利用規約・免責事項
Archive for 2015
事故を起こされたとき
アパート、マンションで「事故」というと交通事故ではありません。
いわゆる「事故物件」に該当するような「事故」のことです。
多いのが自殺、まれに他殺です。
もしそういうことが起こってもあせらないことです。
建物がしっかりしていれば賃貸で貸すことはできます。
損害賠償を請求することもできるかもしれません。
ただ売買となると一般的にやはり価格に大きく影響します。
問題がない物件と比べてだいたい10％～20％くらいの下げ幅でしょうか。
価格が大きいものであればある程これは痛いです。
ただなるベくこれを緩和しようとするならば、入居を付けるのが一番です。
もちろん普通の家賃であれば騙しでもしない限り難しいので
家賃は大幅に値引きすることになると思います。
これで買手からは、
「事故のあった部屋が入居がつくのか」
「いくらぐらいで決まるのか」
といった判断材料として重要なところをカバーできます。
万が一、すぐに売らないのであればまたもう少し高い家賃がとれる時が来るかもしれません。
建物を取り壊すつもりでもない限り、入居は付けた方が得策だと思います。
１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
仙台市・郡山市の収益不動産を探しています
今回は、仙台市や郡山市にてお探しのお客様がいらっしゃいますので、そちらの方のご要望を
お知らせしたいと思います。
東日本大震災のあと、仙台市や郡山市の収益不動産は随分高くなったイメージがありますが、
今回はその地域にて、収益不動産探しています。
もともと仙台が地元の方のようですが、土地勘があるところで購入したいという事でした、
探している物件としては、アパートやマンションなんでもけっこうですが、郡山市にある物件は
駐車場が敷地内にある物件が良いということです。
仙台市に関しては、駅から１０分くらいの物件以外は駐車場が欲しいというのが条件です。
利回りはなかなか高い利回りは望めないところですが、可能でしたら、１０％以上は欲しいという
ことです。
富士企画では随時物件の査定なども行っております。
現在、投資物件は関東を中心に高く取引がされる状況が続いておりますが、
融資の方も充実されつつあり、売却時期としては良い時期です。
将来売却をお考えの方は特に、この時期は具体的にご検討されることをおすすめします。
投資物件は融資ひとつで、大きく価格が変わって来ることも多いです。
現に数年前よりかなり売却可能金額は高くなっていることが予想されます。
具体的な金額等の査定も可能ですので、ぜひお声掛けください（●＾o＾●）
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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売却時の値段設定
売却時の値段設定についてお話致します。
これは売却する方法によって多少変わってきます。
まず、インターネット上の広告や表向きにも広告を出す場合、
お問い合わせは多く来ることが考えられます。
これが一番早く売れるやり方だと思いますが、
マイナス要素としては多くの人の目に留まる為、
広告を出してしばらく売れなかった場合、
見ている方からは「情報の鮮度が低い」、「しばらく売れていない物件」
という風にみられてしまう恐れがあります。
ですのでこれを避ける為には短期決戦で挑むのが一番です。
多少の指値を考慮して価格を付けるのが一般的ですが、
「売れる価格」をしっかり相談した上で提示した方がよいと思います。
今度はネットなど一般公開せずに販売する場合ですが、
これは不動産業者の営業の手腕によるところとなります。
ですので3500万が3200万まではオッケーという風に
担当者で予め把握しておけばあとはその範囲内（それ以下になる場合もあると思いますが）
で申込を頂けることでしょう。
それでダメな場合は、価格が売れる価格設定ではない場合や
担当者の紹介の仕方が悪い場合が考えられます。
この場合は担当者に反応を聞いたうえで販売手法を組み立てていくこととなります。
なお、指値の可能範囲ですが、これは担当者にしっかり伝えておいた方がいいです。
そのままで売れる場合はよいですが、話がコロコロ変わるようなことでは
折角検討していた買主さんも逃げてしまう恐れがあるからです。
富士企画の担当と是非一度しっかり売却計画を詰めてみて下さい。
しっかりしたビジョンが見えた方が今後の投資もスムーズにいくと思います！
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大きい物件は分割して売るのもアリ？？
不動産は分割して売ることができます。
基本的には宅建業法に抵触することもあるのでその場合は一度
不動産業者に買い取ってもらう必要があります。
分割して売ることのメリットは、
・まとめてだと金額が大きくて手が出しづらい物件でも分割して少額になれば買手が付き易くなります。
・分割をすると基本的には坪単価はあがります。売却の総額が大きくなりますので結果的に高く売れ易くなります。
デメリットは以下のようなことが考えられます。
・建物がある場合、土地の面積が減って既存不適格（建蔽率、容積率オーバー）になる恐れがあります。
