある物件は販売図面と現在の入居状況がわかるレントロールだけ、

もう一方の物件は、それに加えて、今までに修繕した記録や内容が詳細に

わかる資料があるということであれば、当然、後者の物件の方が、

安心できる情報が多くあるわけですので、高く売却できる可能性があります。

 

 

 

何もない状況であれば、いろいろな設備の交換費用、

防水工事の必要性まで含めて検討しなければなりませんので、

どうしてもマイナス材料として、検討されがちになります。

 

またもう１つあったら良いのが、過去数年間にわたる入居状況の一覧です。

口頭で、今まで入居状況は悪くはないと投資家様にご紹介しても、

これも資料に勝るものはなく・・・

売主様が所有されている間に、どういった入居状況で推移したかというのは、

非常に安心材料につながります。

特にこれは初めて投資物件を購入される方に関しては、有効な資料となります。

 

もし何も記録されていないようであれば、

毎月や、半年に１度でも結構ですので、

所有されている期間での入居状況や、

修繕履歴など細かく、記録されてはいかがでしょうか？

 

そういった記録は、ご紹介する富士企画スタッフにとりましても

安心できる材料となりますので、より買主様にご紹介しやすくもなります。

 

富士企画ではこういった投資物件を少しでも高く売却できる方法というのを、ご紹介しております。

特別お金をかけなくても、今からできる事もありますので、

ぜひいろいろとご相談頂ければと思います。

 

 

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投資不動産における相続税対策相談会を開催します

富士企画では投資不動産のご売却相談会を随時開催しておりますが、

平成２７年６月１３日（土）に税理士先生をお招きしまして、

相続税対策相談会を開催します。

 

 

 

皆様のご存じかと思いますが、平成２７年１月１日より相続税の新税法が適用になり、

これまでの基礎控除額が少なくなり、また税率も上がりました。

 

これにより、大きな資産をお持ちの方は、

より多額な相続税を納税することになり、

またこれまで相続税を納税しなくてもよかった方も、

相続税を納める対象となる可能性が出てきました・・・

 

 

特に賃貸物件など投資物件をお持ちの方は、

当然ながら資産を多くお持ちの方が多いかと思いますので、

相続税を多く納めることになる可能性は高いと思われます。

 

また大きな資産は持っていないと思われている方・・・

自宅があり、多少の金融資産を持っている方でも

今回の新税法により相続税を納めなくてはならない

状況になっております。

 

 

富士企画では、投資不動産専門ということで、

投資不動産をうまく組み合わせた相続税対策という

ご相談をしております。

 

たとえば、数百万円程の相続税を納めるような方は、

おそらく投資不動産を１棟所有することで

納税する額としては、かなり抑えられると思います。

将来にわたり、資産形成を図ることもできるし、

税金も節税できるわけです。

 

また相当な金額を納めるような方でも、

不動産投資物件を組み合わせる事で数千万円の節税対策

につながるかもしれません。

 

このようなお話を税理士先生を交えまして、

ご相談していきたいと思いますので、ぜひこの機会に、ご相談くださいませ。

相談料はもちろん無料となります。

 

開催日時は下記にて記載させて頂きますが、

おひとり様ご相談時間を１時間となりますので、

限定５名様にてご予約承ります。ご了承ください。

場所：富士企画株式会社事務所

住所：新宿区四谷１丁目１９－１６　第一上野ビル６階

時間：１３時００～１８時００　（ご相談の順番はご予約順となります）

連絡先：０３－６３８０－６７８０　（担当　西井までご連絡ください）

 

下記フォームからご入力いただくか、お電話にてご予約ください。

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スタッフ一同心よりお待ちしております。

宜しくお願いいたします。

 

 

 

 

 

投資物件を売却する時の媒介契約は3パターン？～専任媒介契約～

投資物件を売却する時の媒介契約は３パターンありますが、

今回は前回の続きで専任媒介契約というのをご説明したいと思います。

 

 

 

一般媒介契約は、売主様にとって比較的自由な契約となっていることが特徴ですが、

残り２つの契約は徐々に売主様の制約が強くなっていく契約になっています。

 

一般媒介契約からみて、次に制約がつくのは専任媒介契約です。

専任媒介契約は売却を依頼する不動産業者は１社のみとなっており、

複数の不動産業者には依頼することができません。

ただし売主様自ら買主を見つけた場合は取引できることになっています。

 

そして、３つ目の媒介契約は、専属専任媒介契約になりまして、

この契約が一番制約がある契約になります。

専属専任媒介役契約は、依頼する不動産業者は１社というのは、

変わらないのですが、専任媒介契約と違うところは

売主様自ら買主様を見つけたとしても、その取引はできないことになっています。

 

 

専任媒介契約と、専属専任媒介契約は宅建業法では、媒介を引き受けた不動産業者は、

指定期日までに指定流通機構に登録しなければならないという義務や、

定期的に売主様に売却活動の結果を報告するという報告義務というのを

不動産業者は行うことになっています。

 

売主様からみれば、制約が強くなる契約はデメリットになる可能性もありますが、

不動産業者からみれば他社にて売買が決まってしまうことがなくなるため、

広告料をかけじっくり売却するための戦略を考えて、

買主様にご紹介していけるようになります。

 

また一般媒介契約で、売主様が何社にも依頼した場合、

おそらくですが、市場には売却を依頼した物件が

多く出回ることになります。

 

その時にどこかで売却できれば良いですが、

売れ残ってしまった場合市場に多く出回るということで

買主様となる投資家様の目に多く触れることになりますので、

一気に新鮮味がなくなり、売れ残り物件というレッテルが

張られてしまう可能性もあります。

 

不動産は多く広告すれば必ず売れるという事でもありません。

市場に出さずに売買ができるのであれば、

それが一番安全で取引しやすいという考え方もあります。

 

富士企画では、市場には出さずにまずは２５００名様を超える会員様に、

ご紹介させて頂いており、売買としては、そこで買主様が見つかる事も多いです。

 

 

投資物件のご売却はまずは投資物件専門の富士企画にご相談ください。

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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