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投資物件を売却することは節税対策につながる！？
投資物件を売却することは節税対策につながる！？
今回は不動産投資にまつわる節税対策のお話をすこししたいと
思います。
例えばですが、投資物件を数棟持っている方で、所有されてから長期間
経過している方がいるとします。
そうなると、所有されているアパートの中には、
建物の減価償却期間がとっくに過ぎてしまっており、
経費として計上できる費用が少ないという事に
なっているかもしれません。
さらにそこに本業の給与所得を合算すると、累進課税により多くの所得税
を納めなければならない可能性も出てきます。
こうなるとせっかく家賃収入を多く得たとしても、多くの税金を払う事になり
何をやっているか分からないという状況にもなりかねません。
そういった場合には、所有している投資物件を売却し、
その資金で新たに投資物件を買いなおすことで、
また減価償却費という大きな経費を作り出せることになります。
経費が多くなると所得を抑える事になり、節税対策に
つながるということです。
こういった対策を知らないと、最悪黒字倒産ということにもつながります。
それは所得と借入金の返済は全くの別物だからです。
不動産投資というのは、大きな資金を投入する投資のため、
当然多くの方が、借り入れをして始めます。
ですから借入金の返済を長期間していくことになるのですが、
所得税というのは、借り入れ金の返済とはほぼ関係なく、
入ってきた収入に対して所得を計算し、
税金を払わなければなりません。
借入金に入れられる経費としては、利息分くらいです。
所得が多く、支払う所得税も多い状況の中でも、
融資の返済も待ってはくれません。
不動産投資を成功させるためには、節税対策としての物件の
入れ替えも必要になってきます。
富士企画ではこういった不動産投資の節税対策に
関してもご相談させて頂いております。
所得税多くお困りの方がいらっしゃれば、
ご一緒に節税対策の仕方を相談できればと思います。
当然、私どもだけではなく、専任の税理士にも相談させていただきます。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、
どうぞお気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
相続税対策としての不動産売却とは？
相続税対策としては不動産売却とはどういうことでしょうか？
通常相続税対策というと、借り入れをすることなどで、
相続税額を減らすという方法が一般的かと思います。
もちろん投資不動産を購入することでも、相続税対策になることは多くあります。
ただ、今回は相続対策として、不動産を売却する意味はどういうことにあるのか
というところをお話したいと思います。
前から何度かお話しておりますとおり、今年１月より相続税法が改正されまして、
相続対象資産から控除できる金額が大きく減ったことや、課税税率も上がったことで
相続税を気にされている方も多くいると思います。
もし現在相続が起きた場合に、どれくらいの相続税がかかるのか？
全く知らないという方は、とにかく早めに確認されることをお勧めします。
相続というのは、特別遺言などがなければ相続人が決まった比率で、
資産を分けあうということになります。
資産がすべて現金や有価証券など、分けやすいものであれば良いのですが、
ほとんどが不動産などになっている場合には、非常に分けにくいことになってしまいます。
もし相続人が３人兄弟だった場合には、
不動産を分けるとなると持分という形で３分の１づつ持ち合うということになりますが、
これは後々、兄弟間で争いごとが起きる可能性が多く注意が必要です。
というのは、持分というのは、３人の意見が一致しないと、
建て替えや売却などができなくなってしまうからです。
不動産は大きな資産になりますので、こうした意見の相違というのが
兄弟間でも亀裂を生む要因になりかねません。
持分が駄目だとしたら、長男になる方、１人で所有するとなるとどうでしょうか？
長男としては、兄弟２人に対して、本来相続する比率の対価を
現金にて渡す義務が発生します。
これでは、長男が非常に気の毒ですし、
そこから生まれる確執などもよく聞かれます。
ではどうしたら良いのでしょうか？
一番良いのは、相続が発生する前に売却するのが
一番良い方法と言えるかもしれません。
特に投資不動産であれば、自分たちが住んでいるわけではないので、
売却しようと思えばしやすい不動産かと思います。
売却して、現金化にすることで、相続税が発生した場合の備えにすることや、
相続財産の分配などがしやすくできるようになります。
もちろんこれは１つの考え方ですので、もっと良い方法もあるかもしれませんが、
