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全国の木造アパートが売却しやすくなります
全国の木造アパートをお持ちの皆さん、
これから売却しやすくなるかもしれません。
なぜかというと融資が出やすくなるからです。
今まで関東の方が地方都市の物件を購入しようとすると
限られた金融機関しか融資をしない為、
ましてや築古の木造となるとなおさら、
難しかったわけです。
したがって融資さえ出れば売れそうな部件も今までは売れませんでした。
この状況を変える金融機関が出てきました、同時多発的にです。
もちろんどこでもというわけではないですが。
具体的には全国政令指定都市、要は人口の多いところです。
賃貸需要が十分に認められるところであれば融資出ます。
築古の木造でもです。
期間も長期間引けます。
だから売れます。
こういった情報が当然物件の査定にも大きく影響します。
だから富士企画では銀行の情報には敏感です。
不動産投資専門だから不動産投資の最新の情報を収集しています。
もし興味がありましたらご連絡下さい。
お話するだけでも結構です、お待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
全国の収益物件を取り扱っています！
富士企画では全国の収益物件を取り扱っています。
不動産屋さんというと地元の地主さんなどとコネがあって、
周辺の地域情報などに精通して…
といったイメージがあるかもしれません。
今日も富士企画に「駐車場を探しているんですが」という方が来られました。
残念ながら富士企画に四ツ谷周辺で良い貸し駐車場情報は持ち合わせておりません…
しかし、富士企画には四ツ谷周辺ではなく全国の不動産情報があります！
全国で収益不動産を探しているお客様、
全国各地で収益物件を扱っている不動産屋さん
不動産仲介業でずっとやってきたからこそ
様々な繋がりが全国各地にございます。
不動産を売るとなると現地やその周辺の事を知らないとなりません。
そうじゃないと売れません。
しかし地場の不動産屋さんだと周辺のことは良く知っていても
お客様も地場の人だけです。
地場の人の方が目線は厳しい場合が多いです。
ですので収益不動産を売却しようとすると場所が遠くても
不動産投資専門の業者の方が高く売れる場合が多いわけです。
ちなみに四ツ谷周辺の駐車場はわかりませんが美味しいお店は結構知ってます！
もしお越しの際には聞いて頂ければ責任を以ってご紹介致します（笑）
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家賃滞納中物件を売る
家賃を滞納している物件は買う方としては結構な懸念事項です。
ずっと居座られたりしたらたまったもんではありません。
現在売りに出そうとしている物件で滞納がある場合、どうすることがベスト何でしょうか。
もちろん、滞納を改善するのはすぐには無理な場合です。
・滞納債権を放棄する
これは条件付きですが、現在は一カ月分ずつでも支払いは行われている場合、
毎月1ケ月分は入ってくるわけですから買主側としてはこれで済むのであれば文句はないです。
滞納された側としては苦々しい決断でしょうが、
これで売れるのならば滞納分の回収は諦めた価格設定をするべきです。
・滞納債権を買い取ってもらう
実際は上記と同じになるのですが、債権は債権なので価値は認められます。
（まあ相当な不良債権ですが）
こちらを買い取ってもらうことで債権は新しい所有者に移ります。
物件の価格との兼ね合いになるのでこの相場はあってないようなものですが、
債権額の50~80%くらいでしょうか。
実際は債権を放棄も譲渡もせずに、引渡すというケースもあります。
ただこれは富士企画としてはおススメできません。
1つの支払われた賃料に対して受け取りを主張できる貸主が存在することとなり、
単純にもめるからです。
収益物件の売買は賃借人の方々も住まわれているので
空いている家よりも気をつけなければならないところも多いです。
収益物件専門の富士企画に是非お任せ下さい。
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入居状況の確認・連絡はしっかり
今は賃貸の繁忙期です。
賃借人の方の入退去が頻繁に起こります。
収益物件の売買において、入居状況は非常に重要です。
退去が出てしまって、購入検討者の方の購入意欲が削がれてしまったり、
銀行の評価が下がってしまったりします。
これが売買の直前になってしまうと余計に大変です。
通常、賃貸で借りている人が退去する場合は「一ケ月前予告」となっている契約がほとんどで
3月末に出られる場合も、2月末に退去の連絡をしておかないと連絡をしたときから1ケ月となります。
この退去予告もしっかりと仲介業者に報告をして下さい。
直前になって、「実はこの部屋は出る予定で…」となると買い手側に不信感が生まれる恐れがあります。
ただ売り側としては古くから入っていた部屋だとすると、
「入れ替わると家賃が落ちる」⇒想定利回りが落ちる⇒価格が落ちる
という考えがあると思います。
ある程度は仕方がないことですが、不当に高い家賃で設定することは意味はありません。
購入者側はちゃんと見ています。
物件をしっかりと把握することが第一です。
富士企画も売主様にそれを望みます。