・接道条件が悪くなり、用途の制限も厳しくなることがあります。
（例えば東京で接道4m→2mだと共同住宅の建築が不可になります）
・測量などを行わなければならない為、時間がかかり、費用もかかります。
もちろん分割するのもタダではできません。
分割する対象地を測量して分割して登記をする必要があります。
費用としては物件によって結構差が出ます。
土地の形状が複雑であったり、接している隣地が多かったりすればするほど費用は大きくなります。
物件の大きさにもよるのでそこは一度ご相談下さい。
なお、あまり一般的ではないですが、分譲マンションのように建物を部屋ごと、階層ごとに区切って
区分所有登記をして販売するという方法もあります。
いずれにせよ、物件の規模や価格などによって分割をするメリットが大きい場合、そうでない場合があります。
分割せずに売却した場合、分割した場合、それぞれのパターンで比較してみることが大事です。
もちろん富士企画でもご相談承りますので迷われている方は是非ご相談下さい。
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空き家にしている戸建やアパートを探しています！
富士企画では空き家にしている戸建やアパートなど、随時探しておりまして
今回なそんな情報を記載したいと思います。
現在日本には、何十万戸という空き家があるというニュースを良く見ます。
人口も減っているということも要因かと思いますし、両親が住んでいた家を
そのまま空き家にしてしまっているという方も多いかと思います。
でも空き家といえども、毎年のように固定資産税という税金はかかりますし、空き家に
しておくことで、放火などの危険性があること、また建物は人が住んでいないと建物痛みという
のも早く進みますので、そういった手入れなど、悩みは多くあると思います。
将来的は、現在よりももっと空き家が多くなる事は間違いありませんので、もっと多くの方が
空き家問題を抱えてしまうことになると思われます。
富士企画では、そういったお困りの空き家を、私どもがもっているノウハウで、再生していく方法を
ご一緒に見つけたいと思っています。
当然、売却をしてほしいという事であれば、そういった選択も可能です。
ただ、空き家を所有されているという方は、先祖代々の土地や、幼少のころ住んでいた家という思い出が
多いからこそ、なかなか処分できないということもあるかと思います。
そんな方でも空き家にしておく事は、非常にもったない話ですので、賃貸をするという方向で考えては
いかがでしょうか？
ご相談頂く事でなにかヒントが見えるかもしれませんよ。
富士企画では不動産でお困りの方を、バックアップしていきたいと思っておりますので、
お気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
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駅前の土地を探しています！！
今回はあるお客様から駅前にある土地を探してほしいというご依頼を頂きましたので
ご紹介させて頂きます。
駅前というわけですから、徒歩でいうと約２分～３分程までくらいの距離にある土地
を対象とされております。
駅はどこでも大丈夫という事を聞いておりますが、やはりそれなり乗降者の数がある
駅が良いようで、特別都内に限ってはいないようです。
またこういった土地となると、当然坪単価としてもかなりの額になると思いますが。
今回お探しになっている特徴としては、特別土地の大きさや、地型にはこだわっておらず
むしろ、土地の接道状況や、形は悪い方が良いということでした。
どういう理由で探されているのかご質問させてもらったところ、
実は利用用途しては、駐輪場を作りたいということでして、そのため、建物は一切建築できる
敷地でなくともよいということでした。
当然ですが、建物を建築できない土地や、間口が狭すぎる土地などは、不動産の価値からみれば
非常に低いとおもいますが、駐輪場などの建物を建築しなくても利用できというのは非常におもしろい
発想だなと思います。
どんな形でもどんな条件が悪くても駅だけ近くあれば、ご検討頂けますので、そのような条件の
土地をお持ちの方はぜひともお声掛けください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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一般媒介・専任媒介・専任専属媒介について
物件を売る場合、不動産屋さんと媒介契約を結びます。
この媒介契約というものは売却のお手伝いをする代わりに約定の仲介手数料を頂きます。
という趣旨のものですが、これらには種類があります。
・一般媒介契約
特にしばりのない媒介契約です。
1つの物件で複数の不動産屋と契約する場合、この契約のみが可能です。
・専任媒介契約
不動産屋は一社に絞られます。
この契約が生きている限り、他の不動産業者には媒介を依頼できません。
契約している間不動産業者は2週間に一回の報告義務があります。
・専属専任媒介契約
一番しばりが厳しくなります。
不動産業者は一社のみで、さらに
自分で見つけた買手（例えば親類が買う場合や、友人が買うなど）がいる場合でも
契約している不動産業者を通さなければなりません。