将来を見据えて備えることは必要かと思います。
私ども富士企画では相続税対策などのご相談も行っております。
まだ何も備えが無い方や、相続のことをしっかりと検討されたことがない人は
ぜひご相談頂ければと思います。
ご相談から見えてくる問題や、備えの方法などきっと
お役に立てる方法もあると思います。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、
お気軽にご相談くださいませ
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投資不動産を売却できる会社は意外と少ない？
投資不動産を売却をするということは、実は一般の不動産屋さんがやろうと
思っても、なかなかできないことなんです・・・
今回は、投資不動産というのは一般の不動産とは違い、案外取り扱いが
難しいというお話をしたいと思います。
富士企画は投資不動産専門の会社になりますので、
投資不動産しか取り扱っておりません。
これは、私どもから見れば特殊なことではありませんが、
一般の不動産屋さんからみれば投資不動産を扱うということは
難しいと思われていることが多くあります。
それには理由があって、まずいくらで売る事ができるのか分からない。
お客様には投資不動産を買いたいという人がいない。
買いたい人がいたとしても融資先などが全く分からないということが
あるようです。
一般の不動産屋さんは主に取り扱いしている商品は、新築戸建が多いです。
新築戸建というのは、一般的に建築屋さんが作るものなので、価格は地域によって
ほぼ決まっています。
だから、投資物件のような中古で賃借人がついているような
不動産というのは扱うというのは、ケースとしては少なく
値付けもしにくいと思います
仮に、ご売却の依頼を受けたとしても、
自社のお客様に紹介することはまずできません。
また新築戸建の融資付けはほぼ都市銀行がほとんど融資をしていますので、
投資物件の融資相談先としても都市銀行に相談されると思います。
富士企画が良く相談する静岡の地銀や、公庫といった金融機関が多く
融資をしてくれるという情報は皆無に等しい状況です。
そんな手探りの中、投資物件の売却の依頼を受けるわけですので、
成約になるまで正直難しいことは多いかもしれません・・・
富士企画では投資物件専門の会社です！
ご売却のご相談などは、ぜひお声掛けください(*^。^*)
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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投資物件を上手に売却するためには？②
投資物件を上手に売却するためには？という事で、
長期目線での戦略的な目線のお話をさせて頂きましたが、
今回もその続きとなります。
前回では
①所有期間における修繕費はどうか
②賃貸需要の推移
③家賃の下落の予想
の３点から見たお話でした。
いずれも予想しにくいところかもしれませんが、
専門家にご相談頂ければだいたいの予想は付けられると思いますので、
一番売却するための良い時期というのは
おのずとして分かって来ると思います。
これに加えて注意しないといけない事は、ローン返済になります。
現在金融機関からお借り入れをされて返済されている方は、
多くいらっしゃると思いますが、現在の金利は低いかもしれませんが、
金利が少し高くなったらその状況はどうでしょうか？
もし少しでも金利が高くなったときに、返済できなくなってしまう
返済計画になっているのであれば金利が低いうちに、対策を立てる必要があります。
金利上昇に有効な対策は、繰り上げ返済と金利の見直し、固定金利へ変更です。
金利が上昇気配を見せてから動いても、かじ取りは難しいです。
現在は金利は底になりますので、長期的な目線であればかならず、
金利は上がると思っていた方が良いと思います。
実際返済が苦しくなってから、売却を始めるには、所有者様にとっては
希望の価格で売ることは難しいかもしれません。
投資物件を購入される方は、基本的には売却は視野にいれて
買うという方は少ないかもしれません。
ただし、不動産投資のデメリットの主なものとして、
現金化しにくい（すぐに売却は難しい）というのがあります。
購入時は売却を視野に入れていなくても、その後の投資環境の変化もありますので、
常に、現在の状態というのは知っておく必要があります。
富士企画ではこういった内容を考慮し、
トータルで不動産投資というものを見ております。
売却するつもりがなくても、不動産投資診断ということでのご相談もしております
ので、お気軽にご相談ください。下記フォームより入れます。
https://www.fuji-baikyaku.net/p7/