もし退去が今月でて売るのに悪影響が出そうな場合、
ご相談に乗ります。
聞くだけはもちろん無料ですので是非ご利用下さい。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却は今週が大事です！
収益物件を売りに出している方はもちろん、これからの方も
今週は非常に大事な時期となります。
というのも収益物件をお持ちの方のほとんどが
銀行の抵当権が設定されていると思います。
銀行の抵当権の抹消についてはいつも申し上げている通り、
返せばすぐやってくれるわけではないのです。
銀行によって違いますが、
○○営業日前とか、
それも銀行に書類が到着してからがカウントだとか
結構融通が利かない感じで規定があるところもあります。
「少しぐらい遅れても大丈夫か」
という考えは危ないです。
1日でも遅れたらダメと言われるケースも多いです。
銀行側はこの期末に貸付額を減らしたくないのでこうなる傾向があります。
一般的に抵当権の抹消には長くても2週間以上前であれば大丈夫だと思います。
したがって3月中に売却を完了させようと思うと最低でも15日、16日頃には連絡しないとなりません。
ですので今週中に話をまとめておいた方が月内には安全なわけです。
これから忙しい時期に入りますので何事もスピードが要求されます。
収益不動産の売却は不動産屋だけではできません。
売主様もやることはいろいろあります。
富士企画ではそちらを解り易く、且つ抜かりなくアドバイス致しますので
一緒に頑張りましょう！
〒１６０-０００４
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物件に住まいながら売却
これは実需（自己居住用）の物件に多いことですが、
アパートや投資用マンションでも自分が住まいながら売却するということは時々あります。
この場合、売り方がどうであれ、
購入する方が自己居住用として買うか、
投資用として買うかで大分違ってきます。
まず、富士企画のお客様に多い投資家さんの見方ですが、
中を見て、リフォームの大体の内容を見積ります。
壁紙、床、水廻りの設備など汚れている箇所や交換が必要な設備を全て直すとどれくらいか。
その分を含めて価格を検討します。
これが実需で購入しようとする方になるとちょっと変わってきます。
お客様はこれから自分で住む人なので、
その部屋の見た目だけでなく、雰囲気、匂い、
気にする人によっては今住んでいる売主さんさえも
踏まえたうえでの総合判断となります。
したがって実需の方が目線は厳しい、というのが一般的な感じです。
そのことも考えるともし可能であれば、
部屋は明け渡した状態できれいにリフォームしてみてもらった方が感触はかなり良くなります。
その差は実際のリフォーム代よりも大きいものとなる可能性が高いです。
さらに傾向として、実需の方が一度印象が悪いと払しょくするのが難しいです。
見てもらうところまできたらあとは伸るか反るかという感じです。
こうしてお話すると投資用の方が大分売り易そうに聞こえますが
投資の方はそれはそれで近隣の相場や投資効果を考えるので
利回りが低くなりがちな築浅のファミリーマンション等は厳しい値段を言われるかもしれません。
場合によっては売り方を変えていくことも必要です。
富士企画は投資物件専門ですが、
不動産屋を何年もやっていますので不動産売買のことならなんでもお答えします。
お気兼ねなくご相談下さい。
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未登記の不動産を売却する
不動産は法律上も重要な財産の代表格として位置づけられており、
基本的には登記をします。
でも時々、「未登記部分があります」みたいなことを書いてある物件があります。
「未登記部分」とは文字通り登記されていない部分で
これは増築された箇所だったり、建物全体であったりします。
当面問題があるかといわれると実はそんなには問題ありません。
ただし、不動産は「表題登記」はしなければならないことに法律で決まっています。
例えば建物を建てて登記をしていないと罰せられる可能性があります。
したがって表題登記だけはしなければなりません。
でも所有権の保存、移転登記は任意です、しなくても違法ではありません。
また、最近葛飾区で建物取り壊しの強制執行がありましたが、
特段近隣にとって危険な状況であるなどの理由がなければこれを言われることはないです。
しかし、これが全くの他人に販売する収益物件の売買となるとあまりそこはあいまいにはできません。
まず、銀行融資を受ける方には登記は必須と考えた方がよいです。
所有権を登記していなかったとすると結局売買時には登記をしてそれから所有権の移転登記をすることになります。
銀行融資を受けないとなると販売することは難しくなり、
購入を検討する人も現金で買う人や購入物件以外を担保として考える人でなければなりません。
つまり、安くせざるを得なくなります。
登記にも費用はかかりますが、間違いなくその費用以上に効果はあります。
ただし、これに相続がからんでいるなどするともっと難しく費用がかかります。
富士企画ではこれまでの経験と親身に応対頂ける弁護士、司法書士の先生もついています。
とりあえず富士企画に聞く分には無料です。
ややこしそうな案件でもお気軽にお問い合わせください！