これがざっとした説明ですが、このなかでどれがいいかというと時と場合によります。
一般媒介契約の方が自由度が高いので一般的ですが、
一般媒介ですとそれぞれの業者への連絡も売主としては必要で平等にしなかればなりません。
専任媒介契約だと不動産屋の中から選んで頂いたという意識もありますので頑張ります。
2週に一回の報告の義務もありますので。
富士企画では特にどちらとは決めておりませんが、
お客様にヒアリングした上でアドバイスさせて頂いています。
迷われたら是非一度ご相談下さい。
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抵当権の抹消について
抵当権の抹消は一般的な不動産取引では
引渡し（決済）時、売主が責任をもって行うこととなっています。
この抵当権抹消については手数料がかかります。
ここで言う手数料は２つあります。
ひとつが司法書士に抵当権の抹消を依頼することによって生じる手数料。
大体3～5万円くらいでしょうか。
これには移転登記のような登録免許税がないのではっきりとはいえませんが、
抵当の額、抵当の本数等によって司法書士の方で手数料を算出しています。
もうひとつが銀行側でとられる返済手数料です。
当然抵当権を抹消するわけですから、そこを担保にしている借金は返済しなければなりません。
このとき、銀行によりますが手数料を取られます。
定額の場合もありますが、返済元本の○.○○％という場合もあります。
これが結構な金額になったりします。
ただ売るか売らないか決めていないところで銀行に聞くのも気が引ける方は
金銭消費貸借契約書を確認してみて下さい。
一部返済、一括返済、借り入れ後の経過年月、売買か借り換えなどによって条件が指定されているはずです。
こういったことが契約後に判明してもめる…といったケースもあります。
不安な点があれば、すぐにご相談を！
富士企画のスタッフが的確にアドバイス致します。
安心してご相談下さい。
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賃貸併用住宅を探しています！
先日、来社されたお客様が賃貸併用住宅をお探しになっており、
ご相談を受けましたので、今回はそちらのご要望をお知らせしたいと思います。
そのお客様は現在千葉に住んでいる方なのですが、ご長女様が大学に進学されたこと
をきっかけに東京に土地付戸建を持ちたいということで、今回探されております。
しかしながら、都内で戸建を所有するということは、予算としてもかなり高額になって
しまうこと、また返済計画としては、どうしても賃貸併用住宅で、ローン返済の一部を
家賃でまかなえればという事で、現在賃貸併用住宅をお探しになっています。
賃貸併用住宅というと一般的には建物全体の２分の１以上が自己利用住居になっており、
それ以外は、賃貸に貸し出しをするという物件になりますが、今回は、特に２分の１以上
というのは、決めておらず、３人で生活するのに問題がない広さがあれば、十分という
ことでした。
唯一の条件としては、場所は都内にあること、自己利用として利用できる部分が
８０平米程あり、３ＬＤＫ以上は欲しいということでした。
現在は賃貸併用住宅でなくとも、二世帯住宅でも使いようには賃貸併用住宅にもなります
ので、こういった物件でもご相談出来ると思います。
このような物件ございましたら、ぜひ富士企画ではお声掛けください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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東京都板橋区双葉町付近の土地を探しています
今回は土地情報になりますが、東京都板橋区双葉町付近という
すごく狭いエリアですが、土地を探している方がいらっしゃいますので、
ご紹介させて頂きます。
場所としては、双葉町内だけというわけではありませんが、双葉町を中心に探しています。
利用用途としては、賃貸物件および事務所などの併用での利用を考えておりまして、用途地域などは
問いませんが、新築にて４階建て以上の建物が建てられる土地を探しています。
予算としては、約９０００万円～１３０００万円程になりまして、
敷地面積としては約８０坪～１１０坪程、平米になおすと約２６４平米～３６３平米程になります。
板橋区内でも比較的、坪単価が高いエリアですので、簡単には見つかる条件ではありませんが、
こちらの付近に土地や古屋をお持ちの方は、ぜひともご紹介くださいませ。
ご購入予定のお客様ですが、地元の法人様になりまして、事務所移転を視野に検討されておりますが、
移転後も地域に貢献した活動ができるようしていきたいというお考えの会社です。
富士企画では、こういったビル用地や、アパート用地なども随時探しております。
前面道路幅や、用途地域、けんぺい率、容積率などによって、最適な利用用途は土地に
よってさまざまですが、その土地にあった投資不動産物件というのをご提案等もしております
ので、とにかく土地利用等でお困りの方いらっしゃいましたら、ご一報ください
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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