不動産というのは、見返りも大きいものですが、高額な投資ですので、
投資判断としても失敗はできません。
迷っている方はとくにご相談されることをお勧めします。
スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○
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投資物件を上手に売却するためには？①
投資物件を上手に売却するためには？
これにはある程度戦略的な目線が必要です。
まず、考えないといけないのは、今所有しているアパートやマンションが
どれくらいまで所有するべきかどうかという話が大前提になります。
それを検討するには、いろいろな事から考える必要があります。
①ローン期間から考えて、ローンが支払い終わるまで、
どれくらいの費用が必要なのか？
これは物件自体の手の入れ方によっても変わってきますが、
例えば築２０年の物件でローン期間が２０年だとすると、
最低でも１回は大規模修繕を入れなければならないと思います。
その費用を、家賃収入でしっかり賄えるかどうかという問題になります。
もし家賃収入では足りないという話であれば、
大規模修繕を迎える前に売却を視野に入れなければなりせん。
②ローン完済するころまで、賃貸の需要があるところかどうか？
これはニュースでもたびたび話題になっておりますが、
少子化から来る空き家問題はこれからどんどん大きくなると思われます。
現時点では、人口の折り返し時点に直後ですが、これから人が少なくなる過程で、
どれくらいの賃貸物件が空室になってくるか、これはまだ分かりませんが、
いずにしても需要が高くなる要素は今のところありません。
だとすると、地方物件を中心にどうしても空室が多くなる可能性は十分にあります。
ローン完済をしたころに、賃貸需要がなく、投資物件としても魅力がなくなってしまえば、
高く売ることもできないと思います。
なかなか予想しにくいところですが、人口減少が多い地域などのエリアに所有されている方で
長期間のローンを組んでいる方は、早めに売却することを視野に入れた方が得策かもしれません。
③家賃の下落を予想する
これは上の②につながることかもしれませんが、家賃が下落してしまう事で、
売却価格は下がる傾向にあります。理由は利回りが下がってしまうからです。
価格を決める要因というのは地域や築年数、資産価値によって、決まりますが、
なんといっても利回りは大きな要因です。
利回りが下がることは一番価格を下落させてしまう要因につながりかねません。
もし、長期目線で、家賃が大きく下落するようなエリアや物件であれば、
そういった事も視野に売却時期を検討していかなければならないと思います。
富士企画では、常に不動産投資にかかわった業務をしておりますので、
物件情報さえ教えて頂ければ、将来的な目線もある程度はお話できると思います。
売却するべきか、所有するべきかそういったご相談も大歓迎です。
下記フォームよりお受付しておりますので、どんどんご相談ください。
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富士企画はきっとお力になれると思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○
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投資物件における事故が物件価格に与える影とは？
投資物件というのは、いろいろな物件がありますが、賃貸物件として住居
となっている物件は、投資物件の主なものになると思います。
住居となっている以上、人が当然住むわけですから、何百万世帯という賃貸物件
の中には、どうしてもご入居者様の自殺や、事件などが起きる可能性はあります。
こういった事故が起きてしまった場合、この件が与える影響はいろいろなことが
考えられるわけですが、一番大きく影響するのは、不動産としての価格になります。
どうしても事故が起きている物件というのは、あまり好んでは投資家様も買われない
という事実はあります。
考え方としては、購入される投資家様がそれほど気にしなくても、一般的には、マイナス
の印象があるので、物件価格も下がってしまうという感じです。
また事故は重要事項説明における売主様の告知義務に該当しますので、売買などの際には
必ず告知していかなければならないことです。
これは、基本的には建物が存続する以上は告知することになっており、
建物が取り壊しになるまで続く事になります。
また最近ですと高齢者の方の孤独死されるケースが多く起きることがあります。
少し前は、こういうケースがあるので、高齢者の方の入居は怖いという
方が多かったのですが、今はそれほど、気にされる投資家も少なくなってきました。