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購入検討者はこう考えます！ ②
収益物件を購入する際、資料請求で必須と言われるのがレントロールです。
レントロールは売却を任されている仲介業者が作成するのが普通ですが、
最近の売買に慣れているオーナーさんは自分で作成されている場合も多いです。
レントロールとは現在の入居者目録にあたるものですが、
賃料のみが記載された簡単なものから
契約期間、契約面積なども記載された詳しいものもあります。
レントロールはそれぞれの家賃が載っているがっつり個人情報が入った書類です。
ただ収益物件の購入検討には必須のものですので開示しないわけにはいきません。
ちゃんと形式に沿ってやるところではCA（秘密保持契約）を結んで開示しています。
さてここで特にご自分で作成される際のご注意点ですが、
・賃貸借契約書と実際の家賃に相違はないか？？
・契約期間が満了していないか？？
・特定の理由に依って家賃を安く（高く）していたりする部屋はないか？？
・家賃の滞納、遅納はないか？？
というところに特にご注意ください。
契約期間の満了済というケースは結構あります。
賃貸借契約は更新手続きを踏まなくても法定更新でそのまま継続しているということになります。
その際は契約書に更新料の記載があるのにとってない場合等あると思いますので
こちらもお気を付け下さい。
買う側からしてレントロールで特に気になるのは空室です。
空室がある場合、募集家賃を決めてそれを想定賃料とします。
現況家賃＋想定家賃から想定利回りを計算します。
想定家賃は利回りが上がるからといって無理に高くしてしまうと
「無理やり利回りを高く見せようとしている」と不信感を感じられる恐れがあります。
インターネットで募集家賃が他と比べて遜色ない条件か確認してみて下さい。
収益物件の売却は準備が肝心です。
富士企画もその間でしっかり仲介ができるよう全力でサポート致します！
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購入検討者はこう考えます！ ①
3月ということでこれから本格的に動くお客様も増えています。
富士企画は今日も元気に営業中です！
物件を販売するにあたって特にお急ぎの場合は売りに出している物件が購入検討者さんにどう見えるか？どこを重点的に見るか？
気になるところです…
まず、富士企画で物件を買うお客様がたいてい踏んでいくステップはこんな感じです。
まず、物件情報を見る。
賃貸物件の場合、「売り出し中！」と看板が出ているわけではないので
現地が先ということはあまりありません。
最初は富士企画のメールマガジンみたいなものであったり、
健美家や楽待などのサイトであったり、
営業マンの直接の紹介であったり、
当然これがないと何も始まらないわけです。
まず、お客さんの目に触れる機会を多く作ることが大切です。
ネット広告が出せない場合などもあると思いますので、なんとかしてこれは紹介してもらいましょう。
興味をもった方からは大抵資料請求という流れになります。
机上で検討する上ではもっとも重要なところです。
ここで現地に行くまでするかどうか決まります。
やっぱり、利回り15％以上希望の方が利回り8％の物件は見ないですし、
三鷹市で探している人が福岡市の物件も見ないです。
でもアピールの仕方次第で上記は極端ですが、こっちも考えてみようかな。
と思い直してもらうケースもあります。
中古の物件なので内見ができないことは重々承知されていますが
やっぱり室内がどんな間取りか、賃貸状況はどうか物件はきれいなのか。
というところは気になります。
よく言われるのが
「賃貸募集時の室内の写真」や「募集条件」
これから賃貸運営をやられる方なのでもちろん気になります。
というか一番気になるところです。
初めてや経験が浅い方でしたらなおさらです。
この方面からアピールするのもよいやり方です。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
いよいよ3月です。
今日から3月に入りました。
収益物件を売却されている方には勝負どころの月と言えます。
繰り返しになりますが、
なんで3月が重要なのかというと銀行が貸すからです。
ちょっと難しいお客さん、物件も
「3月ならやれるかもしれない…」
と銀行の担当者は行ってきたりします。
融資は物件の販売に直に影響します。
銀行が出しやすくなるならば
売れない物件も売れるかもしれないし、
高く売れるかもしれないわけです。
そんな魅力的な3月ですが、
上述のような状況なので逆にライバルも多くなります。
購入検討者さんも3月は「いい物件がでる」と思っています。
なので絶対に売りたいならば腰が重くてはいけません。
富士企画もたくさんの委任媒介を頂いていますが、
多くの物件はこの3月で決められないと厳しいと感じています。
富士企画の営業の思いを代弁して申しあげます！
これから月内に売却をしようという方は、
購入検討者様からの質問へのご回答、日程調整については
なるべく迅速な対応をお願い致しますm(__)m
この3月は月マタギはあまりありません。
3月末を最終期限として動きます。
こちらも精いっぱい頑張りますので何卒宜しくお願い致します！
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