実室内で亡くなるということは、寿命や病死になるわけですが、これも告知義務の
対象となります。
こういった事はあるよりは無い方がよいのですが、不動産の価格にはそれほど
反映されるわけではなくなってきています。
ニュースで、２０２５年に東京で１３万人分の高齢者施設が不足するという話が
ありました。これからどんどん高齢者の住まいが不足してきます。
人間はかならず死にます。
事故が怖くて、高齢者には貸したくないという方がいらっしゃいましたら、
現在は少し変わってきておりますので、それほど大きなリスクではないと思います
ので、ご検討宜しくお願いします。
人口の大半を占める高齢者には優しい社会にしていければと思います。
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投資不動産を高く売却する方法～収益ＵＰ～
投資不動産を高く売却する方法として、いくつかありますが、
今回は方法として、基本的な事をお話していきたいと思います。
まず、投資不動産を少しでも高く売却するために必要なことは投資利回りを
高くする必要があります。
利回りは、物件価格に対する収益の年間回収率になりますので、
利回りを高くする方法としては、２つしかなく、物件価格を下げるか、
収益力を高くしていくしかありません。
物件価格を下げる事は簡単ですが、収益力を高めていくのは、すぐに
できるものではありません。
現在入居している入居者の家賃はなかなかあげることができない為、
空室の家賃を上げていくしかありません。
家賃を１０００円でも上げる事ができれば、年間１２０００円上げる事が
できますので、それが積み重なると大きな収益力が生まれます。
１０００万円の物件、利回り１０％のアパートが年間１２０００円上げる事で
１０．１２％になります。５万円上げる事が出来れば１０．５％になります。
投資家様には０．１％でも上げる事で、物件は買いやすく、また売れやすいです。
また仮に利回り６％の物件であれば、屋上や屋根に、太陽光発電を設置する事で
利回りを飛躍的にあげる事が出来る可能性があります。
太陽光発電の投資利回りは、計画にもよりますが、１０％あたりかと思います。
６％の物件であれば、太陽光発電による売電により、収益力を高める事で
太陽光発電の設置費用よりも高く、価格を上げる事ができるかもしれません。
すべての物件において、同じような方法がとれるかは分かりませんが、
少しでも物件価格を高く売却されたい方は、ぜひご相談くださいませ。
下記フォームよりお受付しております。
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富士企画では、会社帰りの遅い時間でも・・
ご出勤前の早い時間でも・・・
ご相談お受付しております。
スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○
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投資不動産売却をするときに考えないいけない事とは？
投資不動産を売却する時に考えないといけない事はとは
いったどういうものがあるでしょうか？
いくらで売るのか？売った場合の税金は？費用は？
色々とあると考えないといけないことはあると思います。
売却時に一番考えないといけない事は、売却しようとしている投資
不動産はどういう投資家が購入するのか？
もしくは投資家から見た場合、人気物件となるのか？という投資家目線が
非常に大事になってきます。
それは当然ながら、投資不動産を購入するのは投資家です。投資家目線で
見る事で売りやすいか売れにくい決まってきます。
ご紹介する立場である不動産屋の手腕で左右される事もあると思いますが、
これだけでは確実性は低いです。
不動産屋が売れやすいなと思う物件は、多くの投資家がこんな物件が
ほしいや、こんな物件を探しているなど、たびたびそういった希望を
聞いているので、売れやすいか売れにくいか判断できるわけで、
あくまでも投資家目線というのが市場相場に近いと言えるかもしれません。
これは逆にいうと、購入する時も同じ事が言えると思います。
こういう物件を今買えば、何年後に売却する時は売れやすい物件だなとか
逆算できるようになります。
ただし、この感覚はおそらく、富士企画のような投資不動産専門の会社の
ものでないとなかなか分からないかもしれませんが、私ども富士企画は、
投資不動産のプロですので、これが分からないと意味がありません。
またこういった感覚をお客様のために使えなければもっと意味がないのです。
購入も売却も表裏一体のようなものですので、投資不動産の売却および購入と
富士企画の経験値を利用して頂ければと思います。
下記フォームよりご売却相談を受け付けています。
まずは何事もご相談頂くことから始まりますので、
お気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
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投資不動産売却相談会をビッグサイト内にて行います！
投資不動産売却のご相談はいつも弊社事務所にて行っておりますが、
明日、６月５日（金）～６月７日（日）の３日間では、
ビッグサイトにて行われる「朝日住まいづくりフェア２０１５」の
競売・投資不動産パビリオン内にて富士企画も出店しておりますので、
そちらでもご相談させて頂く予定をしております。
「朝日住まいづくりフェア２０１５」は、投資不動産だけではなく、
住宅設備やリフォームのことなど、とにかく住宅にまつわる関連企業が数多く出店します。
住宅業界の最先端を勉強することができますので、
いろいろなブースで見たり聞いたりして
ご自身の不動産投資にも何か役立つこともきっとあると思います。
投資不動産パビリオン内には、私ども富士企画だけではなく、
ほかにも数十社の不動産投資関連会社が出店しますので、
周りには、富士企画のライバル会社が多いとおもいますが・・・
富士企画も頑張ってやりますので、もしお越しに頂けるようでしたら、
かならずお立ち寄り頂ければと思います。
いつもホームページをご覧頂いている方、
いらっしゃればぜひお声掛けください。
ご売却のご相談だけではなく、新規購入のご相談も同時にやっております。
多くの方々とお会いできるチャンスですので、
３日間楽しみにしております！
富士企画の営業部長しております新川も６日（土）１５時くらいから
投資不動産パビリオン内には、講演もさせて頂く予定しております。
ご都合よろしければ、ぜひこちらもご参加頂ければと思います。
下記より事前のご予約も受け付けしておりますので、
お時間等指定ある方は宜しくお願いいたします(^。^)y-.。o○
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投資不動産の売却における譲渡所得税の特例とは？
不動産を売却した際には、取得費用から売却した価格が利益となり、
その利益には譲渡所得税が課せられることになっています！
通常は投資物件では譲渡所得税の特例になるようなものは
一切適用がないのですが、ある条件を満たすと投資物件であっても
譲渡所得税の特例を受ける事ができるんです。
今回はそんな裏技的なお話を少しお話したいと思います。
前にも少しお話したことはあるのですが、一般的には不動産の
売却した際の譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得と言って
所有していた期間の違いで、課せられる税率が違います。
５年未満の所有であれば、短期で、５年以上であれば長期となるのですが、
短期での所有で売却した際に課せられる譲渡所得税は、市県民税あわせて
約３９％もの課税になります。
残念ながら私どもが専門に扱っているアパートやマンションなどの投資物件は
上記の課税対象になります。
ただし、売却する不動産が自分がすんでいる持家であれば、短期での売却で利益が
出たとしても、特例により課税所得金額に対して、３０００万円を差し引いて
課税されることになっています！
ようするに持家を売却して、その利益が３０００万円出たとしても譲渡所得税は
０円となるわけです！
すごい特例ですが、これはあくまでも持家の話です。
でも実は投資不動産でもこの特例を受けられるケースがあります！
それはもともと持家として使っていた物件を、現在賃貸として
貸しているケースの不動産になります。
なぜこのような事ができるのかというと特例に該当する規定の中に、
過去３年前までに住まいとして使っていた不動産も含まれるとなっているからです。
しかもこの特例は短期での所有でも一切関係なく受けられる特例になりますので、
もしこのようなケースで高く売れるような物件をお持ちの方であれば、
ぜひ利用して頂ければと思います！
投資不動産を扱っているといかに税金を抑えるかそんな事を、毎日考えておりますので、
この特例をうまく利用してなにかできないか？といろいろと考えてしまいますが、
これはあくまでも独り言として聞き流してください・・・
とにかく、税金にもいろいろな特例がありますので、こういった知識も知っているのと
知らないのでは大きな違いです。
富士企画のスタッフも税金の知識は常に勉強しておりますので、
こういった税務のご相談も、ぜひご相談くださいませ！
ただし私どもで手に負えない件は、専属の税理士にご相談してみますので、
そのあたりはご安心ください
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